Vorlage - RAT/3124/2015  

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr befürwortet das grundsätzliche städtebauliche Entwicklungsziel, ein Wellness-Resort und Healing Hotel im Bereich der Ortslage Süppelbach, in Verbindung mit dem bestehenden Gastronomiebetrieb „Landhaus Spatzenhof“, zu entwickeln.

Er beauftragt die Verwaltung, zur Vorbereitung einer verbindlichen Bauleitplanung, die erforderliche landesplanerische Abstimmung durchzuführen.     

Anlage/n:

Übersicht Lageplan des Projektes

Präsentationsunterlagen des Projektentwicklers     

Sachverhalt:

Für das „Landhaus Spatzenhof“, in der Ortslage Süppelbach, wurde vom Eigentümer der Liegenschaften, Herrn Schmitz-Heinen, die Projektidee entwickelt, den Gastronomiebetrieb mit einem Erweiterungskonzept als Wellness-Resort und Healing Hotel zu ergänzen und aufzuwerten.

Der Projektträger hat dieses Entwicklungskonzept zwischenzeitlich dem Arbeitskreis Stadtentwicklung am 05.03.2015 und - in einer gemeinsamen Veranstaltung am 24.03.2015 -  den Fraktionen im Rat der Stadt vorgestellt.

Nachdem die Fraktionen umfänglich informiert worden sind, soll nun darüber beraten und eine Grundsatzentscheidung getroffen werden, ob dieses Projekt als städtebauliche Zielsetzung mitgetragen wird.

Wenn dies bejaht wird, kann in einem ersten formellen Verfahrensschritt die landesplanerische Verträglichkeit geprüft und abgefragt werden. Dazu wird der Projektträger eine umfassende Begründung erstellen lassen, die das Projekt landesplanerisch begründet.

Das Entwicklungskonzept wird in der Sitzung nochmals erläutert und vom Projektträger vorgestellt.

Projektbeschreibung sowie planungsrechtliche und städtebauliche Bewertung

Das Projekt liegt am westlichen Rand der Ortslage „Süppelbach“ und ist als Wellness-Resort & Healing-Hotel konzipiert.

Das Projekt erstreckt sich ausgehend von dem vorhandenen Restaurant „Landhaus Spatzenhof“ in westlicher Richtung über ca. 200 m in die angrenzende freie Parklandschaft, an deren äußerem Rand noch zwei denkmalgeschützte Gebäude stehen.

Der weitgehend zusammenhängende Gebäudekomplex soll auf einem Geländerücken platziert werden. Neben einer erdgeschossigen Durchgangsebene sind 3-geschossige vertikale Gebäude mit Satteldachelementen, zueinander versetzt, als gliedernde Elemente eingebunden.

Abgerundet wird der Komplex im Westen durch drei Solitärgebäude, die u.a. als Medizintrakt gekennzeichnet sind.

Die Anzahl der geplanten Betten / Hotelzimmer ist noch nicht bekannt.

Die nördlich des Projektes geplanten Parkplatzflächen sollen etwa 130 PKW aufnehmen. Ein Parkplatz mit 32 Stellplätzen ist bereits vorhanden. Das bestehende Restaurant „Landhaus Spatzenhof“ soll in diesem Zusammenhang erweitert werden.

Planrecht

Einstufung nach Baugesetzbuch (BauGB)

Das Vorhaben ist planungsrechtlich dem Außenbereich gem. § 35 BauGB zuzuordnen.

Es erfüllt keine der Voraussetzungen des § 35 BauGB, um auf dieser Basis eine Baugenehmigung erreichen zu können.

Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen zu können, ist ein umfassendes Bauleitplanverfahren (FNP-Änderung / Aufstellung B-Plan) erforderlich.

Es liegt zweifelsfrei ein Planerfordernis nach § 1 (3) BauGB vor.

Landesplanung

Erster wichtiger Schritt für die Einleitung eines Bauleitplanverfahrens ist die Zustimmung der Bezirksregierung Köln hinsichtlich der landesplanerischen Verträglichkeit des Projektes.

Inwieweit eine entsprechende bauliche Entwicklung an dieser Stelle landesplanerisch mitgetragen wird, bedarf in der Regel einer hinreichenden Begründung.

Eine entsprechende gutachterliche Stellungnahme zum Konzept der Anlage (Bedarf in der Region, wirtschaftliche Perspektive, Auswirkungen auf Umfeld u.a.) sollte Teil dieser Unterlagen sein.

Flächennutzungsplan

Der aktuelle FNP weist das beplante Gelände als „Fläche für die Landwirtschaft“ aus.

Der Bereich liegt vollflächig im Landschaftsschutz und im Süden der geplanten Anlage grenzen Naturschutzbereiche an.

Die mögliche Flächen- oder Objektdarstellung in einem geänderten Flächennutzungsplan ist mit der Bezirksregierung Köln als zuständiger Genehmigungsbehörde abzustimmen.

