Vorlage - RAT/2524/2013
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Beschlussvorschlag:
zu a)
2.1.1 Bezogen auf die Anregungen der Arbeitsgemeinschaft der Naturschutzverbände im Rheinisch-Bergischen Kreis zur Verbesserung des ökologischen Stadtmikroklimas beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
2.1.2 Bezogen auf die Anregungen der Arbeitsgemeinschaft der Naturschutzverbände im Rheinisch-Bergischen Kreis zur Anbringung von Fledermausnistkästen beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
2.2 Bezogen auf die Anregungen des Rheinisch-Bergischen Kreises zu artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung durch einen entsprechenden Hinweis in der Begründung zum Bebauungsplan zu berücksichtigen.
3.1 Der Rat der Stadt nimmt zur Kenntnis, dass die im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachte Anregung des/der Einwender/in 1 später schriftlich zurückgenommen wurde. Eine Prüfung / Abwägung dieser Anregung ist somit nicht notwendig.
3.2.1 Bezogen auf die Bedenken des/der Einwender/in 2 zur Ermöglichung einer durchgehenden 4-geschossigen Bebauung beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.2.2 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 2 hinsichtlich des Erlasses einer Gestaltungssatzung für den Innenstadtbereich beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung im Bebauungsplanverfahren nicht zu berücksichtigen.
3.2.3 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 2 hinsichtlich des Erlasses von Erhaltungssatzungen für besonders schützenswerte Straßenzüge beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung im Bebauungsplanverfahren nicht zu berücksichtigen.
3.3.1 Bezogen auf die Bedenken des/der Einwender/in 3 zur Ermöglichung einer durchgehenden 4-geschossigen Bebauung beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung im Bebauungsplanverfahren nicht zu berücksichtigen.
3.3.2 Bezogen auf die Bedenken des/der Einwender/in 3 zur Aussetzung des Bebauungsplanverfahrens beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.3.3 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 3 hinsichtlich einer näheren Überprüfung der Beeinträchtigungen der in der Umgebung befindlichen Baudenkmäler durch Festsetzungen des Bebauungsplans beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.4.1 Bezogen auf die Bedenken des/der Einwender/in 4 zur fehlenden Festsetzung der Dachform beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.4.2 Bezogen auf die Bedenken des/der Einwender/in 4 zur Festsetzung, dass Garagengeschosse in Teilgebiet 3 nicht bei der Berechnung der Anzahl der Vollgeschosse anzurechnen sind, beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.4.3 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 4 hinsichtlich der Anfertigung eines Massenmodells und einer erneuten öffentlichen Auslegung beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.4.4 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 4 zur Eintragung des Denkmalschutzumgebungsbereichs beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.4.5 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 4 zur Prüfung möglicher Auswirkungen auf vorhandene Baudenkmäler durch geplante bzw. durch den Bebauungsplan zulässige Vorhaben beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung im Bebauungsplan nicht zu berücksichtigen.
3.4.6 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 4 hinsichtlich zu treffender Festsetzungen zur Verwendung von ortsüblichen Materialien in den Fassadenbereichen beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.4.7 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 4 hinsichtlich zu treffender Festsetzungen zu kleinteiliger Gebäudebreiten beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.4.8 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 4 hinsichtlich zu treffender zur Fensteraufteilung beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.4.9 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 4, das Bebauungsplanverfahren ruhen zu lassen, bis Erkenntnisse vorliegen, ob für Teile der Innenstadt Denkmalbereiche oder Erhaltungssatzungen erlassen werden können, beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.4.10 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 4, vor Weiterführung des Bebauungsplanes ein Leitbild für die Wermelskirchener Innenstadt zu entwickeln, beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend der Prüfung / Abwägung nicht zu berücksichtigen.
3.4.11 Bezogen auf die Anregung des/der Einwender/in 4 hinsichtlich der Kontaktaufnahmemit der AG Historischer Stadt- und Ortskern NRW u. a. beschließt der Rat der Stadt, diese entsprechend dem Ergebnis der Prüfung / Abwägung im Bebauungsplanverfahren nicht zu berücksichtigen.
zu b)
Der Rat der Stadt beschließt, die zum Satzungsbeschluss vorliegende Fassung des Bebauungsplanes Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung. Die zugehörige Begründung mit Umweltbericht und Artenschutzprüfung wird zugestimmt. Sachverhalt:
Der Rat der Stadt hat in seiner Sitzung am 10.12.2012 die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen.
Die öffentliche Auslegung wurde nach amtlicher Bekanntmachung am 07.01.2013 vom 14. 01.2013 bis zum 18.02.2013 durchgeführt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 10.01.2013 über die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans informiert.
Insgesamt gingen zwölf Schreiben von Behörden, Trägern öffentlicher Belange sowie Bürgern und Bürgerinnen ein, in sechs wurden Anregungen und Bedenken vorgebracht.
(in Reihenfolge des Posteingangs)
Folgende Behörden und Träger öffentlicher Belange haben in ihren Schreiben mitgeteilt, dass ihrerseits keine Bedenken und Anregungen vorgebracht werden:
1.1 Bergische Energie- und Wasser-GmbH (BEW) mit Schreiben vom 15.01.2013 (Anlage 1.1)
1.2 Landesbetrieb Wald und Holz NRW, Regionalforstamt Bergisches Land mit Schreiben vom 15.01.2013 (Anlage 1.2)
1.3 PLEdoc GmbH mit Schreiben vom 17.01.2013 (Anlage 1.3)
1.4 Stadt Remscheid mit Schreiben vom 24.01.2013 (Anlage 1.4)
1.5 Unitymedia NRW GmbH mit Schreiben vom 08.02.2013 (Anlage 1.5)
1.6 Industrie- und Handelskammer zu Köln (IHK) mit Schreiben vom 18.02.2013 (Anlage 1.6)
2. Stellungnahmen von Behörden und Trägern öffentlicher Belange mit Anregungen (in Reihenfolge des Posteingangs)
2.1 Die Arbeitsgemeinschaft der Naturschutzverbände im Rheinisch-Bergischen Kreis bringt mit Schreiben vom 13.02.2013 (Anlage 2.1) folgende Anregungen vor:
2.1.1 Die Arbeitsgemeinschaft der Naturschutzverbände regt an, zur Verbesserung des ökologischen Stadtmikroklimas punktuelle Maßnahmen (Straßenbegleitgrün / Solitärbäume) oder Fassadenbegrünungen vorzusehen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Telegrafenstraße und Kölner Straße wurden im Rahmen des integrierten Handlungskonzeptes „Wermelskirchen Innenstadt“ (Masterplan) in den Jahren 2007 bis 2009 mit Einsatz von Städtebaufördermitteln umgebaut. In diesem Zusammenhang wurden beide Straßen einseitig mit Baumstandorten versehen. Weitere punktuelle Pflanzmaßnahmen im Bereich der Verkehrsflächen, die zudem außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes liegen, widersprächen den Ausbauzielen und Ausbaubeschlüssen. Die Festsetzung punktueller Pflanzmaßnahmen in Kölner Straße und Telegrafenstraße im Bebauungsplan ist daher nicht möglich.
