Vorlage - RAT/2145/2011  

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt, den Entwurf der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und der gestalterischen Festsetzungen gemäß § 3 (2) BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB öffentlich auszulegen.

Sachverhalt:

Ausgangssituation

Der Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ ist seit dem 27.09.2007 rechtsverbindlich und Grundlage für die Realisierung eines Wohngebietes im südwestlichen Bereich des Stadtgebietes von Wermelskirchen (Anlage 1).

Die Firma Runkel hatte als Investor für einen großen Grundstücksteil des Gesamtgebietes seit 1993 den Bebauungsplan mit den entsprechenden Fachgutachten auf den Weg gebracht. Im Frühjahr 2009 - kurz vor der Realisierung der ersten Hochbauten - ging die Firma Runkel in die Insolvenz.

Der Rechtsanwalt und Insolvenzverwalter Herr Koepsell aus Wuppertal ist für die Abwicklung des Insolvenzverfahrens zuständig. Mit Schreiben vom 22.10 2010 hat er bestätigt, dass Herr Runkel durch ihn bevollmächtigt ist, Abstimmungsgespräche mit der Stadt zu führen, um eine Änderung des Bebauungsplanes zur Verwertung der Liegenschaften in die Wege zu leiten.

Herr Runkel hat gemeinsam mit Herrn Schäfer (Ingenieurbüro für Erschließungsplanung, Wasserwirtschaft und Vermessung aus Solingen) die Änderungsvorschläge bei der Stadtplanung 61/2 vorgestellt und in Abstimmung mit dem Tiefbauamt 66/1 und 66/2 eine reduzierte Erschließungsplanung vorgestellt.

Ziel und Erfordernis

Im Rahmen einer 1. vereinfachten Änderung kann der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ an die Reduzierungen und Veränderungen angepasst werden, denn die Grundzüge der Planung „Wohngebiet“ werden durch die angestrebten Veränderungen nicht berührt.

Das Plangebiet der 1. vereinfachten Änderung erfasst nur die ehemaligen Grundstücksflächen der Firma Runkel (Anlage 1). Es soll dadurch erreicht werden, dass eine entsprechende Planungssicherheit besteht und ein zukünftiger neuer Investor gesucht werden kann.

Hierzu wurde seitens des Insolvenzverwalters Herrn Koepsell in Abstimmung mit der Stadtsparkasse Wermelskirchen am 18.01.2011 der Wunsch auf Einleitung eines Änderungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“ und zur Anpassungsänderung des Erschließungsvertrages ausformuliert.

Der Aufstellungsbeschluss erfolgte im StuV am 09.05.11 und im Rat am 23.05.11.

Die Bearbeitung des Erschließungsvertrages wurde in enger Abstimmung mit Herrn Runkel am 09.06.11 begonnen und wird dem Rat zum Satzungsbeschluss vorliegen.

Bisherige Bearbeitung:

Die bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ sollen der veränderten Marklage und dem Kaufinteresse möglicher neuer Investoren angepasst werden. Hierzu wurden im Wesentlichen die Reduzierung der Erschließungsflächen und die Art der Einfamilienhausbebauung angesprochen.

Herr Runkel und Herr Schäfer haben in Abstimmung mit der Stadtplanung und den Belangen des Tiefbaus und der Regenversickerung eine Planfassung entwickelt, die lediglich eine Reduzierung der öffentlichen Verkehrsfläche und eine leichte Verschiebung der Baugrenzen bedingt. Das Grundprinzip des Wohngebietes mit seinen Erschließungsachsen, den Regenversickerungsflächen, den Kinderspielplätzen und dem abgestimmte Einmündungsbereich mit Lärmschutz zur B 51 wird nicht verändert, so dass ein vereinfachtes Änderungsverfahren des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ möglich ist.

Inhalt der 1.vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 50:

Grundlage der Veränderungen ist die örtliche Bestandserfassung, um die bereits bestehenden Versorgungsleitungen und vorbereiteten Trassen der Erschließung aufzugreifen und nicht verändern zu müssen. Als Basis aller neuen Überlegungen diente die Bestandserfassung des Büros Schäfer.

