Vorlage - RAT/1490/2008  

Beschlussvorschlag:

 

Zu B., Seite 4

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt, den Entwurf der Ergänzungssatzung „Löh“ mit Planzeichnung einschließlich der Begründung mit landschaftspflegerischem Begleitplan gemäß § 34 (6) Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen.

 

 

Sachverhalt:

 

Ziel und Erfordernis der Ergänzungssatzung

 

Ziel ist es, dass die seit 1992 verbindliche Abgrenzung für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil „Löh“ im Rahmen einer Innenbereichssatzung in südöstlicher Richtung ergänzt werden soll.

Gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) legt die Gemeinde durch eine Ergänzungssatzung fest, dass eine Außenbereichsfläche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen wird.

 

 

Bisheriges Planverfahren

 

Am südöstlichen Ortsrandbereich von Löh liegt eine städtische Parzelle im Außenbereich, die als offene Wiesen- und Weidefläche genutzt wird. Durch den erfolgten Straßenausbau der Ortslage „Löh“ ist für den nördlichen Teil dieser städtischen Parzelle die Erschließung gesichert. Die Ergänzungssatzung „Löh“ würde hier ein Baugrundstück planungsrechtlich sichern, das die Stadt an einen Bauinteressierten veräußern könnte.

 

Die Ergänzungssatzung „Löh“ liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplanes Nr. 2 „Eifgenbachtal“ des Rheinisch-Bergischen Kreises und im Landschaftsschutzgebiet „Remscheider Bergland und Dhünnhochfläche“. Das Plangebiet liegt in keiner Wasserschutzzone. Ein Quellbereich ist nicht unmittelbar betroffen.

Das Grundstück wird heute überwiegend als Weidefläche genutzt. Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan stellt den Bereich der Ergänzungssatzung als „Fläche für die Landwirtschaft“ dar. Auf Grund der geringen Größe dieses Satzungsbereiches ist die Änderung des FNP im Anschluss an die bestehenden Wohnbauflächen nicht erforderlich.

 

Zum Aufstellungsbeschluss im Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr am 15.05.06 wurde die Abgrenzung zur Ergänzungssatzung „Löh“ beschlossen (Anlage I).

 

Basierend auf diesen Angaben konnte der landschaftspflegerische Begleitplan an einen Fachplaner vergeben werden. Auf der Grundlage der Bestandserfassung wurde der Eingriff in Landschaft und Natur festgestellt und der erforderliche Ausgleich ermittelt.

 

 

A. Vorstellung der Inhalte zur Ergänzungssatzung (Anlage II)

 

Die Ergänzungssatzung „Löh“ unterteilt sich in zwei unterschiedliche Nutzungs- bzw. Festsetzungsbereiche:

 

Öffentliche Verkehrsfläche

• Der Straßenausbau in der Ortslage Löh wurde bereits abgeschlossen. Die Straßenbegrenzungslinien definieren die öffentliche Verkehrsfläche, die unmittelbar an die Ergänzungssatzung angrenzt und in südlicher Richtung zur Rausmühle führt.

 

• Die nördliche private Wegeparzelle erschließt dahinter liegende private Grundstücksflächen. Die Funktionen einer fußläufigen Anbindung an ein bestehendes Wanderwegenetz hat diese Wegefläche nicht und dies lässt sich auch nicht erreichen. Somit ist ein öffentliches Interesse, das eine planungsrechtliche Ausweisung rechtfertigt, nicht gegeben. Die Wegeparzelle wurde in das allgemeine Wohngebiet integriert.

 

Allgemeines Wohngebiet

 

• Vorgaben zur Erschließung:

Das Regenwasser, das auf den privaten Grundstücken anfällt, ist auf diesen entsprechend der DWA–A-138 unmittelbar vor Ort zu versickern.

Welche Art der Versickerungseinrichtung möglich sein wird, ist im Rahmen der Baugenehmigung nachzuweisen und mit der zuständigen Unteren Wasserbehörde abzustimmen bzw. genehmigen zu lassen.

