Vorlage - RAT/1489/2008  

Beschlussvorschlag:

 

Zu B., Seite 4

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt, den Entwurf der Ergänzungssatzung „Grunewald“ mit Planzeichnung einschließlich der Begründung mit landschaftspflegerischem Begleitplan gemäß § 34 (6) Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen.

 

 

Sachverhalt:

 

Ziel und Erfordernis der Ergänzungssatzung

 

Ziel ist es, dass die seit 1979 verbindliche Abgrenzung für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil „Grunewald“ im Rahmen einer Innenbereichssatzung in südöstlicher Richtung eine Ergänzung erfahren soll.

Gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) legt die Gemeinde durch eine Ergänzungssatzung fest, dass eine Außenbereichsfläche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen wird.

 

 

Bisheriges Planverfahren

 

Anlass der Planung war ein erneutes Antragsschreiben der beiden Grundstückseigentümer vom 21.12.05, das Verfahren zur Ergänzung der Innenbereichssatzung im südöstlichen Bereich Grunewalds aufzunehmen. Begründet wurde dies mit einem Antrag, der seit 1997 vorliegt. Dieser löste jedoch erheblichen Abstimmungsbedarf mit den Fachbehörden des Rheinisch- Bergischen Kreises aus. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange kann zur Offenlage diese Abstimmung mit den erarbeiteten Fachunterlagen zur Ergänzungssatzung „Grunewald“ vorgenommen werden.

 

Der Bereich liegt im Landschaftsplan Nr. 3 „Große Dhünntalsperre“ des Rheinisch-Bergischen Kreises und innerhalb des Landschaftsschutzgebietes „Große Dhünntalsperre“. In der Entwicklungskarte wird das Gebiet der Ergänzungssatzung dem Entwicklungsraum 1 zugeordnet. Die bebaute Ortslage Grunewald nördlich und westlich der Ergänzungssatzung liegt außerhalb des Landschaftsplanes.

Der Bereich befindet sich innerhalb der Wasserschutzzone III „Große Dhünntalsperre“.

Die beiden Grundstücke werden heute überwiegend als Wiesenfläche genutzt. Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan stellt den Bereich der Ergänzungssatzung als „Fläche für die Landwirtschaft“ dar. Auf Grund der geringen Größe dieses Satzungsbereiches ist die Änderung des FNP im Anschluss an die bestehenden Wohnbauflächen nicht erforderlich.

 

Zum Aufstellungsbeschluss im Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr am 03.09.07 wurde eine Abgrenzung zur Ergänzungssatzung „Grunewald“ beschlossen (Anlage I).

Um die beidseitig bestehende Baumreihe entlang der innerörtlichen Hauptstraße zu würdigen, muss die zukünftige Bebauung 4,0 m vom Straßenraum abrücken. Aus diesem Grund wurde die rückwärtige Abgrenzung der Ergänzungssatzung um ca. 4,0 m in südlicher Richtung erweitert (Anlage II).

 

Basierend auf diesen Angaben konnte der landschaftspflegerische Begleitplan von den Grundstückseigentümern an einen Fachplaner vergeben werden. Auf der Grundlage der Bestandserfassung wurde der Eingriff in Landschaft und Natur festgestellt und der erforderliche Ausgleich ermittelt. Dieser wird im Einvernehmen unmittelbar angrenzend auf weiteren Grundstücksteilen der beiden Eigentümer anzulegen sein. Das Öko-Konto der Stadt wird somit nicht beansprucht.

 

 

 

A. Vorstellung der Inhalte zur Ergänzungssatzung (Anlage III)

 

Die Ergänzungssatzung „Grunewald“ unterteilt sich in zwei unterschiedliche Nutzungs- bzw. Festsetzungsbereiche:

 

Öffentliche Verkehrsfläche

• Im Bereich der Ergänzungssatzung wird die bereits ausgebaute Haupterschließung der Ortslage Grunewald, einschließlich des Straßenbegleitgrüns, als öffentliche Verkehrsfläche planungsrechtlich gesichert. Die Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt.

            Der südlich verlaufende Straßengraben zur Straßenentwässerung und die beidseitig prägenden Baumreihen müssen erhalten bleiben. Einzelne Überfahrten zu den Garagen der Wohnbebauung werden in Form von Brücken zugelassen. Eine Ausführungsplanung ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens vorzulegen.

 

Allgemeines Wohngebiet

 

• Vorgaben zur Erschließung:

Das Regenwasser, das auf den privaten Grundstücken anfällt, ist auf diesen entsprechend der DWA–A-138 unmittelbar vor Ort zu versickern.

