Vorlage - RAT/1617/2009  

Beschlussvorschlag:

 

Zu A. Abwägung der Anregungen zur Offenlage

Der Rat der Stadt beschließt die Berücksichtigung bzw. Zurückweisung der im Rahmen der Offenlage gemäß § 3 (2) BauGB vorgebrachten Anregungen entsprechend der Beschlussvorschläge wie folgt:

 

Beschlussvorschlag zu a) 1.4 / Seite 5

Bezogen auf die Stellungnahme der Deutschen Telekom beschließt der Rat der Stadt, dass der Hinweis auf das Telekommunikationsnetz in die Ergänzungssatzung „Löh“ aufgenommen wird.

 

Beschlussvorschlag zu b) 1.6 / Seite 6

Bezogen auf die Stellungnahme des Einwenders 1 mit 28 Unterschriften beschließt der Rat der Stadt, dass die Anregungen entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung zurückgewiesen werden.

 

Beschlussvorschlag zu b) 1.7 / Seite 8

Bezogen auf die Stellungnahme des Einwenders 2 beschließt der Rat der Stadt, dass die Anregungen entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung zurückgewiesen werden.

 

 

Beschlussvorschlag zu c) / Seite 8

Der Rat der Stadt beschließt auf Grund der Abwägung aller Anregungen die redaktionelle Ergänzung des Satzungstextes.

 

Beschlussvorschlag zu d) / Seite 8

Der Rat der Stadt beschließt auf Grund der Abwägung aller Anregungen die redaktionelle Ergänzung des landschaftspflegerischen Begleitplanes.

 

Beschlussvorschlag zu e) / Seite 9

Der Rat der Stadt beschließt auf Grund der Abwägung aller Anregungen die redaktionellen Ergänzungen der Begründung.

 

 

Zu B. Beschluss der Ergänzungssatzung „Löh“ / Seite 9

Der Rat der Stadt beschließt die Ergänzungssatzung „Löh“ gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 (BauGB).

 

Sachverhalt:

 

Bisheriges Planverfahren

 

Am südöstlichen Ortsrandbereich von Löh liegt eine städtische Parzelle im Außenbereich, die als offene Wiesen und Weidefläche genutzt wird. Durch den erfolgten Straßenausbau der Ortslage „Löh“ ist für den nördlichen Teil dieser städtischen Parzelle die Erschließung gesichert. Die Ergänzungssatzung „Löh“ sichert hier ein Baugrundstück planungsrechtlich, das die Stadt an einen Bauinteressierten veräußern kann.

 

Die Ergänzungssatzung „Löh“ liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplanes Nr. 2 „Eifgenbachtal“ des Rheinisch-Bergischen Kreises und im Landschaftsschutzgebiet „Remscheider Bergland und Dhünnhochfläche“. Das Plangebiet liegt in keiner Wasserschutzzone. Ein Quellbereich ist nicht unmittelbar betroffen.

Das Grundstück wird heute überwiegend als Weidefläche genutzt. Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan stellt den Bereich der Ergänzungssatzung als „Fläche für die Landwirtschaft“ dar. Auf Grund der geringen Größe dieses Satzungsbereiches ist die Änderung des FNP im Anschluss an die bestehenden Wohnbauflächen nicht erforderlich.

 

Zum Aufstellungsbeschluss im Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr am 15.05.06 wurde die Abgrenzung zur Ergänzungssatzung „Löh“ beschlossen (Anlage I).

 

Basierend auf diesen Angaben konnte der landschaftspflegerische Begleitplan an einen Fachplaner vergeben werden. Auf der Grundlage der Bestandserfassung wurde der Eingriff in Landschaft und Natur festgestellt und der erforderliche Ausgleich ermittelt.

 

Nachdem der Stadtentwicklungsausschuss am 08.12.2008 die öffentliche Auslegung des Entwurfes der Ergänzungssatzung beschlossen hat, wurde nach öffentlicher Bekanntmachung die Offenlage vom 05.01.09 bis zum 06.02.09 durchgeführt.

