Vorlage - RAT/1632/2009  

Beschlussvorschlag:

zu A)              30. Änderung des FNP „Hochseilgarten Zurmühle“:

Der Rat der Stadt nimmt von der Absicht, das Vorhaben „Hochseilgarten Zurmühle“ planungsrechtlich im Wege der Bauleitplanung zu sichern, Abstand.

Der Rat der Stadt beschließt gemäß dem Ergebnis der Prüfung/ Begründung das Verfahren zur 30. Änderung des Flächennutzungsplanes „Hochseilgarten Zurmühle“ einzustellen.

zu B)              Bebauungsplanverfahren Nr. 80 „Hochseilgarten Zurmühle“:

Der Rat der Stadt nimmt von der Absicht, das Vorhaben „Hochseilgarten Zurmühle“ planungsrechtlich im Wege der Bauleitplanung zu sichern, Abstand.

Der Rat der Stadt beschließt gemäß dem Ergebnis der Prüfung/Begründung, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 80 „Hochseilgarten Zurmühle“ einzustellen.

Sachverhalt:

A) 30. Änderung des Flächennutzungsplanes „Hochseilgarten Zurmühle“ und

B) Bebauungsplanverfahren Nr. 80 „Hochseilgarten Zurmühle“:

     Einstellung der Bauleitplanverfahren

Ergebnis der Prüfung / Begründung

1. Verfahrensverlauf

Der Rat der Stadt Wermelskirchen hat am 10.12.2007 die Einleitung des Verfahrens zur 30. Änderung des Flächennutzungsplanes „Hochseilgarten Zurmühle“ sowie die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 80 „Hochseilgarten Zurmühle“ beschlossen.

Im Geltungsbereich des Plangebietes wird derzeit ohne Baugenehmigung ein Hochseil-Klettergarten betrieben. Eine hierzu von der Betreiberin unter dem 22.06.2007 eingereichte Bauvoranfrage konnte nicht positiv beschieden werden, weil die planungsrechtlichen Voraussetzungen nicht vorliegen.

Es erging unter dem 06.09.2007 eine Nutzungsuntersagungsverfügung. Die Betreiberin war dann bereit, hinsichtlich dieser Verfügung Rechtsmittelverzicht zu erklären, beantragte aber zugleich die Durchführung der notwendigen Bauleitverfahren zur Sicherstellung einer Legalisierung eines solchen Hochseil-Klettergartens. Auf dieser Grundlage erhielt sie dann unter dem 12.09.2007 die Zusage einer Aussetzung der Vollstreckung der Nutzungsuntersagungsverfügung, zeitlich maximal begrenzt bis zum Abschluss des notwendigen Bebauungsplanverfahrens.

Das von der Betreiberin beauftragte Planungsbüro hat dann in der Folgezeit die notwendigen planerischen Unterlagen erarbeitet. Seitens der Stadt Wermelskirchen wurde bei der Bezirksregierung Köln die Prüfung der Übereinstimmung der notwendigen 30. Änderung des Flächennutzungsplanes mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung beantragt. Mit Schreiben der Bezirksregierung vom 03.04.2009 liegt die  landesplanerische Zustimmung vor.

Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und Öffentlichkeit im Verfahren zur 30. Änderung des Flächennutzungsplanes ist in Form einer öffentlichen Auslegung in der Zeit vom 18.07. bis zum 22.08.2008 durchgeführt worden. Ferner hat im Bebauungsplanaufstellungsverfahren zwischen dem 05.01.2009 und 06.02.2009 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden stattgefunden.

Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung haben mehrere Anwohner schriftliche Stellungnahmen eingereicht.

