Vorlage - RAT/1227/2008
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Beschlussvorschlag: Zu B., Seite 4 Der Ausschuss für
Stadtentwicklung und Verkehr beschließt, den Entwurf der Entwicklungssatzung
„Wöllersberg“ mit Begründung gemäß § 34 (6) Satz 1 BauGB in
Verbindung mit § 13 (2) BauGB öffentlich auszulegen. Sachverhalt: Bisheriges Planverfahren Grundsätzlich ist die
Entwicklungssatzung aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Voraussetzung
hierfür ist die Darstellung einer Baufläche. Da in diesem Bereich der
Flächennutzungsplan eine „Fläche für die Landwirtschaft“ darstellt,
ist das Änderungsverfahren durchzuführen, um die Voraussetzung für eine
Entwicklungssatzung zu schaffen. · Der Rat der Stadt hat am 21.07.03 die Aufstellung der 28. Änderung des FNP „Wöllersberg“ und die Einleitung einer entsprechenden Entwicklungssatzung beschlossen (Anlage I). Das Planverfahren zur 28. Änderung des FNP wurde bisher mit folgenden Verfahrensschritten durchgeführt: ·
Die landesplanerische Zustimmung der
Bezirksregierung Köln erfolgte am 15.03.04. · Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden zur FNP-Änderung fand in der Zeit vom 16.10.06 bis zum 17.11.06 statt. · Der Beschluss über Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung und die daraus resultierende veränderte Abgrenzung erfolgte im StuV am 14.05.07 und im Rat am 17.09.07 (Anlage II). · Der Beschluss zur Veränderung der Abgrenzung bezog sich auf die FNP-Änderung und die Entwicklungssatzung, so dass beide Planbereiche wieder identisch sind (Anlage III). · Der Umweltausschuss nahm den Umweltbericht auch schon in ergänzter Fassung am 23.08.07 zur Kenntnis. Die Entwicklungssatzung und die 28. Änderung des FNP werden mit erfolgten Beschlüssen des StuV für die Offenlage vorbereitet. Im weiteren Verfahren muss erst die Genehmigung der FNP-Änderung durch die Bezirksregierung Köln erfolgen. Mit der amtlichen Bekanntmachung erlangen im Anschluss daran die FNP-Änderung und die Entwicklungssatzung ihre Rechtskraft. Erläuterungen zum Planinhalt
der Entwicklungssatzung Die Entwicklungssatzung umfasst
den gleichen Planbereich wie die 28. Änderung des FNP. Der Entwurf zur 28. Änderung des FNP „Wöllersberg“ stellt innerhalb seiner Abgrenzung eine Wohnbaufläche dar. Anlass der Entwicklungssatzung ist der Beschluss des Rates, durch Baulückenschließung die vorhandene Hausdichte zu ergänzen. Ziel ist es, den im Außenbereich liegenden bebauten Bereich Wöllersberg als einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil durch die Entwicklungssatzung festzulegen. Die Gemeinde legt mit diesem Verfahren fest, dass der bisher im Außenbereich gelegene Siedlungsansatz konstitutiv zum Ortsteil und somit zum Innenbereich wird.
Die großflächig dargestellten Baufenster umschließen die bestehende Bebauung und ermöglichen eine zusätzliche Neubebauung zur Innenentwicklung. Auf eine konkrete Festlegung wurde hier verzichtet, um eine freie Standortwahl von Neubauten zu gewährleisten. Hierbei kann es sich um Anbauten an bestehende Gebäude, Umbauten, Umnutzungen oder Neubauten handeln. Maßgeblich über die Entwicklungssatzung hinaus ist das Einfügen in den Bestand, das der jeweilig vorzulegende Bauantrag erfüllen muss. Die Art und das Maß der baulichen Nutzung richten sich nach der bestehenden Bebauung im prägenden Umfeld. In Wöllersberg sind zahlreiche, ursprünglich bäuerliche Wohn- und Nutzgebäude im Baustil des Bergischen Landes vorhanden. Ergänzt durch modernere Wohngebäude herrscht überwiegend das „Allgemeine Wohnen“ auf dem Lande vor. Die Geschossigkeit, Größe und Lage der neuen Bebauung müssen sich so in den Gebäudebestand einfügen, dass die städtebauliche Ordnung gewahrt bleibt. Eine Riegelbebauung in Form von Reihenhäusern ist unzulässig. Bei möglichen neuen Hausgruppierungen sind kleine Erschließungsanlagen anzuordnen. Um die Nutzungsarten der Ortslage Wöllersberg auf das Wohnen und die landwirtschaftliche Nutzung zu beschränken, sind alle Ausnahmen für ein „Allgemeines Wohngebiet“ entsprechend der Baunutzungsverordnung ausgeschlossen.