 

• Art und Maß der baulichen Nutzung:

Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 gibt an, wie viel qm Gebäudegrundfläche je qm Grundstücksfläche maximal zulässig sind. Der Berechnung ist die Grundstücksfläche innerhalb des Satzungsgebietes zu Grunde zu legen. Die GRZ beinhaltet auch Garagenflächen und sonstige versiegelte Zufahrten, Terrassen und Wegeflächen.

 

Die Geschossigkeit, Größe und Lage der neuen Bebauung müssen sich so in den Gebäudebestand einfügen, dass die städtebauliche Ordnung gewahrt bleibt. Es wird die offene Bauweise festgesetzt. Es ist nur ein Einzelhaus zulässig. Eine Riegelbebauung in Form von Reihenhäusern ist unzulässig.

Um die Nutzungsart auf das Wohnen zu beschränken, sind alle Ausnahmen für ein „Allgemeines Wohngebiet“ entsprechend der Baunutzungsverordnung ausgeschlossen.

 

• Textliche und planinhaltliche Festsetzungen:

Um die Wohnbebauung in der Ergänzungssatzung so schonend und verträglich wie möglich zu halten und ein Einfügen in das Landschaftsbild des Bergischen Landes zu gewährleisten, sind entsprechende Gestaltungsfestsetzungen im Satzungstext getroffen worden.

Sie sollen sicherstellen, dass örtliche siedlungstypische Gebäudemerkmale auch bei Neuplanungen aufgenommen werden, um sie behutsam in die bestehende Orts- und Landschaftssituation einzufügen. Sie sind den allgemeinen Festsetzungen in der Bauleitplanung für das Gemeindegebiet der Stadt Wermelskirchen entnommen.

 

Die Festsetzungen beziehen sich vor allem auf die Ausgestaltung der Dachform, die möglichen Dachaufbauten und die farbliche Gestaltung.

Die Wahl der Außenmaterialien zur Fassadengestaltung wird auf typische bestehende Merkmale begrenzt.

 

Bei dieser städtebaulichen Nachverdichtung muss die Versickerung von Oberflächenwasser vor Ort möglich sein, so dass wasserdurchlässige Oberflächen im Bereich des Wohnens, Parkens und der Gärten zu verwenden sind. Ein entsprechender Versiegelungsgrad wird daher in der Satzung festgelegt und darf nicht überschritten werden.

 

• Ökologische Ausgleichsmaßnahmen:

 

Die Abgrenzung der Ergänzungssatzung „Löh“ umfasst im Wesentlichen den Bereich, der als Baugrundstück in Frage kommt. Der hierdurch ausgelöste ökologische Ausgleich sollte - wenn möglich - auf den gleichen Grundstücken des betroffenen Eigentümers liegen, um einen optimalen Übergang zur freien Landschaft zu erreichen. Dies bedeutet, dass der ökologische Ausgleich unmittelbar außerhalb der Ergänzungssatzung liegt, jedoch durch sie ausgelöst mit Inhalt der Satzung wird. Detaillierte Maßnahmen werden in der Ergänzungssatzung festgesetzt.

 

Das gesamte entstehende Defizit an dieser Stelle auszugleichen, würde den bestehenden Naturraum überfrachten. Aus diesem Grund wird ein Teil des ökologischen Ausgleichs über das Öko-Konto der Stadt abgewickelt (Anlage III).

 

 

B. Offenlagebeschluss der Ergänzungssatzung

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr kann nunmehr die öffentliche Auslegung der Ergänzungssatzung „Löh“ beschließen.

 

 

 

Weiteres Verfahren

 

Unmittelbar nach diesem Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr kann die öffentliche Auslegung stattfinden.

Nach anschließendem Satzungsbeschluss durch den Rat der Stadt und die amtliche Bekanntmachung wird die Ergänzungssatzung rechtsverbindlich.

 

Anlage/n:

 

Anlage I           Plangebietsabgrenzung

 

Anlage II           Entwurf des Satzungstextes der Ergänzungssatzung „Löh“

mit Planzeichnung und Begründung mit landschaftspflegerischem Begleitplan

 

Anlage III          Darstellung des ökologischen Ausgleichs über das Öko-Konto der Stadt