Vorlage - RAT/0969/2007
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Beschlussvorschlag: Zu 1. / S. 3 Das Beratungsergebnis bleibt abzuwarten Zu 2. / S. 5 Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt die Aufstellung einer Klarstellungs- und Entwicklungssatzung gemäß § 34 (4) 1 und § 34 (4) 3 BauGB für Teile der Ortslage Lüffringhausen in der Abgrenzung, wie in der Plananlage 2.3/ Variante 2 zu dieser Sitzungsvorlage dargestellt. Zu 3. / S. 7 Das Beratungsergebnis bleibt abzuwarten Zu 4. / S. 8 Der Ausschuss für
Stadtentwicklung und Verkehr beschließt die Aufstellung der Ergänzungssatzung
„Limmringhausen“ gemäß § 34 (4) 3 BauGB in der Abgrenzung wie in
der Plananlage 4.3 zu dieser Sitzungsvorlage dargestellt. Sachverhalt: Der Arbeitskreis Stadtentwicklung
hat sich in seiner Sitzung am 15.03.2007 mit verschiedenen Anträgen zur
Aufstellung und Ergänzung von Satzungen nach § 34 (4) BauGB
(Innenbereichssatzungen) befasst. Im Einzelnen wurden folgende
Anträge auf Ergänzungen und Neuaufstellungen im Arbeitskreis beraten. Antragsteller Ortslage Satzungsform 1. Lietzau Eipringhausen § 34 (4) 3 BauGB 2. Schulte Eipringhausen § 34 (4) 3 BauGB 3. Zippmann Wüstenhof § 34 (4) und 34 (4) 3 BauGB 4. Oesterbeck/kath. Kirche Grunewald § 34 (4) 3 BauGB 5. Stadt Wk Limmringhausen § 34 (4) 3 BauGB zu
1. und 2. Satzungsergänzung
„Eipringhausen“ nach § 34 (4) 3 BauGB Am nordöstlichen Ortsrand von „Obereipringhausen“ liegt eine große Grundstücksfläche, die der Familie Lietzau gehört. Mit Schreiben vom 23.03.2006 beantragt Frank und Achim Lietzau die Ergänzung der rechtskräftigen Innenbereichssatzung um einen Teilbereich aus dieser Fläche (siehe Antrag/Anlage 1). Es handelt sich dabei um eine weitgehend offene landwirtschaftliche Fläche mit einer Abstellfläche und einer ausgebauten Zufahrt zur L 409. Das Grundstück liegt vollflächig im Landschaftsschutzgebiet. Am südöstlichen Ortsrand von „Untereipringhausen“ liegt die Parzelle Nr. 518, die nach Antrag von Herrn Horst Schulte vom 09.03.2007 ebenfalls in die vorhandene Innenbereichssatzung einbezogen werden soll (Anlage 2) Beide beantragten Ergänzungen sind, für sich betrachtet, vielleicht städtebaulich noch zu begründen. Schwieriger zu begründen ist aber die Situation, dass im Bereich von „Untereipringhausen“ vor Jahren (1995) ein ähnliches Änderungsverfahren nur begrenzt genehmigungsfähig war. In diesem Verfahren sollte auch eine weitergehende Abgrenzung in den Außenbereich und den geschützten Landschaftsbestandteil erfolgen. Dies wurde seinerzeit von den Landschaftsbehörden und der Bez. Reg. Köln abgelehnt. Die Begründung war damals, dass die im Landschaftsschutz liegenden Flächen dem Freiraum zuzuordnen sind. Die Fläche erfüllt eine wichtige Funktion als Bestandteil des Freiraumkorridors zwischen den beiden Ortslagen. Ein Zusammenwachsen der beiden Ortsteile ist sowohl aus landschaftlicher Sicht als auch aus klimatischen Gründen hier unerwünscht. Falls dem Antrag Lietzau und Schulte entsprochen werden sollte, muss man sich bewusst sein, dass entsprechende Ansprüche und Ergänzungswünsche zur Innenbereichssatzung „Eipringhausen“ in anderen Randlagen gestellt werden. Von daher wäre es konsequent, festzustellen, dass hier kein Vordringen in den geschützten Landschaftsbestandteil unterstützt wird. Damit ist die Ortsrandsituation in beiden Ortslagen von Eipringhausen bestimmt und festgeschrieben und löst keine weiteren Diskussionen zu ähnlichen Ergänzungswünschen aus. Das Zusammenwachsen