·         Reduzierung der öffentlichen Verkehrsflächen mit Ausbau als „verkehrsberuhigte Zone“

·         Angepasste Baufenster für die Wohnbebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern oder Doppelhäusern.

Die beiden großen Lagepläne des Plangebietes BP 50 werden zur Beratung und Beschlussfassung vergleichend nebeneinander ausgehängt, um die vereinfachten Veränderungen gegenüber dem Ursprungsplan zu erkennen. Im DIN A4-Format der Sitzungsvorlage erfolgt eine so starke Verkleinerung der Pläne, so dass sie kaum lesbar sind (Anlage 2 und 3).

Reduzierung der öffentlichen Verkehrsflächen:

Die im Bebauungsplan ausgewiesenen Verkehrsflächen sind in ihrer Lage grundsätzlich verblieben, weil in der Trasse zum Teil schon Versorgungsleitungen verlaufen. Im Wesentlichen ging es darum, die Straßenbreite zu reduzieren und sie angemessen an den Ausbaustandart einer „verkehrsberuhigten Zone“ anzupassen. Durch die Veränderung der Garagenzufahrten der Wohnbebauung mussten die öffentlichen Stellplätze und die Straßenbaumstandorte verschoben werden. Die Anzahl der öffentlichen Stellplätze wurde mit 30 wieder angemessen erreicht. Die Anzahl der Baumstandorte wurde trotz einer anderen Anordnung ebenfalls beibehalten.

Der Einmündungsbereich auf die B 51 ist in seiner Dimensionierung und den Schallschutzvorkehrungen im Rahmen der festgesetzten Straßenbegrenzungslinien analog zum Bebauungsplan Nr. 50 aufgegriffen. Der Erschließungsansatz für das westliche Baugelände (ehemals IVV) bleibt bestehen.

Einzel- und Doppelhäuser und die Verschiebung der Baugrenzen:

Durch die schmalere verkehrliche Erschließung entstehen breitere Vorgartenbereiche. Die im Bebauungsplan Nr. 50 ausgewiesenen Baugrenzen wurden in ihrer Form beibehalten, doch etwas weiter in Richtung öffentlicher Verkehrsfläche verschoben, um eine angepasste Vorgartengröße zu erreichen.

Die planungsrechtliche Festsetzung von Reihenhäusern wurde generell für den Änderungsbereich in Einzel- und Doppelhäuser geändert. Die Anzahl der Wohneinheiten wird sich somit von ca. 53 Einheiten und 2 Stadthäuser auf ca. 33 Einheiten verringern.

Für die östliche Hangbebauung parallel zur Radwegetrasse sind nur eingeschossige Einzelhäuser vorgesehen. Hier müssen die Terrassen und Gärten in die bestehende Topographie eingefügt werden.

Veränderungen der gestalterischen Festsetzungen:

Die Eingangshöhen der Wohngebäude werden entsprechend der Straßenlage über NN je Baugrenze genau festgesetzt, um große individuelle Stützvorkehrungen zu vermeiden und um im Straßenbild eine gesamthafte städtebauliche Abwicklung zu erreichen.

Die oberhalb der Radtrasse entstehende Wohnbebauung wird in einer Schnittdarstellung Vorgaben für die Hangbebauung und die Lage der Terrassen erhalten, um auch hier nachbarschaftliche Differenzen zur Höhenlage im Vorfeld zu vermeiden.

Die Traufrichtung wurde aus den Baugrenzen ganz entfernt, so dass giebel- und traufständige Gebäude möglich sind.

Die detaillierten textlichen und gestalterischen Festsetzungen werden zur Beschlussfassung der Offenlage dem Ausschuss vorgelegt.

Regenversickerungsflächen/Kinderspielplätze:

Die im rechtsverbindlichen Bebauungsplan ausgewiesenen Flächen sind von der vereinfachten Änderung nicht betroffen und bleiben unverändert in ihrer Festsetzung. Die technische Planung wird vom Fachplaner in Abstimmung mit den Fachabteilungen der Stadt überdacht und optimiert. Der bestehende Erschließungsvertrag muss entsprechend nur auf den Runkel-Bereich angepasst werden oder bereits bestehende Genehmigungen geändert oder ergänzt werden.

