Vorlage - RAT/2635/2013  

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt, den Entwurf der Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ mit Planzeichnung einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und landschaftspflegerischem Begleitplan gemäß § 34 (6) Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen.

Sachverhalt:

Ziel und Erfordernis der Ergänzungssatzung

Ziel ist es, dass die seit 2004 verbindliche Abgrenzung für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil „Vorder- und Hinterhufe“ im Rahmen einer Innenbereichssatzung in südwestlicher Richtung eine Ergänzung erfahren soll.

Gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) legt die Gemeinde durch eine Ergänzungssatzung fest, dass eine Außenbereichsfläche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen wird.

Bisheriges Planverfahren

Mit Schreiben vom 15.03.2010 beantragte der westliche Grundstückseigentümer die Ergänzung der Innenbereichssatzung. Es handelt sich dabei um landwirtschaftliches Grünland, im Anschluss an die bestehende Bebauung am südwestlichen Rand der Ortslage Hinterhufe. Die Erschließung ist durch die K 15 Hinterhufe gesichert.

Im Rat der Stadt wurde am 02.07.2012 der Beschluss gefasst ein Satzungsverfahren vorzubereiten. Die diesem Beschluss zu Grunde liegende Abgrenzung der Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ ist als Anlage I beigefügt.

Im Abstimmungsgespräch mit den beiden Grundstückseigentümern äußerten die Brüder auf der westlichen Parzelle den Wunsch ein Doppelhaus bauen zu dürfen. Aus städtebaulicher Sicht kam die Planung zum Ergebnis, dass sich zwei freistehende Wohngebäude besser einfügen lassen, als das gewünschte kompakte Doppelhaus. Die gegenüberliegende Siedlungskante und die topographischen Verhältnisse erlauben die knappe Erweiterung der bisherigen Abgrenzung der Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ für nun drei freistehende Wohnhäuser (siehe Anlage II).

Die beiden Grundstücke werden heute überwiegend als landwirtschaftliches Grünland und lückenhafte Obstweide genutzt.

Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan stellt den Bereich der Ergänzungssatzung als „Fläche für die Landwirtschaft“ dar. Auf Grund der geringen Größe dieses Satzungsbereiches ist die Änderung des FNP im Anschluss an die bestehenden Wohnbauflächen nicht erforderlich.

Die Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplanes Nr. 2 „Eifgenbachtal“ des Rheinisch-Bergischen Kreises und im Landschaftsschutzgebiet „Remscheider Bergland und Dhünnhochfläche“. Die Entwicklungskarte des Landschaftsplanes Nr. 2 weist den gesamten Planungsraum sowie das westliche Untersuchungsgebiet mit dem Entwicklungsziel Nr. 1 aus, das die Erhaltung einer mit naturnahen Lebensräumen oder sonstigen natürlichen Landschaftselementen reich oder vielfältig ausgestatteten Landschaft anstrebt. Darüber hinausgehende Festsetzungen wurden nicht getroffen.

Die Festsetzungskarte des Landschaftsplanes sollte mit ihrer Darstellung des Landschaftsschutzes zukünftig der Abgrenzung der Ergänzungssatzung folgen. Hier ist eine geringfügige Anpassung innerhalb des Landschaftsplanes erforderlich.

Die Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ liegt nicht innerhalb einer Wasserschutzzone. Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine Oberflächengewässer. Im nördlichen Untersuchungsbereich des LPB ist der Quellbereich (Tümpelquelle) des Vorderhufer Baches, der im weiteren Verlauf im Eifgenbach mündet.

Basierend auf diesen Angaben konnten die Artenschutzprüfung und der landschaftspflegerische Begleitplan, von dem Antragsteller, an einen Fachplaner vergeben werden. Auf der Grundlage der Bestandserfassung wurde der Eingriff in Landschaft und Natur festgestellt und der erforderliche Ausgleich ermittelt. Dieser wird im Einvernehmen, unmittelbar angrenzend auf weiteren Grundstücksteilen der Eigentümer in Form einer Obstweide anzulegen sein. Das Öko-Konto der Stadt wird somit nicht beansprucht.

Zur Schaffung von Baurecht für den Bereich der Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ wurde der Entwurf eines städtebaulichen Vertrages zur Durchführung dieser städtebaulichen Maßnahme gemäß § 11 (1) Nr.1 Baugesetzbuch (BauGB) vom Rat der Stadt Wermelskirchen am 18.03.2013 beschlossen. Die Unterzeichnung des Vertrages zwischen der Stadt Wermelskirchen und dem Antragsteller erfolgte im Mai 2013.

Durch die Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ entstehen der Stadt neben den allgemeinen Verwaltungsleistungen in Form der Durchführung des Planverfahrens, keine weiteren Kosten.

A. Vorstellung der Inhalt zur Ergänzungssatzung (Anlage III)

Die Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ beinhaltet zwei Nutzungs- bzw. Festsetzungsbereich:

Öffentliche Verkehrsfläche

Im Bereich der Ergänzungssatzung liegt die ausgebaute Kreisstraße K 15, als Haupterschließung der Ortslage Hinterhufe. Sie wird einschließlich des Straßenbegleitgrüns und der Böschungen als öffentliche Verkehrsfläche planungsrechtlich gesichert. Die Fläche befindet sich im Eigentum des Rheinisch-Bergischen Kreises.

Die nördliche Rigole wurde vom Kreis gebaut und ging als Fläche ins Eigentum der angrenzenden Nachbarn über. Im notariellen Kaufvertrag wurde seitens des Kreises eine Überfahrt der Rigole im Falle einer Wohnbebauung zugesichert. Einzelne Überfahrten zu den Garagen sind daher zulässig. Die Planung und Ausführung hat in Abstimmung mit dem Kreis entsprechend der notariellen Vereinbarungen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu erfolgen.

