Vorlage - RAT/1563/2009  

Beschlussvorschlag:

 

Der Ausschuss nimmt die Informationen der Verwaltung zur Kenntnis.

 

Das Beratungsergebnis zu den vorliegenden Anträgen der Fraktionen bleibt abzuwarten.

Sachverhalt:

 

 

Gewerbeflächenentwicklung

 

Hier:  Eignungsuntersuchung von 19 Flächen im Stadtgebiet

 

Inhalt: 1.         Anlass und Aufgabe

 

            2.         Bisherige Untersuchungen als Basis für die weitere Entwicklung

 

3.         Kosten, Priorität und Bedarf an neuen Flächen aus Sicht der Wirtschaftsförderung / Amt 23

 

4.         Untersuchungsbereiche

                                    A) Betrachtungsräume

                                    B) Bewertungskriterien

                                    C) Einzelprüfungen

 

            5.         Vorhandene Flächen / Reserven

                                   

            6.         Aktuelle Entwicklungsflächen

 

            7.         Aufgabe von Altstandorten

 

            8.         Zugewinn von Gewerbestandorten

 

            9.         Erschließungskosten

 

            10.       Wirtschaftlichkeit

 

            11.       Bewertung

                                    Verfügbarkeit

                                    Umlegung

                                    Fazit / Bewertungsschema

                                    Bewertungsergebnis

 

            12.       Zusammenfassung

 

                       

1.         Anlass und Aufgabe

 

Nachdem in Wermelskirchen über die Entwicklung neuer Gewerbegebiete in den letzten Jahren mehrfach aus unterschiedlichen Anlässen in verschiedenen Gremien diskutiert und beraten wurde, hat letztlich der Verwaltungsvorstand am 23.09.08 die Ämter 23 und 61 beauftragt, eine umfassende Untersuchung zu möglichen Gewerbeentwicklungsflächen im Stadtgebiet vorzunehmen.

Dazu wurden von verschiedenen Fraktionen (WNK-UWG – Bereich „Hinter dem Hofe/Birgden/Bähringhausen“ / SPD – Bereich „Höferhofer Feld/Rhombus“ / CDU – Bereich „Rhombus“) Anträge zur Untersuchung und Entwicklung von unterschiedlichen Standorten eingebracht.

 

 

 

 

Daraufhin wurden in gemeinsamer Abstimmung der Ämter 61/66/23 18 Bereiche nach den unterschiedlichsten Kriterien auf ihre Tauglichkeit als Gewerbefläche untersucht.

 

Die Ergebnisse sind in dieser Untersuchung aufgeführt und bewertet worden, so dass letztlich ein umfassender Überblick entstanden ist, in welchem Umfang, mit welchem Aufwand und mit welcher Nutzungsintensität gewisse Bereiche entwickelt werden könnten.

 

 

2.         Bisherige Untersuchungen als Basis für die weitere Entwicklung

 

Bereits in der Vergangenheit hatte das Thema „Gewerbeflächenentwicklung“ eine große Bedeutung für die Stadtentwicklung in Wermelskirchen. So wurde bereits 1994 auf der Ebene des Kreises ein regionales Gewerbeflächenkonzept entwickelt. Dies diente der Vorbereitung und Umsetzung einer landesplanerischen Abstimmung über künftige Entwicklungsflächen der Kommunen im Kreisgebiet.

In diesem Zusammenhang wurde für den Standort „Büschhausen“ im Gebietsentwicklungsplan die Darstellung eines „Allgemeinen Siedlungsbereiches“ (AS) aufgenommen.

 

In den Jahren 2001 – 2002 wurden dann zusammen mit dem Rheinisch-Bergischen Kreis (RBK) und der Rheinisch-Bergischen Wirtschaftsförderung (RBW) Arbeiten auf Kreisebene zur Erstellung eines Gewerbeflächenkonzeptes an die Firmen GEWOS/agiplan beauftragt.

 

Ergänzt wurde diese Untersuchung letztlich durch einen Handlungsleitfaden für das Gewerbeflächenmarketing in Wermelskirchen, der im Auftrag der Stadt von der Fa. agiplan 2002 erstellt wurde.

