Vorlage - RAT/1607/2009
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Beschlussvorschlag: Zu B. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt,
den Entwurf der 2. Ergänzungssatzung „Lüffringhausen“ mit
Planzeichnung einschließlich der Begründung mit landschaftspflegerischem
Begleitplan gemäß § 34 (6) Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen. Sachverhalt: Ziel und Erfordernis der Ergänzungssatzung Ziel ist es, dass die seit 2005 verbindliche Abgrenzung für
den im Zusammenhang bebauten Ortsteil „Lüffringhausen“ im Rahmen
einer Innenbereichssatzung in südöstlicher Richtung eine Ergänzung
erfahren soll. Gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 des Baugesetzbuches (BauGB)
legt die Gemeinde durch eine Ergänzungssatzung fest, dass eine
Außenbereichsfläche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen wird. Bisheriges Planverfahren Zum Aufstellungsbeschluss im Ausschuss für Stadtentwicklung
und Verkehr am 14.05.07 wurde die Abgrenzung zur 2. Ergänzungssatzung
„Lüffringhausen“ beschlossen (Anlage I). Die Abgrenzung des relativ kleinen räumlichen
Geltungsbereiches der 2. Ergänzungssatzung „Lüffringhausen“ (ca.
3.430 qm) schließt sich unmittelbar östlich an die 2. Klarstellungssatzung
an. Der Aufstellungsbeschluss basiert auf einem Antrag des
östlichen Eigentümers (Teilfläche B) vom 14.08.2006. Der westliche Eigentümer
(Teilfläche A) wurde am 12.03.2009 über das Verfahren informiert und schließt
sich den erarbeiteten Inhalten an. Die bestehende öffentliche Erschließung ist bislang durch
die Art des Straßenausbaus nicht auf die Möglichkeit einer zukünftigen
zusätzlichen Wohnbebauung im Rahmen der 2. Ergänzungssatzung eingegangen.
Die vorgelagerten öffentlichen Stellplätze und der fehlende öffentliche
Schmutzwasserkanal in diesem Straßenabschnitt der Ergänzungssatzung bedingen
einen nachträglichen Aus- bzw. Umbau. Hier wird im § 2 „Öffentliche Erschließung“ für die jeweilige
Teilfläche A und B die weitere Vorgehensweise festgelegt. Die Entwicklungskarte des Landschaftsplanes Nr. 2
„Eifgenbachtal“ des Rheinisch-Bergischen Kreises zeigt für das
Plangebiet das Entwicklungsziel 2 – Erhaltung einer mit naturnahen
Lebensräumen oder sonstigen natürlichen Landschaftselementen reich oder
vielfältig ausgestatteten Landschaft – an. Das Plangebiet liegt nicht
innerhalb eines Landschaftsschutzgebietes. Erst ca. 130 m westlich beginnt der
Landschaftsschutz und ca. 500 m östlich liegt das Naturschutzgebiet
„Töckelhausener Bachtal“. Die 2. Ergänzungssatzung „Lüffringhausen“ befindet
sich außerhalb von Wasserschutzzonen. Es wird kein Quellbereich beeinträchtigt. Die beiden Grundstücke werden heute überwiegend als
Wiesenfläche genutzt. Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan stellt den
Bereich der Ergänzungssatzung als „Fläche für die Landwirtschaft“
dar. Die Umgrenzung als „Fläche für Abgrabungen“ streift den
Bereich der 2. Ergänzungssatzung. Hierbei handelt es sich um Rechte zum Abbau
von Tonerde. Der Eigentümer selbst hat den Antrag zur 2. Ergänzungssatzung zum
Zweck einer Wohnbebauung gestellt, so dass davon auszugehen ist, dass die
