Vorlage - RAT/2119/2011  

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt die Aufstellung der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ gemäß § 2 (1) BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB zur Durchführung eines vereinfachten Verfahrens.

Das Plangebiet der 1. vereinfachten Änderung erfasst den Bereich, der als Neubausiedlung südlich der B 51 in Unterstraße durch einen Bauträger begonnen wurde. Die genaue Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung.

Sachverhalt:

Ausgangssituation

Der Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ ist seit dem 27.09.2007 rechtsverbindlich und Grundlage für die Realisierung eines Wohngebietes im südwestlichen Bereich des Stadtgebietes von Wermelskirchen (Anlage 1).

Die Firma Runkel hatte als Investor für einen großen Grundstücksteil des Gesamtgebietes seit 1993 den Bebauungsplan mit den entsprechenden Fachgutachten auf den Weg gebracht. Im Frühjahr 2009 - kurz vor der Realisierung der ersten Hochbauten - ging die Firma Runkel in die Insolvenz.

Der Rechtsanwalt und Insolvenzverwalter Herr Koepsell aus Wuppertal ist für die Abwicklung des Insolvenzverfahrens zuständig. Mit Schreiben vom 22.10.2010 (Anlage 2) hat er bestätigt, dass Herr Runkel durch ihn bevollmächtigt ist, Abstimmungsgespräche mit der Stadt zu führen, um eine Änderung des Bebauungsplanes zur Verwertung der Liegenschaften in die Wege zu leiten.

Herr Runkel hat gemeinsam mit Herrn Schäfer (Ingenieurbüro für Erschließungsplanung, Wasserwirtschaft und Vermessung aus Solingen) die Veränderungsvorschläge bei der Stadtplanung 61/2 vorgestellt und in Abstimmung mit dem Tiefbauamt 66/1 und 66/2 eine reduzierte Erschließungsplanung erarbeitet.

Im Rahmen einer 1. vereinfachten Änderung kann der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ an die Reduzierungen und Veränderungen angepasst werden, denn die Grundzüge der Planung „Wohngebiet“ werden durch die angestrebten Veränderungen nicht berührt.

Das Plangebiet der 1. vereinfachten Änderung erfasst nur die ehemaligen Grundstücksflächen der Firma Runkel (Anlage 3). Es soll dadurch erreicht werden, dass eine entsprechende Planungssicherheit besteht und ein zukünftiger neuer Investor gesucht werden kann.

Hierzu wurde seitens des Insolvenzverwalters Herrn Koepsell in Abstimmung mit der Stadtsparkasse Wermelskirchen am 18.01.2011 der Wunsch auf Einleitung eines Änderungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ und zur Anpassungsänderung des Erschließungsvertrages ausformuliert (Anlage 4).

Bisherige Bearbeitung:

Die bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ sollen der veränderten Marktlage und dem Kaufinteresse möglicher neuer Investoren angepasst werden. Hierzu wurden im Wesentlichen die Reduzierung der Erschließungsflächen und die Art der Einfamilienhausbebauung angesprochen.

Herr Runkel und Herr Schäfer haben in Abstimmung mit der Stadtplanung und den Belangen des Tiefbaus und der Regenversickerung eine Planfassung entwickelt, die lediglich eine Reduzierung der öffentlichen Verkehrsfläche und eine leichte Verschiebung der Baugrenzen bedingt. Das Grundprinzip des Wohngebietes mit seinen Erschließungsachsen, den Regenversickerungsflächen, den Kinderspielplätzen und dem abgestimmten Einmündungsbereich mit Lärmschutz zur B 51 wird nicht verändert, so dass ein vereinfachtes Änderungsverfahren des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ möglich ist.

Inhalt der 1.vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 50 :

Grundlage der Veränderungen ist die örtliche Bestandserfassung, um die bereits bestehenden Versorgungsleitungen und vorbereiteten Trassen der Erschließung aufzugreifen und nicht verändern zu müssen. Als Basis aller neuen Überlegungen diente die Bestandserfassung des Büros Schäfer.

·         Reduzierung der öffentlichen Verkehrsflächen mit Ausbau als „Verkehrsberuhigte Zone“

·         Angepasste Baufenster für die Wohnbebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern oder Doppelhäusern

Die beiden großen Lagepläne des Plangebietes BP 50 werden zur Beratung und Beschlussfassung vergleichend nebeneinander ausgehängt, um die vereinfachten Veränderungen gegenüber dem Ursprungsplan zu erkennen. Im DIN A4-Format der Sitzungsvorlage erfolgt eine so starke Verkleinerung der Pläne, so dass sie kaum lesbar sind (Anlage 5 und 6).

Reduzierung der öffentlichen Verkehrsflächen:

Die im Bebauungsplan ausgewiesenen Verkehrsflächen sind in ihrer Lage grundsätzlich verblieben, weil in der Trasse zum Teil schon Versorgungsleitungen verlaufen. Im Wesentlichen ging es darum, die Straßenbreite zu reduzieren, angemessen an den Ausbaustandard einer „verkehrsberuhigten Zone“. Durch die Veränderung der Garagenzufahrten der Wohnbebauung mussten die öffentlichen Stellplätze und die Straßenbaumstandorte verschoben werden. Die Anzahl der öffentlichen Stellplätze wurde mit 30 wieder angemessen erreicht. Die Anzahl der Baumstandorte wurde durch eine andere Anordnung ebenfalls beibehalten.