Welche Art der Versickerungseinrichtung möglich sein wird, ist im Rahmen der Baugenehmigung nachzuweisen und mit der zuständigen Unteren Wasserbehörde abzustimmen bzw. genehmigen zu lassen.

 

• Art und Maß der baulichen Nutzung:

Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 gibt an, wie viel qm Gebäudegrundfläche je qm Grundstücksfläche maximal zulässig sind. Der Berechnung ist die Grundstücksfläche innerhalb des Satzungsgebietes zu Grunde zu legen. Die GRZ beinhaltet auch Garagenflächen und sonstige versiegelte Zufahrten, Terrassen und Wegeflächen.

 

Die Geschossigkeit, Größe und Lage der neuen Bebauung müssen sich so in den Gebäudebestand einfügen, dass die städtebauliche Ordnung gewahrt bleibt. Es wird die offene Bauweise festgesetzt. Es sind maximal vier Einzelhäuser zulässig. Eine Riegelbebauung in Form von Reihenhäusern ist unzulässig.

Um die Nutzungsart auf das Wohnen zu beschränken, sind alle Ausnahmen für ein „Allgemeines Wohngebiet“ entsprechend der Baunutzungsverordnung ausgeschlossen.

 

• Textliche und planinhaltliche Festsetzungen:

Um die Wohnbebauung in der Ergänzungssatzung so schonend und verträglich wie möglich zu halten und ein Einfügen in das Landschaftsbild des Bergischen Landes zu gewährleisten, sind entsprechende Gestaltungsfestsetzungen im Satzungstext getroffen worden.

Sie sollen sicherstellen, dass örtliche siedlungstypische Gebäudemerkmale auch bei Neuplanungen aufgenommen werden, um sie behutsam in die bestehende Orts- und Landschaftssituation einzufügen. Sie sind den allgemeinen Festsetzungen in der Bauleitplanung für das Gemeindegebiet der Stadt Wermelskirchen entnommen.

 

Die Festsetzungen beziehen sich vor allem auf die Ausgestaltung der Dachform, die möglichen Dachaufbauten und die farbliche Gestaltung.

Die Wahl der Außenmaterialien zur Fassadengestaltung wird auf typische bestehende Merkmale begrenzt.

 

Bei dieser städtebaulichen Nachverdichtung muss die Versickerung von Oberflächenwasser vor Ort möglich sein, so dass wasserdurchlässige Oberflächen im Bereich des Wohnens, Parkens und der Gärten zu verwenden sind. Ein entsprechender Versiegelungsgrad wird daher in der Satzung festgelegt und darf nicht überschritten werden.

 

• Ökologische Ausgleichsmaßnahmen:

 

Die Abgrenzung der Ergänzungssatzung „Grunewald“ umfasst den Bereich, der für maximal vier Baugrundstücke in Frage kommt. Der hierdurch ausgelöste ökologische Ausgleich sollte - wenn möglich - auf den gleichen Grundstücken der betroffenen Eigentümer liegen, um einen optimalen Übergang zur freien Landschaft zu erreichen. Dies bedeutet, dass der ökologische Ausgleich unmittelbar außerhalb der Ergänzungssatzung liegt, jedoch durch sie ausgelöst mit Inhalt der Satzung wird.

 

Im Rahmen der Bestandserfassung des landschaftspflegerischen Begleitplanes „Grunewald“ wurde festgestellt, dass nach entsprechender Bewertung des Bestandes der Ausgleich unmittelbar auf den Grundstücken selbst erfolgen kann. Hierzu sind bereits einvernehmliche Abstimmungen mit den Eigentümern erfolgt.

Detaillierte Maßnahmen werden in der Ergänzungssatzung festgesetzt (Anlage III). Das Öko-Konto der Stadt wird somit nicht beansprucht.

 

 

B. Offenlagebeschluss der Ergänzungssatzung

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr kann nunmehr die öffentliche Auslegung der Ergänzungssatzung „Grunewald“ beschließen.

 

 

 

Weiteres Verfahren

 

Unmittelbar nach diesem Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr kann die öffentliche Auslegung stattfinden.

Nach anschließendem Satzungsbeschluss durch den Rat der Stadt und die amtliche Bekanntmachung wird die Ergänzungssatzung rechtsverbindlich.

 

Anlage/n:

 

Anlage I           Plangebietsabgrenzung zum Aufstellungsbeschluss

 

Anlage II          Leicht erweiterte Plangebietsabgrenzung zum Offenlagebeschluss

 

Anlage III          Entwurf des Satzungstextes der Ergänzungssatzung „Grunewald“

mit Planzeichnung und Begründung mit landschaftspflegerischem Begleitplan