der Ortslagen ist auch gem. FNP-Darstellung kein städtisches Ziel. An diesem Ziel sollte sich nichts ändern, und jede Ergänzung der Satzung in diese Richtung würde diesem städtebaulichen Grundgedanken widersprechen. Ein Vorteil der Satzungsergänzung ist ausschließlich für die Antragsteller die bauliche Ausnutzbarkeit ihrer Grundstücke am nordöstlichen sowie südöstlichen Ortsrand von Ober- bzw. Untereipringhausen. Nachteil allgemein ist die Einbeziehung und der Verbrauch geschützter Landschaftsbestandteile bei weiterem Vordringen in den Außenbereich und Schaffung von Berufungsfällen. Die Einleitung des Verfahrens wäre für den Antragsteller auch mit der Übernahme der Kosten für das Ausgleichskonzept verbunden. Die Antragsteller tragen damit auch das finanzielle Risiko (zumindest für das Fachgutachten), wenn kein positiver Abschluss des Verfahrens in ihrem Sinne erreicht wird. AK
Stadtentwicklung Der Arbeitskreis Stadtentwicklung hat in seiner Bewertung und Empfehlung für das weitere Vorgehen keine mehrheitliche Entscheidung getroffen. Die Entscheidung über die Aufstellung einer Ergänzungssatzung soll im StuV herbeigeführt werden.
Anlage 1) 1.1 Antrag von Frank und Achim Lietzau zur Satzungsergänzung 1.2 Antrag von Herrn Horst Schulte zur Satzungsergänzung 1.3 Übersichtsplan zur geplanten Satzungsergänzung aus dem Verfahren von 1998 und zu den aktuell beantragten Satzungsabgrenzungen /Abgrenzung Landschaftsschutz
1.4 Luftbild mit beantragten Satzungsergänzungen
zu 3. Satzungsaufstellung
und -ergänzung „Lüffringhausen/Wüstenhof“ nach § 34 (4) 1 und § 34
(4) 3 BauGB Mit Schreiben vom 14.08.2006 beantragt Herr Claus E. Zippmann die Aufstellung und gleichzeitige Ergänzung einer Innenbereichssatzung im Bereich Wüstenhof. Er bezieht sich dabei auf die für die Ortslage Lüffringhausen erlassene Klarstellungssatzung und begründet, dass für die Ortslage Wüstenhof eine ähnliche Klarstellung fehlt und nachvollzogen werden sollte. Gleichzeitig sollte nach seinem Antrag eine Ergänzung des Satzungsbereiches um die von ihm beantragte Fläche erfolgen. Die von Herrn Zippmann beantragte Ergänzung würde eine deutliche Erweiterung und Einbeziehung von bisherigen Außenbereichsflächen in den Innenbereich darstellen. Neben dem Erfordernis, zunächst eine Klarstellungssatzung für den Bereich „Wüstenhof“ zu erlassen, damit im Parallelverfahren eine Ergänzungssatzung „angehängt“ werden kann, ist fraglich, ob für die angestrebten Ergänzungsflächen eine ausreichende städtebauliche Vorprägung durch die angrenzende bauliche Nutzung gegeben ist (siehe Plananlage 2.2 / Var. 1). Im FNP sind die Flächen teilweise als landwirtschaftliche Grünflächen und als Abgrabungsflächen dargestellt. Sie liegen nicht im Landschaftsschutz und in geringen Teilen (Südost) im Wasserschutzgebiet III der Eschbachtalsperre. Nicht zuletzt stellt diese Ausweisung eine weitere Entwicklung von Wohnbauflächen in Richtung einer Gewerbefläche dar. Hier besteht ein Schutzanspruch der Gewerbebetriebe Lux und Zippmann. Von daher ist allenfalls eine bauliche Ergänzung auf der Nordseite, bis auf Höhe der letzten vorhandenen Wohnbebauung südl. der Straße Wüstenhof, zu begründen (siehe Plananlage 2.3 / Var. 2). Ansonsten ist eine Entwicklung, wie beantragt, nur über eine Änderung des FNP an dieser Stelle zu erreichen. Aber auch hier stellt sich die Frage des Nutzungskonfliktes zwischen Wohnen und Gewerbe, so dass ein weiteres Zusammenwachsen dieser unterschiedlichen Nutzungen nicht zu begründen ist.