Satzungen

Eine östlich an das Projekt angrenzende Außenbereichssatzung für die Ortslage „Süppelbach“ hat keine Wirkung und keinen Einfluss auf das geplante Hotelareal.

Bauleitplanung

Wenn die landesplanerische Zustimmung in Aussicht gestellt wird, ist das Projekt im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens weiter planungsrechtlich zu sichern.

Die Bauleitpläne sind vom Rat der Stadt zu beschließen und durchlaufen ein entsprechendes Verfahren unter Beteiligung der Öffentlichkeit.

Bei Aufstellung der Bauleitpläne (FNP/BP) sind eine Vielzahl von öffentlichen Belangen zu prüfen, um die Verträglichkeit des Projektes herzustellen und Konflikte zu benennen bzw. im Rahmen des Planverfahrens dafür auch Lösungen aufzuzeigen und durch Auflagen und Festsetzungen im Planwerk kompensieren zu können.

Öffentliche Belange sind u.a.:

 Landschafts-, Natur- und Artenschutz

 Gewässerschutz

 Verkehr / Anbindung: Fuß / Rad / MIV / ÖPNV

 Technische Erschließung: Straße / Energie / Entsorgung

 Einpassung in das Landschaftsgefüge / Ortsbild

Städtebauliche Einstufung/Auswirkungen

Vorprägung der Situation

Die Örtlichkeit ist heute durch eine weitgehend unbebaute, offene Wald- und Wiesenlandschaft (parkähnlich) geprägt. Den westlichen Abschluss bildet ein hochstämmiger Laubwald, der aber im FNP der Stadt nicht als Forstfläche (Wald) dargestellt ist.

Auf dem Gelände befinden sich zwei Wohngebäude und der ursprüngliche „Spatzenhof“, deren Entstehung auf die Jahre 1911 - 1914 zurückgeht. Diese Gebäude, sowie ein Großteil der überplanten Außenanlagen unterliegen dem Denkmalschutz.

Verträglichkeit

Das Projekt stellt der Stadt einen großen Nutzen in Aussicht, indem es zu einer starken Attraktivitätssteigerung des medizinisch/touristischen Angebotes führen kann. Außerdem können Arbeitsplätze geschaffen, Gewerbesteuereinnahmen direkt (durch das Projekt selbst) und indirekt (durch Folgeeffekte an anderer Stelle, z.B. Gastronomie/ Einzelhandel) generiert und die Bekanntheit Wermelskirchens als touristische Destination erhöht werden.

Darüber hinaus würde das Projekt auch zur touristischen Entwicklung des gesamten Bergischen Landes beitragen, da bislang keine vergleichbaren Anlagen in der Region existieren.

Allerdings ergeben sich auch Nachteile, weil das Projekt in Bezug auf die Verträglichkeit zur vorhandenen Siedlungs- und Infrastruktur eine besondere Herausforderung darstellt (z.B. bei Aufwand für Infrastruktur, dem Verlust historischer Bereiche (Gesamtdenkmal) und durch erhöhte Verkehrsbelastung im Eifgentalbereich).

Durch die Errichtung des Wellness-Resorts und Healing-Hotels verändert sich die örtliche dörfliche Struktur so weit, dass die Ortslage von den zuvor genannten neuen Nutzungen umfassend dominiert wird. Die alte Ortslage „Süppelbach“ liegt untergeordnet am Rande der neuen Anlagen und hat deren Auswirkungen (PKW / Besucher / Nutzer) zu verkraften. Sie wird zwischenzeitlich bereits durch die Reitanlagen (eine Erweiterung steht an)  und die Restaurantanlage „Spatzenhof“ stark bestimmt.

Die Zufahrt von der L 409 über die K 12 bis zum Resort-Hotel ist künftig ausreichend zu dimensionieren und mit entsprechenden Nebenanlagen (Rad/Fußweg) zu ergänzen.

Insgesamt ist hier eine Anlage geplant, die das Ortsbild am Rande des Eifgenbachtales stark verändert und für Wermelskirchen einen völlig neuen städtebaulichen Akzent setzt. Von daher ist es wichtig, die Architektur des Objektes so zu gestalten, dass insgesamt eine Verträglichkeit in Hinblick auf bergisch-dörfliche Strukturen erreicht wird.

Ein Ansatz ist mit den vorliegenden Plänen geschaffen. Die endgültige Beurteilung ist erst nach Vorliegen eines umfangreichen Verträglichkeitsgutachtens möglich. Das Projekt bietet aber eine große Chance für die touristische Entwicklung Wermelskirchens und der Gesamtregion.

Ausblick

Sofern die landesplanerische Abstimmung erfolgreich verläuft, sind vom Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr und dem Rat entsprechende Aufstellungsbeschlüsse zur Änderung des FNP und zur Aufstellung eines Bebauungsplanes zu fassen. Details zu den Verfahren, den erforderlichen Gutachten und den Kosten werden in diesem Rahmen vorgestellt. Als Dauer dieser parallelen Verfahren sind ca. 1,5 bis 2 Jahre zu veranschlagen.