Die Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden ebenfalls von der Offenlage unterrichtet und zu Ihrer Stellungnahme bis zum 06.02.09 aufgefordert.

 

Alle Stellungnahmen und Anregungen, die vorliegen, werden im Einzelnen im Rahmen dieser Sitzungsvorlage behandelt und abgewägt (Anlage II).

 

 

Inhalt der Ergänzungssatzung (Anlage III)

 

Die Ergänzungssatzung „Löh“ unterteilt sich in zwei unterschiedliche Nutzungs- bzw. Festsetzungsbereiche:

 

Öffentliche Verkehrsfläche

• Der Straßenausbau in der Ortslage Löh wurde bereits abgeschlossen. Die Straßenbegrenzungslinien definieren die öffentliche Verkehrsfläche, die unmittelbar an die Ergänzungssatzung angrenzt und in südlicher Richtung zur Rausmühle führt.

 

• Die nördliche private Wegeparzelle erschließt dahinter liegende private Grundstücksflächen. Die Funktionen einer fußläufigen Anbindung an ein bestehendes Wanderwegenetz hat diese Wegefläche nicht und dies lässt sich auch nicht erreichen. Somit ist ein öffentliches Interesse, das eine planungsrechtliche Ausweisung rechtfertigt, nicht gegeben. Die Wegeparzelle wurde in den Innenbereich mit einbezogen, wobei sich dadurch der bisherige Nutzungscharakter nicht verändert.

 

 

Allgemeines Wohngebiet

 

• Vorgaben zur Erschließung:

Das Regenwasser, das auf den privaten Grundstücken anfällt, ist auf diesen entsprechend der DWA–A-138 unmittelbar vor Ort zu versickern.

Welche Art der Versickerungseinrichtung möglich sein wird, ist im Rahmen der Baugenehmigung nachzuweisen und mit der zuständigen Unteren Wasserbehörde abzustimmen bzw. genehmigen zu lassen.

 

• Art und Maß der baulichen Nutzung:

Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 gibt an, wie viel qm Gebäudegrundfläche je qm Grundstücksfläche maximal zulässig sind. Der Berechnung ist die Grundstücksfläche innerhalb des Satzungsgebietes zu Grunde zu legen. Die GRZ beinhaltet auch Garagenflächen und sonstige versiegelte Zufahrten, Terrassen und Wegeflächen.

 

Die Geschossigkeit, Größe und Lage der neuen Bebauung müssen sich so in den Gebäudebestand einfügen, dass die städtebauliche Ordnung gewahrt bleibt. Es wird die offene Bauweise festgesetzt. Es ist nur ein Einzelhaus zulässig. Eine Riegelbebauung in Form von Reihenhäusern ist unzulässig.

Um die Nutzungsart auf das Wohnen zu beschränken, sind alle Ausnahmen für ein „Allgemeines Wohngebiet“ entsprechend der Baunutzungsverordnung ausgeschlossen.

 

• Textliche und planinhaltliche Festsetzungen:

Um die Wohnbebauung in der Ergänzungssatzung so schonend und verträglich wie möglich zu halten und ein Einfügen in das Landschaftsbild des Bergischen Landes zu gewährleisten, sind entsprechende Gestaltungsfestsetzungen im Satzungstext getroffen worden.

Sie sollen sicherstellen, dass örtliche siedlungstypische Gebäudemerkmale auch bei Neuplanungen aufgenommen werden, um sie behutsam in die bestehende Orts- und Landschaftssituation einzufügen. Sie sind den allgemeinen Festsetzungen in der Bauleitplanung für das Gemeindegebiet der Stadt Wermelskirchen entnommen.

 

Die Festsetzungen beziehen sich vor allem auf die Ausgestaltung der Dachform, die möglichen Dachaufbauten und die farbliche Gestaltung.