Abgrabungsrechte in diesem Bereich nicht mehr zum Tragen kommen. Auf Grund der geringen Größe dieses Satzungsbereiches ist
die Änderung des FNP im Anschluss an die bestehenden Wohnbauflächen nicht
erforderlich. Basierend auf diesen Angaben konnte der
landschaftspflegerische Begleitplan von dem Grundstückseigentümer (Teilfläche
B) an einen Fachplaner vergeben werden. Auf der Grundlage der Bestandserfassung
wurde der Eingriff in Landschaft und Natur festgestellt und der erforderliche
Ausgleich ermittelt. Dieser wird im Einvernehmen mit beiden Eigentümern
unmittelbar angrenzend oder auf weiteren Grundstücksteilen der Eigentümer
anzulegen sein. Das Öko-Konto der Stadt wird somit nicht beansprucht. A. Vorstellung der Inhalte zur Ergänzungssatzung (Anlage II) Die 2. Ergänzungssatzung „Lüffringhausen“
beinhaltet einen Nutzungs- bzw. Festsetzungsbereich auf Grundstücksflächen von
zwei Eigentümern (Teilbereich A und B). Öffentliche Erschließung Die Abwasserbeseitigung für die Teilfläche A kann,
unabhängig von der benachbarten Teilfläche B, in den bestehenden
Schmutzwasserkanal im „Lüffringhauser Weg“ erfolgen. Die Abwasserbeseitigung für die Teilfläche B
muss in Richtung des bestehenden Schmutzwasserkanals in der Straße
„Wüstenhof“ erfolgen. Zu diesem zu erstellenden Schmutzwasserkanal
im öffentlichen Straßenraum ist ein städtebaulicher Vertrag mit der Stadt
abzuschließen. Die Parzellierung der Teilfläche B in max. 4
Baugrundstücke muss mit Abschluss des städtebaulichen Vertrages feststehen, um
den weiteren erforderlichen Trassenverlauf des Schmutzwasserkanals festzulegen.
Hierzu hat eine Abstimmung mit der Stadt und dem städtischen Abwasserbetrieb zu
erfolgen. Im städtebaulichen Vertrag muss die Beseitigung
und der Ersatz der bestehenden öffentlichen Stellplätze mit geregelt werden, um
die erforderlichen privaten Einzelzufahrten an den öffentlichen Straßenraum zu
ermöglichen. Der städtebauliche Vertrag für die gesamthafte
Erschließungsmaßnahme der Teilfläche B muss vor Baubeginn abgeschlossen werden.
Im Rahmen von einzelnen Bauanträgen ist dies nicht möglich. Die
Abwasserbeseitigung als Teil der öffentlichen Erschließung ist durch diese
Ergänzungssatzung nicht gegeben und wird erst durch den städtebaulichen
Vertrag gewährleistet. Allgemeines Wohngebiet
Das Regenwasser, das auf den
privaten Grundstücken anfällt, ist auf diesen entsprechend der DWA–A-138
unmittelbar vor Ort im südlichen Vorgartenbereich zu versickern. Welche Art der
Versickerungseinrichtung möglich sein wird, ist im Rahmen der Baugenehmigung
nachzuweisen und mit der zuständigen Unteren Wasserbehörde abzustimmen bzw.
genehmigen zu lassen.
Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4
gibt an, wie viel qm Gebäudegrundfläche je qm Grundstücksfläche maximal
zulässig sind. Der Berechnung ist die Grundstücksfläche innerhalb des
Satzungsgebietes zu Grunde zu legen. Die GRZ beinhaltet auch Garagenflächen und
sonstige versiegelte Zufahrten, Terrassen und Wegeflächen. Die Geschossigkeit, Größe und Lage
der neuen Bebauung müssen sich so in den Gebäudebestand einfügen, dass die
städtebauliche Ordnung gewahrt bleibt. Es wird die offene Bauweise festgesetzt.
