Vorlage - RAT/1656/2009  

Beschlussvorschlag:

 

Zu B.

 

Der Rat der Stadt beschließt, den Entwurf der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ mit Planzeichnung und Begründung mit Umweltbericht und landschaftspflegerischem Begleitplan mit Artenschutzprüfung gemäß § 34 (6) Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (2) BauGB öffentlich auszulegen.

 

Sachverhalt:

 

Beschreibung der Ausgangssituation

 

Im Ortsteil „Stumpf“ kann man für den Bereich der Seminar- und Freizeitanlage „Große Ledder“ der Bayer AG mittlerweile auf eine 100-jährige Geschichte zurückblicken. Auf einem ca. 50 ha großen Gelände sind verschiedene Gasthäuser und Veranstaltungsräume in einem parkähnlichen Ensemble entstanden, die den Rahmen sowohl für Tagungen, Konferenzen und Seminare als auch für ein gehobenes Gastronomie- und Übernachtungsangebot bieten. Diese baulichen Anlagen wurden in den vergangenen Jahren teilweise aufwendig restauriert und umgebaut, um sie an die sich gewandelten modernen Anforderungen anzupassen.

 

Nun gibt es die Überlegung, dieses vorhandene Tagungs- und Gastronomieangebot mit einer weiteren multifunktionalen Hotelanlage - angedacht ist ein Wellness-Hotel - abzurunden, um „Große Ledder“ auch für die Zukunft attraktiv für interne und externe Nutzungen zu gestalten.

 

Darüber hinaus gibt es Überlegungen, eine Gesamtkonzeption auf lange Sicht für die „Große Ledder“ zu entwickeln, um weitere Freizeit- und Naherholungsanlagen zu sichern oder weiter zu entwickeln. In diesem Zusammenhang sind die Fragen zur Erschließung und einem entsprechenden Stellplatzangebot mit zu klären.

 

 

Bestehendes Planrecht

 

Für den Bereich „Große Ledder“ sind im Flächennutzungsplan der Stadt Wermelskirchen zwei Sonderbauflächen (SO) mit der Zweckbestimmung „betriebliche Bildung und Erholung“ ausgewiesen.

 

Einen Bebauungsplan gibt es für diese Sonderbauflächen nicht.

 

Ferner weist der Landschaftsplan Nr. 3 „Große Dhünntalsperre“ ein Landschafts- und Naturschutzgebiet sowie geschützte Landschaftsbestandteile im Umfeld aus.

 

Die Große Ledder liegt überwiegend in der Wasserschutzzone II B der Wasserschutzgebietsverordnung für die Große Dhünntalsperre.

 

 

Antrag für zukünftiges Planrecht

 

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des geplanten Wellness-Hotels lässt sich entweder nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - Innenbereich) oder nach § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) ableiten.

 

Anlässlich dieser planungsrechtlich unklaren Ausgangssituation wurde seitens der Bayer AG

eine juristische Prüfung durch ein Fachbüro mit folgendem Ergebnis herbeigeführt:

 

„Durch den Erlass einer Entwicklungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB könnte für zukünftige Vorhaben im Bereich „Große Ledder“ qualifiziertes Baurecht geschaffen werden, das ausreichende Planungs- und Rechtssicherheit bietet“.

 

Bayer Real Estate stellte somit den Antrag zur Aufstellung einer Entwicklungssatzung „Große Ledder“ am 27.01.09 (Anlage I).

 

 

Erfordernis und Ziel der Ergänzungssatzung

 

Grundsätzlich ist die Entwicklungssatzung aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Voraussetzung hierfür ist die Darstellung einer Baufläche. Da in diesem Bereich der Flächennutzungsplan eine „Sonderbaufläche“ darstellt, ist die Voraussetzung für eine Entwicklungssatzung gegeben.

 

Die Entwicklungssatzung umfasst den gleichen Planbereich wie die Sonderbaufläche einschließlich der bestehenden nördlichen und südwestlichen Erschließung. Die Abgrenzung des Plangebiets ist im beigefügten Lageplan zu ersehen (Anlage II).

