Vorlage - RAT/1561/2009  

Beschlussvorschlag:

 

Zu B., Seite 4

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt die Aufstellung der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB.

 

Zu C., Seite 4

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt, das Verfahren der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ gemäß § 13 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

 

Zu D., Seite 5

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt, dass für den Bereich der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ ein landschaftspflegerischer Begleitplan erstellt und eine Artenschutzprüfung vorgenommen wird.

 

Sachverhalt:

 

A. Vorstellung des Projektes

 

Beschreibung der Ausgangssituation

 

Im Ortsteil „Stumpf“ kann man für den Bereich der Seminar- und Freizeitanlage „Große Ledder“ der Bayer AG mittlerweile auf eine 100-jährige Geschichte zurückblicken. Auf einem ca. 50 ha großen Gelände sind verschiedene Gasthäuser und Veranstaltungsräume in einem parkähnlichen Ensemble entstanden, die den Rahmen sowohl für Tagungen, Konferenzen und Seminare als auch für ein gehobenes Gastronomie- und Übernachtungsangebot bieten. Diese baulichen Anlagen wurden in den vergangenen Jahren teilweise aufwendig restauriert und umgebaut, um sie an die sich gewandelten modernen Anforderungen anzupassen.

 

Nun gibt es die Überlegung, dieses vorhandene Tagungs- und Gastronomieangebot mit einer weiteren multifunktionalen Hotelanlage - angedacht ist ein Wellness-Hotel - abzurunden, um „Große Ledder“ auch für die Zukunft attraktiv für interne und externe Nutzungen zu gestalten.

 

Darüber hinaus gibt es Überlegungen, eine Gesamtkonzeption auf lange Sicht für die „Große Ledder“ zu entwickeln, um weitere Freizeit- und Naherholungsanlagen zu sichern oder weiter zu entwickeln. In diesem Zusammenhang sind die Fragen zur Erschließung und einem entsprechenden Stellplatzangebot mit zu klären.

 

 

Bestehendes Planrecht

 

Für den Bereich „Große Ledder“ sind im Flächennutzungsplan der Stadt Wermelskirchen zwei Sonderbauflächen (SO) mit der Zweckbestimmung „betriebliche Bildung und Erholung“ ausgewiesen.

 

Einen Bebauungsplan gibt es für diese Sonderbauflächen nicht.

 

Ferner weist der Landschaftsplan Nr. 3 „Große Dhünntalsperre“ ein Landschafts- und Naturschutzgebiet sowie geschützte Landschaftsbestandteile im Umfeld aus.

 

Die Große Ledder liegt überwiegend in der Wasserschutzzone II B der Wasserschutzgebietsverordnung für die Große Dhünntalsperre.

 

 

Antrag für zukünftiges Planrecht

 

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des geplanten Wellness-Hotels ist heute nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen.

 

Anlässlich dieser planungsrechtlichen Ausgangssituation wurde seitens der Bayer AG eine juristische Prüfung durch ein Fachbüro mit folgendem Ergebnis herbeigeführt:

 

„Durch den Erlass einer Entwicklungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann für zukünftige Vorhaben im Bereich „Große Ledder“ qualifiziertes Baurecht geschaffen werden, das ausreichende Planungs- und Rechtssicherheit bietet“.

 

Bayer Real Estate stellte somit den Antrag zur Aufstellung einer Entwicklungssatzung „Große Ledder“ am 27.01.08 (Anlage I).

 

 

Erfordernis und Ziel der Ergänzungssatzung

 

Grundsätzlich ist die Entwicklungssatzung aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Voraussetzung hierfür ist die Darstellung einer Baufläche. Da in diesem Bereich der Flächennutzungsplan eine „Sonderbaufläche“ darstellt, ist die Voraussetzung für eine Entwicklungssatzung gegeben.

 

Die Entwicklungssatzung umfasst den gleichen Planbereich wie die Sonderbaufläche einschließlich der bestehenden nördlichen und südwestlichen Erschließung. Die Abgrenzung des Plangebiets ist im beigefügten Lageplan zu ersehen (Anlage II).

 

Ziel ist es, den im Außenbereich liegenden bebauten Bereich „Große Ledder“ als einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil durch die Entwicklungssatzung festzulegen.

Die Gemeinde legt mit diesem Verfahren einen bisher im Außenbereich gelegenen Siedlungsansatz konstitutiv zum Innenbereich fest.

 

 

Planerische Anforderungen an den Inhalt der Ergänzungssatzung

 

Die Bayer Real Estate wird zur inhaltlichen Erarbeitung der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ alle erforderlichen Fachplaner beauftragen und die entstehenden Kosten übernehmen.

 

Folgende planerischen Inhalte sind zu erarbeiten:

 

 

• Erschließung:

 

Die äußere Erschließung für das Sondergebiet „Große Ledder“ wird in die Abgrenzung der Entwicklungssatzung mit aufgenommen.