Die Festsetzung von Fassadenbegrünungen in Bezug auf den Gebäudebestand ist nicht möglich. Insofern wäre eine entsprechende Festsetzung lediglich hinsichtlich Neubauten möglich.
Da nicht feststeht, an welchen Stellen Neubauten entstehen, ist eine zeichnerische Festsetzung ebenfalls nicht realisierbar. Insofern verbliebe lediglich die Möglichkeit einer textlichen Festsetzung wie z.B. „25% aller neu entstehenden Fassadenflächen sind zu begrünen“.
Hier wiederum stellt sich die Frage nach der rechtlichen Grundlage sowie der notwendigen städtebaulichen Begründung und der Verhältnismäßigkeit.
Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil gemäß § 34 BauGB, innerhalb dessen bauliche Maßnahmen keine Ausgleichsmaßnahmen nach sich ziehen. Auch würden von einer für das gesamte Plangebiet gültigen Festsetzung zur Fassadenbegrünung Vorhaben betroffen, die auf Grundstücken geplant sind, die bereits im Bestand oder in der Planung für positive Effekte für das Mikroklima sorgen (Gärten, Grünanlagen, Erhalt oder Pflanzung von Hecken und Bäumen).
Aus den o.g. Gründen sollte von einer Festsetzung von Fassadenbegrünungen im Plangebiet abgesehen werden.
2.1.2 Des Weiteren regt die Arbeitsgemeinschaft der Naturschutzverbände an, Fledermausnistkästen an sinnvoll exponierten Stellen im Plangebiet anzubringen, um eine Ansiedlung der vorgenannten Arten zu fördern, auch wenn im Rahmen der durchgeführten Untersuchungen keine planungsrelevanten Arten, wie diverse potenziell vorkommende Fledertierarten, nachgewiesen werden konnten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Da die Art, hier Fledermäuse, nicht ermittelt worden ist, sieht der Plangeber auch keine Veranlassung, eine Ansiedlung dieser Art zu provozieren.
Eine Berücksichtigung der Anregung im Bebauungsplanverfahren ist zudem bereits deshalb nicht möglich, weil Festsetzungen in Bebauungsplänen hinreichend konkret sein müssen; dies betrifft auch die räumliche Lage. Hier reicht eine Formulierung wie „sinnvoll exponierte Stellen“ nicht aus.
2.2 Der Rheinisch-Bergische Kreis weist mit Schreiben vom 14.02.2013 (Anlage 2.2) auf Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) hin. Es sei zu bedenken, dass eine Beeinträchtigung von nistenden Vogelarten oder Fledermäusen im Quartier bei Rodung von Gehölzen sowie bei baulichen Veränderungen von Gebäuden eintreten kann.
Es werden daher folgende artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen aufgestellt:
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Artenschutzprüfung sowie der Umweltbericht haben ergeben, dass sich auf Ebene der Bauleitplanung keine artenschutzrechtliche Betroffenheit potenziell vorkommender planungsrelevanter Arten ergibt und somit ein Zutreffen der Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1 BNatSchG für den Bebauungsplan Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ ausgeschlossen werden kann (siehe Artenschutzprüfung; Abschnitt 3 „Fazit Prüfungsstufe I / Zusammenfassung; letzter Abschnitt).
Der Rheinisch-Bergische Kreis (Veterinäramt) weist aus Sicht des Artenschutzes auf eben diese Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG hin und regt die Festsetzung mehrerer artenschutzrechtlicher Vermeidungsmaßnahmen im Zusammenhang mit Einzelmaßnahmen (Gebäudeabbrüche oder Rodungen aufgrund eines Vorhabens) an.
Im Falle von Gebäudeabbrüchen oder Rodungen im Zusammenhang mit einer Neubaumaßnahme wird das Veterinäramt beim Rheinisch-Bergischen Kreis im Rahmen des Baugenehmigungs- oder Abbruchgenehmigungsverfahrens beteiligt, sodass die o.g. artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen oder auch auf den Einzelfall zugeschnittene Maßnahmen vom Veterinäramt benannt und als Nebenbestimmung in die jeweilige Genehmigung aufgenommen werden können.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird daher vorgeschlagen, die o.g. Vermeidungsmaßnahmen nicht als textliche Festsetzung, sondern als Hinweis in die Begründung zum Bebauungsplan aufzunehmen.
Da es sich in diesem Fall nicht um eine Änderung des Bebauungsplans handelt, sondern lediglich um einen klarstellenden Hinweis zur Artenschutzprüfung, ist eine erneute öffentliche Auslegung gem. § 4a Abs. 3 BauGB nicht notwendig.
3. Anregungen von Bürgerinnen und Bürgern (in Reihenfolge des Posteingangs)
3.1 Der/die Einwender/in 1 regt mit e-Mail vom 07.02.2013 (Anlage 3.1) an, in der Bebauungsplanzeichnung die sogenannte „Knödellinie“ (Trennungslinie zwischen unterschiedlichen Arten oder Maßen baulicher Nutzung) zwischen den Teilgebieten MK 4 (Kölner Straße) und MK 3 (Blockinnenbereich) um 1,25 m Richtung Nordwesten (Blockinnenbereich) zu verschieben. Diese Anregung wird von Einwender/in 1 mit erneuter e-Mail vom 01.03.2013 (Anlage 3.1a) voll inhaltlich zurückgezogen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Zum Zeitpunkt der Rücknahme der Anregung war diese Verwaltungsvorlage bereits zu großen Teilen fertig gestellt. Die Frage, ob die ursprüngliche, später zurückgenommene Anregung dem Rat der Stadt im Rahmen der Abwägung vorgelegt werden muss oder ob sie vollständig entfallen kann, konnte bis zur fristgerechten Einladung der Ratssitzung und der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr rechtlich nicht abschließend geklärt werden. Aus diesem Grund empfiehlt die Verwaltung dem Rat der Stadt den nachfolgenden Beschluss zu fassen.
3.2 Der/die Einwender/in 2 bringt mit E-Mail vom 14.02.2013 (Anlage 3.2) Anregungen und Bedenken zum Bebauungsplan Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ vor:
3.2.1 Der/die Einwender/in 2 bemängelt, der Bebauungsplan ermögliche, dass die noch zahlreich vorhandenen kleineren historischen Gebäude (insbes. verschieferte Fachwerkhäuser) im Innenstadtdreieck abgerissen werden, um eine durchgehend 4-geschossige Bebauung zu ermöglichen. Die vorhandene Mischung aus z.T. verschieferten Fachwerkhäusern und Gebäuden aus der Gründerzeit, die den besonderen Charme der Wermelskirchener Innenstadt ausmachen, würden durch weitere 4-geschossige Neubauten verloren gehen und die Innenstadt dadurch touristisch gesehen zunehmend uninteressant werden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Bedenken richten sich vornehmlich auf die im Bebauungsplan vorgenommenen Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Vollgeschosse.