 

Ziel ist es, den im Außenbereich liegenden bebauten Bereich „Große Ledder“ als einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil durch die Entwicklungssatzung festzulegen.

Die Gemeinde legt mit diesem Verfahren einen bisher im Außenbereich gelegenen Siedlungsansatz konstitutiv zum Innenbereich fest.

 

 

 

Bisheriges Verfahren

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr hat am 09.03.09 folgende Beschlüsse gefasst:

·                     Die Aufstellung der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB,

·                     das Verfahren der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ gemäß § 13 Abs. 2 BauGB durchzuführen und

·                     dass für den Bereich der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ ein landschaftspflegerischer Begleitplan erstellt und eine Artenschutzprüfung vorgenommen wird.

 

Die Leitungstrassen der Versorgungsträger wurden seitens der Stadt schriftlich angefragt. Ein frühzeitiges Abstimmungsgespräch mit den Fachplanern und dem Planungsamt wurde am 18.05.09 beim Kreis durchgeführt.

 

 

 

A. Vorstellung der Planinhalte zur Entwicklungssatzung

 

Die Bayer Real Estate hat zur inhaltlichen Erarbeitung der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ Fachplaner beauftragt, um folgende planerischen Inhalte zu erarbeiten:

 

 

• Verkehrstechnische Erschließung

Die äußere Erschließung für das Sondergebiet „Große Ledder“ wurde in die Abgrenzung der Entwicklungssatzung mit aufgenommen.

Die nördliche bestehende Erschließung, die im Ortsteil Stumpf/Pantholz von der L 101 abzweigt, befindet sich im Eigentum der Bayer AG. Die südöstliche bestehende Erschließung, die oberhalb von Grunewald auf die K 16 mündet, befindet sich im Eigentum der Stadt. Es handelt sich dabei um eine nicht ausgebaute Zuwegung.

Zwischen diesen beiden Haupterschließungswegen verläuft ein untergeordnetes Nebenerschließungssystem, das sich im Eigentum der Bayer AG befindet. Es handelt sich dabei um nicht ausgebaute Verkehrswege einschließlich Stellplatzflächen und Fußwegen.

Die Haupterschließung und Stellplatzsituation werden entsprechend den angestrebten Nutzungen neu geplant und dimensioniert. Für die im Süden des Geltungsbereiches gelegene Straßenfläche wird, sofern erforderlich, ein Erschließungsvertrag zwischen Bauherrn und der Stadt abgeschlossen.

 

• Schmutz- und Regenwasserbeseitigung

Das im Geltungsbereich anfallende Niederschlagswasser kommt über Rigolen und Sickerschächte vor Ort zur Versickerung. Eine wasserrechtliche Erlaubnis für die Versickerung liegt vor, diese wird im Rahmen des Verfahrens der Entwicklungssatzung aktualisiert.

Das anfallende Schmutzwasser wird über die vorhandenen Schmutzwasserkanäle dem öffentlichen Kanalnetz zugeführt. Die Abwasserbeseitigung wird im Rahmen der Bauantragsplanung detailliert geplant.

 

• Art und Maß der baulichen Nutzung:

Großflächig dargestellte Baufenster sollen die bestehende Bebauung umschließen und eine zusätzliche neue Bebauung zur Innenentwicklung ermöglichen. Auf eine konkrete Festlegung wird hier verzichtet, um eine freie Standortwahl von Neubauten zu gewährleisten. Hierbei kann es sich um Anbauten an bestehende Gebäude, Umbauten, Umnutzungen oder Neubauten handeln.

Die Art und das Maß der baulichen Nutzung richten sich nach der bestehenden Bebauung im prägenden Umfeld. Die Grundflächenzahl liegt zwischen 0,4 und 0,8 abhängig von der Größe des Gebietes und der vorhandenen Bebauung dürfen zusätzlich 0,2 für Nebenanlagen, Stellplätze, Zufahrten und versiegelte Wege berechnet werden. Für die Sondergebiete III bis V gilt, dass die Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Zufahrten und versiegelte Wege in der GRZ bereits enthalten sind, da dies der vorhandenen Situation gerechter wird.