Die nördliche bestehende Erschließung, die im Ortsteil Stumpf/Pantholz von der L 101 mündet, befindet sich im Eigentum der Bayer AG. Die südöstliche bestehende Erschließung, die oberhalb von Grunewald auf die K 16 mündet, befindet sich im Eigentum der Stadt. Es handelt sich dabei um eine nicht ausgebaute Zuwegung ohne Straßenwidmung.

Die innere Erschließung und Stellplatzsituation muss entsprechend der angestrebten Nutzungen geplant und dimensioniert werden.

Diese gesamthafte Erschließungsplanung sollte der Entwicklungssatzung zu Grunde liegen, um die erforderlichen Erschließungsflächen entsprechend darstellen zu können.

 

 

• Einbindung in den Landschaftsplan:

 

Die besondere Einbindung der „Große Ledder“ in den Landschaftsplan erfordert nach Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde des Kreises einen landschaftspflegerischen Begleitplan mit entsprechender Bestandserfassung, Artenschutzprüfung und daraus abgeleiteten Kompensationsmaßnahmen. Hierzu muss eine abgestimmte Begutachtung seitens eines Fachplaners erfolgen, um entsprechende Ausweisungen in die Entwicklungssatzung aufnehmen zu können.

 

 

• Art und Maß der baulichen Nutzung:

 

Großflächig dargestellte Baufenster sollen die bestehende Bebauung umschließen und eine zusätzliche Neubebauung zur Innenentwicklung ermöglichen. Auf eine konkrete Festlegung wird hier voraussichtlich verzichtet, um eine freie Standortwahl von Neubauten zu gewährleisten. Hierbei kann es sich um Anbauten an bestehende Gebäude, Umbauten, Umnutzungen oder Neubauten handeln.

Die Art und das Maß der baulichen Nutzung richten sich nach der bestehenden Bebauung im prägenden Umfeld. Maßgeblich ist über die Entwicklungssatzung hinaus das Einfügen in den Bestand, das der jeweilig vorzulegende Bauantrag erfüllen muss.

 

 

• Textliche und planinhaltliche Festsetzungen:

 

Um die Entwicklung „Große Ledder“ so schonend und verträglich wie möglich zu halten und ein Einfügen in das Landschaftsbild des Bergischen Landes zu gewährleisten, werden entsprechende Gestaltungsfestsetzungen im Satzungstext getroffen.

Sie sollen sicherstellen, dass örtliche siedlungstypische Gebäudemerkmale auch bei Neuplanungen aufgenommen werden, um sie behutsam in die bestehende Orts- und Landschaftssituation einzufügen.

 

Die Festsetzungen beziehen sich vor allem auf die Ausgestaltung der Dachform, den möglichen Dachaufbauten und deren farblicher Gestaltung.

Die Wahl der Außenmaterialien zur Fassadengestaltung wird auf typische bestehende Merkmale begrenzt und bildet den Rahmen für eine Neubebauung oder Sanierung des Bestandes.

 

 

B. Aufstellungsbeschluss

 

Nachdem der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr den Antrag der Bayer Real Estate zur Kenntnis genommen hat und die oben dargestellten Rahmenbedingungen kennt, kann er nunmehr die Aufstellung der Entwicklungssatzung beschließen.

Das Planungsamt kann somit zügig mit dem Planungs- und Verfahrensablauf beginnen.

 

 

 

C. Beschluss zum Verfahren

 

Das Baugesetzbuch (BauGB) bietet die Möglichkeit, in einem vereinfachten Verfahren gemäß § 13 Abs. 2 BauGB den Verfahrensablauf zu verkürzen. Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und Träger öffentlicher Belange kann abgesehen werden.

 

Da die Bayer AG eine zügige Realisierung des Wellness-Hotels anstrebt, wird der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr um die Zustimmung zur Vorgehensweise des vereinfachten Verfahrens gebeten. Es liegt natürlich im Eigeninteresse des Betreibers, dass die zu erarbeitenden Fachplanungen mit den Fachbehörden des Kreises und anderen betroffenen Trägern öffentlicher Belange vor der Offenlage abgestimmt sind.

 

 

 

D. Erfordernis eines landschaftspflegerischen Begleitplanes / Artenschutzprüfung

 

In Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde des Kreises ist es im Rahmen des Landschaftsplanes erforderlich, dass hier ein landschaftspflegerischer Begleitplan erstellt und eine Artenschutzprüfung vorgenommen wird. In Kenntnis dieser Fachbegutachtung kann der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr folgenden Beschluss fassen:

 

 

 

Weiteres Verfahren

 

Nach den oben genannten Beschlüssen des Fachausschusses werden von der Bayer Real Estate die Fachplaner und Gutachter beauftragt. Die Ergebnisse der Planung sind mit den Fachbehörden abzustimmen. Die Erarbeitung der Planzeichnung und des Satzungstextes erfolgt durch das Planungsamt der Stadt.

Alle Planungen und Inhalte werden dann im StuV / Rat zur Beschlussfassung für die Offenlage vorgestellt und entsprechend zur Beschlussfassung vorbereitet.

 

Anlage/n:

 

Anlage I:         Antrag der Bayer Real Estate

Anlage II:        Plangebietsabgrenzung der Entwicklungssatzung „Große Ledder“