Vorlage - RAT/1424/2008
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Beschlussvorschlag: Zu B., Seite 4 Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt,
den Entwurf der Ergänzungssatzung „Forthausen“ mit Planzeichnung
einschließlich der Begründung mit landschaftspflegerischem Begleitplan gemäß §
34 (6) Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen. Sachverhalt: Ziel und Erfordernis der Ergänzungssatzung Ziel ist es, dass die seit 1979 verbindliche Abgrenzung für
den im Zusammenhang bebauten Ortsteil „Forthausen“ im Rahmen einer Innenbereichssatzung
in nordöstlicher Richtung ergänzt werden soll. Gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 des Baugesetzbuches (BauGB)
legt die Gemeinde durch eine Ergänzungssatzung fest, dass eine
Außenbereichsfläche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen wird. Bisheriges Planverfahren Mit Schreiben vom 02.12.03 beantragte die Bauverwaltung der
Stadt Wermelskirchen die Ergänzung der Innenbereichssatzung im südöstlichen
Bereich Forthausens. Begründet wurde dies mit der teilweisen Inanspruchnahme
eines privaten Grundstückes im Außenbereich für Anlagen des Straßenausbaus. Die
erforderliche Wendeanlage erschließt das verbleibende Restgrundstück, so dass
dies einer Bebauung zugeführt werden könnte. Hierfür ist jedoch die Ergänzung
der Innenbereichssatzung erforderlich. Der Bereich befindet sich innerhalb der Wasserschutzzone III
„Große Dhünntalsperre“ und in Teilbereichen im Landschaftsschutzgebiet
„Große Dhünntalsperre“. Zum Aufstellungsbeschluss im Ausschuss für Stadtentwicklung
und Verkehr am 10.05.04 wurde die Abgrenzung zur Ergänzungssatzung
„Forthausen“ beschlossen (Anlage I). Die Tiefbaumaßnahmen des Straßenausbaus wurden durch den
Bebauungsplan DA Nr. 11 „Stichstraße Forthausen“ bereits 2007
planungsrechtlich gesichert (Anlage II). Basierend auf diesen Angaben konnte der
landschaftspflegerische Begleitplan an einen Fachplaner vergeben werden. Auf
der Grundlage der Bestandserfassung wurde der Eingriff in Landschaft und Natur
festgestellt und der erforderliche Ausgleich ermittelt. Innerhalb der Ergänzungssatzung „Forthausen“
liegen zwei Grundstücke im Besitz unterschiedlicher Eigentümer. Das westliche
Grundstück ist mit einem Altenteiler und weiteren Anbauten, Schuppen und
versiegelten Zufahrten belegt. Das östliche Grundstück ist unbebaut, doch
aufgeschüttet worden. Aufgrund dieser ganz unterschiedlichen Nutzungen erfolgte
eine getrennte Betrachtungsweise, die im landschaftspflegerischen Begleitplan
verschiedene Ausgleichsmaßnahmen festlegt, und wegen der begrenzten
Möglichkeiten auf den Grundstücken selbst musste auf das Öko-Konto ausgewichen
werden (Anlage IV). A. Vorstellung der Inhalte zur Ergänzungssatzung (Anlage III) Der Bereich der Ergänzungssatzung „Forthausen“
unterteilt sich in unterschiedliche Nutzungs- bzw. Festsetzungsbereiche: Öffentliche Verkehrsfläche
Regenversickerungsanlage
Allgemeines Wohngebiet
Das Regenwasser, das auf den
privaten Grundstücken anfällt, ist auf diesen entsprechend der DWA–A-138
unmittelbar vor Ort zu versickern. Welche Art der
Versickerungseinrichtung möglich sein wird, ist im Rahmen der Baugenehmigung
nachzuweisen und mit der zuständigen Unteren Wasserbehörde abzustimmen bzw.
genehmigen zu lassen. Die bestehende Aufschüttungsfläche
ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens auf Standfestigkeit und
Verunreinigung hin zu untersuchen. Bei der Feststellung von Schadstoffen sind
diese ordnungsgemäß zu entsorgen.
Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4
gibt an, wie viel qm Gebäude- und Garagengrundfläche je qm Grundstücksfläche
maximal zulässig sind. Der Berechnung ist die Grundstücksfläche innerhalb des
Satzungsgebietes zu Grunde zu legen. Die GRZ von 0,4 beinhaltet auch Nebenanlagen
und sonstige versiegelte Vorgarten- und Zufahrtsflächen, Terrassen und
Wegeflächen. Für diese Art der Versiegelung wird gemäß § 19 (4) BauNVO eine
Überschreitung der festgesetzten GRZ bis zu 50 % zugelassen. Die Geschossigkeit, Größe und Lage
der neuen Bebauung müssen sich so in den Gebäudebestand einfügen, dass die
städtebauliche Ordnung gewahrt bleibt. Es wird die offene Bauweise festgesetzt.