Nach Auswertung dieser Stellungnahmen und nach allgemeiner Einschätzung der Situation ergibt sich, dass das dem Bebauungsplanentwurf zugrunde liegende städtebauliche Konzept, welches das von der Betreiberin des Hochseilgartens beauftragte Architekturbüro erarbeitet hat, nicht zum Ergebnis eines Bebauungsplanes führt, welcher den Anforderungen des § 1 VII BauGB entspricht. Nach dieser Vorschrift sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Ein Bebauungsplan mit der Konzeption, wie ihn hier das von der Betreiberin des Hochseil-Klettergartens beauftragte Planungsbüro entwickelt hat, erweist sich nach Maßgabe dieser Bestimmung als abwägungsfehlerhaft, insbesondere hinsichtlich der Aspekte

-          Erschließung

-          Lärmimmissionen

2. Erschließung

Das Plangebiet wird über die L 408 an den überörtlichen Verkehr angebunden. Ab dem Fahrbahnrand der L 408 führt ein vorhandener Weg mit sehr hohem Neigungsgrad sowie einer scharfen Kurve zum planerisch vorgesehenen Parkplatz mit 16 Stellplätzen. Dieser ca. 60 m lange Weg ist keine öffentliche Verkehrsfläche. Er wird von den Besuchern des Hochseilklettergartens sowie den Eigentümern der benachbarten Grundstücke Zurmühle 1 a, 1 b, 2, 2 a, 3 und 4 als Zufahrt genutzt und dient in seinem weiteren Verlauf dann als Wanderweg.

Auf dem längsten, gerade verlaufenden Teilstück weist der Weg eine Breite von 3,0 - 3,5 m auf; in diesem Bereich ist Begegnungsverkehr daher ausgeschlossen.

Die Erschließung über den Weg ist durch die ISAPLAN Ingenieur GmbH in deren Stellungnahme vom 23.10.2008 außerordentlich kritisch bewertet worden. Dort heißt es:

„Unmittelbar ab dem Fahrbahnrand der L 408 steigt der vorhandene Weg in einer sehr hohen Neigung an. Diese „gewachsene“ Situation liegt hinsichtlich der Neigungen außerhalb jeglicher straßenplanerischer Werke. Diese und ähnliche Situationen sind jedoch aufgrund topographischer Zwänge in der Region durchaus öfter anzutreffen, wobei dieser Mangel nicht den Längsverkehr, sondern hauptsächlich die Fahrqualität des Seitenverkehrs beeinträchtigt. Eine grundsätzliche Befahrbarkeit ist bereits gegeben, jedoch mit Sicherheit als negativ zu bewerten. Bauliche Verbesserungen wären zwar grundsätzlich möglich, stehen jedoch in keinem Verhältnis zwischen Erfolg und Aufwand. Fazit: Die Höhenlage des Anschlusses ist zweifelsfrei negativ zu sehen. Bedingt jedoch durch die Tatsache, dass ähnliche Situationen in der Region durchaus anzutreffen sind und ein sehr eingeschränkter Verkehrsteilnehmerkreis diesen Weg benutzt, sehen wir es als unbedenklich an, diesen Zustand zu tolerieren.“

Diese Tolerierung mit Blick auf den „sehr eingeschränkten Verkehrsteilnehmerkreis“ entspricht nicht der tatsächlichen Frequentierung des Parkplatzes und damit des zu ihm führenden Weges. Die Betreiberin des Hochseilgartens hat insoweit angegeben, dass nur ein geringer Prozentsatz der Besucher den eigenen Pkw nutzt; nach einer von ihr geführten Statistik beläuft sich das Pkw-Aufkommen pro Tag auf maximal 23. Sie geht davon aus, dass der überwiegende Teil der Besucher, nämlich rund 60 %, öffentliche Verkehrsmittel nutzt; die nächste ÖPNV-Haltestelle ist nach einer zwanzigminütigen Wanderung zu erreichen. Zum Betriebskonzept des Hochseilklettergartens gehört es nach dem Vorbringen der Betreiberin, Besucher, die entsprechenden Buchungen vorgenommen haben, an vereinbarten Stellen abzuholen.

