Vorlage - RAT/2061/2011  

Beschlussvorschlag:

Beschlussvorschlag zu a I / 8:

Bezogen auf die Stellungnahmen der Stadt Burscheid beschließt der Rat der Stadt, diese

- entsprechend des Ergebnisses der Prüfung / Abwägung - nicht zu berücksichtigen.

Beschlussvorschlag zu a II / 1:

Bezogen auf die Anregungen der ALDI Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG beschließt der Rat der Stadt, diese - entsprechend des Ergebnisses der Prüfung / Abwägung - nicht zu berücksichtigen.

Beschlussvorschlag zu a II / 2:

Bezogen auf die Anregungen der Hermann Schöpp GmbH & Co. KG beschließt der Rat der Stadt, diese - entsprechend des Ergebnisses der Prüfung / Abwägung - nicht zu berücksichtigen.

Beschlussvorschlag zu b:

Der Rat der Stadt beschließt das Einzelhandelskonzept für die Stadt Wermelskirchen in der vorliegenden Fassung.

Beschlussvorschlag zu c:

Der Rat der Stadt beschließt die 32. Änderung des Flächennutzungsplanes „Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt“ in der vorliegenden Fassung und stimmt der zugehörigen Begründung zu.

Sachverhalt:

zu a)

Der Rat der Stadt hat in seiner Sitzung am 23.09.2009 die Aufstellung der 32. FNP-Änderung beschlossen. (siehe Vorlage: RAT/1560/2009). 

Die Bezirkregierung Köln hat mit Schreiben vom 06.07.2009 die landesplanerische Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung bestätigt.

Im Rahmen der frühzeitigen Bürger- bzw. TÖB-Beteiligung wurden keine Bedenken oder Anregungen vorgebracht.  Der Rat der Stadt hat daraufhin in seiner Sitzung am 14.12.2009 die öffentliche Auslegung beschlossen. (siehe Vorlage: RAT/1680/2009).

Die öffentliche Auslegung des Einzelhandelskonzeptes und der 32. FNP-Änderung fand in der Zeit vom 25.01.2010 bis zum 26.02.2010 statt. Parallel dazu wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beteiligt.

I.               Stellungnahmen im Rahmen der Beteiligung der Behörden / TÖB

Insgesamt haben acht Behörden, Nachbargemeinden und sonstige Träger öffentlicher Belange Stellungnahmen abgegeben.

Folgende TÖB haben in ihren Stellungnahmen keine Bedenken geäußert:

1.              Rheinisch-Bergischer Kreis                            Schreiben vom 25.02.2010              Anlage a I / 1

2.              Stadt Remscheid                                          Schreiben vom 05.02.2010              Anlage a I / 2

3.              Stadt Radevormwald                                          Schreiben vom 01.02.2010              Anlage a I / 3

4.              Stadt Hückeswagen                                          Schreiben vom 02.02.2010              Anlage a I / 4

5.              Regionalforstamt Bergisches Land              Schreiben vom 01.02.2010              Anlage a I / 5

6.              IHK Köln, Zweigstelle Leverkusen              Schreiben vom 04.02.2010              Anlage a I / 6

7.              Rhein. Einzelhandels- und Dienstleistungsverband

                                                                                    Schreiben vom 26.01.2010              Anlage a I / 7

Der Rat der Stadt nimmt die unter Punkt 1 bis 7 aufgeführten Stellungnahmen zur Kenntnis.

Folgende Nachbargemeinde hat in ihren Stellungnahmen abwägungsrelevante Bedenken vorgebracht:

8.              Stadt Burscheid                                          Schreiben vom 24.02.2010              Anlage a I / 8

                                                                      und              Schreiben vom 30.04.2010              Anlage a I / 8a

Die Stadt Burscheid kritisiert in ihrem Schreiben vom 24.02.2010, dass auf Grund der Festlegung des einzigen zentralen Versorgungsbereichs auf Wermelskirchener Stadtgebiet (ZVB Innenstadt) von der Stadt Burscheid anvisierte Einzelhandelsentwicklungen im Bereich des Hilgener Bahnhofs stark einschränkt würden.