 

Die in den alten Untersuchungen angesprochenen möglichen Gewerbeflächen finden sich weitgehend in den jetzt untersuchten Bereichen wieder. Einige wurden nicht mehr betrachtet, da sie tlw. bereits bebaut oder als untauglich galten, mehrere wurden aber erstmals neu in die Betrachtung einbezogen und bewertet.

 

Die damaligen Grundlagen und weitergehenden Erkenntnisse aus diesen Gutachten sind bei dieser Eignungsuntersuchung zunächst nicht berücksichtigt worden.

 

Die vorliegende Untersuchung beschränkt sich im Wesentlichen auf die wichtigsten rechtlichen und strukturellen Rahmenbedingungen zur Entwicklung eines Gewerbegebietes.

Der Bedarf für unterschiedliche Flächen- und Nutzungsansprüche wird hiermit nicht bewertet.

 

Dazu sind in der Untersuchung von GEWOS/agiplan aus dem Jahre 2002 entsprechende Analysen auf Kreisebene vorgenommen worden. Inwieweit die damals getroffenen Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen auf der Basis der damaligen Analysen dem heutigen Stand entsprechen, muss im Einzelnen geprüft werden.

(Anlage 1)

 

Grundsätzlich wurde natürlich ein Bedarf an gewerblich nutzbaren Flächen gesehen. Das Flächenpotenzial der einzelnen Kommunen war aber sehr unterschiedlich.

 

Für Wermelskirchen wurde dabei ein Gewerbeflächenpotenzial (unbebaute Flächen) von brutto 46 ha ermittelt. Von diesen Flächen sind zwischenzeitlich ca. 8,1 ha genutzt worden (Ostringhausen / Güterbahnhof).

 

 

 

 

 

Die übrigen Flächen sind, bis auf Dabringhausen „Matterfeld“ (4 ha), in die aktuelle Bewertung und Betrachtung aufgenommen worden.

 

Die verbleibenden 34 ha sind auch seinerzeit nur als mögliche Erweiterungsflächen betrachtet worden, ohne sie näher untersucht zu haben.

Außer der Fläche am „Höferhof“ (FNP-Darstellung) ist davon planungsrechtlich (FNP/BP)  keiner der Bereiche weiter entwickelt worden.

 

Im Handlungsleitfaden für das Gewerbeflächenmarketing in Wermelskirchen wurde die Notwendigkeit der Entwicklung von Potenzialflächen hervorgehoben.

(Anlage 2)

 

Die wichtigste Reservefläche war seinerzeit das GE-Gebiet Ostringhausen.

 

In der jetzigen Eignungsuntersuchung wurden insgesamt  ca. 191 ha potenzielle Gewerbeflächen betrachtet.

Davon erwiesen sich ca. 63 ha aus unterschiedlichen Gründen (Topograhie / unzureichende Abstände u.a.) als nicht verwertbar, so dass letztlich eine Gesamtfläche von ca. 118 ha als mögliche Entwicklungsflächen angesprochen werden können. Dies unter dem Vorbehalt weiterer unterschiedlicher spezifischer Einschränkungen für jedes Gebiet.

 

 

3.         Kosten, Priorität und Bedarf an neuen Flächen aus Sicht der Wirtschaftsförderung

 

Zu diesem Thema hat Amt 23 eine Bewertung der untersuchten Flächenpotenziale vorgenommen.

(Anlage 3)

 

Dabei erkennt das Amt auch die schwierige Ausgangslage in Wermelskirchen, um lagegünstig auch kostengünstige Gewerbeflächen künftig anbieten zu können.

 

Als lagegünstig werden dabei überwiegend die autobahnnahen Standorte angesehen. Diese sind aus Sicht der Wirtschaftsförderung erstrangig zu entwickeln.

 

           

4.         Untersuchungsbereiche

 

Die 19 untersuchten potenziellen Entwicklungsbereiche wurden zunächst unabhängig von irgendwelchen einschränkenden Gegebenheiten ausgewählt.

