Vorlage - RAT/2358/2012  

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt die Aufstellung der 4. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 41 „Sportanlage Unterpohlhausen West I“ gemäß § 2 (1) BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB zur Durchführung eines vereinfachten Verfahrens.

Das Plangebiet der 4. vereinfachten Änderung liegt im nordwestlichen Bereich des Stadtgebietes, im Bereich der Straße „Unterpohlhausen“. Die genaue Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung.

Sachverhalt:

Ausgangssituation:

Die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 41 „Sportanlage Unterpohlhausen West I“ ist seit dem 19.01.2006 rechtsverbindlich und Grundlage für die Realisierung eines Mischgebietes westlich der bestehenden Sportanlage in Unterpohlhausen (Anlage 1).

Der Grundstückseigentümer hat bisher keine Vermarktung seines Baugrundstückes erreichen können. Ein durch ihn legitimierter Investor hat in Gesprächen mit der Stadtplanung eine leicht veränderte Anordnung der Bebauung und der inneren Erschließung erörtert. Die Reihenhausbebauung soll zu Gunsten von freistehenden Gebäuden verändert werden.

Mit Schreiben vom 14.05.2012 hat der Grundstückseigentümer darum gebeten, den rechtsverbindlichen Bebauungsplan entsprechend zu ändern (Anlage 2).

Im Rahmen einer 4. vereinfachten Änderung kann die rechtsverbindliche 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 41 „Sportanlage Unterpohlhausen West I“ an die gewünschten Veränderungen angepasst werden, denn die Grundzüge der Planung „Mischgebiet“ werden durch die angestrebten Veränderungen nicht berührt.

Das Plangebiet der 4. vereinfachten Änderung erfasst nur die Baufläche und die interne Erschließung (Anlage 3).

Bisherige Bearbeitung:

Die bestehenden Festsetzungen der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 41 sollen der veränderten Marktlage und dem Kaufinteresse möglicher neuer Einzelbauherren angepasst werden. Hierzu wurden im Wesentlichen die Verschiebung der internen Erschließungsfläche, die Art der Bebauung und die Lage der Baugrenzen angesprochen. Die Straßenbegrenzung der noch auszubauenden Straße Unterpohlhausen bleibt unverändert in der rechtsverbindlichen Fassung der 3. Änderung bestehen.

Der Grundstückseigentümer und der Investor haben in Abstimmung mit der Stadtplanung und den Belangen des Tiefbaus und der Regenversickerung eine Planfassung entwickelt (Anlage 4). Das Grundprinzip des Mischgebietes mit seiner internen Erschließung, der Regenversickerungsfläche und dem ökologischen Ausgleich wird nicht verändert, so dass ein vereinfachtes Änderungsverfahren der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 41 möglich ist.

Darüber hinaus möchte die Stadt alle technischen Vorbereitungen für den möglichen Straßenausbau des Straßenrings „Unterpohlhausen“ treffen. Dazu gehört die Regenversickerungsfläche auf dem südlichen Grundstücksteil des privaten Eigentümers. Hierzu sind vertragliche Vereinbarungen im bestehenden Erschließungsvertrag erforderlich, die ebenfalls einiger Korrekturen bedürfen. Die rechtsverbindliche 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 41 wird sich in diesem Bereich jedoch nicht verändern, da die ausgewiesene Fläche beibehalten wird.

Inhalt der 4. vereinfachten Änderung (Anlage 4):

Grundlage der 4. vereinfachten Änderung bleibt das festgesetzte Mischgebiet, das im Rahmen der 12. Änderung des FNP 1999 mit der Bezirksregierung Köln landesplanerisch abgestimmt wurde. Die unmittelbare Nähe zur bestehenden Sportanlage ermöglicht kein reines Wohngebiet, sondern bedarf einer gemischten Zonierung. Aus diesem Grund sind in der 3. Änderung die Baufelder 1 und 5 zwingend, als nicht störende Gewerbe- oder Büronutzung mit untergeordneten Wohnzwecken, festgesetzt worden. An dieser Vorgabe wird sich nichts ändern und eine Realisierung dieser beiden Bauvorhaben ist entsprechend umzusetzen.

Die Änderungen im Rahmen der angestrebten 4. vereinfachten Änderung beziehen sich daher im Wesentlichen auf folgende Inhalte:

Die öffentliche Verkehrsfläche der Straße „Unterpohlhausen“:

Die in der rechtsverbindlichen 3. Änderung festgesetzte öffentliche Straßenfläche der Straße „Unterpohlhausen“ beinhaltet den geplanten Straßenausbau des gesamten Straßenrings, basierend auf dem vorliegenden Entwurf zur Straßenplanung von 2004. Hierfür werden Grundstücksteile des nördlichen Grundstücks benötigt. Entsprechende Vereinbarungen sind im bestehenden Erschließungsvertrag mit diesem Grundstückseigentümer und der Stadt verankert. An dieser Festsetzung werden keine Änderungen vorgenommen, so dass sie im Planbereich der 3. Änderung verbleibt.

Das Plangebiet der 4. vereinfachten Änderung beginnt am südlichen Straßenrand, wo die bestehende Straßenbegrenzungslinie mit einem Zu- und Ausfahrtverbot und einem Zu- und Ausgangverbot zusätzlich ausgestattet wird. Die bisher festgesetzte Heckenpflanzung ist in ihrer Aussage nicht eindeutig genug. Die Zufahrt zur kleinen internen Erschließungsstraße bleibt möglich und das Baufeld 3 erhält eine Zufahrt. Die vorgelagerten öffentlichen Parkplätze in der Straße „Unterpohlhausen“ sind nach wie vor entsprechend möglich. Das bisherige private Geh- und Leitungsrecht östlich des Baufelds 1 entfällt ganz, da hier der Reihenhausriegel zu Gunsten eines freistehenden Gebäudes verändert wird.