Begründet wird dies mit dem 2004 von der Stadt Burscheid beauftragten Einzelhandelskonzept. Dies stellt den Bereich des Hilgener Bahnhofareals einschließlich angrenzender Flächen auf Wermelskirchener Stadtgebiet als Potenzialfläche für Einzelhandelsansiedlungen dar. Nach Aussage der Stadt Burscheid gibt es derzeit Überlegungen, den vorhandenen zentralen Versorgungsbereich Hilgen bis zum Bahnhofsareal zu erweitern.

Planungsziel der Stadt Burscheid ist die Ansiedlung eines (großflächigen) Lebensmittelmarktes im Bereich des Bahnhofgeländes. Hierdurch soll die handelswirtschaftliche Situation des Ortskerns Hilgen gestärkt werden. Um die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs zu ermöglichen, ist die Einbeziehung von Flächen auf Wermelskirchener Stadtgebiet geplant. Da das im Entwurf vorliegende Wermelskirchener Einzelhandelskonzept vorsieht, die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Sortiment („Wermelskirchener Liste“) nur noch innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt bzw. in entsprechenden Sondergebieten zuzulassen, sieht sich die Stadt Burscheid hinsichtlich möglicher Einzelhandelsentwicklungen im Bereich des Bahnhofs Hilgen eingeschränkt.

Mit Schreiben vom 30.04.2010 schlägt die Stadt Burscheid ergänzend vor, das Wermelskirchener Einzelhandelskonzept um den Burscheider Stadtteil Hilgen zu erweitern und hier - unter Berücksichtigung des Bahnhofareals - einen interkommunalen Versorgungsschwerpunkt festzulegen.

              Ergebnis der Prüfung / Abwägung:

              Bahnhof Hilgen als Potenzialfläche für Einzelhandel

Das Einzelhandelsgutachten der CIMA Beratung und Management GmbH, Köln aus dem Jahr 2009 belegt für das Wermelskirchener Stadtgebiet lediglich einen zentralen Versorgungsbereich (ZVB), nämlich den Kern der Wermelskirchener Innenstadt.

Das Burscheider Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2004 grenzt den ZVB  Nebenzentrum Hilgen zeichnerisch als die Bebauung beidseitig der Kölner Straße zwischen der Einmündung Brucher Mühlenstraße und der Brücke über die ehemalige Bahntrasse sowie einer Teilfläche des ehemaligen Thiel-Geländes ab (siehe Anlage a_I_/ 8b). Das Areal des Hilgener Bahnhofs wurde nicht in den ZVB einbezogen, sondern lediglich als Potenzialfläche benannt (siehe Anlage a I / 8c).

Die Potenzialfläche Bahnhof Hilgen spielt hinsichtlich der Versorgung der Stadt Wermelskirchen aller Voraussicht nach keine oder höchstens eine sehr untergeordnete Rolle. Da diese Fläche zudem vom Burscheider Einzelhandelskonzept nicht in den ZVB Nebenzentrum Hilgen einbezogen wurde, ist die Festlegung eines ZVB für das auf Wermelskirchener Stadtgebiet angrenzende Areal im Rahmen des Wermelskirchener Einzelhandelskonzepts fachlich in keiner Weise zu begründen.

Festlegung eines interkommunalen Versorgungsschwerpunktes

Die Stadt Wermelskirchen lehnt die Festlegung eines interkommunalen Versorgungsschwerpunktes im Bereich Bahnhof Hilgen nicht grundsätzlich ab. Allerdings müssten zunächst entsprechende fachliche / gutachterliche Grundlagen, die eine solche Festsetzung nachvollziehbar belegen, vorliegen. Da der geplante Versorgungsschwerpunkt vorrangig der Hilgener Bürgerschaft dienen soll, kann die Aufgabe, entsprechende Grundlagen beizubringen, nur bei der Stadt Burscheid liegen.

