Vorlage - RAT/2171/2011-1  

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt, - abweichend zum StuV 12.09.2011, Drucksache-Nr. RAT/2171/2011, bezogen auf den kompletten Hallenerhalt - den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 83 „Entertainmentcenter/Spielhalle Viktoriastraße“ einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und Schallgutachten und den textlichen Festsetzungen gemäß § 3 (2) BauGB in Verbindung mit § 13 a BauGB im beschleunigtem Verfahren öffentlich auszulegen.

Sachverhalt:

Begründung zu den Änderungen:

Die ursprüngliche Sitzungsvorlage

StuV 12.09.11 / Drucksache-Nr. Rat 2171/2011

beinhaltete bei der Vorstellung der Planinhalte einen geringen Teilabriss der Frontansicht der bestehenden Halle zu Gunsten der Anordnung von Stellplätzen im Bereich der Viktoriastraße. Entsprechend waren die Baugrenze der Spielhalle und die Stellplatzanlage im Bebauungsplanentwurf festgesetzt.

Die geänderte Sitzungsvorlage

Rat 17.10.11 / Drucksache-Nr. Rat 2171/2011-1

beinhaltet jetzt den kompletten Erhalt der Halle. Durch die geringere Anzahl der dort möglichen Stellplätze wird ein Ausweichparkplatz in der Burger Straße (gleicher Eigentümer) angeboten. Dieser wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens an die Spielhalle gebunden.

Entsprechend erfasst die Baugrenze die ganze bestehende Halle und die noch mögliche verkleinerte Stellplatzanlage, wurde im Bebauungsplanentwurf geändert. Die Begründung musste angepasst werden.

Ausgangssituation

Für das bestehende Gewerbegebäude Viktoriastraße 6 (ehemals ARO-Bodenbeläge) wird seit geraumer Zeit seitens des Eigentümers eine Folgenutzung für den Gebäudebestand gesucht.

Aus Sicht des Eigentümers bietet sich an dieser Stelle die Errichtung eines „Entertainment Centers“ (Vergnügungsstätte/Spielhalle) mit einer Grundfläche von ca. 600 qm an. Das Center soll mit vier unterschiedlichen funktionell von einander getrennten Bereichen (Konzessionen) ausgestattet werden. Hierbei handelt es sich eindeutig um eine kerngebietstypische Größenordnung.

Nach Auffassung des beratenden Rechtsanwaltes der Stadt ist hierfür eine Bauleitplanung erforderlich. Das Plangebiet liegt westlich der Viktoriastraße und östlich des bestehenden Einkaufzentrums. Die genaue Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung (Anlage 1).

Die bisherige Darstellung des Flächennutzungsplanes als „Sondergebiet Einkaufszentrum“ muss für einen Teilbereich als „Einkaufszentrum mit Freizeit-, Sport- und Vergnügungsstätten“ ergänzt werden.

Beim Bebauungsplan (ehemals ARO) ist darauf zu achten, dass der dann zulässige Rahmen für die Nutzung von Vergnügungsstätten auf Spielhallen (vier Konzessionen) begrenzt bleibt. Dies vor allem im Hinblick auf die Nutzung zur Nachtzeit, da sich angrenzend auch Wohnnutzung befindet.

Bisheriges Verfahren:

Die Aufstellungsbeschlüsse zur 34. Änderung des FNP „Sondergebiet Einkaufszentrum mit Freizeit-, Sport- und Vergnügungsstätten“ und zum Bebauungsplan Nr. 83 „Entertainmentcenter/Spielhalle Viktoriastraße“ wurden am 08.11.10 im StuV und am 13.12.11 im Rat gefasst.

Gleichzeitig wurde die Verwaltung beauftragt zu prüfen, ob das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a BauGB angewendet werden kann und - wenn möglich - entsprechend zu verfahren.

Prüfergebnis zum beschleunigten Verfahren:

Die Abstimmung gemäß § 34 Landesplanungsgesetz NRW wurde am 21.12.10 seitens der Stadtplanung eingeleitet. Die Bezirksregierung Köln antwortete am 23.02.11

·         „Der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes wird die Anpassung an die Ziele der Landes- und Regionalplanung bestätigt“.

Hiermit war die wichtigste Voraussetzung zur Bearbeitung der Bauleitplanung gegeben.