Diesbezüglich ist zunächst festzustellen, dass der Bereich des Innenstadtdreiecks in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 Baugesetzbuch („Innenbereich“) liegt. Somit sind bereits derzeit (ohne rechtskräftigen Bebauungsplan) Vorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist.
Die Bebauung entlang Kölner Straße und Telegrafenstraße weist derzeit eine 2- bis 4-geschossige Bauweise auf. Abgesehen von einzelnen Ausnahmen (Zufahrten zum Blockinnenbereich) ist eine geschlossene Bauweise anzutreffen.
Insofern ist ein 4-geschossiger Neubau in Grenzbebauung grundsätzlich bereits heute zulässig, sofern auch die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Der Regelungsbedarf des Bebauungsplans Nr. 84 setzt genau an dieser Stelle an: Er soll für den Bereich des Innenstadtdreiecks eine bauliche Nachverdichtung des Blockinnenbereichs zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Wermelskirchener Zentrum ermöglichen. Diese Nachverdichtung wäre im Rahmen einer planungsrechtlichen Beurteilung nach § 34 BauGB aller Voraussicht nach nicht zulässig. Aus diesem Grunde hat der Rat der Stadt Wermelskirchen in seiner Sitzung am 23.04.2012 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ beschlossen.
Grundsätzlich ist es möglich, im Bebauungsplan Festsetzungen zur Zahl der zulässigen Vollgeschosse zu treffen, die unterhalb der heute nach § 34 BauGB zulässigen Zahl liegt. Im Falle der Festsetzung einer durchgehenden 2 oder 2- bis 3-geschossigen Bauweise würde jedoch ein wesentliches Ziel des Bebauungsplanes (Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Innenstadtbereich) nicht erfüllt bzw. dem Ziel entgegenstehen.
Die „Herabsetzung“ des Zahl der Vollgeschosse nur für einzelne Grundstücke mit vorhandenen kleineren verschieferten Fachwerkhäusern zöge eine Aufteilung der Plangebiets in zahlreiche kleine Teilgebiete mit unterschiedlichen planungsrechtlichen Festsetzungen nach sich, die städtebaulich nicht begründbar wären.
Der Hauptintention der Anregung / der Bedenken (Erhalt historischer Bausubstanz) ist somit im Bebauungsplanverfahren nicht hinreichend nachzukommen. Möglichkeiten eröffnen sich hier höchstens im Rahmen der Aufstellung einer Erhaltungssatzung (siehe hierzu Stellungnahme der Verwaltung zu 3.2.3).
3.2.2 Der/die Einwender/in 2 regt an, von den Möglichkeiten des § 86 BauNVO NW Gebrauch zu machen und eine Gestaltungssatzung zu erlassen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Verwaltung liegt ein entsprechender Antrag zur Aufstellung einer Gestaltungssatzung vor, der bereits in der letzten Sitzung des Arbeitskreises Stadtentwicklung am 16.01.2013 erstmalig beraten wurde. Der Antrag wird in weiteren Sitzungen des Arbeitskreises Stadtentwicklung behandelt werden; ggfs. auch später im Ausschuss für Stadtentwicklung, Umweltfragen und Verkehr.
In dem Antrag ist nicht genau beschrieben, für welchen Bereich der Erlass einer Gestaltungssatzung angeregt wird. Es ist jedoch auf Grund der Diskussionen im Arbeitskreis davon auszugehen, dass der Geltungsbereich der Gestaltungssatzung deutlich über denjenigen des Bebauungsplanes Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ hinausgehen soll.
Insofern kann eine mögliche Aufstellung einer Gestaltungssatzung nicht im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ erfolgen. Der Anregung kann daher im Bebauungsplanverfahren nicht nachgekommen werden.
3.2.3 Der/die Einwender/in 2 regt an, für besonders schützenswerte Straßenzüge die Instrumente des § 172 BauGB „Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)“ einzusetzen. Hierdurch könnten Bauvorhaben eingeschränkt werden, die zwar planungsrechtlich zulässig wären, jedoch als Fremdkörper den Zielen der Erhaltungssatzung widersprächen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Eine Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr.1 BauGB kann grundsätzlich sowohl im Rahmen eines Bebauungsplanes als auch als separate Satzung beschlossen werden.
Da die Anregung darauf abzielt, Erhaltungssatzungen für besonders schützenswerte Straßenzüge zu erlassen, liegt auf der Hand, dass die Geltungsbereiche des Bebauungsplanes Nr. 84 und der noch zu ermittelnden schützenswerten Straßenzüge nicht deckungsgleich sein dürften, ggfs. auch in angrenzende Bebauungsplangebiete hineinragen. In diesem Fall können eine oder mehrere Erhaltungssatzungen aber nur unabhängig vom Bebauungsplan als Satzung beschlossen werden.
Eine Regelung nur im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ ist nicht zielführend.
3.3 Der/die Einwender/in 3 bringt mit Schreiben vom 17.02.2013 (Anlage 3.3) Anregungen und Bedenken zum Bebauungsplan Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ vor:
3.3.1 Der/die Einwender/in 3 bemängelt, die geplante Zulässigkeit von vier Vollgeschossen werde das Innenstadtdreieck so verändern, dass das typische Stadtbild (1-2 geschossige Häuser neben Gründerzeitvillen) verloren gehe. Identitätsstiftende historische Bausubstanz würde abgerissen und durch eine beliebige Architektur der Neuzeit ersetzt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Bedenken richten sich vornehmlich auf die im Bebauungsplan vorgenommenen Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Vollgeschosse und deren mögliche Auswirkungen.
Diesbezüglich ist zunächst festzustellen, dass der Bereich des Innenstadtdreiecks in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 Baugesetzbuch („Innenbereich“) liegt. Somit sind bereits derzeit (ohne rechtskräftigen Bebauungsplan) Vorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügten und die Erschließung gesichert ist.
Die Bebauung entlang Kölner Straße und Telegrafenstraße weist derzeit eine 2- bis 4-geschossige Bauweise auf. Abgesehen von einzelnen Ausnahmen (Zufahrten zum Blockinnenbereich) ist eine geschlossene Bauweise anzutreffen.
Insofern ist ein 4-geschossiger Neubau in Grenzbebauung grundsätzlich bereits heute zulässig, sofern auch die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Der Regelungsbedarf des Bebauungsplans Nr. 84 setzt genau an dieser Stelle an: Er soll für den Bereich des Innenstadtdreiecks eine bauliche Nachverdichtung des Blockinnenbereichs zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Wermelskirchener Zentrum ermöglichen. Diese Nachverdichtung wäre im Rahmen einer planungsrechtlichen Beurteilung nach § 34 BauGB aller Voraussicht nach nicht zulässig. Aus diesem Grunde hat der Rat der Stadt Wermelskirchen in seiner Sitzung am 23.04.2012 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ beschlossen.