Handlungsbedarf für die Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs

Die Stadt Wermelskirchen möchte mit dem im Entwurf vorliegenden Einzelhandelskonzept und der parallelen FNP-Änderung die Funktion der Wermelskirchener Innenstadt als bedeutenden Einkaufsschwerpunkt stärken und insbesondere weiteren Ansiedlungen großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten Sortimenten „auf der grünen Wiese“ Einhalt gebieten. Insofern sind ein baldiger Beschluss des Einzelhandelskonzepts sowie dessen bauleitplanerische Absicherung durch die FNP-Änderung für die Stadt Wermelskirchen von erheblicher Bedeutung. Die Aussetzung des weiteren Verfahrens (Einzelhandelskonzept Wermelskirchen und 32. FNP-Änderung) bis zum Vorliegen eines neuen Gutachtens zur Einzelhandelssituation in Burscheid-Hilgen würde für die Stadt Wermelskirchen bedeuten, für einen nicht absehbaren Zeitraum auf das o.g. Steuerungsinstrument (Ausschluss von großflächigem Einzelhandel mit zentrenrelevantem Sortiment außerhalb des ZVB Innenstadt) verzichten zu müssen. Dies widerspräche jedoch klar dem aktuellen städtebaulichen Handlungsbedarf, der sich an den zahlreichen Ansiedlungswünschen verschiedener Lebensmitteldiscounter außerhalb des Innenstadtbereichs ablesen lässt.

Fazit

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Bedenken und Anregungen der Stadt Burscheid im Rahmen des laufenden Verfahrens aus den zuvor beschriebenen Gründen nicht berücksichtigt werden können. Die Entwicklung eines interkommunalen Einzelhandelsschwerpunktes im Bereich Bahnhof Hilgen ist jedoch für den Fall, dass dessen Notwendigkeit gutachterlich nachgewiesen werden kann und negative Auswirkungen auf den Wermelskirchener Einzelhandel nicht zu befürchten sind, ggfs. im Rahmen einer späteren Überarbeitung des Einzelhandelskonzeptes möglich.

II.                Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung

Folgende abwägungsrelevanten Stellungnahmen gingen im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung ein:

1.              ALDI Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG

                                                                                    Schreiben vom 23.02.2010   Anlage a II/ 1

                                                                      und              Schreiben vom 20.05.2010              Anlage a II/ 1a

Die ALDI Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG regt mit Schreiben vom 23.02.2010 an, den Standtort ihres Marktes im Bereich Thomas-Mann-Straße / Bahnhof in die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt mit einzubeziehen.

Mit Schreiben vom 20.05.2010 begründet die ALDI Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG die gewünschte Einbeziehung in den zentralen Versorgungsbereich mit der Lage des ALDI-Markts („unmittelbar an dem Durchstich an der B 51 zur Innenstadt“) und der Funktion als Nahversorger. Des Weiteren wird angeführt,  dass die Lage des ALDI-Markts am „Rande des Kerngebiets“ das Kerngebiet aufwerte und diesem daher räumlich  zuzuordnen sei. Ergänzend begründet wird dies mit der Lage des Busbahnhofs als Verknüpfungspunkt zur Innenstadt und der vor kurzem eingerichteten Tempo-30-Zone in der Thomas-Mann-Straße.

Als weiteres Argument wird angeführt, dass das von der Stadt beauftragte Einzelhandelsgutachten der Agglomeration ALDI/LIDL eine besondere Bedeutung bei der Nahversorgung bescheinige.

Schließlich weist die ALDI Immobilienverwaltung auf die Lage des Marktes „innerhalb der Satzung des zentralen Geschäftsbereiches“ hin und sieht hierin ein Indiz für die Zugehörigkeit zum zentralen Versorgungsbereich.

Ergebnis der Prüfung / Abwägung:

Zugehörigkeit zum ‚Kerngebiet’