Die Wahl der Außenmaterialien zur Fassadengestaltung wird auf typische bestehende Merkmale begrenzt.

 

Bei dieser städtebaulichen Nachverdichtung muss die Versickerung von Oberflächenwasser vor Ort möglich sein, so dass wasserdurchlässige Oberflächen im

Bereich des Wohnens, Parkens und der Gärten zu verwenden sind. Ein entsprechender Versiegelungsgrad wird daher in der Satzung festgelegt und darf nicht überschritten werden.

 

• Ökologische Ausgleichsmaßnahmen:

 

Die Abgrenzung der Ergänzungssatzung „Löh“ umfasst im Wesentlichen den Bereich, der als Baugrundstück in Frage kommt. Der hierdurch ausgelöste ökologische Ausgleich wird unmittelbar angrenzend angelegt und erreicht somit einen optimalen Übergang zur freien Landschaft. Dies bedeutet, dass der ökologische Ausgleich außerhalb der Ergänzungssatzung liegt, jedoch durch sie ausgelöst mit Inhalt der Satzung wird. Detaillierte Maßnahmen werden in der Ergänzungssatzung festgesetzt.

 

Das gesamte entstehende Defizit an dieser Stelle auszugleichen, würde den bestehenden Naturraum überfrachten. Aus diesem Grund wird ein Teil des ökologischen Ausgleichs über das Öko-Konto der Stadt abgewickelt (Anlage III).

 

 

 

Zu A

Abwägung der Anregungen zur Offenlage

 

a. Behörden, Träger öffentlicher Belange

 

Von den Behörden und Trägern öffentlicher Belange (TÖB) sind verschiedene Anregungen vorgetragen worden.

Nachfolgende Behörden / TÖB haben keine Anregungen geäußert:

 

1.1       PLEdoc, Essen                                                                                   (Anlage II /1.1)

 

1.2       BEW, Wipperfürth                                                                              (Anlage II /1.2)

 

1.3       LVR-Amt für Bodendenkmalpflege, Bonn                                           (Anlage II /1.3)

 

Der Rat der Stadt nimmt die unter Punkt 1.1 bis 1.3 eingereichten Stellungnahmen zur Kenntnis.

 

 

1.4       Die Deutsche Telekom, Bochum                                                    (Anlage II /1.4)

hat keine Bedenken. Sie möchte jedoch darauf hinweisen, dass im Zuge einer Bebauung eine Erweiterung des Telekommunikationsnetzes vorgesehen ist und dass auf die bestehenden Anlagen Rücksicht genommen werden muss.

 

Ergebnis der Prüfung / Abwägung:

In die Ergänzungssatzung „Löh“ wird ein entsprechender Hinweis in den § 5 aufgenommen.

           

 

 

1.5       Der Rheinisch-Bergische Kreis, Bergisch Gladbach                  (Anlage II/ 1.5)

hat insgesamt grundsätzlich keine Bedenken. Der Ergänzungssatzung wird nicht widersprochen.

 

1.51     Die Untere Landschaftsbehörde äußert keine Bedenken.

 

1.52     Die Untere Umweltschutzbehörde hat keine Bedenken.

 

1.53     Kreisstraßenbau- und Unterhaltung, ÖPNV und Verkehr äußert keine Bedenken.

 

Der Rat der Stadt nimmt dies zur Kenntnis.

 

 

 

b. Öffentlichkeit

 

Seitens der Öffentlichkeit wurden Anregungen vorgetragen.

 

1.6       Anschreiben des Einwenders 1 mit 28 Unterschriften               (Anlage II/ 1.6)

 

- Es verwundert sehr, dass ein Baugrundstück auf einer landwirtschaftlich genutzten

  Freifläche im Landschaftsschutz geschaffen wird.

- Es gibt zurzeit ein Überangebot an freien Wohnungen und Baugrundstücken.

- Dem Landwirt wird ein weiteres Stück Land abgezwackt. Ist es ausreichend, hierfür

  ein paar Öko-Punkte zu schaffen?