Es sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Eine Riegelbebauung in Form von
Reihenhäusern ist unzulässig. Um die Nutzungsart auf das Wohnen zu
beschränken, sind alle Ausnahmen für ein „Allgemeines Wohngebiet“
entsprechend der Baunutzungsverordnung ausgeschlossen.
Um die Wohnbebauung in der
Ergänzungssatzung so schonend und verträglich wie möglich zu halten und ein
Einfügen in das Landschaftsbild des Bergischen Landes zu gewährleisten, sind
entsprechende Gestaltungsfestsetzungen im Satzungstext getroffen worden. Sie sollen sicherstellen, dass
örtliche siedlungstypische Gebäudemerkmale auch bei Neuplanungen aufgenommen
werden, um sie behutsam in die bestehende Orts- und Landschaftssituation
einzufügen. Sie sind den allgemeinen Festsetzungen in der Bauleitplanung für
das Gemeindegebiet der Stadt Wermelskirchen entnommen. Die Festsetzungen beziehen sich vor
allem auf die Ausgestaltung der Dachform, die möglichen Dachaufbauten und die
farbliche Gestaltung. Die Wahl der Außenmaterialien zur
Fassadengestaltung wird auf typische bestehende Merkmale begrenzt. Bei dieser städtebaulichen
Nachverdichtung muss die Versickerung von Oberflächenwasser vor Ort möglich
sein, so dass wasserdurchlässige Oberflächen im Bereich des Wohnens, Parkens
und der Gärten zu verwenden sind. Ein entsprechender Versiegelungsgrad wird
daher in der Satzung festgelegt und darf nicht überschritten werden.
Auf dem westlichen Grundstück hat
eine bauliche Entwicklung stattgefunden, die bauaufsichtlich bereinigt werden
soll. Hierbei wurden, von der Ergänzungssatzung unabhängig, Lösungen zum
ökologischen Ausgleich über das Öko-Konto der Stadt gefunden. Eine Entsiegelung
von befestigten Grundstücksflächen ist in Abstimmung mit dem Eigentümer
möglich. Das östliche unbebaute Grundstück
kann einen Teil des erforderlichen ökologischen Ausgleichs im südlichen
Bereich, im Anschluss an die Ergänzungssatzung, realisieren. Verbleibende Defizite an
ökologischen Wertpunkten, ausgelöst durch die Ermittlungen im Bezug auf den
gesamten Geltungsbereich der Ergänzungssatzung, müssen über das Öko-Konto der
Stadt abgewickelt werden. Auf beiden Grundstücken wird
schützenswerter Baumbestand erhalten. Weitere Maßnahmen beziehen sich auf die
Ausgestaltung von Höhenunterschieden im Gartenbereich, Beschränkung der
Bodenversiegelung, Fassadenbegrünung und Umzäunung der Grundstücke. B. Offenlagebeschluss der Ergänzungssatzung Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr kann nunmehr
die öffentliche Auslegung der Ergänzungssatzung „Forthausen“
beschließen. Beschlussvorschlag: Der Ausschuss für Stadtentwicklung
und Verkehr beschließt, den Entwurf der Ergänzungssatzung
„Forthausen“ mit Planzeichnung einschließlich der Begründung mit
landschaftspflegerischem Begleitplan gemäß § 34 (6) Satz 1 BauGB öffentlich
auszulegen. Weiteres Verfahren Unmittelbar nach diesem Beschluss des Ausschusses für
Stadtentwicklung und Verkehr kann die öffentliche Auslegung stattfinden. Nach anschließendem Satzungsbeschluss durch den Rat der
Stadt und die amtliche Bekanntmachung wird die Ergänzungssatzung
rechtsverbindlich. Anlage/n: Anlage I Plangebietsabgrenzung
Anlage II Ausschnitt aus dem Bebauungsplan DA
Nr. 11 „Stichstraße Forthausen“ mit den Festsetzungen zur
öffentlichen Verkehrsfläche. Anlage III Entwurf
des Satzungstextes der Ergänzungssatzung „Forthausen“ mit Planzeichnung und Begründung mit
landschaftspflegerischem Begleitplan Anlage IV Darstellung
des ökologischen Ausgleichs über das Öko-Konto der Stadt
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