Die Entfernung zwischen dem Standort des ALDI-Marktes an der Thomas-Mann-Straße und der östlichen Grenze des geplanten zentralen Versorgungsbereichs (ZVB) ‚Hauptzentrum Innenstadt’ beträgt ca. 400 m (siehe Anlage a II / 1b). Um den ALDI-Standort in den ZVB einbeziehen zu können, müsste auch die zwischen Telegrafenstraße/Bügeleisen und ALDI-Standort gelegene Bebauung entlang der Thomas-Mann-Straße als Teil des zentralen Versorgungsbereichs definiert werden. Dieser Bereich weist jedoch gegenüber dem ZVB eine deutlich geringere Einzelhandelsdichte auf. Neben dem großflächigen Einhandelsbetrieb Kreuder mit nicht zentrenrelevantem Sortiment (Teppiche, Tapeten, Lacke) sind hier vorrangig kleinflächige Dienstleistungsangebote (Friseur, Änderungsschneiderei, Versicherung, Maniküre/Pediküre) sowie eine Videothek, eine Tierpraxis und ein Geschäft für Zooartikel anzutreffen. Nach Aufgabe des zentralen Poststandorts Telegrafenstraße wurde zudem eine Postagentur innerhalb des Einzelhandelsbetriebs Kreuder etabliert. Die Mehrzahl der Gebäude im o.g. Bereich weist indes auch im Erdgeschossbereich Wohnnutzung auf.

Die zuvor aufgeführten Dienstleistungs- und Einzelhandelsnutzungen bieten hinsichtlich Art bzw. Sortiment keine Argumente für die Einbeziehung des Gebiets in den ZVB ‚Hauptzentrum Innenstadt’. Einzig die Post stellt tendenziell eine innenstadttypische Dienstleistung dar, wird in der Thomas-Mann-Straße jedoch nur in Form einer Postagentur geführt.

Auch der gegenüber dem westlich angrenzenden Bereich (Telegrafenstraße) deutlich geringere Einzelhandels-/Dienstleistungsbesatz (Wohnnutzung im Erdgeschoss bei über 60% der Gebäude) spricht gegen eine Einbeziehung in den ZVB.

Zum Vergleich: der Straßenzug Eich (Randlage im ZVB) weist eine Gebäudequote von 15 % mit Wohnnutzung im EG auf, die Telegrafenstraße (zentrale Lage im ZVB) sogar nur 7 %.

Aus den vorgenannten Gründen sind in der Thomas-Mann-Straße auch keine relevanten Passantenfrequenzen zu beobachten. Die größeren Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe an der Thomas-Mann-Straße (ALDI-Markt und Kreuder) verfügen über Kundenparkplätze und werden überwiegend direkt mit dem PKW angefahren. Synergieeffekte (Kopplungskäufe) zwischen dem Bereich Thomas-Mann-Straße und dem westlich angrenzendem ZVB ergeben sich somit kaum. Hinsichtlich des Einzelhandels-/Dienstleistungsbesatzes ist somit zwischen dem Bereich Telegrafenstraße/Bügeleisen und der Thomas-Mann-Straße eine deutliche Zäsur erkennbar, die eine Einbeziehung der Thomas-Mann-Straße einschließlich des ALDI-Standortes  in den ZVB nicht rechtfertigt.

Busbahnhof als Verknüpfungspunkt zur Innenstadt

Auch die im Schreiben vom 20.05.2010 aufgeführte Lage des Busbahnhofs im Bereich der Thomas-Mann-Straße nahe dem Standort des ALDI-Marktes bietet kein hinreichendes Argument, das Gebiet in den zentralen Versorgungsbereich einzubeziehen. Der Busbahnhof wurde zu Zeiten, als die Kursbuchstrecke 411 zwischen Opladen und Remscheid-Lennep noch betrieben wurde, unmittelbar vor dem Wermelskirchener Bahnhof errichtet, um den Nutzern der Bahn eine unmittelbare Anbindung an das Busliniennetz zu bieten. Der etwas periphere Standort des Busbahnhofs wurde auch nach Einstellung des Bahnbetriebs beibehalten, da eine adäquate Fläche im zentralen Bereich der Innenstadt nicht zur Verfügung stand. Der ZVB ‚Hauptzentrum Innenstadt’ kann heute vom Busbahnhof aus über die Linien 260, 261, 263, 266, 268, 652 und 662 angefahren werden. Dies begründet jedoch keine Zugehörigkeit der Bebauung entlang der Thomas-Mann-Straße zum zentralen Versorgungsbereich ‚Hauptzentrum Innenstadt’.