Der Vorteil der Satzungsergänzung liegt ausschließlich beim Antragsteller, der hier die bauliche Ausnutzbarkeit seines Teilgrundstückes am nordöstlichen Ortsrand vom Wüstenhof erreicht. Ggf. sind im Zusammenhang mit dem Ausbau der Straße „Wüstenhof“ Erschließungsbeiträge abzurechnen. Nachteil allgemein ist die Einbeziehung und der Verbrauch von bisher unversiegelten Außenbereichsflächen. Die Einleitung des Verfahrens wäre für den Antragsteller aber auch mit der Übernahme der Kosten für das Ausgleichskonzept verbunden. Der Antragsteller trägt damit auch das finanzielle Risiko (zumindest für das Fachgutachten), wenn kein positiver Abschluss des Verfahrens in seinem Sinne erreicht wird. AK
Stadtentwicklung Der Arbeitskreis Stadtentwicklung hat nach Beratung hier einstimmig empfohlen, für die Variante 2 gemäß Anlage 2.3 die Aufstellung einer Ergänzungssatzung zu beschließen und das Verfahren einzuleiten. Der Antrag von Herrn Zippmann soll insgesamt dem StuV zur Entscheidung vorgelegt werden.
Anlage 2) 2.1 Antrag auf Satzungsergänzung von Herrn Claus. E. Zippmann 2.2 Übersichtsplan Planungsstand im Bereich Lüffringhausen/Wüstenhof 2.3 Übersichtsplan mögliche Satzungsergänzung 2.4 Luftbild mit möglichem Ergänzungsbereich zu
4. Satzungsergänzung
„Grunewald“ nach § 34 (4) 3 BauGB Am südöstlichen Ortsrand von Grunewald liegt eine Fläche, die in Teilen der Katholischen Kirchengemeinde St. Apollinaris, Grunewald 21, bzw. Frau Margret Osterbeck, Kleineledder 1, gehört. Zu diesen Flächen ist bereits 1997 von den Eigentümern ein Antrag auf Einbeziehung in die Innenbereichssatzung „Grunewald“ gestellt worden (siehe Anlage). Der Antrag wurde seinerzeit verwaltungsintern geprüft, den Fachbehörden des RBK zur Stellungnahme vorgelegt und in einem Ortstermin mit der Bezirksregierung besprochen. Im Ergebnis haben sich seinerzeit die Landschaftsbehörden und vor allem die Wasserbehörden gegen eine Ergänzung der Satzung an dieser Stelle ausgesprochen. Nach Auffassung der Oberbehörden ist keine Ausweisung von Bauflächen im Schutzgebiet der „Großen Dhünntalsperre“ zulässig. Aus diesem Grunde wurde seinerzeit kein Verfahren zur Aufstellung einer Ergänzungssatzung eingeleitet. Der Antrag ruhte seitdem und soll nun gemäß Schreiben vom 21.12.2005 auf Wunsch der Antragsteller erneut bearbeitet und entschieden werden. Die Frage des „Satzungsbereichstausches“ aus dem Ursprungsantrag wird in dieser Sitzungsvorlage nicht in den Mittelpunkt gestellt, da die Problematik und Entscheidung anderer grundsätzlicher Art ist. An der eigentlichen Sachlage hat sich zwischenzeitlich nichts Wesentliches verändert. Lediglich die Genehmigungspflicht durch die Bez. Reg. Köln ist im Rahmen des Aufstellungsverfahrens entfallen. Die besagten Grundstücke können aus städtebaulichen Gesichtspunkten als Abrundungsflächen im Sinne des § 34 (4) 3 BauGB angesehen werden. In Bezug auf die Größe (im Verhältnis zum angrenzenden Ortsteil und Satzungsbereich „Grunewald“), die erforderliche städtebauliche Vorprägung der angrenzenden Bereiche und in Bezug auf die Erschließungssituation lässt sich eine Ergänzung der Innenbereichssatzung (mit Auflagen/Festsetzungen) begründen. Dagegen spricht aber auch nach wie vor der Eingriff in die freie Landschaft und schwerwiegender die verbotene Darstellung weiterer Bauflächen in der Wasserschutzzone der „Großen