 

• Textliche und planinhaltliche Festsetzungen:

Um die Entwicklung „Große Ledder“ so schonend und verträglich wie möglich zu halten und ein Einfügen in das Landschaftsbild des Bergischen Landes sowie der Parkanlage „Große Ledder“ zu gewährleisten, werden entsprechende Gestaltungsfestsetzungen im Satzungstext getroffen. Diese sollen sicherstellen, dass örtliche siedlungstypische Gebäude- und Freiraummerkmale auch bei Neuplanungen aufgenommen werden, um sie behutsam in die bestehende Orts- und Landschaftssituation einzufügen. Die Festsetzungen beziehen sich vor allem auf die möglichen Dachaufbauten sowie auf Material- und Farbgestaltung bei Gebäuden und den Erhalt der Freiflächengestaltung. Die Wahl der Außenmaterialien zur Fassadengestaltung wird auf typische bestehende und prägende Merkmale begrenzt und bildet den Rahmen für eine Neubebauung oder Sanierung des Bestandes.

 

• Landschaftspflegerischer Begleitplan mit Artenschutzprüfung

Der Landschaftsplan Nr. 3 „Große Dhünntalsperre“ weist für die Flächen der Erhaltungssatzung einen temporären Landschaftsschutz aus.

Der angrenzende Freiraum wird im Flächennutzungsplan überwiegend als Waldfläche dargestellt und unterliegt dem Landschaftschutz.

Aufgrund der besonderen Einbindung der „Großen Ledder“ in den Landschaftsplan wird nach Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde des Kreises ein Landschaftspflegerischer Begleitplan mit entsprechender Bestandserfassung, Artenschutzprüfung und daraus abgeleiteten Kompensationsmaßnahmen sowie ein Umweltbericht erstellt.

Die einzelnen erforderlichen Kompensationsmaßnahmen sind im Rahmen der Bauantragsplanung mit der Unteren Landschaftsbehörde abzustimmen.

 

• Wasserschutzzonen

Die Hotel- und Seminaranlage „Große Ledder“ liegt innerhalb der Wasserschutzzonenverordnung der „Großen Dhünntalsperre“ und damit überwiegend in der Schutzzone II B.

 

• Grünanlagen

Die außerhalb der Sondergebietsflächen gelegenen Flächen innerhalb des Geltungsbereiches werden als private Grünflächen mit dem Gebot der Erhaltung von bestehenden Pflanzungen festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht dem Charakter der vorhandenen Parkanlage im Geltungsbereich und dient ihrer Erhaltung.

 

Weiter detaillierte Angaben sind dem Entwurf des Satzungstextes der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ mit Planzeichnung und Begründung mit Umweltbericht und landschaftspflegerischem Begleitplan mit Artenschutzprüfung zu entnehmen (Anlage III).

 

 

 

B. Offenlagebeschluss der Entwicklungssatzung

 

Der Rat der Stadt kann nunmehr die öffentliche Auslegung der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ beschließen.

 

 

 

 

Weiteres Verfahren

 

Der Entwurf der Entwicklungssatzung „Große Ledder“ wird mit Planzeichnung und Begründung mit Umweltbericht und landschaftspflegerischem Begleitplan mit Artenschutzprüfung auf die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Die Behörden und Träger öffentlicher Belange werden über die Offenlage unterrichtet und um fristgerechte Stellungnahme gebeten.

 

Die im Rahmen der Beteiligungsverfahren vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen werden geprüft und anschließend von der Verwaltung zur Beratung und Entscheidung dem Rat der Stadt vorgelegt. Nach zu fassendem Endbeschluss wird mit amtlicher Bekanntmachung die Entwicklungssatzung rechtsverbindlich.

 

Anlage/n:

 

Anlage I           Antrag der Bayer Real Estate

Anlage II           Plangebietsabgrenzung der Entwicklungssatzung „Große Ledder“

 

Anlage III          Entwurf des Satzungstextes der Entwicklungssatzung „Große Ledder“

mit Planzeichnung und Begründung mit Umweltbericht und landschaftspflegerischem Begleitplan mit Artenschutzprüfung