Diese Darstellung ist nach den Erkenntnissen der Verwaltung nicht hinreichend realistisch. Im Rahmen des Bauvoranfrageverfahrens hat die Betreiberin des Hochseil-Klettergartens unterstrichen, wie groß der räumliche Einzugsbereich der Freizeitanlage ist und in welchem Umfang sie zur Steigerung des Bekanntheitsgrades der Stadt Wermelskirchen und damit der Belebung der Touristik beiträgt. Beispielhaft hat sie den Zuspruch etwa aus Wuppertal, Köln, Leverkusen, Radevormwald und Solingen benannt. Es widerspricht aber jeglicher Lebenserfahrung, anzunehmen, dass Besucher aus solchen und noch weiter entfernten Städten mit dem ÖPNV anreisen, indem sie beispielsweise die grob getaktete RVK-Linie 266 „Wermelskirchen-Solingen/Burg“ nutzen und die Haltestelle „Pohlhausen“ (in einer Entfernung von ca. 1 km zum Hochseilgarten) erreichen oder die RVK-Linie 260 „Remscheid-Köln“ nehmen, um an der ca. 2 km entfernt liegenden Haltestelle „Preyersmühle“ an L 408 abgeholt zu werden.

Die Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung sowie weitere vorliegende, durch Fotos belegte frühere Beanstandungen von Anwohnern dokumentieren übereinstimmend, dass von einem hohen Pkw-Aufkommen auszugehen ist und dass wieder kritische Situationen entstehen, wenn die Fahrer versuchen, über den keinen Begegnungsverkehr zulassenden Weg den Parkplatz zu erreichen. Immer wieder ist zu beobachten, dass Autofahrer unschlüssig auf der Landstraße stehen bleiben, weil sie unsicher sind, ob die außerordentlich steile Zufahrt von ihnen bewältigt werden kann. Vielfach parken die Besucher den Pkw auf dem (unbefestigten) Randstreifen der L 408.

Ferner resultieren aus der Auswertung der im Rahmen der internen Beteiligung vorgelegten Stellungnahmen aus Sicht der Fachämter (Tiefbau, Bauverwaltung und Bauordnung)

folgende Kernaussagen und Forderungen:

66: Verweis auf die nicht ausreichende Verkehrssituation aus dem Gutachten Isaplan. Weitere Funktionen, wie die jetzt geforderte Erreichbarkeit des Parkplatzes, können nicht erfüllt werden. Es ist erforderlich, dass die Fachplanerin einen Ausbauplan zur Beschreibung der Straßensituation erstellt (mit Darstellung von Ausweichstellen etc.), was bis heute nicht erfolgt ist.

60: Verweis, dass mit dem bestehenden Erschließungsvertrag seinerzeit ausschließlich die Erschließung des Hauses Zurmühle 1a/b sichergestellt werden sollte. Die Absicht, die Erschließungsanlage der Allgemeinheit zugänglich zu machen, war nie gegeben. Eine Widmung wurde nicht vorgenommen, da lediglich ein Teilstück des Weges ausgebaut wurde.

60.3: Geforderter Stellplatznachweis gemäß Anzahl der Besucher höher, als von der Fachplanerin im Nutzungskonzept dargestellt.

Insgesamt ergibt sich somit eine schon aus verkehrstechnischer Sicht unzureichende Erschließung, weil das tatsächliche Pkw-Aufkommen sich als höher darstellt als im während des Aufstellungsverfahrens eingeholten Verkehrsgutachten angenommen. Da dieses Gutachten schon unter Zugrundelegung der Annahme einer geringen Pkw-Frequentierung zum Befund eines kritischen Zustandes kommt, ergibt sich bei Ansatz der realistischen Pkw-Zahlen ein nicht mehr hinnehmbarer Zustand. Die zur Verfügung stehende Parkfläche ist zu klein, ihre Zufahrt über den steilen, wegen der Kurve nicht einsehbaren und wegen seiner Breite keinen Begegnungsverkehr ermöglichenden Weg unzulänglich. Eine ausreichende Verkehrssicherheit für die Besucher-Pkw, den Anlieferverkehr (darunter auch Lkw), die Fahrzeuge der diesen Weg nutzenden Anwohner und schließlich auch der Wanderer kann nicht gewährleistet werden.