In § 13 a (1) und (2) BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) heißt es:

·         Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung, kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden.

·         Zur Beschleunigung des Verfahrens kann von der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit abgesehen werden.

·         Der FNP ist im Wege der Berichtigung anzupassen. Eine Genehmigung durch die Bezirksregierung entfällt.

Da diese Voraussetzungen gegeben sind, wurde mit dem Investor der Spielhalle und seinem Fachplaner folgende Vorgehensweise vereinbart:

·         Ein Schallgutachten zur Einschätzung der Belastungen durch den erforderlichen Parkplatz vor dem Gebäude wird beauftragt.

·         Nach Fertigstellung erfolgt hierüber eine frühzeitige Abstimmung mit der Fachbehörde des Kreises. Erst nach Klarheit über mögliche Anregungen wird der Offenlagebeschluss vorbereitet.

·         Verzicht auf eine frühzeitige Beteiligung mit dem Risiko, erst zur Offenlage die Bedenken von der Öffentlichkeit und den Behörden kennen zu lernen.

·          

Titelbezeichnung des Bebauungsplanes Nr. 83

Der Begriff „Entertainmentcenter“ ist planungsrechtlich unbestimmt und kann jederzeit in seiner gesellschaftlichen Bedeutung unterschiedlich interpretiert oder um weitere Nutzungsmöglichkeiten ergänzt werden. Da mit dem Bebauungsplan Nr. 83 ein allgemein gültiges Planrecht (Angebotsbebauungsplan) geschaffen wird, müssen die Festsetzungen auf die Nutzungsarten des Sondergebietes (SO) konkret festgelegt und ausschließlich auf die Vergnügungsstätte „Spielhalle“ begrenzt werden.

Um in die Titelbezeichnung des Bebauungsplanes Nr. 83 die erforderliche Transparenz zu bringen und die Anstoßwirkung für die Öffentlichkeit herzustellen, wird von dem „Entertainmentcenter/Spielhalle Viktoriastraße“ gesprochen.

Begründung der Festsetzung Sondergebiet (SO) Vergnügungsstätte „Spielhalle“

Um die konkrete Beschränkung der planungsrechtlichen Ausweisung auf eine „Spielhalle“ zu begründen, werden die folgenden rechtlichen Begriffe näher erläutert.

Der Begriff „Vergnügungsstätte“ wird in der BauNVO bei Gebietsausweisungen aufgeführt und es kann von folgender Definition ausgegangen werden:

„Vergnügungsstätten sind gewerbliche Einrichtungen (Gewerbebetriebe besonderer Art), die der kommerziellen Freizeitgestaltung, Zerstreuung und Entspannung, dem geselligen Beisammensein, der Bedienung der Spielleidenschaft oder der Bedienung der erotisch/sexuellen Interessen des Menschen dienen“.

Hierzu zählen weitgehend unstreitig:

·         Discotheken, Spielhallen, Nachtlokale, Tanzbars

·         Sexshops mit Videokabine, Swinger-Clubs

·         Festhallen

Nicht erfasst vom Begriff Vergnügungsstätte sind z.B.:

·         Einrichtungen für sportliche Zwecke

·         Fitnesseinrichtungen, Kegel- oder Bowlingbahnen

In der bisherigen Rechtsprechung werden bestimmte Rotlicht-Angebote als Gewerbebetriebe und nicht als Vergnügungsstätten angesehen:

·         Bordelle, bordellartige Betriebe (bordellartige Wohnmobile oder -wagen)

·         Eros-Center

Somit werden am konkreten Standort der „Spielhalle“ in der Viktoriastraße andere Nutzungsmöglichkeiten innerhalb dieses „Sondergebietes (SO) Vergnügungsstätten“ nur mit einer Änderung des zukünftigen Bebauungsplanes möglich sein. Dies liegt bei Erfordernis in der Entscheidungskompetenz des Rates der Stadt.

Zu Wettbüros ist die ordnungsrechtliche Zulässigkeit noch nicht abschließend geklärt (kein feststehender Betriebstyp). Wettbüros sind meist verknüpft mit anderen vorrangigen Nutzungen wie:

·         Ladengeschäften

·         Toto- und Lotto-Annahmestellen

·         Internet-Café und Computer-Animation

·         Fernseh-Sport-Kneipen

Ohne Ausschluss könnte die Spielhalle mit einem Wettbüro verknüpft werden. Andererseits können Wetten auch vom häuslichen PC über ein Wettbüro in räumlicher Nähe zur Wohnung (oft im EU-Ausland ansässige Buchmacher) privat abgeschlossen werden.