- Eine Zersiedelung entsteht mehr und mehr, ohne Notwendigkeit und zu Lasten der

  Landschaft und beruflicher Existenzen.

 

Ergebnis der Prüfung / Abwägung:

 

- Der Bereich der Ergänzungssatzung “Löh“ bezieht sich auf einen städtischen Grundstücksteil, der in den Innenbereich mit einbezogen wird. Aus dem Lageplan (Anlage I) wird ersichtlich, dass die Grundstücke westlich der öffentlichen Erschließungsstraße bereits weiter in die Landschaft hineinragen und mit Wohnhäusern bebaut sind. Es handelt sich bei dieser Ergänzungssatzung lediglich um eine geringe Abrundung des bestehenden Innenbereichs, die nicht weiter in die Landschaft hineinragt, als die bestehenden Baugrundstücke der Einwender im Wohngebiet „Neu Löh“. Auch die Lage der überbaubaren Fläche und Art und Maß der geplanten Nutzung fügen sich in die bestehende Bebauung ein. Der bestehende Straßenausbau sorgt bereits heute für eine öffentliche Erschließung des städtischen Grundstücksteils.

Bei der Betrachtung der bisherigen Abgrenzung des Innenbereichs (siehe Anlage I) wird deutlich, dass hier eine geringe, und schlüssige Ergänzung erfolgt. Gerade, das vor Jahren neu entstandene Wohngebiet der Einwender „Neu Löh“ stellt eine größere Ergänzung der alten Ortslage „Löh“ dar und hat erheblich mehr landwirtschaftliche Nutzflächen beansprucht, als die hier behandelte Ergänzungssatzung für

1 freistehendes Einfamilienhaus.

 

- Der bestehende Landschaftsschutz wird für diesen kleinen Teilbereich der Ergänzungssatzung aufgehoben. Seitens der Landschaftsbehörden wurden hierzu keine Bedenken vorgetragen, zumal die landschaftlichen Belange ausführlich und sorgfältig im landschaftspflegerischen Begleitplan erfasst, behandelt und abgewägt wurden. Die Untere Landschaftsbehörde hat die abgestimmte Abpflanzung des Ortsrandes besonders befürwortet, da somit eine klare Abgrenzung bzw. eine Übergangszone zur freien Landschaft und eine ökologische Aufwertung unmittelbar vor Ort entstehen. Diese deutliche Abgrenzung des Siedlungsraumes zur freien Landschaft wäre umfassend wünschenswert, tritt jedoch heute am Rande der Ortslage Löh bisher kaum in Erscheinung.

 

- Durch die Entwicklungssatzung „Löh“ wird Planungsrecht für 1 freistehendes Einfamilienhaus geschaffen. Dies ist nicht mit großen Wohnbaugebieten zu vergleichen, für die ein völlig neues Erschließungssystem zu erstellen ist. Hier handelt es sich um eine kleine Nachverdichtung des Innenbereiches mit bereits bestehender Erschließung.

Dies geschaffene Planungsrecht ist eine Option, die nicht zwangsläufig eine direkte Umsetzung bedingt.

 

- Der Eingriff in die landwirtschaftliche Fläche ist im landschaftspflegerischen Begleitplan genau bilanziert. Der erforderliche ökologische Ausgleich wird unmittelbar vor Ort und über das Öko-Konto erreicht. Diese Verpflichtung ist einzulösen, da eine bisherige Außenbereichsfläche in den Innenbereich einbezogen wird. Mit dem Bauantrag des Einfamilienhauses wird die Umsetzung festgelegt.

 

- Der Landwirt steht mit der Stadt im Gespräch, um den Verlust der Pachtfläche an anderer Stelle auszugleichen.

Der Begriff der Zersiedelung ist im Zusammenhang mit Ergänzungssatzungen generell unangebracht, denn hierbei handelt es sich immer um eine geringe Nachverdichtung des Innenbereichs.