Grundsätzlich ist es möglich, im Bebauungsplan Festsetzungen zur Zahl der zulässigen Vollgeschosse zu treffen, die unterhalb der heute nach § 34 BauGB zulässigen Zahl liegt. Im Falle der Festsetzung einer durchgehenden 2 oder 2- bis 3-geschossigen Bauweise würde jedoch ein wesentliches Ziel des Bebauungsplanes (Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Innenstadtbereich) nicht erfüllt bzw. dem Ziel sogar entgegengearbeitet.
Die „Herabsetzung“ des Zahl der Vollgeschosse nur für einzelne Grundstücke mit vorhandenen kleineren verschieferten Fachwerkhäusern zöge eine Aufteilung der Plangebiets in zahlreiche kleine Teilgebiete mit unterschiedlichen planungsrechtlichen Festsetzungen nach sich, die städtebaulich nicht begründbar wären.
Der Hauptintention der Anregung / der Bedenken (Erhalt historischer Bausubstanz) ist somit im Bebauungsplanverfahren nicht hinreichend nachzukommen. Möglichkeiten eröffnen sich hier ggfs. im Rahmen der Aufstellung einer Erhaltungssatzung.
Diese könnte gem. § 172 Abs. 1 Nr. 1 grundsätzlich auch im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens beschlossen werden. Dies ist in diesem Fall jedoch nicht praktikabel, da in Hinblick auf die zu sichernde städtebauliche Eigenart abzusehen ist, dass die Geltungsbereiche des Bebauungsplans Nr. 84 und einer oder ggfs. auch mehrerer Erhaltungssatzungen nicht deckungsgleich sein werden. Insofern ist der Erlass einer Erhaltungssatzung ausschließlich über den Bebauungsplan Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ nicht sinnvoll.
Die Einleitung eines separaten Verfahrens zur Erstellung einer oder mehrerer Erhaltungssatzungen kann jedoch nicht Gegenstand der Abwägung von Bedenken und Anregungen zum Bebauungsplan Nr. 84 sein. Insofern kann die Anregung zu 3.3.1 im Bebauungsplanverfahren keine Berücksichtigung finden.
3.3.2 Der/die Einwender/in 3 weist darauf hin, dass der Stadt ein Antrag vorliege, dessen Ziel die Erhaltung typischer Häuser, historischer Bausubstanz und des Stadtbilds ist. Es wird angeregt, die Erkenntnisse aus der Bearbeitung dieses Antrags in die Entscheidungen zum Bebauungsplan Nr. 84 einfließen zu lassen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Wie bereits zuvor erwähnt ist das vorrangige Planziel des Bebauungsplans Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ die Schaffung zusätzlichen Wohnraums im zentral gelegenen Plangebiet durch Nachverdichtung des Blockinnenbereichs.
Das Aussetzen des Bebauungsplanverfahrens bis zum Abschluss einer noch nicht begonnenen Grundsatzdiskussion zum künftigen Umgang mit historischer Bausubstanz, ggfs. mit anschließendem Erlass von Gestaltungs- oder Erhaltungssatzungen sowie Denkmalbereichen, würde im Grundsatz keinen Vorteil im Sinne des/der Einwender/in darstellen.
Wie in der Stellungnahme der Verwaltung zu 3.3.1 beschrieben, liegt das Bebauungsplangebiet in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gem. § 34 BauGB, in dem Bauvorhaben zulässig sind, sofern sie sich in die Umgebung einfügen. So kann der Abriss eines 2-geschossigen verschieferten Fachwerkhauses und die Errichtung eines 4-geschossigen Neubaus an gleicher Stelle bereits heute in den wenigsten Fällen baurechtlich verhindert werden.
Eine - auch zu einem späteren Zeitpunkt erlassene - Erhaltungssatzung gilt zusätzlich zu den Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder der planungsrechtlichen Beurteilung nach § 34 BauGB (Innenbereich), das heißt, ein Vorhaben kann nach § 30 oder 34 BauGB zulässig, aber nach der Erhaltungssatzung unzulässig sein. In diesem Fall wäre ein Bauvorhaben nicht genehmigungsfähig.
Das Aussetzen des Bebauungsplanverfahrens würde hinsichtlich des seitens des Einwenders / der Einwenderin angestrebten Erhalts historischer und stadtbildprägender Bebauung keine ersichtlichen Vorteile bringen. Es würde lediglich erreicht, dass die gewünschte Nachverdichtung des Blockinnenbereichs nicht erfolgen kann.
Aus den vorgenannten Gründen sollte der Anregung hinsichtlich der Aussetzung des Bebauungsplanverfahrens nicht nachgekommen werden.
3.3.3 Der/die Einwender/in 3 regt eine Prüfung an, in wie weit die in der Umgebung des Innenstadtdreiecks vorhandenen Baudenkmäler von den geplanten Veränderungen im Plangebiet beeinträchtigt werden könnten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Nach § 9 Abs. 1 b) Denkmalschutzgesetz für das Land NRW bedarf der Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde, wer in der engeren Umgebung von Baudenkmälern oder ortsfesten Bodendenkmälern Anlagen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn hierdurch das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigt wird.
In der Nähe des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. 84 befinden sich vier Baudenkmäler: die Gebäude Kölner Straße 31, 39 und 41 sowie der Glockenturm der katholischen Kirche in der Kölner Straße. Alle vier Baudenkmäler liegen somit auf der gegenüberliegenden Seite der Kölner Straße. Die genannten Baudenkmäler sind in der Planzeichnung des Bebauungsplanes nachrichtlich gekennzeichnet.
Die im Rahmen des B’Planaufstellungsverfahrens beteiligte zuständige Untere Denkmalbehörde hat zum Bebauungsplan keine Bedenken oder Anregungen vorgebracht. Es ist somit davon auszugehen, dass sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplans alleine noch keine Beeinträchtigungen des Erscheinungsbilds von Denkmälern ergeben.
Die Untere Denkmalbehörde wird jedoch entsprechend des bereits oben erwähnten § 9 Abs. 1 b) DSchG im Einzelfall (z.B. Baugenehmigungs- oder Abbruchgenehmigungen) beteiligt, sofern sich das Vorhaben in der engeren Umgebung eines Baudenkmals befindet. Insofern ist gewährleistet, dass die Belange des Denkmalschutzes außerhalb des Bebauungsplanverfahrens hinreichende Berücksichtigung finden.
Eine Prüfung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens, in wie weit die in der Umgebung des Innenstadtdreiecks vorhandenen Baudenkmäler von den geplanten Veränderungen im Bebauungsplangebiet beeinträchtigt werden könnten, ist somit nicht notwendig.