Inhalt des Bebauungsplanentwurfes Nr. 83:

Entsprechend dem Planerfordernis zum Bebauungsplan wird für das Plangebiet folgende Baugebietsart festgesetzt: Sondergebiet (SO) Vergnügungsstätte mit der Zweckbestimmung „Entertainmentcenter/Spielhalle Viktoriastraße“. Die bestehende, heute leer stehende Halle erfährt durch die Aufstellung des Bebauungsplanes eine neue Nutzung. Der Gebäudebestand kann durch Umbau weiter genutzt werden.

In dem gemäß § 11 BauNVO festgesetzten Sondergebiet (SO) sind folgende Nutzungen zulässig:

·         Spielhallen (ohne Wettbüros)

·         Verwaltungs-, Büro-, Lager- und Technikräume, Ruhe-, Pause- bzw. Sozialräume, sofern sie mit den zulässigen Spielhallen in einem engen räumlichen und betrieblichen Zusammenhang stehen sowie

·         Mitarbeiter- und Besucherstellplätze.

Die bestehende gewerbliche Halle wird als überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt (siehe Planzeichnung des Bebauungsplanentwurfes Anlage 2).

In die Begründung des Bebauungsplanentwurfes (siehe Anlage 3) wurde die Projektbeschreibung und die Grundriss- und Fassadengestaltung mit aufgenommen. Das Schallgutachten und die Artenschutzprüfung sind Inhalt der Begründung. Die ausführlichen Beschreibungen, Pläne und Fotos können in der Anlage 3 nachvollzogen werden.

Die textlichen und gestalterischen Festsetzungen (siehe Anlage 4) treffen Aussagen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung, zu den Stellplätzen und den Werbeanlagen.

Das Schallgutachten (siehe Anlage 3) wurde mit dem Kreis frühzeitig abgestimmt und steht im Rahmen der Offenlage der Öffentlichkeit und den Behörden/TÖB zur Verfügung.

Umweltbelange und Artenschutzprüfung:

Bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB in der Flächengröße des Bebauungsplanes Nr. 83 ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung nicht erforderlich. Der

landschaftspflegerische Begleitplan und ein ökologischer Ausgleich entfallen, da die Fläche bereits versiegelt ist und die bestehende Halle einer Folgenutzung zugeführt wird.

Im Umweltbericht als Teil der Begründung muss eine mögliche Beeinträchtigung der Schutzgüter gemäß 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b ausgeschlossen sein.

Im Rahmen der aktuellen Abstimmungen mit dem Kreis zur Artenschutzprüfung auch im Baugenehmigungsverfahren wurde für den Bebauungsplan Nr. 83 die Artenschutzprüfung vorgenommen. Der Fachgutachter ist in seiner Vorprüfung/Stufe I zu folgendem Ergebnis gekommen:

·         Die ASP zum Bebauungsplan Nr. 83 zeigt, dass im Plangebiet keine Ruhe- und Fortpflanzungsstätten von geschützten Tierarten vorhanden sind. Auch im Nahbereich kommt es nicht zu einer erheblichen Störung solcher Lebensstätten oder zum Verlust von Individuen geschützter Tierarten.

·         Das Plangebiet ist allenfalls Teil eines Lebensraumes von „Allerweltsarten“, die in Planungs- und Zulassungsverfahren nicht unter dem Schutz der Bestimmungen zum Artenschutz fallen.

·         Durch den Umbau der vorhandenen Gewerbehalle zu einem Entertainmentcenter und durch den Betrieb des Entertainmentcenters werden keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände ausgelöst. Eine Kartierung von Tier- und Pflanzenarten ist nicht notwendig.

Somit entfällt eine vertiefende Prüfung/Stufe II/III. Die Artenschutzprüfung ist der Begründung des Bebauungsplanes Nr. 83 in der Anlage 3 beigefügt.