Veränderung der internen öffentlichen Verkehrsfläche:

Die interne kleine Erschließungsstraße erfährt eine Verschiebung in westlicher Richtung, um sie mittig zwischen den vier Baufeldern anzuordnen. Der Verlauf ist gradliniger und ermöglicht das Befahren durch die Müllabfuhr. Eine Zuwegung für Wartungsfahrzeuge zur Regenversickerungsfläche ist entsprechend abgestimmt.

Einzel- und Doppelhäuser und die Verschiebung der Baugrenzen:

Die bisher festgesetzten Baugrenzen wurden leicht verschoben und dienen einer Einzel- oder Doppelhausbebauung. Die gestaffelten Reihenhausriegel entfallen ganz. Entsprechend sind die textlichen und gestalterischen Festsetzungen anzupassen. Die bisher festgelegten Trauf- und Firsthöhen entfallen ganz. Die Traufrichtung sollte variabler bleiben. Die sonstigen gestalterischen Festsetzungen werden entsprechend der allgemeinen Wohngebiete im Stadtgebiet angepasst und mit dem Grundstückseigentümer und Investor abgestimmt.

Regenversickerungsfläche:

Die festgesetzte Regenversickerungsfläche bleibt im Plangebiet der 3. Änderung bestehen und dient der Bebauung selbst und den anfallenden Regenwässern im Rahmen des geplanten Straßenausbaus der Ringstraße „Unterpohlhausen“.  Die technische Ausstattung und Größe der Anlage wird mit dem Fachamt abgestimmt. Im neuen Erschließungsvertrag (SBV) zwischen dem Grundstückseigentümer und der Stadt sind die Eigentumsverhältnisse und die sonstigen Rahmenbedingungen vertraglich festzulegen. Zum Satzungsbeschluss der 4. vereinfachten Änderung muss der neue SBV mit beschlossen werden.

Landschaftspflegerischer Begleitplan und Ausgleichsmaßnahmen:

Die festgesetzten privaten Grünflächen zum ökologischen Ausgleich bleiben entsprechend erhalten und verbleiben in der 3. Änderung. Die Baumpflanzungen im Bereich der internen Erschließung werden überprüft und müssen möglicherweise andere Standorte finden. Der bestehende landschaftspflegerische Begleitplan bleibt mit seiner Bestandserfassung, Bilanzierung und Festlegung der Ausgleichsmaßnahmen unberührt.

Artenschutzprüfung:

Die bei jedem Bauvorhaben dem Kreis vorzulegende Artenschutzprüfung wird für den Bereich der 4. vereinfachten Änderung erarbeitet und der Begründung als Anlage beigefügt. Der entsprechende Fachplaner hat seine Ergebnisse mit der Unteren Landschaftsbehörde des Kreises abzustimmen. Seine Beauftragung erfolgt durch den Grundstückseigentümer.

Schallschutzvorkehrung:

Die östlich zur Sportanlage festgesetzte Schallschutzvorkehrung verbleibt innerhalb der 3. Änderung und basiert auf dem vorliegenden Schallschutzgutachten des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes.

Weitere Bearbeitung:

Im Rahmen der aktuellen Bearbeitung wird für die 4. vereinfachte Änderung die Artenschutzprüfung nachgeholt. Der Fachgutachter wird seitens des Grundstückseigentümers beauftragt.

Die fachliche Abstimmung zur Realisierung der Regenversickerungsfläche und der Erschließungsmaßnahmen wird mit den Fachabteilungen vorgenommen und dient gleichzeitig den Anpassungsänderungen des neuen Erschließungsvertrages. Er wird zum Satzungsbeschluss dem Rat vorgelegt und ist zu beschließen.

Der Aufstellungsbeschluss

Da die Grundzüge der Planung nicht berührt sind, kann das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt werden. Eine Abstimmung mit den maßgeblichen Trägern öffentlicher Belange und den Fachabteilungen des Kreises ist vorgesehen.

Es ist beabsichtigt, von der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und der Beteiligung der Behörden und TÖB gemäß § 3 (1) und 4 (1) BauGB abzusehen. Nach Fertigstellung des Änderungsentwurfes wird unmittelbar die Durchführung der Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB vorbereitet und dem StuV/Rat zur Beschlussfassung vorgelegt.

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt die Aufstellung der 4. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 41 „Sportanlage Unterpohlhausen West I“ gemäß § 2 (1) BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB zur Durchführung eines vereinfachten Verfahrens.

Das Plangebiet der 4. vereinfachten Änderung liegt im nordwestlichen Bereich des Stadtgebietes, im Bereich der Straße „Unterpohlhausen“. Die genaue Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung.

Weiteres Verfahren:

Nach Bearbeitung und Detaillierung der Planänderungen in der zeichnerischen Darstellung, in den textlichen und gestalterischen Festsetzungen und der Begründung wird die weitere Beratung im Rat erfolgen. Der Beschluss der Inhalte des Planentwurfs und der Offenlage sind dann der nächste Verfahrensschritt.

Anlagen:

1              Planzeichnung der rechtsverbindlichen 3. Änderung des B’Planes Nr. 41

2              Antragsschreiben des Grundstückseigentümers vom 14.05.2012

3              Plangebiet der 4. vereinfachten Änderung des B’Planes Nr. 41

4              Entwurfszeichnung mit den geänderten Baugrenzen und der inneren Erschließung