3.4 Der/die Einwender/in 4 bringt mit Schreiben vom 16.02.2013 (Anlage 3.4) Anregungen und Bedenken zum Bebauungsplan Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ vor:
3.4.1 Der/die Einwender/in 4 bemängelt den Verzicht auf Festsetzungen der Dachform im Bebauungsplan. Hierdurch würde u.a. die Errichtung von Gebäuden mit Flachdächern ermöglicht. Durch Zulässigkeit dieser Dachform wiederum könne bei Planung von Staffelgeschossen die zulässige Geschossigkeit um ein bis zwei Geschosse erhöht werden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die vorhandene Bebauung im Plangebiet sowie der näheren Umgebung stellt sich hinsichtlich der anzutreffenden Dachformen ausgesprochen heterogen dar. Neben trauf- und giebelständigen Satteldächern sind auch Mansard-, Walm- und Flachdächer sowie Mischformen anzutreffen. Eine ähnliche Vielfalt ist bei den vorhandenen Dachneigungen anzutreffen (siehe hierzu auch Fassadenabwicklungen → Anlagen 6.1 bis 6.3).
Aus dem Bestand ließ sich keine städtebaulich eindeutig begründbare Dachform/-neigung ableiten, deshalb wurde im Bebauungsplan auf entsprechende Festsetzungen verzichtet.
Der/die Einwender/in bemängelt des Weiteren, dass durch die Zulässigkeit von Flachdächern Staffelgeschosse entstehen und hierdurch die zulässige Anzahl der Vollgeschosse überschritten werden könnten.
Hierzu ist anzumerken, dass in einem Bebauungsplan, der die maximal zulässige Zahl an Vollgeschossen auf IV festsetzt, auch nur Gebäude mit maximal 4 Geschossen zulässig sind. Falls in diesem Fall Gebäude oberhalb des vierten Geschosses ein baurechtlich zulässiges Staffelgeschoss aufweisen, so handelt es sich eben nicht um ein Vollgeschoss. Diese Problematik der vermeintlich zusätzlichen Geschosse tritt im Übrigen auch oft bei stark geneigten Dächern auf.
Die Höhenentwicklung im Bebauungsplan Nr. 84 wird nicht nur über die Festsetzung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse geregelt. Der Bebauungsplan sieht in den Teilgebieten MK 1, MK 2 und MK 4, also denjenigen Teilgebieten, die unmittelbar an die Verkehrsflächen von Telegrafenstraße und Kölner Straße grenzen, maximale First- und Traufhöhen fest. Diese sind aus den die Höhenentwicklung prägenden, überwiegend drei- und viergeschossigen Gebäuden abgeleitet.
So könnten z.B. Gebäude mit großzügigen Raumhöhen hinsichtlich Zahl der Vollgeschosse durchaus zulässig sein, wären aber wegen Überschreitens der Trauf- oder Firsthöhe nicht genehmigungsfähig. Auch Staffelgeschosse dürfen die zulässigen Trauf- und Firsthöhen nicht überschreiten.
3.4.2 Der/die Einwender/in 4 bemängelt, dass sich in Teilgebiet 3 sich die zulässige Zahl der Vollgeschosse von 4 auf 5 Geschosse erhöhe, da der Bebauungsplan festsetze, dass Garagengeschosse nicht auf die Zahl der Vollgeschosse anzurechnen sind.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Blockinnenbereich zwischen Telegrafenstraße und Kölner Straße (Teilgebiet MK 3) stellt sich topografisch sehr bewegt dar. Die westlich und östlich an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes angrenzenden Verkehrsflächen der Telegrafenstraße und der Kölner Straße weisen Höhendifferenzen von bis zu 11,0 m auf, die überwiegend innerhalb des Teilgebiets MK 3 aufgefangen werden. Das Gelände ist dort durch Gebäude, Mauern, Abgrabungen und Aufschüttungen teilweise so überformt, dass eine natürliche Geländeoberkante nicht mehr zu ermitteln ist.
Dies bringt z.T. erhebliche Probleme bei der Ermittlung der Anzahl der Vollgeschosse mit sich, insbesondere im Falle der Errichtung von Tiefgaragen, die aufgrund der Topografie nicht vollständig im Erdreich liegen.
Die Unterbringung einer ausreichenden Stellplatzzahl ist aber gerade hinsichtlich der erwünschten Nutzungen im Plangebiet (Einzelhandel und Wohnen) von großer Bedeutung. Hierzu bietet sich vor allem das Teilgebiet MK 3 (Blockinnenbereich) an.
Der Bebauungsplan sieht daher auf Grundlage des § 21a Abs. 1 BauNVO vor, dass Garagengeschosse in sonst anders genutzten Gebäuden im Teilgebiet MK 3 auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse nicht anzurechnen sind. Die Festsetzung gilt somit ausdrücklich nicht für Parkhäuser.
Wie der/die Einwender/in bemängelt, kann die getroffene Festsetzung dazu führen, dass im Teilgebiet MK 3 in Einzelfällen Gebäude entstehen, die mehr als vier Vollgeschosse aufweisen. Auch in diesem Falle sind jedoch die nach § 6 Landesbauordnung (BauO NRW) notwendigen Abstandsflächen einzuhalten, sodass grundsätzlich ein hinreichender Sozialabstand zu benachbarten Gebäuden gewährt werden kann. Die in § 6 Abs. 1 Satz 2 BauNVO formulierten Ausnahmen (Entfallen der Abstandsfläche innerhalb von überbaubaren Grundstücksflächen) kommen nicht zum Tragen, da der Bebauungsplan im Teilgebiet MK 3 keine geschlossene Bauweise festsetzt.
Unter Berücksichtigung der vorgenannten Gründe erscheint die getroffene Festsetzung zur Nichtanrechnung von Garagengeschossen auf die Zahl der Vollgeschosse in Teilgebiet MK 3 maßvoll.
3.4.3 Der/die Einwender/in 4 bemängelt, dass die flächigen Darstellungen des Bebauungsplanes für Bürger/innen und Bürger nicht nachvollziehbar seien. Er/sie regt deshalb die Anfertigung eines Massenmodells (Darstellung der maximal möglichen Kubatur) an, um zu veranschaulichen, was der Bebauungsplan baulich faktisch zulassen würde. Mit diesem Massemodell sollte eine erneute Bürgerbeteiligung durchgeführt werden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Blockinnenbereich zwischen Telegrafenstraße und Kölner Straße (Teilgebiet MK 3) stellt sich topografisch sehr bewegt dar. Die westlich und östlich an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes angrenzenden Verkehrsflächen der Telegrafenstraße und der Kölner Straße weisen Höhendifferenzen von bis zu 11,0 m auf, die überwiegend innerhalb des Teilgebiets MK 3 (Blockinnenbereich) aufgefangen werden. Das Gelände ist dort durch Gebäude, Mauern, Abgrabungen und Aufschüttungen in Teilen so überformt, dass eine natürliche Geländeoberkante nicht mehr zu ermitteln ist.
Insofern wäre auch die Anfertigung eines hinsichtlich der zulässigen Geschossigkeit aussagekräftigen Massenmodells für diesen Bereich so gut wie unmöglich.
