Vorlage - RAT/2626/2013  

Beschlussvorschlag:

Der Rat nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis

Sachverhalt:

Die Verwaltung hat mit Vorlage RAT/2544/2013 einen umfassenden Bericht zur Sanierung der Fassade des Bürgerzentrums vorgelegt. Im Zuge der Beratungen hat der Rat der Stadt in seiner Sitzung am 13.05.2013 die Beantwortung weiterer Fragen beantragt. Diese Fragen werden wie folgt beantwortet:

1. „Die Verwaltung möge die Möglichkeiten der Realisierung eines PPP bzw.

ÖPP prüfen und ggf. darlegen, aus welchen Gründen ein solches Modell nicht realisierbar ist.“

Die Begriffe Öffentlich Private Partnerschaft (ÖPP) oder Public Private Partnership (PPP) sind synonym zu verstehen. Dabei handelt es sich um eine vertraglich geregelte  Zusammenarbeit zwischen öffentlichen Auftraggebern und Unternehmen der Privatwirtschaft mit dem Ziel einer wirtschaftlichen Aufgabenerledigung.

Eine allgemein anerkannte und abschließende Begriffsdefinition hat sich aufgrund der vielseitigen Anwendungsgebiete und Aufgabenfelder nicht durchgesetzt.

Es besteht eine Vielzahl an grundlegenden Vertragsmodellen. Diese Modelle unterscheiden sich unter anderem in Fragen des Eigentums, der Risikoverteilung, des unterschiedlichen Umfangs der Erbringung von Dienstleistungen, der rechtlichen Rahmenbedingungen oder der Regelungen zum Ablauf der Vertragslaufzeit.

Sicher ist jedoch, dass ein PPP-Verfahren immer einer umfangreichen externen Beratung bedarf, da zwischen den öffentlichen Auftraggebern und den auf diesem Gebiet wesentlich erfahreneren privaten Kooperationspartnern eine deutliche Informationsasymmetrie besteht.

Aufgrund dieser Tatsache wurde von der Verwaltung Kontakt mit zwei externen Beratungsunternehmen aufgenommen, um sich über eine mögliche Umsetzung der Fassaden-Problematik im Wege eines ÖPP-Projekts zu informieren.

Zur Ermittlung eines wirtschaftlich sinnvollen Projektumfangs wird allerdings durch die externen Fachleute dringend empfohlen, zunächst eine Grundlagenermittlung des Gebäudebestands vorzunehmen. Hierbei sind insbesondere - neben der Fassade - auch andere Bauteile des Gebäudes in einer Lebenszyklusbetrachtung näher zu untersuchen.

Darüber hinaus wird dringend angeraten, vor einer ÖPP-Vergabe eine möglichst gute Datengrundlage hinsichtlich der entstehenden Kosten zu erstellen bzw. erstellen zu lassen.

Ebenso wurde in den Gesprächen deutlich, dass ein zeitlicher Vorteil in der Umsetzung nicht zwingend zu erwarten ist, da auch umfangreiche Vorarbeiten für eine ordentliche ÖPP-Vergabe bestehen.

Letztlich ist die Wirtschaftlichkeit einer ÖPP-Vergabe gegenüber der Eigenerstellung vor einer Vergabe nachzuweisen. Diesbezüglich entstehen natürlich Kosten für eine externe Beratung, die zwingend in Anspruch zu nehmen wäre.

In einem ersten Schritt sollte deshalb nach Meinung der Verwaltung zunächst eine Grundlagenermittlung vorgenommen werden, da diese eine essentielle Voraussetzung vor einer Entscheidung über die Art der Vergabe oder Finanzierung darstellt.

Zur Finanzierung der Grundlagenermittlung konnte inzwischen eine Abstimmung mit der KFW-Bank erfolgen, wonach ein Zuschuss von 65 Prozent aus Bundesmitteln in Aussicht gestellt wird. Dabei ist noch weitergehend die Finanzierung des Eigenanteils von 35 Prozent zu klären,

ebenfalls die Verträglichkeit mit anderen beantragten Mitteln zur Verbesserung des Klimaschutzes.