 

Wichtig war aber zunächst, ob die Flächen in einem Zusammenhang mit einem bestehenden Gewerbegebiet liegen oder evtl. bereits planungsrechtliche Vorarbeiten dazu gemacht wurden (GEP/FNP), wie die Lage zur Autobahnauffahrt Wermelskirchen dazu ist und ob in der Vergangenheit die Fläche bereits einmal in die nähere Betrachtung als Entwicklungsfläche genommen worden ist. Nicht zuletzt wurden auch noch ausgewiesene Bestandsflächen bewertet.

 

A)         Folgende Betrachtungsräume wurden bewertet:

 

01        Kallenberg – Ost                                 Ehemalige GEP - Darstellung

02        Wüstenhof / Töckelhausen                 Neubewertung / Abgrabungsfläche

03        Autobahnohr                                        Neubewertung

04        Büschhausen / Hünger                       GEP – Darstellung / im Konzept 94 / 02

05        Hinter dem Hofe                                  Neubewertung / im Konzept 94

06        In den Birgden                                     Neubewertung

07        Bähringhausen                                    Neubewertung

08        Ziegelei Hilgen                         Neubewertung

09        Am Rosenacker                                  FNP – Darstellung (G) / Bestand

10        Höferhof – Süd                                    FNP – Darstellung (G) / im Konzept 94 / 02

11        Höferhofer Feld                                   Neubewertung / tlw. im Konzept 94

12        Rhombus-Fläche                                FNP – Darstellung (G) / Bestand

13        Neuenhaus (B 51)                               FNP – Darstellung (G) Best. / Neubewertung

                                                                        im Konzept 94 / 02     

14        Dhünn – Nord                                      FNP – Darstellung (G) Best. / Neubewertung

                                                                        im Konzept 02

15        Wolfhagener Straße                           FNP – Darstellung (G) Best. / Neubewertung

16        Bremsenfeld                                       FNP – Darstellung (M) / Neubewertung

17        Neuenhöhe                                          FNP – Darstellung  (M) / Neubewertung

                                                                        im Konzept 02 tlw.

18        Huhfuhr                                               Neubewertung

19        Zippa – Fläche                                    FNP – Darstellung (G) Best.

 

 

B)        Die allgemeinen Bewertungskriterien waren folgende Parameter:

 

1.         Technische Erschließung

2.         Art der gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten

3.         Natur- und Landschaftsschutz

4..        Wasser- und Gewässerschutz

5.         Eigentumsstruktur

6.         Planrecht

 

C)        Im Einzelnen wurden zu jedem Standort folgende Darstellungen und Untersuchungen dokumentiert:

 

01.       Lage im Stadtgebiet

02.       Auszug Stadtplan

03.       Luftbild mit Planbereich

04.       Auszug Deutsche Grundkarte mit Planbereich

05.       Photoansichten mit Übersichtsplan

06.       Flächenangabe brutto

07.       Eigentum- und Parzellenstruktur

08.       städtische Flächen im/am Plangebiet (Stand 07)

09.       Übersicht Anbindung an Verkehrsstruktur

10.       Auszug aus dem FNP

11.       Auszug aus dem Landschaftsplan

12.       Wald und Waldabstandsflächen

13.       Wasserschutzgebiet

14.       Abwasserbeseitigungskonzept ABK 06-11

15.       Höhenentwicklung / Topographie

16.       Hangneigungen / Gefällesituation

17.       100 m bis 300 m Abstand zu Wohngebäuden

18.       Verbleibende verwertbare Fläche

19.       Mögliche Nutzungsintensität / Zonierung

20.       Darstellung im Regionalplan

21.       Textliche Zusammenfassung der allgemeinen Bewertungskriterien mit Bewertungen

22.       Mögliches Verfahrensschema zur Schaffung von Planrecht mit Zeitperspektive bis zur Baureife

 

 

5.         Vorhandene Flächen / Reserven

 

Neben den Flächen „Rosenacker“ und „Rhombus“ sind in dieser Bewertung keine Altstandorte untersucht worden.