Tempo-30-Zone

Im Herbst 2010 wurde eine Teilfläche der Thomas-Mann-Straße (zwischen Bügeleisen und Kreuzstraße) in eine vorhandene Tempo-30-Zone einbezogen. Diese Maßnahme war sinnvoll, da die Verkehrsbedeutung und -belastung der ehemaligen Bundesstraße Thomas-Mann-Straße nach Fertigstellung der innerstädtischen Umgehungsstraße (B 51) erheblich nachgelassen hat. Parallel dazu wurde die Parkplatzanordnung geändert und der Straßenquerschnitt verringert. Die Maßnahme dient entsprechend der Verwaltungsvorschriften zur Straßenverkehrsordnung (VwV-StVO)  vorrangig dem Schutz der Wohnbevölkerung sowie der Fußgänger und Fahrradfahrer (VwV-StVO zu § 45 Verkehrszeichen und Verkehrseinrichtungen, Absatz 1 bis 1 e, XI. Tempo 30-Zonen, Nr. 2). Hieraus lässt sich eine Zugehörigkeit zum ZVB nicht kausal ableiten.

Im Vergleich dazu ist die Telegrafenstraße als verkehrsberuhigter Geschäftsbereich (Tempo-20-Zone) ausgeschildert: Nach § 45 (1d) StVO können „in zentralen städtischen Bereichen mit hohem Fußgängeraufkommen und überwiegender Aufenthaltsfunktion (verkehrsberuhigte Geschäftsbereiche) (…) auch Zonengeschwindigkeitsbeschränkungen von weniger als 30 km/h angeordnet werden“. In der Telegrafenstraße lässt sich somit ein gewisser Zusammenhang zwischen der vorgenannten Beschilderung und der Lage im ZVB erkennen.

Bedeutung der Agglomeration ALDI/LIDL bei der Nahversorgung

Hinsichtlich des Konglomerats ALDI/LIDL (Thomas-Mann-Straße) führt das Einzelhandelskonzept Folgendes aus:

„Die Agglomeration der Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL im Standortbereich ‚Thomas-Mann-Straße’ stellt nordöstlich an die Innenstadt angrenzend einen ergänzenden Versorgungsstandort dar. Auf Grund der guten verkehrlichen Anbindung an die B 51 bindet dieser Standort überörtlich Kaufkraft.“ (Einzelhandelskonzept Seite 79).

Der Verfasser des Einzelhandelskonzepts stellt damit klar, dass es sich bei der o.g. Lebensmitteldiscounter-Agglomeration um einen ergänzenden und nicht, wie im Schreiben vom 20.05.2010 aufgeführt, einen besonderen Versorgungsstandort handelt. Auch die im Einzelhandelskonzept empfohlene Absicherung der bestehenden Nahversorgung entlang des Wermelskirchener Siedlungsbandes zwischen Tente und EDEKA-Markt ‚Im Belten’ liefert keine Begründung für die Einbeziehung des Bereichs Thomas-Mann-Straße in den zentralen Versorgungsbereich ‚Hauptzentrum Innenstadt’. Der Verfasser des Einzelhandelskonzepts stellt lediglich fest, dass der Bereich der ‚Kernstadt Wermelskirchen’ - hiermit ist der zusammenhängende Siedlungsbereich zwischen Tente und dem Industriegebiet Ost gemeint - über eine „hervorragende funktionsräumliche Arbeitsteilung des Lebensmitteleinzelhandels“ verfügt, die erhalten werden sollte.

Lage innerhalb der Satzung des ‚zentralen Geschäftsbereichs’