Die Auswirkungen der für das Teilgebiet MK 3 festgesetzten Grundflächenzahl 0,8 ist in einem Massemodell ebenfalls nicht hinreichend darstellbar. Diese Festsetzung bedeutet vereinfacht, dass die einzelnen Grundstücke maximal zu 80 % versiegelt werden dürfen. In welchen Grundstücksbereichen die unversiegelten Flächen liegen müssen, sieht der Bebauungsplan nicht vor. Je nach Bauvorhaben sind ggfs. auch mehrere Flurstücke betroffen, die hinsichtlich der Grundflächenzahl gemeinsam betrachtet werden müssen. Insofern besteht insbesondere im Blockinnenbereich keine realistische Darstellungsmöglichkeit der möglichen baulichen Entwicklung in einem Massemodell.
In den Teilgebieten entlang der Straßenverkehrsflächen (MK 1, MK 2 und MK 4) wäre eine dreidimensionale Darstellung weniger schwierig, wenngleich aufwändig. Die Verwaltung hat daher im Rahmen der Erarbeitung der Bebauungsplanfestsetzungen auf vorliegende Straßenabwicklungen aus den 1980er/1990er Jahren zurückgegriffen (siehe Anlagen 6.1 bis 6.3).
Aus den Fassadenabwicklungen wurden die Festsetzungen zur Zahl der zulässigen Vollgeschosse sowie der maximal zulässigen Trauf- und Firsthöhen abgeleitet.
Eine zusätzliche Anfertigung eines Massemodells, das zudem hinsichtlich seiner Aussagefähigkeit fragwürdig sein dürfte, wird als nicht notwendig erachtet.
Eine erneute öffentliche Auslegung wird gemäß § 4a Abs. 3 BauGB notwendig, wenn der Entwurf eines Bebauungsplanes nach erfolgter öffentlicher Auslegung geändert oder ergänzt wird. Die Anfertigung eines Massenmodells bedeutet jedoch keine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplanes. Insofern kann daraus rechtlich auch keine erneute Offenlage abgeleitet werden.
3.4.4 Der/die Einwender/in 4 regt an, den Denkmalschutzumgebungsbereich im Bebauungsplan einzutragen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Begriff „Denkmalschutzumgebungsbereich“ ist keine Definition, die aus dem Denkmalschutzgesetz abgeleitet werden kann.
Es wird jedoch angenommen, dass die Anregung darauf abzielt, bezüglich einzelner Baudenkmäler Flächen zu definieren, innerhalb derer bauliche Maßnahmen beeinträchtigende Wirkungen auf das Erscheinungsbild der jeweiligen Baudenkmäler haben. Solche Flächen existieren jedoch nicht und lassen sich auch nicht ermitteln.
§ 9 Abs. 1 b) Denkmalschutzgesetz (DSchG) führt aus: „Der Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde bedarf, wer in der näheren Umgebung von Baudenkmälern oder ortsfesten Bodendenkmälern Anlagen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn hierdurch das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigt wird.“
Hieraus ergibt sich, dass immer eine Prüfung des konkreten Einzelfalls vorgenommen werden muss, denn unterschiedliche Vorhaben an ein und derselben Stelle können hinsichtlich möglicher Beeinträchtigungen von Baudenkmälern durchaus unterschiedliche Strahlkraft aufweisen.
Wenngleich die anregte Festsetzung / Darstellung im Bebauungsplan nicht möglich ist, sollte darauf hingewiesen werden, dass die Belange des Denkmalschutzes im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren im Zusammenhang mit § 9 Abs. 1 b) DSchG (s.o) gewahrt bleiben.
3.4.5 Der/die Einwender/in 4 bittet zu prüfen, ob das Erscheinungsbild der vorhandenen Baudenkmäler durch geplante bzw. durch den Bebauungsplan zulässige Vorhaben beeinträchtigt werden könne. Hinsichtlich der Baudenkmäler sei zudem zu prüfen, ob der Erhalt der Bausubstanz oder die Nutzung der Gebäude durch geplante bzw. durch den Bebauungsplan zulässige Vorhaben beeinträchtigt, verändert, erschwert oder gefährdet werden könne.
Stellungnahme der Verwaltung:
In der Nähe des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. 84 befinden sich vier Baudenkmäler: die Gebäude Kölner Straße 31, 39 und 41 sowie der Glockenturm der katholischen Kirche in der Kölner Straße. Alle vier Baudenkmäler liegen somit auf der gegenüberliegenden Seite der Kölner Straße. Die genannten Baudenkmäler sind in der Planzeichnung des Bebauungsplanes nachrichtlich gekennzeichnet.
Die im Rahmen des B’Planaufstellungsverfahrens beteiligte zuständige Untere Denkmalbehörde hat zum Bebauungsplan keine Bedenken oder Anregungen vorgebracht. Es ist somit davon auszugehen, dass sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplans alleine noch keine Beeinträchtigungen des Erscheinungsbilds von Denkmälern ergeben.
Eine hinreichende Prüfung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens, in wie weit die in der Umgebung des Innenstadtdreiecks vorhandenen Baudenkmäler von den geplanten Veränderungen im Bebauungsplangebiet beeinträchtigt werden könnten, ist auch gar nicht möglich, da der Bebauungsplan keine Inhalte beschreibt, die das Erscheinungsbild der betreffenden Denkmäler beeinträchtigt. Nur der jeweilige Einzelfall kann beurteilt werden (siehe hierzu auch Stellungnahme der Verwaltung zu 3.4.4).
Die Untere Denkmalbehörde wird jedoch entsprechend des bereits oben erwähnten § 9 Abs. 1 b) DSchG im Einzelfall (z.B. Baugenehmigungs- oder Abbruchgenehmigungen) beteiligt, sofern sich das Vorhaben in der engeren Umgebung eines Baudenkmals befindet. Insofern ist gewährleistet, dass die Belange des Denkmalschutzes außerhalb des Bebauungsplanverfahrens hinreichende Berücksichtigung finden.
3.4.6 Der/die Einwender/in 4 regt an, im Bebauungsplan Festsetzungen zur Verwendung von ortsüblichen Materialien in den Fassadenbereichen zu treffen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Hinsichtlich der Anregungen stellt sich zunächst die Frage nach der Definition des Begriffs „ortsüblichen Materialien“. Ein Blick auf die Fassaden im Plangebiet und der näheren Umgebung zeigt, dass hier die unterschiedlichsten Materialien anzutreffen sind. Neben verputzten und verschieferten Flächen sind auch zahlreiche Fassadenflächen mit glasierten und unglasierten Klinkern, Fliesen, Ziegel und Wellblech versehen. Des Weiteren existieren Erdgeschossfassaden, die mit Mauerwerk imitierenden Bitumenpappen versehen sind. Die vorgenannten Materialien sind vor Ort mehrfach anzutreffen, könnten daher grundsätzlich als ortsüblich angesehen werden, wenngleich dies aller Voraussicht nach nicht der Intention des/der Einwender/in entspricht.
Textliche Festsetzungen in Bebauungsplänen müssen hinreichend konkret sein. Eine Formulierung wie „In den Teilgebieten, X, Y und Z sind den Verkehrsflächen zugewandte Fassaden nur aus ortsüblichen Materialien zu errichten“ erfüllt diese Voraussetzungen nicht und wäre dementsprechend unzulässig.