Einige Untersuchungsbereiche liegen zwar im direkten Anschluss an vorhandenen Gewerbegebieten, entwickeln sich aber in die angrenzenden Freiräume und sind insofern neue Entwicklungsbereiche.

 

Im gleichen Maße sind mit dieser Eignungsuntersuchung auch nicht die aktuellen potenziellen Reserveflächen innerhalb der bestehenden Gewerbegebiete erfasst worden.

Dazu gab es im Gutachten der „agiplan“ 2002 eine Auflistung der seinerzeit denkbaren Flächenreserven im Bestand.

Deutlich wurde bereits in der Auflistung, dass die damals noch offenen Reserveflächen größtenteils nicht verfügbar waren, da sie entweder der betriebseigenen Entwicklung dienen bzw. grundsätzlich nicht veräußert werden sollten.

Inwieweit die Flächen heute zur Verfügung stehen bzw. wo der Bedarf der örtlichen Unternehmen aus aktueller Sicht liegt, müsste auch gesondert geprüft werden.

 

 

6.         Aktuelle Entwicklungsfläche

 

Zurzeit wird eine relativ kleine Ergänzungsfläche (ca. 2 ha) im Bereich Elbringhausen/ Altenhöhe (Flächenvergrößerung der Speditionsfirma Weyand) als Gewerbegebiet entwickelt.

Diese Fläche war in keinem der bisherigen Entwicklungskonzepte enthalten.

 

 

 

7.         Aufgabe von Altstandorten

 

In den letzten Jahren wurden einige Altstandorte, an denen gewerbliche Nutzung stattgefunden hat, aufgegeben und zu Wohnstandorten umgewandelt.

Dies waren folgende Bereiche:

 

                        Werk TENTE 2,          Dabringhausen           FNP-Darstellung (G)

                        Fa. Blumberg,             Pohlhauser Straße      FNP-Darstellung (W)

 

In Umwandlung bzw. mindergenutzt sind die Bereiche:

 

                        Rhombus                    Remscheider Straße FNP-Darstellung (G)

                        Zippa-Klinker               Wüstenhof                  FNP-Darstellung (G)

 

8.         Zugewinn von Gewerbestandorten

 

Gegenüber den ursprünglichen Darstellungen im FNP von 1992 wurden zwei größere Gewerbestandorte (Lux-Logistic G-Fläche / OBI Baumarkt So-Fläche) und ein kleinerer Standort (Tankstelle Hünger G-Fläche) in den letzten Jahren entwickelt.

 

 

9.         Erschließungskosten

 

Zu dem technischen Aufwand und den Erschließungskosten der untersuchten Bereiche kann zu diesem Zeitpunkt  nur pauschal etwas gesagt werden.  In der Stellungnahme von Amt 66 / SAW  wurde jeweils der Entwässerungsaufwand für die möglichen Entwicklungsbereiche grob eingestuft und als herkömmlicher, erhöhter oder als extrem hoher Aufwand bewertet.

 

Lediglich zum Bereich „Büschhausen/Hünger“ liegt zwischenzeitlich eine weitergehende Untersuchung zur Ableitung des Schmutz- und Regenwassers vor. Die beziffert den finanziellen Aufwand für diese Maßnahmen auf ca. 4.745.542,- €.

Darin sind nicht enthalten die finanziellen Lasten in Bezug auf die hydraulischen Auswirkungen auf den Eschbachsammler sowie auf das RÜB Klärwerk Burg und die Kläranlage Solingen Burg.

 

Kosteneinschätzungen für die jeweilige verkehrstechnische Erschließung der Entwicklungsgebiete wurden nicht getroffen.

 

 

10.       Wirtschaftlichkeit

 

Inwieweit die Entwicklung eines der potenziellen Gebiete aus Sicht der Kommune als wirtschaftlich angesehen werden kann, muss auch gesondert bewertet werden.