Seit dem Jahr 2002 wurden – in Abhängigkeit vom Baufortschritt der innerstädtischen Umgehungsstraße – diverse Straßenzüge und Plätze in der Wermelskirchener Innenstadt zwischen Schwanenplatz und Bügeleisen verkehrsberuhigt umgestaltet. Vorrangiges Ziel dieses noch nicht abgeschlossenen Innenstadtentwicklungsprozesses war die deutliche Verbesserung der Situation für Fußgänger und Einzelhändler. Durch hochwertige Gestaltung und der Schaffung von Aufenthaltsqualitäten im öffentlichen Raum sollte auch den zunehmend auftretenden Geschäftsleerständen begegnet werden. In etwa zeitgleich verstärkten sich jedoch auch die Ansiedlungswünsche großflächiger Einzelhandelsbetriebe - insbesondere aus dem Lebensmittelsektor - „auf der grünen Wiese“. Weitere Ansiedlungen von Betrieben dieser Art an nicht integrierten Standorten hätten jedoch befürchten lassen, dass Frequenz bringende Lebensmittelhändler ihre Innenstadtstandorte aufgeben würden und so der angestoßene Innenstadtentwicklungsprozess ins Leere läuft.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr hat daher in seiner Sitzung am 10.02.2003 beschlossen, dass sich der zentrenrelevante Einzelhandel und hier insbesondere der Lebensmitteleinzelhandel nur noch in der Innenstadt entwickeln soll.*) Dem damaligen Beschluss lag jedoch kein Einzelhandelgutachten oder -konzept zu Grunde, aus dem die räumliche Abgrenzung desjenigen Bereichs, in dem sich der zentrenrelevante Einzelhandel weiterentwickeln soll, abgeleitet werden konnte. Aus diesem Grunde wurde die Abgrenzung des Sanierungsgebietes Innenstadt - gleichzeitig auch Bereich des Masterplans Innenstadt - herangezogen.

*)              Im Schreiben vom 20.05.2010 wird mehrfach der Begriff ‚Satzung des zentralen Geschäftsbereichs’ verwendet; eine solche Satzung existiert jedoch nicht. Auf Grund der genannten Zusammenhänge (u.a. Genehmigung LIDL als Ausnahme) kann hiermit jedoch nur der o.g. Beschluss vom 10.02.2003 und die zugehörige räumliche Abgrenzung gemeint sein.

Mit Einführung des § 24a LEPro im Jahre 2007 wurde erstmals eine rechtliche Möglichkeit zur Steuerung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten zum Schutz der Innenstädte geschaffen. Voraussetzung für die Anwendung ist jedoch das Vorliegen eines detaillierten Fachbeitrags und die aus diesem abgeleiteten Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche sowie die Ermittlung zentrenrelevanter Sortimente. Die vorgenannten Voraussetzungen werden von dem Einzelhandelskonzept der CIMA GmbH  erfüllt.

Der auf Grundlage des o.g. Einzelhandelskonzepts abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich ‚Hauptzentrum Innenstadt’ ist in sich schlüssig. Er ist deutlich kleiner als das Sanierungsgebiet Innenstadt, welches auch Gebiete mit nur geringem oder vollständig fehlendem Einzelhandelsbesatz umfasst (u.a. Bereich der Kattwinkelschen Fabrik, der Feuerwache, des Rhombus-Areals und der Thomas-Mann-Straße). Nach Beschluss über das Einzelhandelskonzept sowie den zentralen Versorgungsbereich wird der Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr vom 10.02.2003 obsolet.

Fazit

Aus den vorgebrachten Argumenten der ALDI Immobilienverwaltung lässt sich eine Einbeziehung des ALDI-Standorts Thomas-Mann-Straße in den Geltungsbereich des zentralen Versorgungsbereichs ‚Hauptzentrum Innenstadt’ fachlich nicht begründen.

2.              Hermann Schöpp GmbH & Co. KG

Schreiben vom 24.02.2010              Anlage a II/ 2

Die Hermann Schöpp GmbH & Co. KG regt in ihrem Schreiben vom 24.02.2010 an, das sich in ihrem Besitz befindliche Grundstück Remscheider Straße 1-3 und 5 in den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt einzubeziehen.

Begründet wird die Einbeziehung des Areals mit den seit Jahren ausgeübten Einzelhandelsnutzungen sowie der benachbarten Lage zur Telegrafenstraße und dem dort geplanten Einkaufszentrum.

Die Hermann Schöpp GmbH & Co. KG befürchtet für das o.g. Grundstück im Falle der Nichteinbeziehung in den zentralen Versorgungsbereich eine erhebliche Einschränkung der möglichen Einzelhandelsnutzungen.