Dhünntalsperre“. In der Verordnung wird hinter diesem Verbot der Darstellung weiterer Bauflächen zwar nur auf die Darstellung in Flächennutzungsplänen verwiesen; die Untere Wasserbehörde und die Bez. Reg. Köln hat aber auch dazu die Ausweisung von Satzungen dieser Art gezählt. Von daher kam seinerzeit eine klare negative Stellungnahme und Bewertung zur angestrebten Satzungsergänzung. Eine Genehmigung wurde nicht in Aussicht gestellt. Vergleichsweise wurden auch noch im Jahre 2000 entsprechende weitere Anträge in anderen Bereichen (Halzenberg) der Wasserschutzzone III von der Bez. Reg. Köln negativ bewertet. Dies immer mit dem Argument, dass keine weiteren Bauflächen in der Schutzzone dargestellt werden dürfen. Inwieweit nun die Aufnahme eines formellen Verfahrens in dieser Frage zu einer geänderten Haltung der Wasserbehörden führt, bleibt offen. Man kann allenfalls versuchen, im Vorfeld eine erneute Abstimmung zu erreichen und abzuprüfen, inwieweit die Einbeziehung von relativ geringen Flächen in eine Innenbereichssatzung der Schutzzonenverordnung tatsächlich widerspricht, zumal es sich dabei um die Einbeziehung von einzelnen Außenbereichsflächen handelt, die nicht im Flächennutzungsplan dargestellt werden. Im Zusammenhang mit der Erstellung von Außenbereichssatzungen, die ebenfalls eine gewisse bauliche Innenverdichtung zulassen, sind in einer Stellungnahme der Unteren Wasserbehörde von 2005 vergleichsweise keine entsprechenden grundsätzlichen Bedenken geäußert worden. Es wurde lediglich auf die jeweiligen Wasserschutzzonenverordnungen verwiesen. Dabei sind für Baumaßnahmen, soweit sie verboten sind, entsprechende Befreiungsanträge gem. der jeweiligen Verordnung zu stellen. In der Schutzzone III der Großen Dhünntalsperre sind sogar Bauvorhaben zulässig (zwar genehmigungspflichtig), wenn entsprechende Abwässer fortgeleitet und in einer öffentlichen Abwasseranlage behandelt werden. Von daher ist hier die Entscheidung zu treffen, ob: 1. aus städtebaulicher Sicht die Ergänzung der Satzung, und somit die Bebauung von etwa vier Einzelhäusern an dieser Stelle, von Seiten der Stadt unterstützt und damit gewollt ist
und 2. trotz der erwarteten Negativhaltung der Landschafts-, und vor allem der Wasserbehörden, ein Verfahren zur Aufstellung einer Ergänzungssatzung eingeleitet werden soll. Die Einleitung des Verfahrens ist für den Antragsteller auch mit der Übernahme der Kosten für das Ausgleichskonzept verbunden. Der Antragsteller trägt damit auch das finanzielle Risiko (zumindest für das Fachgutachten), wenn kein positiver Abschluss des Verfahrens in seinem Sinne erreicht wird. Abzuwägen ist auch der Verwaltungsaufwand für ein möglicherweise aufwändiges, strittiges Verfahren, dessen Abschluss offen ist. Vorteil der Satzungsergänzung ist für die Antragsteller die bauliche Ausnutzbarkeit ihrer Grundstücke am südöstlichen Ortsrand von Grunewald. Nachteil allgemein ist die Einbeziehung und der Verbrauch geschützter Landschaftsbestandteile bei weiterem Vordringen in den Außenbereich und in Wasserschutzzonen. Dies gilt es hier gegeneinander abzuwägen. AK
Stadtentwicklung Der Arbeitskreis Stadtentwicklung hat in seiner Bewertung und Empfehlung für das weitere Vorgehen keine mehrheitliche Entscheidung getroffen. Die Entscheidung über die Aufstellung einer Ergänzungssatzung soll im StuV herbeigeführt werden.