Im Ergebnis liegt kein ausreichender und verkehrssicherer Erschließungsnachweis vor.

3. Lärmimmissionen

Die durch den Betrieb des Hochseil-Klettergartens ausgelösten Verkehrsimmissionen sind durch das Gutachten der Kramer Schalltechnik GmbH vom 07.11.2008 bewertet worden. Es kommt zu dem Ergebnis, dass, bezogen auf die benachbarte Wohnbebauung, die Lärmgrenzwerte für ein Mischgebiet eingehalten werden.

Aus Sicht der Stadt Wermelskirchen handelt es sich bei der Ortslage Zurmühle aber um ein allgemeines Wohngebiet (WA). Die vorhandenen Gebäude und die damit verbundenen Nutzungen sind überwiegend von Wohnen geprägt. Von daher sind die im Gutachten angesetzten Grenzwerte dahingehend überschritten.

Die Aussagekraft dieses Gutachtens ist darüber hinaus begrenzt, weil es auf der von der Betreiberin des Hochseil-Klettergartens vorgegebenen Annahme beruht, dass es pro Tag maximal 23 Zufahrten und 23 Abfahrten zum Parkplatz gibt. Diese Annahme erweist sich nach den obigen Darlegungen als unrealistisch. Das Pkw-Aufkommen liegt höher, was dazu führt, dass die vorhandenen 16 Stellplätze nicht ausreichen. Pkw-Fahrer, die dort keinen Platz mehr finden, werden dann über den Zufahrtweg zurückfahren und treffen hier auf Fahrzeuge, die den Platz anfahren wollen. Da auf dem Weg ein Begegnungsverkehr nicht möglich ist, müssen Fahrzeuge zurücksetzen. Durch diese Rangiervorgänge entsteht ein erhebliches Lärmpotenzial, welches die Gutachter – die lediglich von einem bei einem Fahrzeugaufkommen von maximal 23 Pkw pro Tag reibungslosen Verkehr von und zum Parkplatz ausgehen – nicht in den Blick genommen haben. Ein derartiges Verkehrslärmgeschehen auf einem schmalen Weg, an dem mehrere Wohnhäuser liegen, erweist sich gegenüber deren Bewohner als „erhebliche Belästigung der Nachbarschaft“ im Sinne der einschlägigen immissionsschutzrechtlichen Vorschriften. Dabei ist mit in den Blick zu nehmen, dass die Frage der Einhaltung des baurechtlichen Rücksichtnahmegebotes nicht allein und ausschließlich davon abhängt, ob ein planerisch vorgesehenes Vorhaben die Lärmgrenzwerte abstrakter technischer Regelwerke einhält; es hat vielmehr stets eine Bewertung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu erfolgen. Diese Bewertung führt hier zum Ergebnis einer nicht akzeptablen Belastung der vorhandenen Wohnbebauung, die nach den im Lärmschutzgutachten enthaltenen Angaben der Betreiberin des Hochseil-Klettergartens den Immissionen eines täglichen, die Sonn- und Feiertage also einschließenden Betriebes der Anlage von 10.00 Uhr bis 22.00 Uhr ausgesetzt werden soll.

Im Ergebnis würde durch den Bebauungsplan, so wie ihn die Betreiberin des Klettergartens zur Legalisierung ihres Betriebskonzeptes benötigt, ein immissionsschutzrechtlicher Konflikt begründet, der sich auch nicht auf der Ebene der Baugenehmigung mit rechtlich hinreichender Sicherheit lösen lassen wird. Denn es ist nicht ersichtlich, wie die Betreiberin sicherstellen will, dass die Anlage tatsächlich nur von maximal 23 Pkw/Tag frequentiert wird; wie eine entsprechende Steuerung des Aufkommens von Besuchern, von denen nur ein Teil die Kurse vorher bucht, ein Teil sich aber auch für einen spontanen Besuch entscheidet, aussehen soll, ist nicht erkennbar.

