Vorlage - RAT/0775/2006
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Beschlussvorschlag: Zu A), Seite 4: Der Rat der Stadt beschließt die erneute Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ gemäß § 2 (1) BauGB. Das Plangebiet liegt im Ortsteil Unterstraße südlich der B 51. Die genaue Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung. Zu B), Seite 5: Der Rat der Stadt beschließt den zwischen der Stadt und dem Bauträger abgeschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag. Er ist somit Inhalt der Unterlagen zur öffentlichen Auslegung. Zu C), Seite 5: Der Rat der Stadt beschließt, den Entwurf zur 2. Änderung des Flächennutzungsplanes „Unterstraße“ mit Begründung sowie den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ mit Begründung gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen. Sachverhalt: Ablauf des bisherigen Verfahrens Beide Bauleitpläne haben seit 1992 eine längere, sehr wechselhafte Planungsgeschichte hinter sich. Mitte 2002 wurde seitens des dort aktiven Bauträgers die Fortführung des Planverfahrens angeregt. Eine neue Entwurfsvariante wurde vorgestellt. Aufgrund von optionalen Grundstücksvereinbarungen in diesem Bereich wollte er eine baldige Durchführung der erforderlichen Bauleitplanverfahren erreichen. Im STUV am 24.03.03 und Rat am 31.03.03 wurden folgende Beschlüsse gefasst:
Vom 11.04.03 bis zum 16.05.03 erfolgte die öffentliche Auslegung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Bürger, und gleichzeitig wurden die Träger öffentlicher Belange beteiligt. Im STUV am 05.07.04 und Rat am 12.07.04 wurden folgende Beschlüsse gefasst:
Seit diesem Zeitpunkt wurde kontinuierlich die Bearbeitung der Bauleitplanung weiterbetrieben. Die Erschließungsplanung und zahlreiche Fachgutachten wurden erstellt und lieferten die Grundlage der Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf. Fachliche Abstimmungen untereinander und mit den Trägern öffentlicher Belange waren erforderlich. Die Weiterentwicklung des Entwurfes und die Erarbeitung städtebaulicher Grundlagen waren auf den Weg zu bringen. Weitere Bauträger und umliegende Eigentümer wurden in die Entwurfsplanung eingebunden. Die Änderung des Baugesetzbuches (BauGB) machte zusätzlich den Umweltbericht im Rahmen der Begründungen erforderlich. Die vielschichtigen Anforderungen mussten koordiniert und zu Ergebnissen gebündelt werden, um den nächsten Verfahrensschritt, die Offenlage beider Bauleitpläne, zu erreichen. In den folgenden Abschnitten werden die Gründe zu den vorliegenden Beschlussvorschlägen dieser Sitzungsvorlage erläutert. Erläuterungen zu den
Planinhalten Die 2. Änderung des Flächennutzungsplanes hat eine kleinere Plangebietsdarstellung als der aus ihr entwickelte Bebauungsplan Nr. 50 „ Unterstraße“. Dies liegt an den bereits dort vorzufindenden Darstellungen im FNP. Teile westlich Unterstraße und ein Streifen entlang der B 51 sind Wohnbauflächen. Der größte Teil stellt sich jedoch als landwirtschaftliche Fläche dar und muss somit in Wohnbaufläche geändert werden. Die genaue Darstellung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung (siehe Anlage I). Der Entwurf zur 2. Änderung des FNP ist als Anlage II der Sitzungsvorlage beigefügt. Die Beschreibung der Planinhalte ist der Begründung mit dem Umweltbericht zu entnehmen (siehe Anlage III). Der Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ umfasst den ganzen Bereich zwischen westlich Unterstraße, Teile des Wohnbestandes entlang der B 51, bis hin zum Lehner Weg mit neu entwickeltem Einmündungsbereich und alle Flächen bis zur ehemaligen Bahntrasse. Hier wird im Wesentlichen ein neues Wohngebiet entwickelt. Es gibt jedoch auch Planungs- und Erschließungsbedarf im Altbestand. Die genaue Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung (siehe Anlage IV). Der Bebauungsplanentwurf mit seinem Erschließungskonzept und den zeichnerischen Festsetzungen ist als Anlage V der Sitzungsvorlage beigefügt. Die ergänzenden textlichen und gestalterischen Festsetzungen sind der Anlage VI zu entnehmen. Diese wurden inhaltlich mit dem Bauträger abgestimmt. Die weitergehende Beschreibung der Planinhalte ist der Begründung mit dem Umweltbericht zu entnehmen (siehe Anlage VII). Die Änderungen des