Es sind Einzelhäuser mit zwei Wohneinheiten oder Doppelhäuser zulässig. Eine
Riegelbebauung in Form von Reihenhäusern ist unzulässig. Um die Nutzungsart auf das Wohnen zu
beschränken, sind alle Ausnahmen für ein „Allgemeines Wohngebiet“
entsprechend der Baunutzungsverordnung ausgeschlossen.
Um die Wohnbebauung in der
Ergänzungssatzung so schonend und verträglich wie möglich zu halten und ein
Einfügen in das Landschaftsbild des Bergischen Landes zu gewährleisten, sind
entsprechende Gestaltungsfestsetzungen im Satzungstext getroffen worden. Sie sollen sicherstellen, dass
örtliche siedlungstypische Gebäudemerkmale auch bei Neuplanungen aufgenommen
werden, um sie behutsam in die bestehende Orts- und Landschaftssituation
einzufügen. Sie sind den allgemeinen Festsetzungen in der Bauleitplanung für
das Gemeindegebiet der Stadt Wermelskirchen entnommen. Die Festsetzungen beziehen sich vor
allem auf die Ausgestaltung der Dachform, die möglichen Dachaufbauten und die
farbliche Gestaltung. Die Wahl der Außenmaterialien zur
Fassadengestaltung wird auf typische bestehende Merkmale begrenzt. Bei dieser städtebaulichen
Nachverdichtung muss die Versickerung von Oberflächenwasser vor Ort möglich
sein, so dass wasserdurchlässige Oberflächen im Bereich des Wohnens, Parkens und der
Gärten zu verwenden sind. Ein entsprechender Versiegelungsgrad wird daher in
der Satzung festgelegt und darf nicht überschritten werden.
Die Abgrenzung der 2.
Ergänzungssatzung „Lüffringhausen“ umfasst den Bereich, der für
Baugrundstücke in Frage kommt. Der hierdurch ausgelöste ökologische Ausgleich
sollte - wenn möglich - auf den gleichen Grundstücken der betroffenen
Eigentümer (Teilfläche A und B) liegen, um einen optimalen Übergang zur freien
Landschaft zu erreichen. Dies bedeutet, dass der ökologische Ausgleich
unmittelbar außerhalb der Ergänzungssatzung liegt, jedoch durch sie ausgelöst
mit Inhalt der Satzung wird. Im Rahmen der Bestandserfassung des
landschaftspflegerischen Begleitplanes „Lüffringhausen“ wurde
festgestellt, dass nach entsprechender Bewertung des Bestandes der Ausgleich
unmittelbar angrenzend oder auf weiteren eigenen Grundstücken erfolgen kann.
Hierzu sind bereits einvernehmliche Abstimmungen mit den Eigentümern erfolgt.
Die detaillierten Maßnahmen werden in der Ergänzungssatzung festgesetzt (Anlage
II). Das Öko-Konto der Stadt wird somit nicht beansprucht. B. Offenlagebeschluss der Ergänzungssatzung Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr kann nunmehr
die öffentliche Auslegung der 2. Ergänzungssatzung
„Lüffringhausen“ beschließen. Beschlussvorschlag: Der Ausschuss für Stadtentwicklung
und Verkehr beschließt, den Entwurf der 2. Ergänzungssatzung „Lüffringhausen“
mit Planzeichnung einschließlich der Begründung mit landschaftspflegerischem
Begleitplan gemäß § 34 (6) Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen. Weiteres Verfahren Unmittelbar nach diesem Beschluss des Ausschusses für
Stadtentwicklung und Verkehr kann die öffentliche Auslegung stattfinden. Nach anschließendem Satzungsbeschluss durch den Rat der
Stadt und amtlicher Bekanntmachung wird die Ergänzungssatzung
rechtsverbindlich. Anlage/n: Anlage I Plangebietsabgrenzung
zum Aufstellungsbeschluss Anlage II Entwurf
des Satzungstextes der 2. Ergänzungssatzung „Lüffringhausen“ mit Planzeichnung und Begründung mit
landschaftspflegerischem Begleitplan
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