4. Abwägung

Den oben dargestellten Belangen – ausreichende und sichere Erschließung, Schutz vor Lärmimmissionen – kommt ein erhebliches Gewicht zu. Dem steht das Interesse der Betreiberin des Hochseil-Klettergartens gegenüber, die tatsächlich schon errichtete und in Betrieb genommene Anlage auch zukünftig weiter betreiben zu können. Hinzu kommt ihr allgemeines Interesse an einer lukrativen Verwertung des Grundeigentums. Schließlich ist die Zusage vom 12.09.2007 zu beachten, mit welcher ihr nach dem Rechtsmittelverzicht gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung die Duldung des Weiterbetriebes bis zum Abschluss des notwendigen Bebauungsplanverfahrens zwecks Legalisierung der Anlage gewährt worden war.

Diese privaten Belange sind jedoch nur mit geringerem Gewicht in die Abwägung einzustellen. Ein Schutzanspruch mit Blick auf die getätigten Investitionen und Aufwendungen für den Aufbau des Betriebes besteht nicht, weil hierfür keine Baugenehmigung vorliegt. Die Vollstreckungsverschonungszusage vom 12.09.2007 erfolgte ausschließlich unter dem Gesichtspunkt, in der Folgezeit prüfen zu können, ob eine Legalisierung des realisierten Betriebes durch einen Bebauungsplan möglich ist. Ein positiver Abschluss dieses B-Planaufstellungsverfahrens wurde damit – und auch in der Folgezeit – nicht in Aussicht gestellt. Dies wäre mit dem Grundsatz, dass kein Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplanes besteht, auch unvereinbar. Im Übrigen ist diese Vollstreckungsverschonungszusage mit noch nicht bestandskräftigem Bescheid vom 11.02.2009 aufgehoben worden. Die eingelegte Klage wurde noch nicht vom VG Köln entschieden.

Im Gesamtergebnis ist daher wegen der überwiegenden Belange, die gegen den Bebauungsplan in der vorliegenden Fassung, wie ihn die Betreiberin zur Legalisierung des tatsächlichen Betriebes benötigt, sprechen, das Aufstellungsverfahren abzubrechen.

Beschlussvorschläge:

zu A)              30. Änderung des FNP „Hochseilgarten Zurmühle“:

Der Rat der Stadt nimmt von der Absicht, das Vorhaben „Hochseilgarten Zurmühle“ planungsrechtlich im Wege der Bauleitplanung zu sichern, Abstand.

Der Rat der Stadt beschließt gemäß dem Ergebnis der Prüfung/ Begründung das Verfahren zur 30. Änderung des Flächennutzungsplanes „Hochseilgarten Zurmühle“ einzustellen.

zu B)              Bebauungsplanverfahren Nr. 80 „Hochseilgarten Zurmühle“:

Der Rat der Stadt nimmt von der Absicht, das Vorhaben „Hochseilgarten Zurmühle“ planungsrechtlich im Wege der Bauleitplanung zu sichern, Abstand.

Der Rat der Stadt beschließt gemäß dem Ergebnis der Prüfung/Begründung, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 80 „Hochseilgarten Zurmühle“ einzustellen.

Anlage/n:

Anlage I              Flächennutzungsplan: Verfahrensübersicht

Anlage II              Flächennutzungsplan:

                            Entwurf zur 30. Änderung des FNP „Hochseilgarten Zurmühle“

Anlage III              Bebauungsplan; Verfahrensübersicht

Anlage IV              Bebauungsplan:

                            Nutzungskonzept/Planzeichnung B´Plan Nr. 80 mit den Anlagen 1 + 2:

                            Anlage 1              Übersichtsplan – Lage im Stadtgebiet

                            Anlage 2              Räumlicher Geltungsbereich des Plangebiets