Zulässig wäre dagegen eine Festsetzung, nach der (ggfs. näher bestimmte) Fassaden/-teile nur aus einem konkreten Material oder einer Liste konkreter Materialien errichtet werden dürfen oder dass bestimmte Materialien eben nicht zum Einsatz kommen dürfen.
Der Anregung in der vorgebrachten Weise kann im Bebauungsplan jedoch nicht nachgekommen werden.
3.4.7 Der/die Einwender/in 4 regt an, im Bebauungsplan Festsetzungen hinsichtlich kleinteiliger Gebäudebreiten zu treffen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Grundsätzlich ist die angeregte Festsetzung maximaler Gebäudebreiten auf Grundlage des § 86 Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NW) im Bebauungsplan möglich. Grundlagen hierfür sind jedoch eine genaue Analyse des baulichen Bestands sowie eine ausführlich Diskussion hinsichtlich des angestrebten Planziels (Leitbilddiskussion), aus denen letztlich entsprechende Festsetzungen abgeleitet werden.
Wie der/die Einwender/in an anderer Stelle (siehe hierzu auch 3.4.10) anmerkt, ist es hinsichtlich gestalterischer Zielvorstellungen nicht sinnvoll, den Bereich des Bebauungsplanes separat zu untersuchen. Vielmehr dürfte sich als Betrachtungsgebiet ein größerer Teil der Wermelskircher Innenstadt anbieten.
Eine entsprechende Grundsatzdiskussion wurde auf Grundlage eines Antrags im Arbeitskreis für Stadtentwicklung bereits angestoßen. Sofern der Arbeitskreis zu dem Ergebnis kommen sollte, dass seitens der Verwaltung eine Gestaltungssatzung für einen näher bestimmten Geltungsbereich erarbeitet werden soll, werden sich auch der zuständige Fachausschuss und ggfs. der Rat der Stadt mit dieser Thematik befassen und möglicherweise ein entsprechendes Verfahren einleiten.
Die Verwaltung schlägt aus den o.g. Gründen vor, die Anregung des/der Einwender/in nicht im Rahmen des Bebauungsplanes berücksichtigen, sondern möglicherweise in einer separaten Gestaltungssatzung für die Wermelskirchener Innenstadt zu untersuchen.
3.4.8 Der/die Einwender/in 4 regt an, im Bebauungsplan Festsetzungen zur Fensteraufteilung zu treffen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Grundsätzlich ist zu dieser Anregungen gleiches auszuführen wie zu Anregung 3.4.7, allerdings ist nicht eindeutig, was der/die Einwender/in mit dem Begriff „Fensteraufteilungen“ meint: Die Unterteilung der Fenster durch Rahmen, Sprossen und Kämpfer, die Gliederung der Fassaden durch die Fenster oder die Festsetzung bestimmter Fensterformate (z.B. stehende Fensterformate).
Wie der/die Einwender/in an anderer Stelle (siehe hierzu auch 3.4.10) anmerkt, ist es hinsichtlich gestalterischer Zielvorstellungen nicht sinnvoll, den Bereich des Bebauungsplanes separat zu untersuchen. Vielmehr dürfte sich als Betrachtungsgebiet ein größerer Teil der Wermelskircher Innenstadt anbieten.
Eine entsprechende Grundsatzdiskussion wurde auf Grundlage eines Antrags im Arbeitskreis für Stadtentwicklung bereits angestoßen. Sofern der Arbeitskreis zu dem Ergebnis kommen sollte, dass seitens der Verwaltung eine Gestaltungssatzung für einen näher bestimmten Geltungsbereich erarbeitet werden soll, werden sich auch der zuständige Fachausschuss und ggfs. der Rat der Stadt mit dieser Thematik befassen und möglicherweise ein entsprechendes Verfahren einleiten.
Die Verwaltung schlägt aus den o.g. Gründen vor, die Anregung des/der Einwender/in nicht im Rahmen des Bebauungsplanes berücksichtigen, sondern möglicherweise in einer separaten Gestaltungssatzung für die Wermelskirchener Innenstadt zu untersuchen.
3.4.9 Der/die Einwender/in 4 regt an, vor Weiterführung des Bebauungsplanes zu überprüfen, ob in Teilen der Innenstadt Erhaltungssatzungen oder Denkmalbereichssatzungen erlassen werden können.
Stellungnahme der Verwaltung:
Zunächst ist festzustellen, dass der Bereich des Innenstadtdreiecks in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 Baugesetzbuch („Innenbereich“) liegt. Somit sind bereits derzeit (ohne rechtskräftigen Bebauungsplan) Vorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist.
Die Bebauung entlang Kölner Straße und Telegrafenstraße weist derzeit eine 2- bis 4-geschossige Bauweise auf. Abgesehen von einzelnen Ausnahmen (Zufahrten zum Blockinnenbereich) ist eine geschlossene Bauweise anzutreffen.
Insofern ist ein 4-geschossiger Neubau in Grenzbebauung grundsätzlich bereits heute zulässig, sofern auch die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Der Regelungsbedarf des Bebauungsplans Nr. 84 setzt genau an dieser Stelle an: Er soll für den Bereich des Innenstadtdreiecks eine bauliche Nachverdichtung des Blockinnenbereichs zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Wermelskirchener Zentrum ermöglichen. Diese Nachverdichtung wäre im Rahmen einer planungsrechtlichen Beurteilung nach § 34 BauGB aller Voraussicht nach nicht zulässig. Aus diesem Grunde hat der Rat der Stadt Wermelskirchen in seiner Sitzung am 23.04.2012 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ beschlossen.
Durch Ruhen des Bebauungsplanverfahrens bis zum Abschluss einer noch nicht begonnenen Grundsatzdiskussion zum künftigen Umgang mit historischer Bausubstanz, ggfs. mit anschließendem Erlass einer oder mehrerer Erhaltungssatzungen würde hinsichtlich des Erhalts historischer Bausubstanz im Grundsatz nichts erreicht. Bereits heute kann der Abriss eines 2-geschossigen verschieferten Fachwerkhauses und die Errichtung eines 4-geschossigen Neubaus an gleicher Stelle baurechtlich in den meisten Bereichen des Innenstadtdreiecks nicht verhindert werden. Erreicht würde mit diesem Vorgehen dagegen, dass die gewünschte Nachverdichtung des Blockinnenbereichs nicht erfolgen kann.
Eine - auch zu einem späteren Zeitpunkt erlassene - Erhaltungssatzung gilt zusätzlich zu den Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder der planungsrechtlichen Beurteilung nach § 34 BauGB (Innenbereich), das heißt, ein Vorhaben kann nach § 30 oder 34 BauGB zulässig, aber nach der Erhaltungssatzung unzulässig sein. In diesem Fall wäre ein Bauvorhaben nicht genehmigungsfähig.