Ergebnis der Prüfung / Abwägung:

              Lage und Erschließung

Das vorliegende Einzelhandelskonzept trifft zum betreffenden Gebiet in Abschnitt 8.2.1 (Seite 94) folgende Aussage:

„Das gewerblich geprägte Standortareal zwischen B 51 und Remscheider Straße hat keine Verknüpfung zum Haupteinkaufsbereich und liegt somit außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs.“

Das Schöpp-Areal grenzt unmittelbar an den im Einzelhandelskonzept vorgeschlagenen zentralen Versorgungsbereich ‚Hauptzentrum Innenstadt’. Die angesprochene fehlende Verknüpfung bezieht sich vorrangig auf die problematische verkehrliche Anbindung des Areals. Über zwei schmale Zu-/Abfahrten zwischen den Gebäuden Telegrafenstraße 61 und Remscheider Straße 1 sowie Remscheider Straße 5 und 11 wird das Gelände erschlossen. Die vorhandene Erschließung ist nicht geeignet, um größere Verkehrsmengen (motorisierter Individualverkehr), wie sie insbesondere durch großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten hervorgerufen werden können, aufzunehmen. Die fußläufige Anbindung erfolgt ebenfalls über die o.g. Zu-/Abfahrten, eine Trennung zwischen Fahrbahn und Fußgängerbereich existiert nicht.

Die Lage ‚in zweiter Reihe’ – das Areal ist vom öffentlichen Verkehrsraum nicht einsehbar – sowie die ungünstige verkehrliche Anbindung sprechen gegen eine Einbeziehung in den zentralen Versorgungsbereich.

Ausgeübte, zulässige und unzulässige  Nutzungen

Im rückwärtigen Grundstücksbereich befinden sich zwei Hallen mit einer Gesamtgrundfläche von ca. 1.800 qm und einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 1.550 qm. Über längere Zeit waren hier ein großflächiger Zoofachmarkt, ein Getränkemarkt sowie ein Einzelhandelsgeschäft mit Restpostenware (Haushaltsartikel, Geschenkartikel etc.) ansässig. In einer Halle befinden sich zurzeit eine Druckerei sowie ein Einzelhandelsgeschäft für Gartengeräte (Rasenmäher etc.), die zweite Hallenhälfte steht leer. Die zweite, größere Halle steht ebenfalls leer; eine Teilfläche soll jedoch in Kürze vom Verein Rollrausch als Skaterhalle genutzt werden.

Weder die vormals noch die derzeitig ausgeübten Nutzungen erfordern die Lage in einem zentralen Versorgungsbereich. So ist sowohl die Unterbringung eines großflächigen Zoomarktes (kein zentrenrelevantes Sortiment) als auch die eines Getränkemarktes mit weniger als 800 qm Verkaufsfläche außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt grundsätzlich zulässig.

Außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs unzulässig wären dagegen nach den Bestimmungen des § 24a (2) LEPro (Landesentwicklungsprogramm) die Ansiedlung eines großflächiges Einzelhandelsgeschäft mit zentrenrelevantem Sortiment oder eine Agglomeration mehrerer Einzelhändler mit zentrenrelevanten Sortimenten, sofern deren Gesamtverkaufsfläche mehr als 800 qm beträgt. Auf Grund der regelmäßig hohen PKW-Frequentierung solcher Einzelhandelsbetriebe wäre eine entsprechende Ansiedlung aber bereits heute in Hinblick auf die schlechte Verkehrsanbindung nicht genehmigungsfähig. Insofern relativiert sich auch die Aussage, die Nutzung des Grundstücks würde für den Fall, das es nicht in den ZVB einbezogen wird, erheblich eingeschränkt.

Denkmalschutz

Eine Verbesserung der o.g. Erschließungssituation wäre nur im Falle des Abrisses des Gebäudes Remscheider Straße 1/3 oder des Nachbargebäudes Remscheider Straße 5 möglich. Beide Stadtbild prägenden Häuser stehen jedoch unter Denkmalschutz. Nach Auskunft der Unteren Denkmalbehörde kann aus rechtlichen Gründen eine Abrissgenehmigung nicht in Aussicht gestellt werden.