2. „Die Verwaltung möge prüfen, ob eine alleinige Sanierung der Fassade nach EnEV rechtlich und technisch machbar ist und ob sie in Anbetracht eines sich später anschließenden Austauschs der Fenster auch sinnvoll ist“

Die alleinige Sanierung der Fassade ist nach den Vorschriften der EnEV rechtlich und technisch machbar. Die Inhalte der Fassadensanierung wurden mit dem Leiter der Oberen Bauaufsichtsbehörde in Bergisch Gladbach und dem zuständigen Sachbearbeiter dieser Behörde erörtert und hinsichtlich der EnEV von diesen beurteilt. Die Vertreter der Bauaufsichtsbehörde haben hierzu die folgenden Aussagen formuliert:

• Die Sanierungsmaßnahmen sind bauaufsichtlich nicht genehmigungspflichtig. Die Einhaltung der EnEV ist Sache des Bauherrn. Ausgenommen hiervon sind etwaige Befreiungen von der EnEV.

• Fassade und Fenster sind eigenständige Bauteile. D.h. bei einer Betrachtung der Fassade bleiben die Fenster bei Betrachtung der EnEV solange unberücksichtigt, solange diese nicht erneuert werden.

• Eingriffe in die Dachfläche, die aus der Fassadensanierung folgen (z.B. Erneuerung der Dachränder) sind bezogen auf die EnEV unproblematisch und bedürfen hinsichtlich der Anwendbarkeit der EnEV für die Dachflächen keiner weiteren Prüfung.

• Die Situation, dass die Leibungen der Öffnungen aufgrund der vorgegebenen Abmessungen der Fenster wärmedämmtechnisch eventuell nicht ausreichend belegt werden können ist auf Grundlage der Verordnung unbedenklich. Die Vertreter der Bauaufsichtsbehörde haben hierzu den folgenden Leitsatz formuliert, der gem. EnEV anzuwenden ist:

Für Ausnahmefälle in denen aus besonderen technischen Gründen die Dämmschichtdicke begrenzt wird, gelten nach Anlage 3 Nr. 1 Satz 5 EnEV die Anforderungen als erfüllt, wenn die nach den anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dämmschichtdicke bei einem Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,040 W / m²K) eingebaut wird. Auch bedarf es in diesen Fällen nach § 25 Abs. 1 EnEV keines Antrags und keiner Genehmigung durch die Obere Bauaufsichtsbehörde.

D.h. im vorliegenden Fall werden bei einer Sanierung der Leibungen als Teil der Fassade. die Vorschriften der EnEV erfüllt, wenn die Leibungen unter Berücksichtigung der eingebauten Fenster maximal gedämmt werden. Gleiches gilt für die Erneuerung der Dachränder.

Bei einer Sanierung der Fassade können also die Vorschriften der EnEV erfüllt werden, ohne dass eine Erneuerung der Fenster notwendig wird.

Die alleinige Sanierung der Fassade ist demnach rechtlich und technisch machbar

Jedoch ist eine Sanierung alleine der Fassade, ohne die Einbeziehung eines Austauschs der Fenster nicht sinnvoll.

Der Lebenszyklus der Fenster ist nach 30 Jahren abgelaufen. Die Fenster entsprechen in  Verbindung mit der Verglasung hinsichtlich des Wärmedurchgangs nicht den heutigen Anforderungen. Ersatzteile für die Beschläge und damit für die Funktionsfähigkeit sind teilweise nicht mehr auf dem Markt erhältlich. Reparaturen müssen mit erhöhtem Aufwand durch Schlosser erstellt werden, was zu einer deutlichen Erhöhung der laufenden Bauunterhaltungskosten führt. Von daher ist auch unabhängig von der Fassadensanierung eine Erneuerung der Fenster anzustreben.

Eine getrennte Ausführung der Fassadensanierung und die Erneuerung der Fenster ist auch aus folgendem Grund nicht sinnvoll:

In die Fassadensanierung würden auch die äußeren Fensterleibungen einbezogen und fertig saniert Dieses ist zuerst einmal technisch unproblematisch. Je nach Ausführung der Außenhaut –diese liegt noch nicht fest und ist auch bisher nicht beplant- kann sich jedoch ergeben, dass bei einem Austausch der Fenster die dann fertig gestellten äußeren Fensterleibungen wieder demontiert und nach dem Fensteraustausch neu montiert werden müssen. Ein Rückbau der Leibungen kann sich darüber hinaus, je nach Ausführung der neuen Fassade auch auf sonstige Fassadenflächen auswirken. Hierdurch würde sich bei einer späteren Fenstererneuerung ein eventuell erheblicher Mehraufwand durch dann erforderliche Eingriffe in die Fassade ergeben.