Der Einmündungsbereich auf die B 51 ist in seiner Dimensionierung und den Schallschutzvorkehrungen im Rahmen der festgesetzten Straßenbegrenzungslinien analog zum Bebauungsplan Nr. 50 aufgegriffen. Der Erschließungsansatz für das Baugelände der IVV (angrenzender Bauträger) bleibt bestehen.

Einzel- und Doppelhäuser und die Verschiebung der Baugrenzen:

Durch die schmalere verkehrliche Erschließung entstehen breitere Vorgartenbereiche. Die im Bebauungsplan Nr. 50 ausgewiesenen Baugrenzen wurden in ihrer Form beibehalten, doch etwas weiter in Richtung öffentlicher Verkehrsfläche verschoben, um eine angepasste Vorgartengröße zu erreichen.

Die planungsrechtliche Festsetzung von Reihenhäusern wurde generell für den Änderungsbereich in Einzel- und Doppelhäuser geändert. Die Anzahl der Wohneinheiten wird sich somit von ca. 53 Einheiten und 2 Stadthäuser auf ca. 33 Einheiten verringern.

Veränderungen der gestalterischen Festsetzungen:

Die Eingangshöhen der Wohngebäude werden entsprechend der Straßenlage über NN je Baugrenze genau festgesetzt, um große individuelle Stützvorkehrungen zu vermeiden und um im Straßenbild eine gesamthafte Abwicklung zu erreichen.

Die oberhalb der Radtrasse entstehende Wohnbebauung wird in einer Schnittdarstellung Vorgaben für die Hangbebauung und die Lage der Terrassen erhalten, um auch hier nachbarschaftliche Differenzen zur Höhenlage im Vorfeld zu vermeiden.

Die detaillierten textlichen und gestalterischen Festsetzungen werden zur Beschlussfassung der Offenlage dem Rat vorgelegt.

Regenversickerungsflächen/Kinderspielplätze:

Die im rechtsverbindlichen Bebauungsplan ausgewiesenen Flächen sind von der vereinfachten Änderung nicht betroffen und bleiben unverändert in ihrer Festsetzung. Die technische Planung wird vom Fachplaner in Abstimmung mit den Fachabteilungen der Stadt überdacht und optimiert. Der bestehende Erschließungsvertrag muss entsprechend angepasst werden oder bereits bestehende Genehmigungen geändert oder ergänzt werden.

Landschaftspflegerischer Begleitplan und Ausgleichsmaßnahmen

Da die Flächenausweisungen aller Festsetzungen unverändert bleiben und ein vereinfachtes Verfahren durchgeführt wird, bleibt der ursprüngliche landschaftspflegerische Begleitplan mit seiner Bilanzierung und dem ermittelten ökologischen Ausgleich in seiner Fassung zum rechtverbindlichen Bebauungsplan Nr. 50 bestehen.

Weitere Bearbeitung:

Im Rahmen der aktuellen Abstimmungen mit dem Kreis zur Artenschutzprüfung wird für die 1. vereinfachte Änderung die Artenschutzprüfung nachgeholt. Der Fachgutachter ist in Abstimmung mit Herr Koepsell bereits beauftragt.

Anpassungsänderungen des Erschließungsvertrages werden zum Satzungsbeschluss dem Rat vorgelegt und sind zu beschließen. Herr Koepsel hat in seinem Antrag (Anlage 4) bereits erwähnt, dass die Verpflichtungen der insolventen Firma Runkel gegenüber der Stadt bezüglich des Kostenersatzes der BAK mit zu berücksichtigen sind.

Der Aufstellungsbeschluss:

Da die Grundzüge der Planung nicht berührt sind, kann das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt werden. Eine Abstimmung mit den maßgeblichen Trägern öffentlicher Belange und den Fachabteilungen des Kreises ist vorgesehen.

Es ist beabsichtigt, von der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden und TÖB gemäß § 3 (1) und 4 (1) BauGB abzusehen. Nach Fertigstellung des Änderungsentwurfes wird unmittelbar die Durchführung der Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB vorbereitet und dem StuV/Rat zur Beschlussfassung vorgelegt.

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt die Aufstellung der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ gemäß § 2 (1) BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB zur Durchführung eines vereinfachten Verfahrens.

Das Plangebiet der 1. vereinfachten Änderung erfasst den Bereich, der als Neubausiedlung südlich der B 51 in Unterstraße durch einen Bauträger begonnen wurde. Die genaue Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung.

Weiteres Verfahren:

Nach Bearbeitung und Detaillierung der Planänderungen in der zeichnerischen Darstellung, in den textlichen und gestalterischen Festsetzungen und der Begründung wird die weitere Beratung im Rat erfolgen. Der Beschluss der Inhalte des Planentwurfs und der Offenlage sind dann der nächste Verfahrensschritt.

Anlage/n:

1              Lage im Stadtgebiet

2              Vollmacht des Insolvenzverwalters

3              Plangebiet der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“

4              Antrag des Insolvenzverwalters zum Änderungsverfahren

5              Rechtsverbindlicher Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“

6              Entwurf der 1. vereinfachten Änderung des BP 50

Diese beiden großen Lagepläne werden zur Beratung und Beschlussfassung vergleichend nebeneinander ausgehängt, um die zeichnerischen vereinfachten Veränderungen gegenüber dem Ursprungsplan zu erkennen. Im DIN A4-Format der Sitzungsvorlage würde eine so starke Verkleinerung erfolgen, die kaum lesbar ist, so dass auf diesen Ausdruck verzichtet wurde.