Um die Entwicklung Wöllersberg so schonend und verträglich wie möglich zu halten und ein Einfügen in das Landschaftsbild des Bergischen Landes zu gewährleisten, sind entsprechende Gestaltungsfestsetzungen im Satzungstext getroffen worden. Sie sollen sicherstellen, dass örtliche siedlungstypische Gebäudemerkmale auch bei Neuplanungen aufgenommen werden, um sie behutsam in die bestehende Orts- und Landschaftssituation einzufügen. Im Rahmen einer Entwicklungssatzung wird durch weitergehende Festsetzungen nach § 9 (1) (2) und (4) BauGB die städtebauliche und allgemeine Verträglichkeit der Ortsteilentwicklung gesichert. Die Festsetzungen beziehen sich vor allem auf die Ausgestaltung der Dachform, die möglichen Dachaufbauten und die farbliche Gestaltung. Die Wahl der Außenmaterialien zur Fassadengestaltung wird auf typische bestehende Merkmale begrenzt und bildet den Rahmen für eine Neubebauung oder Sanierung des Bestandes. Die vorhandenen Einfriedungen (Hecken) und die Bepflanzung bestehen aus ortstypischen heimischen Gehölzen, Gehölzreihen, Obstbäumen. Neuanlagen müssen sich an vorhandenen prägenden Strukturen orientieren. Der Versiegelungsgrad der Ortslage Wöllersberg ist aktuell gering (max. ein Drittel der Grundfläche). Hier muss bei der Nachverdichtung die Versickerung von Oberflächenwasser vor Ort möglich sein, so dass wasserdurchlässige Oberflächen im Bereich des Wohnens, Parkens und der Gärten zu verwenden sind. Ein entsprechender Versiegelungsgrad wird daher in der Satzung festgelegt und darf nicht überschritten werden. Die Aufnahme dieser typischen Gestaltungselemente dient einer bewussten Erhaltung und Pflege der Eigenart der Ortslage Wöllersberg und ist wichtig für die Planung von Neubauten, um die Grundlagen einer „traditionellen“ Gestaltung in eine zeitgemäße Formensprache zu übersetzen und das erforderliche Einfügen zu erleichtern. Im Entwurf der Entwicklungssatzung „Wöllersberg“ wird durch Festlegung des Quellbereiches und des Freiraums um das Denkmal auf besondere Weise eingegangen. Weiter detaillierte Angaben sind dem Entwurf des Satzungstextes der Entwicklungssatzung „Wöllersberg“ mit Begründung und der Planzeichnung zu entnehmen (Anlage IV). Offenlagebeschluss der
Entwicklungssatzung Im StuV am 14.05.07 und Rat am 17.09.07 wurde die Abwägung der Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung zur 28. Änderung des FNP bereits behandelt. Es wurden zwei kleine Erweiterungen der Wohnbaufläche vorgenommen. Die somit identischen Veränderungen zu den Abgrenzungen der FNP-Änderung und der Entwicklungssatzung wurden beschlossen. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr kann nunmehr die öffentliche Auslegung der Entwicklungssatzung beschließen. Beschlussvorschlag: Der
Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt, den Entwurf der
Entwicklungssatzung „Wöllersberg“ mit Begründung gemäß § 34 (6)
Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (2) BauGB öffentlich auszulegen. Weiteres Verfahren Die Entwürfe der FNP-Änderung und
der Entwicklungssatzung werden mit den Begründungen auf die Dauer eines Monats
öffentlich ausgelegt. Die Behörden und Träger öffentlicher Belange werden über
die Offenlage unterrichtet und um fristgerechte Stellungnahme gebeten. Die im Rahmen der
Beteiligungsverfahren vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen werden
geprüft und anschließend von der Verwaltung zur Beratung und Entscheidung dem
Rat der Stadt vorgelegt. Nach zu fassendem Beschluss wird die 28. Änderung des
Flächennutzungsplanes der Bezirksregierung Köln zur Genehmigung vorgelegt. Mit
amtlicher Bekanntmachung der Genehmigung der 28. Änderung des FNP und der
Entwicklungssatzung werden beide verbindlich. Anlage/n: Anlage I Plangebietsabgrenzung zum Aufstellungsbeschluss Anlage II Darstellung der geringfügigen Erweiterungen nach Abwägung aus der frühzeitigen Beteiligung Anlage III Plangebietsabgrenzung zum Offenlagebeschluss Anlage IV Entwurf des Satzungstextes der Entwicklungssatzung „Wöllersberg“ mit Planzeichnung und Begründung
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