Ein weiterer Aspekt ist bei einer alleinigen Fassadensanierung dahingehend zu berücksichtigen, dass sich bei einer Erneuerung der Fassade eine erhöhte Wärmedämmschichtdicke ergibt. Bei einem Verbleib der Fenster in der vorhandenen Ebene würde sich zwangsläufig eine vergrößerte Leibungstiefe ergeben. Der sehr große Anteil an einzelnen Fensteröffnungen bestimmt nachhaltig die Fassadensichtigkeit und die Wirkung der Baumasse. Es ist davon auszugehen, dass eine entsprechende Änderung der Leibungstiefe zu einer wesentlichen Änderung der Fassadenwirkung führt, wodurch das Erscheinungsbild des Gebäudes mehr als nur geringfügig beeinträchtigt wird. Dieses würde zu einer Verschlechterung der Gebäudestruktur führen.

C. „Die Verwaltung möge prüfen, wie viele Quadratmeter der gesamten Fassade überhaupt gesichert werden müssen – auch heute werden nicht unbeträchtliche Teile der Fassade weder durch Gerüst noch Netz gesichert, da sie sich nicht über Verkehrsflächen befinden, welche Kosten für die Reparatur von Teilen mit „Kassetten anfallen, ob diese Losung bauaufsichtlich geeignet ist die von der Rathausfassade seit Jahren ausgehen können den Gefahren zu eliminieren und inwieweit die Kosten für die Reinigung der Fassade in Höhe von 200.000 € zutreffend sind“.

Alle Fassadenteile weisen in unterschiedlichem Umfang nicht mehr standsichere Platten auf. Von daher sind heute nahezu alle Fassadenteile gesichert. Zum jetzigen Zeitpunkt sind Teile der Fassade eingerüstet. In Bereichen, in welchen auf eine Einrüstung verzichtet werden kann, erfolgt die Sicherung mittels Bauzäunen.

Die Kostenanalyse für die Belegung der Fassade mit Kassetten (rd. 1,7 Millionen Euro) bezieht sich auf alle Fassadenteile. Eine Teilsanierung kann nicht vorgeschlagen werden, da alle Fassadenflächen unmittelbar zugänglich sind. Das betrifft gleichermaßen Fassadenflächen, die an Grünflächen angrenzen, diese sind zurzeit durch Bauzäune gesichert, wie Fassadenflächen, die sich über Dachflächen befinden, auch diese Flächen müssen zum Beispiel im Rahmen der Bauunterhaltung begangen werden.

Für die Sicherung der Fassade mittels Kassetten ist eine Baugenehmigung nicht erforderlich.

Der Nachweis der Zulässigkeit der Sicherungsmaßnahme obliegt ausschließlich dem Bauherrn. Dieser zeichnet alleine verantwortlich für die Standsicherheit der Fassade und etwaigen Sicherungsmaßnahmen. Eine Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde erfolgt nicht.

Unabhängig davon wird der Bauherr die Sicherung mit Kassetten statisch nachweisen lassen. Darüber hinaus ist der statische Nachweis durch einen Sachverständigen (Prüfingenieur) zu bestätigen.

Die Kosten für die Reinigung wurden auf der Grundlage einer im Jahr 2000 durchgeführten Reinigungsmaßnahme ermittelt. Angenommen wurde die Reinigung aller Flächen, da viele Bereiche problematisch sind. Allein aus dem auf der Fassade montierten Muster der Kassettensicherung kann die tatsächliche Wirkung nicht abschließend beurteilt werden. Die Notwendigkeit von Reinigungsmaßnahmen, ist im Zuge der weiteren Entwicklung der Maßnahme zu beobachten. Da die Frage der Notwendigkeit von Reinigungsmaßnahmen zurzeit nicht abschließend beurteilt werden kann, bleiben die Kosten für eine Komplettreinigung in der Kostenanalyse eingestellt.