 

In Anbetracht der dargelegten Sachverhalte sollten die vorgetragenen Anregungen keine Berücksichtigung finden und zurückgewiesen werden.

 

 

 

 

 

 

1.7       Anschreiben des Einwenders 2 / Landwirt                          (Anlage II/ 1.7)

 

- Der Abstand der geplanten Wohnbebauung zum landwirtschaftlichen Betrieb (Jauchegrube) beträgt ca. 300 m. Ist dieser Abstand ausreichend im Bezug auf die bestehenden Geruchsemissionen? Hier wird eine gutachterliche Stellungnahme angeregt.

- Die Beschaffung von Ersatzland ist geradezu unmöglich, so dass der Verlust von Flächen an die Substanz des Betriebes geht und eine Weiterbewirtschaftung nicht unerheblich gefährdet ist. Zu einer Überprüfung sollte die Kreisstelle der Landwirtschaftskammer herangezogen werden.

- Auf das zu seinen Gunsten eingetragene Wegerecht sollte Rücksicht genommen werden.

- Die ökologische Ausgleichsfläche sollte an anderer Stelle vorgesehen werden, um keine zusätzlichen landwirtschaftlichen Flächen zu beanspruchen.

 

Ergebnis der Prüfung / Abwägung:

 

- Es muss deutlich darauf hingewiesen werden, dass die Ergänzungssatzung „Löh“ das Planungsrecht für 1 Einfamilienhaus schafft. Bei der Betrachtung der bisherigen Abgrenzung des Innenbereichs (siehe Anlage I) wird deutlich, dass hier eine geringe und schlüssige Ergänzung erfolgt, zumal an dieser Stelle auch die öffentliche Erschließung gesichert ist. Es handelt sich somit um eine kleine Nachverdichtung des Innenbereichs.

 

- Die Stadt Wermelskirchen ist Eigentümer der großen landwirtschaftlichen Fläche. Der Vater des Einwendesr 2 / Landwirt hat diese Fläche von der Stadt seit 1976 gepachtet. Der Pachtvertrag beinhaltet eine Kündigungsklausel, die genau auf diesen eingetretenen Sachverhalt eingeht. Das Liegenschaftsamt hat mit Schreiben vom 08.01.09 die Beanspruchung einer Teilfläche im Rahmen der Ergänzungssatzung „Löh“ angekündigt und hierfür die Kündigung ausgesprochen.

 

- Der Abstand der bestehenden Wohnbebauung westlich der Erschließungsstraße Löh, im Bezug zum landwirtschaftlichen Betrieb (ca. 360 m), wird durch die Ergänzungssatzung nicht überschritten. Das bedeutet, dass das hier entstehende neue Wohngebäude nicht näher an den landwirtschaftlichen Betrieb heranrückt, als die bereits bestehende Wohnbebauung des Löher Innenbereichs.

- Zur Verdeutlichung des Stellenwerts dieses einen zusätzlichen Einfamilienhauses im Bezug auf die gesamten Pachtflächen ergibt sich eine Einbuße von 2% der Bewirtschaftungsfläche. In Anbetracht dieser Größenordnung und unter Einbeziehung des bestehenden Pachtverhältnisses mit der allseits bekannten Kündigungsklausel ist eine weitere Überprüfung unangemessen.

 

- Das Wegerecht wird durch die Festsetzungen der Ergänzungssatzung nicht berührt. Die angesprochene Wegefläche befindet sich nicht im Eigentum der Stadt, so dass bei einer Realisierung des Wohngebäudes diese Fläche nicht in das Baugrundstück einbezogen werden kann. Diese private Wegeparzelle bleibt mit den bestehenden Rechten unangetastet. Sie gehört jetzt lediglich zum Innenbereich der Ortlage Löh.