Aus den vorgenannten Gründen sollte hinsichtlich der möglichen Aufstellung einer Erhaltungssatzung auf ein Ruhen des Bebauungsplanverfahrens verzichtet werden.
In der Vergangenheit wurde der Innenstadtbereich von der Unteren Denkmalbehörde bereits einmal hinsichtlich Eignung auf mögliche Denkmalbereiche untersucht. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 84 gehörte nach der vorgenannten Untersuchung nicht zu denjenigen Bereichen, die sich für eine entsprechende Satzung anbieten.
Da die Untere Denkmalbehörde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zudem weder Anregungen noch Bedenken vorgebracht hat, besteht aus Sicht der Verwaltung keine Notwendigkeit, das Bebauungsplanverfahren aus denkmalpflegerischen Gründen ruhen zu lassen.
3.4.10 Der/die Einwender/in 4 regt an, vor Weiterführung des Bebauungsplanes ein Leitbild für die Wermelskirchener Innenstadt zu entwickeln, welches den Erhalt der historischen Bausubstanz sowie stadtbildprägender Architektur zum Ziel hat. Er/sie begründet dies mit zahlreichen Abrissen historischer Gebäude in den letzten Jahren, an deren Stelle unbedachte, beliebige, namenlose Architektur der heutigen Zeit entstanden sei.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die angeregte Entwicklung eines Leitbildes für die Wermelskirchener Innenstadt kann nicht im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 84 stattfinden, da die Leitbilddiskussion räumlich über den Geltungsbereich des Bebauungsplanes hinausgehen muss. Hieraus leitet der/die Anwender/in die Forderung ab, das Bebauungsplanverfahren bis zur Entwicklung des Leitbildes ruhen zu lassen.
Im Grundsatz ist bezüglich dieser Anregung gleiches anzumerken wie zu Anregung 3.4.9 (siehe hierzu auch Stellungnahme der Verwaltung zu 3.4.9): Ein Ruhen des Bebauungsplanverfahrens verhindert weder den Abriss historischer Bausubstanz, noch die Errichtung von Neubauten an gleicher Stelle, sofern sich diese nach § 34 BauGB in die Umgebung einfügen.
Ob die in den letzten Jahren im Innenstadtbereich an Stelle historischer Bausubstanz entstandenen Neubauten, wie der/die Anwender/in beschreibt, wirklich unbedacht, beliebig und namenlos sind, muss zumindest in Zweifel gezogen werden.
3.4.11 Der/die Einwender/in 4 regt an, sich bezüglich des Umgangs mit historischer Bausubstanz mit der AG Historischer Stadt- und Ortskern NRW, dem Gestaltungsbeirat der Stadt Wuppertal und dem Bergischen Geschichtsverein in Verbindung zu setzen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Diese Anregung wird zwar in Rahmen des Bebauungsplanverfahrens vorgebracht, bezieht sich jedoch nicht auf Aussagen des Bebauungsplans. Insofern kann der Anregung im Bebauungsplan auch nicht nachgekommen werden und ist daher in Rahmen der Abwägung nicht zu berücksichtigen.
Inwieweit die Anregung anderweitig (z.B. im Rahmen der unter 3.4.10 genannten Entwicklung eines Leitbildes, welches den Erhalt der historischen Bausubstanz sowie stadtbildprägender Architektur zum Ziel hat) berücksichtigt werden soll, ist an dieser Stelle nicht zu entscheiden.
zu b)
Falls der Rat der Stadt den Beschlussvorschlägen der Verwaltung zu a) in allen Punkten folgt, werden am Bebauungsplan Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ nach Durchführung der öffentlichen Auslegung mit einer Ausnahme keine Änderungen vorgenommen.
Diese eine Änderung stellt jedoch lediglich eine klarstellende Ergänzung in der Begründung zum Bebauungsplan hinsichtlich der Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG dar. Hieraus lässt sich keine Notwendigkeit für eine erneute Offenlage des Bebauungsplans gem. § 4 a Abs. 3 BauGB ableiten.
Der Bebauungsplan Nr. 84 „Innenstadtdreieck“ kann nach erfolgter Abwägung somit als Satzung beschlossen werden.
Anlage/n:
Anlage 1.1 Schreiben der Bergische Energie- und Wasser-GmbH (BEW) vom 15.01.2013
Anlage 1.2 Schreiben des Landesbetriebs Wald und Holz NRW, Regionalforstamt Bergisches vom 15.01.2013
Anlage 1.3 Schreiben der PLEdoc GmbH vom 17.01.2013
Anlage 1.4 Schreiben der Stadt Remscheid vom 24.01.2013
Anlage 1.5 Schreiben der Unitymedia NRW GmbH vom 08.02.2013
Anlage 1.6 Schreiben der Industrie- und Handelskammer zu Köln (IHK) vom 18.02.2013
Anlage 2.1 Schreiben der Arbeitsgemeinschaft der Naturschutzverbände im Rheinisch-Bergischen Kreis vom 13.02.2012
Anlage 2.2 Schreiben des Rheinisch-Bergischen Kreises vom 14.02.2013
Anlage 3.1 e-Mail des/der Einwender/in 1 vom 07.02.2013
Anlage 3.1a e-Mail des/der Einwender/in 1 vom 01.03.2013
Anlage 3.2 e-Mail des/der Einwender/in 2 vom 14.02.2013
Anlage 3.3 Schreiben des/der Einwender/in 3 vom 17.02.2013
Anlage 3.4 Schreiben des/der Einwender/in 4 vom 16.02.2013
Anlage 4 Bebauungsplan Nr. 84 „Innenstadtdreieck“
Hinweis: Das Original des Bebauungsplans einschließlich textlicher Festsetzungen, Legende etc. weist ein DIN-A-0 Format auf und ist bei einer Verkleinerung auf DIN-A-4 nicht mehr hinreichend lesbar. Aus diesem Grund werden der Druckfassung der Sitzungsvorlage drei vergrößerte Ausschnitte (Planzeichnung, Legende und textliche Festsetzungen) beigefügt. Das farbige Original des Bebauungsplans ist über das Ratsinformationssystem aufrufbar.
Anlage 5 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 84 „Innenstadtdreieck“
Hinweis: Das Original der Begründung einschließlich zugehöriger Artenschutzprüfung besteht aus insgesamt 55 Seiten. Der Druckfassung der Sitzungsvorlage wird lediglich der Teil der Begründung (Teil A) beigefügt, an den nach der Offenlage eine Ergänzung (siehe hierzu 2.2) vorgenommen wurde. Die vollständige Begründung einschließlich Artenschutzprüfung ist über das Ratsinformationssystem aufrufbar.
Anlage 6.1 Fassadenabwicklung Telegrafenstraße 2 bis 44 (gerade Hausnummern)
Anlage 6.2 Fassadenabwicklung Kölner Straße 6 bis 62 (gerade Hausnummern)
Anlage 6.3 Fassadenabwicklung Kölner Straße 1 bis 47 (ungerade Hausnummern)
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