Landschaftspflegerischer Begleitplan und ökologische Ausgleichsmaßnahmen:

Da die Flächenausweisungen aller Festsetzungen unverändert bleiben und ein vereinfachtes Verfahren durchgeführt wird, bleibt der ursprüngliche landschaftspflegerische Begleitplan mit seiner Bilanzierung und dem ermittelten ökologischen Ausgleich in seiner Fassung zum rechtverbindlichen Bebauungsplan Nr. 50 bestehen.

Herr Koepsel hatte in seinem Antrag bereits erwähnt, dass die Verpflichtungen, die die insolvente Firma Runkel gegenüber der Stadt bezüglich des Kostenersatzes der BAK hatte, mit zu berücksichtigen sind.

Im Rahmen des nur für den Runkel-Bereich zu erarbeitenden Erschließungsvertrages wird zum Thema des ökologischen Ausgleichs eine Neuaufstellung der Verpflichtungen erforderlich, die den seitens der Stadt übernommenen BAK-Anteil kostenmäßig vollständig mit einbezieht.

Artenschutzprüfung und Umweltbericht:

Im Rahmen der aktuellen Abstimmungen mit dem Kreis zur Artenschutzprüfung wurde für die 1. vereinfachte Änderung die Artenschutzprüfung nachgeholt.

Der Fachgutachter hat im Protokoll seiner Vorprüfung/Stufe I folgende Frage mit „nein“ beantwortet:

„Ist es möglich, dass bei FFH-Anhang IV-Arten oder europäischen Vogelarten die Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG bei Umsetzung des Planes bzw. Realisierung des Vorhabens ausgelöst werden?“ Somit entfällt die vertiefende Prüfung/Stufe II/III.

Die Artenschutzprüfung ist der Begründung der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ beigefügt (Anlage 4).

Die Umweltprüfung und der Umweltbericht des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ haben für die 1. vereinfachte Änderung Bestand und sind somit nicht neu zu bearbeiten.

Der Offenlagebeschluss:

Da die Grundzüge der Planung nicht berührt sind, kann das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt werden. Es wurde von der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden und TÖB gemäß § 3 (1) und 4 (1) BauGB abgesehen.

Der Entwurf der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und den gestalterischen Festsetzungen wird hiermit zum Offenlagebeschluss dem StuV/Rat vorgelegt.

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt, den Entwurf der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und der gestalterischen Festsetzungen gemäß § 3 (2) BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB öffentlich auszulegen.

Weiteres Verfahren:

Der Entwurf zur 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“ wird mit der Begründung auf die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden über die Offenlage unterrichtet und um fristgerechte Stellungnahme gebeten. In diesem Fall wird unmittelbar nach den Sommerferien / Anfang September die Offenlage beginnen.

Die im Rahmen der Beteiligungsverfahren vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen werden geprüft und anschließend von der Verwaltung zur Beratung und Entscheidung dem Rat der Stadt vorgelegt. Nach zu fassendem Satzungsbeschluss und der amtlichen Bekanntmachung erlangt die 1. vereinfachte Änderung Rechtskraft.

Der dann nur für das Runkel-Gebiet erarbeitete Erschließungsvertrag wird zum Satzungsbeschluss ebenfalls mit zur Beschlussfassung vorgelegt.

Anlage/n:

1              Plangebiet der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 50 „Unterstraße“

2              Rechtsverbindlicher Bebauungsplan Nr. 50 „Unterstraße“

3              Entwurf der 1. vereinfachten Änderung des BP 50

4              Begründung mit Artenschutzprüfung

5              Gestalterische Festsetzungen

Hinweis:

Die beiden großen Lagepläne (Anlage 2 und 3) werden zur Beratung und Beschlussfassung vergleichend nebeneinander ausgehängt, um die zeichnerischen vereinfachten Veränderungen gegenüber dem Ursprungsplan zu erkennen. Im DIN A4-Format der Sitzungsvorlage erfolgt eine so starke Verkleinerung, die kaum lesbar ist.

Die Anlagen 4 und 5 werden ebenfalls im StuV ausgehängt und zum Rat zugestellt.