Anlage 3) 3.1 Anträge zur Satzungsergänzung Kath. Kirche / Frau Oesterbeck 3.2 Stellungnahmen und Vermerke aus dem ersten Abstimmungsverfahren 1998 3.3 Luftbild und mögliche Bebauung zur geplanten Satzungsergänzung 3.4 Auszug aus der Schutzzonenverordnung „Große Dhünntalsperre“ zu 5. Satzungsergänzung
„Limmringhausen“ nach § 34 (4) 3 BauGB Mit Schreiben vom 23.02.2006 beantragt das Tiefbauamt der Stadt Wermelskirchen die Ergänzung der Innenbereichssatzung für den Teil eines Grundstückes im Bereich Limmringhausen. Begründet wird dies mit der Inanspruchnahme von Teilen der Parzelle für eine Versickerungs- und Wendeanlage, die im Zusammenhang mit dem Ausbau der Straßen in Limmringhausen erstellt werden soll. Eine Abrechnung der Straßenanlageteile kann nur erfolgen, wenn diese Anlageteile im Innenbereich liegen; ansonsten können diese Kosten von der Stadt nicht umgelegt werden. Entgegen der Feststellung des Tiefbauamtes, die Fläche wäre bei Aufstellung der Klarstellungssatzung „Limmringhausen“ nicht berücksichtigt oder gar vergessen worden, muss festgestellt werden, dass es sich bei dieser Grundstücksfläche um eine Freifläche handelt, die einen alten Obstbaumbestand hat. Im Rahmen der ursprünglichen Bewertung mit der Bez. Reg. Köln zur Abgrenzung der Innenbereichssatzung wurde diese Fläche bewusst nicht einbezogen, da es sich um eine ökologisch besonders wertvolle Freifläche handelt, die dem Außenbereich zuzuordnen ist. Die ökologische Wertigkeit wird nun bereits in Teilen durch die geplante Wendeanlage und die Versickerungsbecken stark beeinträchtigt. Der Restbereich zwischen den Straßenanlageteilen (Wendeanlage/Versickerungsbecken) und dem Wohnhaus „Limmringhausen 55“ könnte bei Einbeziehung in die Satzung als Baufläche genutzt werden. Städtebaulich könnte dies begründet werden, da eine entsprechende Vorprägung durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches gegeben ist. Diese Vorprägung wird durch die geplanten Straßenanlagen noch verstärkt. Die Fläche, die in die Satzung nach § 34 BauGB einbezogen werden soll, ist im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Sie unterliegt nicht dem Landschaftsschutz und die Erschließung ist gesichert. Vorteil der Satzungsergänzung ist die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücksfläche für die Eigentümer und eine verbesserte Abrechnungsmöglichkeit für die Straßenausbaukosten seitens der Stadt. Nachteil ist allgemein die Einbeziehung und der Verbrauch von ökologisch wertvollen Außenbereichsflächen. AK
Stadtentwicklung Der Arbeitskreis Stadtentwicklung war mehrheitlich dafür, die Aufstellung der Ergänzungssatzung für diesen Teilbereich in Limmringhausen zu empfehlen.
Anlage 4 4.1 Antrag des Tiefbauamtes 4.2 Übersichtsplan des geplanten Straßenausbaus 4.3 Übersichtsplan zur möglichen Satzungsergänzung 4.4 Luftbild mit möglicher Satzungsabgrenzung Anlage/n: Siehe Anlagen zu den jeweiligen Punkten 1. bis 5. |
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