Inhalt der FNP-Änderung und Berichtigung:

Mit dem Aufstellungsbeschluss der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes „Sondergebiet-Einkaufszetrum mit Freizeit-, Sport und Vergnügungsstätten“ wurde das Verfahren eingeleitet. Im Rahmen der detaillierten Bearbeitung hinsichtlich der Ergänzung eines Teils des Sondergebietes (ehemals ARO und Intersportladen) mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum mit Freizeit-, Sport- und Vergnügungsstätten“ erfolgte gemäß § 34 Landesplanungsgesetz NRW die Bestätigung der Anpassung an die Ziele der Landes- und Regionalplanung durch die Bezirksregierung Köln.

Die FNP-Änderung wird sich aus folgenden Gründen nur auf den Bereich der Spielhalle und nicht auf den Bereich des Intersportladens beziehen:

·         Eine erweiterte Sondergebietsnutzung mit „Freizeit-, Sport und Vergnügungsstätten“ würde auch ohne Bebauungsplan eine Veränderung der heutigen Nutzung des Intersport-Gebäudes ermöglichen, zumal sich der Stellplatzbereich bereits im Kellergeschoss befindet.

·         Wie oben ausgeführt stehen hinter dem Begriff „Vergnügungsstätten“ Nutzungen, die möglicherweise zu großenflächigen unerwünschten Veränderungen im Gebiet führen können, auf die die Gemeinde keinen planungsrechtlichen Einfluss mehr hätte. Man spricht hierbei vom Trading-down-Effekt.

·         Das bestehende Wohnumfeld in diesem Teil des Stadtgebietes erfordert jedoch diese planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten der Bauleitplanung.

Die Gebietsabgrenzung des „Sondergebiet-Einkaufszetrum mit Freizeit-, Sport und Vergnügungsstätten“ umschließt daher nur den östlichen Teilbereich des im verbindlichen Flächennutzungsplan dargestellten Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum“ und ist mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 83 identisch. Die genaue Darstellung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung (siehe Anlage 5).

Durch das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a (2) BauGB wird der FNP im Wege der Berichtigung angepasst. Die Offenlage und eine Genehmigung durch die Bezirksregierung entfallen. Auf diese Vorgehensweise wird in den amtlichen Bekanntmachungen für die Öffentlichkeit hingewiesen.

Der Offenlagebeschluss:

Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, kann das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt werden. Es wurde von der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden und TÖB gemäß § 3 (1) und 4 (1) BauGB abgesehen.

Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 83 „Entertainmentcenter/Spielhalle Viktoriastraße“. mit der Begründung mit Artenschutzprüfung und Schallgutachten und den textlichen Festsetzungen wird hiermit zum Offenlagebeschluss dem StuV/Rat vorgelegt (Anlage 2, 3 und 4).

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt, - abweichend zum StuV 12.09.2011, Drucksache-Nr. RAT/2171/2011, bezogen auf den kompletten Hallenerhalt - den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 83 „Entertainmentcenter/Spielhalle Viktoriastraße“ einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und Schallgutachten und den textlichen Festsetzungen gemäß § 3 (2) BauGB in Verbindung mit § 13 a BauGB im beschleunigtem Verfahren öffentlich auszulegen.

Weiteres Verfahren:

Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 83 „Entertainmentcenter/Spielhalle Viktoriastraße“ wird mit der Begründungen auf die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Die Behörden und Träger öffentlicher Belange werden über die Offenlage unterrichtet und um fristgerechte Stellungnahme gebeten.

Die im Rahmen der Beteiligungsverfahren vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen werden geprüft und anschließend von der Verwaltung zur Beratung und Entscheidung dem Rat der Stadt vorgelegt. Nach zu fassendem Satzungsbeschluss und der amtlichen Bekanntmachung erlangt der Bebauungsplan Nr. 83 Rechtskraft. Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst.

Für die Baugenehmigung der „Spielhalle“ ist das Amt Bauordnung 60/2 und für die Erteilung der Konzessionen ist das Ordnungsamt 32/1 zuständig.

Anlagen:

1              Plangebiet des Bebauungsplanes

2              Planzeichnung des Bebauungsplanentwurfes Nr. 83

3              Begründung mit Umweltbericht, Artenschutzprüfung und Schallgutachten

4              Textliche und gestalterische Festsetzungen

5              Berichtigung des Flächennutzungsplanes im Wege der Anpassung