Allgemeines Wohngebiet

Vorgaben zur Erschließung:

Regenwasser, welches auf den privaten Grundstücken anfällt, ist auf diesen entsprechend der DWA A-138 unmittelbar vor Ort zu versickern.

Welche Art der Versickerungseinrichtung gewählt wird, ist im Rahmen der Baugenehmigung nachzuweisen und mit der unteren Wasserbehörde abzustimmen bzw. durch diese genehmigen zu lassen.

Art und Maß der baulichen Nutzung:

Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 gibt an, wie viel qm Gebäudegrundfläche je qm Grundstücksfläche maximal zulässig sind. Der Berechnung ist die Grundstücksfläche innerhalb des Satzungsgebietes zu Grunde zu legen. Die GRZ beinhaltet auch Garagenflächen. Für den Flächenverbrauch durch Zufahrten, Terrassen und Wegeflächen kann die zulässige Grundfläche um 50 % überschritten werden, so dass insgesamt  eine Versieglung von 60 % nicht überschritten werden darf (§ 19 (4) BauNVO).

Die Geschossigkeit, Größe und Lage der neuen Bebauung müssen sich so in den Gebäudebestand einfügen, dass die städtebauliche Ordnung gewahrt bleibt. Es wird die offene Bauweise festgesetzt. Es sind maximal drei Einzelhäuser mit je zwei Wohneinheiten zulässig. Eine Riegelbebauung in Form von Reihenhäusern ist unzulässig.

Um die Nutzungsart auf das Wohnen zu beschränken sind alle Ausnahmen für ein „Allgemeines Wohngebiet“ entsprechend der Baunutzungsverordnung ausgeschlossen.

Textliche und planinhaltliche Festsetzungen:

Um die Wohnbebauung in der Ergänzungssatzung so schonend und verträglich wie möglich zu halten und ein Einfügen in das Landschaftsbild des Bergischen Landes zu gewährleisten, sind entsprechende Gestaltungsfestsetzungen im Satzungstext getroffen worden.

Sie sollen sicherstellen, dass örtliche siedlungstypische Gebäudemerkmale auch bei Neuplanungen aufgenommen werden, um sie behutsam in die bestehende Orts- und Landschaftssituation einzufügen. Sie sind den allgemeinen Festsetzungen in der Bauleitplanung für das Gemeindegebiet der Stadt Wermelskirchen entnommen.

Die Festsetzungen beziehen sich vor allem auf die Ausgestaltung der Dachform, die möglichen Dachaufbauten und die farbliche Gestaltung.

Die Wahl der Außenmaterialien zur Fassadengestaltung wird auf typische bestehende Merkmale begrenzt.

Bei dieser städtebaulichen Nachverdichtung muss die Versickerung von Oberflächenwasser vor Ort möglich sein, so dass wasserdurchlässige Oberflächen im

Bereich des Wohnens, Parkens und der Gärten zu verwenden sind. Ein entsprechender Versiegelungsgrad wird daher in der Satzung festgelegt und darf nicht überschritten werden.

Artenschutzprüfung:

Es wurde eine Vorabschätzung der artenschutzrechtlichen Belange durchgeführt. Hierbei ergibt sich im Rahmen des Planungsvorhabens keine artenschutzrechtliche Betroffenheit potenziell vorkommender planungsrelevanter Arten. Somit kann ein Zutreffen der Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1 BNatSchG für die Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ ausgeschlossen werden.

Ökologische Ausgleichsmaßnahmen:

Die Abgrenzung der Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ umfasst, den Bereich der für maximal drei Baugrundstücke in Frage kommt. Im Rahmen der Bestandserfassung des landschaftspflegerischen Begleitplanes „Hinterhufe“ für die Wohnbaufläche innerhalb der Ergänzungssatzung wurde festgestellt, dass nach entsprechender Bewertung des Bestandes der Ausgleich unmittelbar auf den Grundstücken selbst erfolgen kann.

Hierzu sind bereits einvernehmliche Abstimmungen mit den Eigentümern erfolgt. Dies bedeutet, dass der ökologische Ausgleich unmittelbar außerhalb der Ergänzungssatzung liegt, jedoch durch sie ausgelöst mit Inhalt der Satzung wird.

Weitere detaillierte Maßnahmen werden in der Ergänzungssatzung festgesetzt (Anlage III). Das Öko-Konto der Stadt wird somit nicht beansprucht.

B. Offenlagebeschluss der Ergänzungssatzung

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr kann nunmehr die öffentliche Auslegung der Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ beschließen.

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt Wermelskirchen beschließt, den Entwurf der Ergänzungssatzung „Hinterhufe“ mit Planzeichnung einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und landschaftspflegerischem Begleitplan, gemäß § 34 (6) Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen.

Weiteres Verfahren

Unmittelbar nach diesem Beschluss des Rates kann die amtliche Bekanntmachung, die öffentliche Auslegung und Behördenbeteiligung durchgeführt werden.

Nach der sich anschließenden Abwägung möglicher vorgetragener Anregungen und dem Satzungsbeschluss durch den Rat der Stadt, tritt mit amtlicher Bekanntmachung die Ergänzungssatzung in Kraft.

Anlage/n:

Anlage I              Ursprüngliche Plangebietsabgrenzung

Anlage II              Leicht erweiterte Plangebietsabgrenzung zum Offenlagebeschluss

Anlage III              Entwurf des Satzungstextes der Ergänzungssatzung „Hinterhufe“

mit Planzeichnung einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und landschaftspflegerischem Begleitplan