              Fazit

Das Schöpp-Areal mit seiner Lage in „zweiter Reihe“ weist keine Verknüpfung zum Haupteinkaufsbereich auf und liegt entsprechend außerhalb des zentralen Versorgungsbereich Innenstadt. Auch die Einbeziehung als Entwicklungsfläche scheitert an der schlechten Anbindung an die öffentlichen Verkehrsflächen.

Der Anregung, den zentralen Versorgungsbereich um die Fläche des Schöpp-Areals zu erweitern, kann daher nicht nachgekommen werden.

zu b)

Da sich nach Abwägung der vorgebrachten Anregungen keine Änderungen ergeben haben, kann der Rat der Stadt das Einzelhandelskonzept nunmehr beschließen.

Das Einzelhandelskonzept umfasst einschließlich der Planzeichnung „Zentraler Versorgungsbereich“ 130 Seiten. Jeder Ratsfraktion liegt bereits ein Druckexemplar aus vorhergehenden Verfahrenschritten vor. Das Einzelhandelskonzept kann zudem über das Ratsinformationssystem sowie im Internet unter folgendem Link eingesehen werden:

www.wermelskirchen.de/leben/stadtverwaltung/stadtplanung/CIMA_Einzelhandelskonzept_Wermelskirchen.pdf

Auf die Beifügung eines Druckexemplars (Anlage b) wird daher verzichtet.

zu c)

Nachdem die Abwägung der vorgebrachten Anregungen durchgeführt wurde und sich hieraus keine Planänderungen ergeben haben, kann der Rat der Stadt nunmehr die 32. FNP-Änderung in der vorliegenden Fassung (Planzeichnung siehe Anlage c I) beschließen und der Begründung (siehe Anlage c II) zustimmen.

Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Wermelskirchen einschließlich der zugehörigen Planzeichnung „Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt“ ist Bestandteil der Begründung zur 32. FNP-Änderung. Aus den unter zu b) beschriebenen Gründen wird auf die Beifügung eines Druckexemplars verzichtet.

Anlage/n:

Anlage a I / 1              -   Schreiben des Rheinisch-Bergischen Kreises vom 25.02.2010

Anlage a I / 2              -   Schreiben der Stadt Remscheid vom 05.02.2010

Anlage a I / 3              -   Schreiben der Stadt Radevormwald vom 01.02.2010

Anlage a I / 4              -   Schreiben der Stadt Hückeswagen vom 02.02.2010

Anlage a I / 5              -   Schreiben des Regionalforstamtes Bergisches Land vom 01.02.2010

Anlage a I / 6              -   Schreiben der Industrie- und Handelskammer zu Köln vom 04.02.2010

Anlage a I / 7              -   Schreiben des Einzelhandels- u. Dienstleistungsverbands vom 26.01.2010

Anlage a I / 8              -   Schreiben der Stadt Burscheid vom 24.02.2010

Anlage a I / 8a              -   Schreiben der Stadt Burscheid vom 30.04.2010

Anlage a I / 8b              -   Auszug 1 aus dem Einzelhandelskonzept Burscheid               

Anlage a I / 8c                            -   Auszug 2 aus dem Einzelhandelskonzept Burscheid               

Anlage a II / 1                            -   Schreiben der ALDI Immobilienverwaltung vom 23.02.2010                 

Anlage a II / 1a              -   Schreiben der ALDI Immobilienverwaltung vom 20.05.2010

Anlage a II / 1b              -   Planzeichnung Standort ALDI und zentraler Versorgungsbereich

Anlage a II / 2              -   Schreiben der Hemann Schöpp GmbH & Co KG vom 24.02.2010

Anlage a II / 2a              -   Planzeichnung Standort Schöpp-Areal und zentraler Versorgungsbereich

Anlage b              -   Einzelhandelskonzept für die Stadt Wermelskirchen

                  (nur als digitale Anlage à  siehe Ratsinformationssystem)

Anlage c I              -   Planzeichnung 32. FNP-Änderung (Verkleinerung)

Anlage c II              -   Begründung zur 32. FNP-Änderung