Baugesetzbuches (BauGB) vom 24. Juni 2004 Mitten im Planverfahren zum Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ und der 2. Änderung des FNP wurde die Änderung des Baugesetzbuches vollzogen. Diese Änderung des BauGB bezieht sich für dieses Planverfahren im Wesentlichen auf die Umweltprüfung und den Umweltbericht, der den 2.Teil der Begründung darstellen muss. Die im geändertem Gesetz angebotene Lösung, bis zum 21.07.06 die Rechtskraft unter den alten Vorgaben zu erreichen, konnte nicht erfüllt werden, da die fachliche Erarbeitung zum damaligen Zeitpunkt noch keinen abschließenden Stand erreicht hatte. In Abstimmung mit dem Bauträger und der landschaftspflegerischen Fachgutachterin wurde festgestellt, dass das bisherige Verfahren in starkem Maße die Umweltbelange aufgegriffen und bereits ins Verfahren eingestellt hatte, so dass ein Neubeginn aller bisherigen Verfahrensschritte für nicht erforderlich erachtet wurde. Man entschied sich, die notwendigen Begründungen zu den Bauleitplänen um die neu geforderten Umweltberichte zu ergänzen. Die neu eingeführten Bearbeitungsschritte im BauGB 2004, wie die Umweltprüfung mit Umweltbericht und das Monitoring, werden im Rahmen der Unterlagen zur Offenlage mit eingestellt. Im Rahmen der Behörden- und Trägerbeteiligung zur Offenlage wird die Anforderung an das Abfragen zum Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung (Scoping) mit gestellt, wobei davon auszugehen ist, dass keine Aspekte vorgetragen werden, die nicht bereits zur frühzeitigen Beteiligung vorgetragen und im Umweltbericht und Planinhalt abgearbeitet wurden. Allen Beteiligten ist deutlich geworden, dass nur die sorgfältige Bearbeitung aller Umweltbelange zum kontinuierlichen Gelingen dieses Planverfahrens beiträgt. Ein gesonderter Beschluss des Rats der Stadt ist zu dieser Vorgehensweise nicht erforderlich. Der Umweltausschuss wird als Fachausschuss den landschaftspflegerischen Fachbeitrag und damit verbundene vertragliche Vereinbarungen mit dem Bauträger und den Umweltbericht zum Bebauungsplan zur Kenntnis nehmen. Erneuter Aufstellungsbeschluss
des Bebauungsplanes Nr. 50 Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ hat sich in einigen Teilbereichen verändert, so dass ein erneuter Aufstellungsbeschluss erforderlich wird (siehe Anlage IV). Im Bereich der B 51 wurde durch die neuen Einmündungsbereiche die Plangebietsabgrenzung bis auf die gegenüberliegende Straßenseite der B 51 ausgedehnt, um alle Veränderungen im Fahrbahnverlauf mit zu erfassen.
Die Veränderungen in der Plangebietsabgrenzung sind doch in Teilen so erheblich, dass aus Gründen der Rechtsicherheit der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ erneuert werden sollte. Beschlussvorschlag: Der
Rat der Stadt beschließt die erneute Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 50
„Unterstraße“ gemäß § 2 (1) BauGB. Das
Plangebiet liegt im Ortsteil Unterstraße südlich der B 51. Die genaue
Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung. Die Plangebietsabgrenzung der 2. Änderung des Flächennutzungsplanes betrifft den Kernbereich der ehemaligen landwirtschaftlichen Flächen, so dass diese in der bisherigen Form der Abgrenzung weiter besteht und somit kein erneuter Aufstellungsbeschluss erforderlich wird (siehe Anlage I). Beide Bauleitpläne werden weiterhin im Parallelverfahren geführt. Vertragliche Regelung mit dem Bauträger Die durch die Realisierung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ mögliche bauliche Entwicklung stellt einen Eingriff nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sowie dem Baugesetzbuch (BauGB) dar. Dieser Eingriff kann auf Grund der vorgesehenen baulichen Nutzung des Gebietes nicht innerhalb der Fläche des Bebauungsplangebietes ausgeglichen werden. Aus diesem Grund sind vom Vorhabenträger externe Ausgleichsmaßnahmen im Gebiet der Stadt Wermelskirchen umzusetzen, die eine vollständige Kompensation des Eingriffs sicherstellen. Im Zusammenhang mit dem Offenlagebeschluss ist es üblicherweise erforderlich, dass der ökologische Ausgleich konkret benannt wird. In diesem Fall wird das ermittelte Kompensationsdefizit durch einen gewissen Anteil über das Öko-Konto ausgeglichen. Nach Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde des Kreises hat der Vorhabenträger die Möglichkeit, den verbleibenden Anteil über Maßnahmen oder Festsetzungen des Landschaftsplanes Nr. 2 „Eifgenbachtal“ als externe Ausgleichsmaßnahme umzusetzen. Hierzu