 

Eine Bewertung dazu ist schwierig genug, da die Wirtschaftlichkeit von verschiedensten Faktoren abhängt. Stichworte einiger Faktoren sind dazu:

 

                        - wachsendes, stagnierendes oder schrumpfendes Umfeld

                        - Ansiedlungserfolg und Auslastungsgrad der vorh. Betriebe

                        - Binnenwanderungen und/oder Betriebsverlagerungen

                        - Eigentumssituation bei den Entwicklungsflächen

                        - staatliche Zuschüsse

                        - infrastrukturelle Rahmenbedingungen

                        - zeitlich verzögerte Reaktionen

                        - Änderung wichtiger Ertrags- und Kostengrößen

                        - Projekt und Kostenträgerschaft

                        - Änderungen des Steuersystems.

 

Bisherige vergleichende Untersuchungen haben ergeben, dass eine Baulandausweisung umso unrentierlicher ist, je mehr es sich bei den angesiedelten Betrieben um einheimische Betriebe handelt – anders formuliert: interkommunale Wanderungen wirken sich in einer Einnahmerechnung nicht positiv aus, und je größer der Aufwand für eine innere und äußere Erschließung ist, je mehr nicht umlagefähige Erschließungskosten entstehen und je stärker die vorhandene Infrastruktur ergänzt werden muss, ist eine Wirtschaftlichkeit in Frage zu stellen.

 

 

11.       Bewertung

 

Die Bewertung, ob und welche der untersuchten Flächen für eine Weiterentwicklung zu einem gewerblich nutzbaren Areal geeignet ist, kann mit der vorliegenden Eignungsuntersuchung nur bedingt getroffen werden.

 

Verfügbarkeit

 

Ein wichtiges Kriterium, die Verfügbarkeit der Flächen, konnte hierbei nicht geklärt werden.

 

Welches Gebiet hat mitwirkungsbereite Grundstückseigentümer, die einer Entwicklung nicht entgegenstehen und ihre Flächen zu einem moderaten Preis in die Vermarktung einbringen?

 

Dies ist ein entscheidender Punkt bei der zu erwartenden Zeitschiene, bis eine entsprechende Baureife einer dieser Flächen (Verzicht auf gesetzliche Umlegung) besteht.

Insofern wäre ein entsprechendes Bodenmanagement für den Erwerb, die Vorbereitung und Entwicklung dieser Bauflächen von großer Bedeutung.

 

Umlegung

 

Letztlich bleibt die gesetzliche Umlegung als Mittel, städtebauliche Entwicklungsziele der Stadt im Bereich der Bodenneuordnung umzusetzen.

Die Erfahrung zeigt, dass der zeitl. Aufwand sehr hoch sein kann (2 – 20 Jahre), die Wirtschaftlichkeit dabei durch einen zu hohen Einstandspreis in Frage zu stellen ist und damit letztlich die Konkurrenzfähigkeit gegenüber den angrenzenden Kommunen schwierig ist.

 

 

Fazit / Bewertungsschema

 

Das Fazit aus der Eignungsuntersuchung ist in der jeweils zu dem Untersuchungsgebiet beigefügten Zusammenfassung enthalten.

 

Hier werden die Einzelkriterien - wie unter 4. B) aufgeführt -  im Detail bewertet und in 5 Qualitätsstufen unterteilt (++ = sehr gut / + = gut / o = Bewertungsneutral / - = negativ / -- = extrem schlecht).

 

In  einer Gesamttabelle sind die bewerteten Bereiche aufgelistet und die Qualitätsstufen wurden noch entsprechend farbig (grün / gelb / rot) hinterlegt.

 

 

Bewertungsergebnis

 

Im Ergebnis erhalten die vorhandenen Flächen wie:

 

1.         Rhombus / Zippa-Fläche / Am Rosenacker,

 

und die planungsrechtlich bereits weiterentwickelten Flächen wie:

 

2.a       Höferhof (G)

2.b       Ziegelei Hilgen (tlw. SO) / Bremsenfeld (M) / Neuenhöhe (M) / Höferhofer Feld (W)  / Büschhausen-Hünger (GEP) (mit Einschränkungen)

 

zunächst die günstigsten Bewertungen.

 

Alle übrigen Flächen sind mit weiteren Einschränkungen und negativen Bewertungen eingestuft.