 

- Der ökologische Ausgleich muss an der vorgesehenen Stelle verbleiben, da er die Ortslage eindeutig zur freien Landschaft hin abgrenzt. Nur so wird eindeutig dargestellt, dass hier der Innenbereich endet und keine weiteren Baugrundstücke angegliedert werden. Dies ist mit der Unteren Landschaftsbehörde abgestimmt. Darüber hinaus wird eine klare Abgrenzung der Weideflächen zu Neubebauung erforderlich, um Nutzungskonflikte zu vermeiden. Die äußere Abgrenzung wurde bei gleicher Flächengröße gradliniger dargestellt. Im Maßnahmenplan des landschaftspflegerischen Begleitplanes wurde eine entsprechende Darstellung eingearbeitet.

 

In Anbetracht der dargelegten Sachverhalte sollten die vorgetragenen Anregungen keine Berücksichtigung finden und zurückgewiesen werden.

 

 

 

 

c. Redaktionelle Ergänzungen des Satzungstextes

 

Der Satzungstext wird wie folgt redaktionell ergänzt:

 

Der § 5 „Rechtsgrundlagen“ wird um folgende Hinweise ergänzt:

 

·       Im Zuge einer weiteren Bebauung ist eine Erweiterung des Telekommunikationsnetzes vorgesehen. Auf bestehende Anlagen ist Rücksicht zu nehmen.

 

Grundlegende inhaltliche Veränderungen der Satzungsinhalte wurden nicht vorgenommen.

In der Anlage III ist die Ergänzungssatzung zum Beschluss beigefügt. Die Veränderungen gegenüber dem Exemplar zur öffentlichen Auslegung sind kenntlich gemacht.

 

 

 

d. Redaktionelle Ergänzung des landschaftspflegerischen Begleitplanes

 

Der landschaftspflegerische Begleitplan der Ergänzungssatzung „Löh“ wird in der zeichnerischen Darstellung des Maßnahmenplanes geringfügig verändert:

 

·       Die bisher abgerundete Abgrenzung der Maßnahmenfläche M 6, erhält eine gradlinige Abgrenzung. Die Flächengröße wurde nicht verändert.

 

Grundlegende inhaltliche Veränderungen des landschaftspflegerischen Begleitplans wurden nicht vorgenommen. In der Anlage III ist der landschaftspflegerische Begleitplan zum Beschluss beigefügt. Der veränderte Maßnahmenplan wurde beigefügt.

 

 

 

e. Redaktionelle Ergänzung der Begründung

 

Die Begründung der Ergänzungssatzung „Löh“ wurde in folgenden Abschnitten ergänzt:

 

- Anlass, Ziel und Erfordernis der Ergänzungssatzung

- Landwirtschaftliche Fläche

- Landschaftspflegerischer Begleitplan

 

Grundlegende inhaltliche Veränderungen der Begründung wurden nicht vorgenommen. In der Anlage III ist die Begründung zum Beschluss beigefügt. Die Veränderungen gegenüber dem Exemplar zur öffentlichen Auslegung sind kenntlich gemacht.

 

 

Zu B

Beschluss der Ergänzungssatzung „Löh“

 

Nachdem der Rat der Stadt die Abwägung der zur öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen durchgeführt hat, kann er die Ergänzungssatzung „Löh“ mit Planzeichnung und Begründung einschließlich des landschaftspflegerischen Begleitplans (Anlage III) beschließen.

 

 

 

 

Weiteres Verfahren

 

Mit amtlicher Bekanntmachung des Ratsbeschlusses gemäß § 10 Abs. 3 (BauGB) wird die Ergänzungssatzung „Löh“ rechtsverbindlich.

 

Anlage/n:

 

Anlage I           Plangebietsabgrenzung der Ergänzungssatzung „Löh“

 

Anlage II          Schreiben der Behörden und Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit zur Offenlage

 

Anlage III          Satzungstext der Ergänzungssatzung „Löh“

                        mit Planzeichnung und Begründung mit landschaftspflegerischem Begleitplan