muss die Umsetzung jedoch noch weiter konkretisiert und gesichert werden. Alternativ besteht für den Bauträger auch die Möglichkeit, Ausgleichsflächen in der Nähe des Plangebietes zu benennen. Diese vertragliche Vereinbarung zum Offenlagebeschluss beinhaltet die Zusicherung, dass das Kompensationsdefizit durch geeignete und rechtlich gesicherte Ausgleichsmaßnahmen vollständig ausgeglichen wird und dass das Verfahren zum Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ erst zum Abschluss (Satzungsbeschluss) gebracht wird, wenn der o.g. Nachweis erbracht wurde. Der Vertragstext definiert die genauen Anteile der Ausgleichsmöglichkeiten und die Umsetzung zur weiteren Definition und Sicherung der Maßnahmen (siehe Anlage VIII). Beschlussvorschlag: Der
Rat der Stadt beschließt den zwischen der Stadt und dem Bauträger
abgeschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag. Er ist somit Inhalt der Unterlagen
zur öffentlichen Auslegung. Offenlagebeschluss / Aufhebung
der Ergänzungssatzung Im StuV am 05.07.2004 und Rat am 12.07.2004 wurde die Abwägung der Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung bereits behandelt und beschlossen. Der städtebauliche Entwurf als Grundlage zur Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes wurde in den Grundzügen nicht verändert. Beide Bauleitpläne können im Parallelverfahren weitergeführt werden. Die seit dem 14.06.2001 rechtsgültige „4. Nachtragssatzung als Ergänzungssatzung zur Satzung für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile der Stadt Wermelskirchen, Ortsteil Tente/Unterstraße, Löh“ wurde durch den Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ mit veränderten Planinhalten komplett überplant. In der Begründung wird auf die Veränderungen eingegangen (siehe Anlage VII). Die o. g. 4. Nachtragssatzung wird zum Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ aufgehoben. Die Entwürfe der 2. Änderung des Flächennutzungsplanes „Unterstraße“ und des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ mit Begründungen einschließlich der Umweltberichte, mit den textlichen und gestalterischen Festsetzungen kann der Rat nunmehr zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB beschließen. Beschlussvorschlag: Der
Rat der Stadt beschließt, den Entwurf zur 2. Änderung des Flächennutzungsplanes
„Unterstraße“ mit Begründung sowie den Entwurf des Bebauungsplanes
Nr. 50 „Unterstraße“ mit Begründung gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen. Weiteres Verfahren /
Erschließungsvertrag Die Entwürfe der Bauleitpläne
werden mit den Begründungen auf die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt.
Die Behörden und Träger öffentlicher Belange werden über die Offenlage
unterrichtet und um fristgerechte Stellungnahme gebeten. Parallel zu diesem Verfahrensschritt wird das Kompensationsdefizit durch geeignete und rechtlich gesicherte Ausgleichsmaßnahmen vollständig nachgewiesen. Der Erschließungsvertrag mit weiteren Detaillierungen der gesamten Erschließungsmaßnahmen wird mit dem Bauträger zur Beschlussfassung vorbereitet. Die im Rahmen der Beteiligungsverfahren vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen werden geprüft und anschließend von der Verwaltung zur Beratung und Entscheidung dem Rat der Stadt vorgelegt. Nach zu fassendem Satzungsbeschluss wird die 2. Änderung des Flächennutzungsplanes der Bezirksregierung Köln zur Genehmigung vorgelegt. Mit Veröffentlichung der Genehmigung der 2. Änderung des Flächennutzungsplanes und des Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ erhalten beide Bauleitpläne Rechtskraft. Anlage/n: Anlage I Plangebietsabgrenzung zur 2. Änderung des Flächennutzungsplanes Übersicht im Stadtgebiet Anlage II Entwurf der 2. Änderung des FNP Anlage III Begründung mit Umweltbericht zur 2. Änderung des FNP Anlage IV Plangebietsabgrenzung zum Bebauungsplan Nr.50
„Unterstraße“ Anlage V Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 50
„Unterstraße“ (Verkleinerung) Anlage VI Textliche und gestalterische Festsetzungen zum BP 50 Anlage VII Begründung mit Umweltbericht zum BP 50 Anlage VIII Vertragliche Regelung mit dem Bauträger Der Ordner mit den Originalgutachten und der Original-Bebauungsplanentwurf liegen während der Sitzungen des StuV und des Rates im Sitzungssaal aus. |
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