 

Inwieweit nun die Gewichtung einzelner Qualitätsmerkmale in ihrer Bedeutung gleichgesetzt bzw. gegeneinander gestellt werden, muss noch im Detail geklärt werden.

 

 

12.       Zusammenfassung

 

Die vorliegende Untersuchung zeigt, dass die Aktivierung weiterer Gewerbeflächen im Stadtgebiet von Wermelskirchen mit großen technischen, finanziellen und bodenrechtlichen Problemen verbunden ist.

Alle größeren zusammenhängenden Bereiche sind auf Grund verschiedener Restriktionen nur schwierig zu entwickeln.

 

Ein Flächengewinn nach innen ist auf Grund der Siedlungsstrukturen nicht möglich, so dass bei der Zielsetzung, zusätzliche Gewerbeflächen zu schaffen, nur die Entwicklung in den unbebauten Außenbereich bleibt.

 

Dabei sollte, wenn der Bedarf als gesichert angesehen werden kann, die Entscheidung für die Weiterentwicklung einer der untersuchten Flächen getroffen werden.

 

Jede der hier angesprochenen größeren Flächen braucht lange Entwicklungszeiträume, die mit etwa 6 – 12 Jahren angenommen werden.

Die Entwicklung vom GE – Gebiet „Ostringhausen“ hat vom Aufstellungsbeschluss des B-Planes (1991) bis zum ersten Spatenstich (2004) rund 13 Jahre in Anspruch genommen.

 

 

 

Das gesetzliche Umlegungsverfahren dazu hat von 10/95 bis 02/04 gut 8 Jahre gedauert.

 

Da die zur Zeit mindergenutzten bestehenden GE-Flächen Rhombus und Zippa-Klinker die weitgehend günstigsten Voraussetzungen für eine gewerbliche Nutzung haben, sollte eine Entscheidung bei deren Weiterentwicklung oder Umstrukturierung gerade auch unter diesem Aspekt gesehen werden.

 

13.       Anträge der Fraktionen

 

Vor dem Hintergrund der hier aufgezeigten Eignungsuntersuchung sind die vorliegenden Anträge der Fraktionen zu beraten.

 

1.         Antrag der CDU vom 09.07.2008 (s. Anlage)                                             

 

Ausweisung des Rhombus-Geländes und Aufstellung eines Bebauungsplanes als Wohnbaufläche (WA) und Fläche für Gemeinbedarf        als „Seniorenwohnbereich“ und Gesundheitsdienste.

 

2.         Antrag der WNK UWG vom 23.10.2008 (s. Anlage)                       

 

Ausweisung und Entwicklung von Flächen im Bereich Hinter dem Hofe / In den Birgden / Bähringhausen als Gewerbeflächen.

 

3.         Antrag der SPD vom 13.11.2008 (s. Anlage)                                  

 

FNP-Änderung der Wohnbaufläche „Höferhofer Feld in Gewerbefläche und Darstellung der Rhombus-Fläche als Gewerbefläche.

 

Da die vorliegenden Anträge teilweise unterschiedliche Zielsetzungen zu teilweise den gleichen Flächen beinhalten, ist ein klarer Beschlussvorschlag seitens der Verwaltung zum jetzigen Zeitpunkt nur schwer vorzunehmen.

Aus Sicht der Verwaltung sollten die Ergebnisse der vorliegenden Eignungsuntersuchungen in den Fraktionen beraten werden, so dass zu einem späteren Zeitpunkt über die jeweiligen Anträge entschieden wird bzw. die Anträge überarbeitet oder zurückgezogen werden.

 

Vorstellung im Ausschuss

 

Die Verwaltung kann im Ausschuss weitere Erläuterungen zu den Untersuchungsergebnissen anhand einer Powerpoint-Präsentation geben.

 

 

 

Anlage/n:

 

 

1.         Bewertungsschema zu den untersuchten Gewerbestandorten.

 

2.         Anträge der Fraktionen CDU / SPD / WNK UWG zur Gewerbeflächenentwicklung.

 

3.         Stellungnahme des Amtes für Wirtschaftsförderung (Amt 23) zur Eignungsuntersuchung.