Vorlage - RAT/3136/2015
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Beschlussvorschlag:
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt die Gewichtung der Bewertungskriterien, gemäß Vorschlag der Verwaltung, als Grundlage für die inhaltliche Bewertung der Projektentwürfe.
Der Ausschuss nimmt die unbewerteten Projektentwürfe zur Entwicklung des Loches-Platzes zur Kenntnis.
Der Ausschuss beauftragt die Verwaltung, den marktgerechten Wert des Loches-Platzes bei einem Komplettverkauf zu ermitteln.
Sachverhalt:
Mit Beschluss des Rates der Stadt am 31.03.2014 wurde festgelegt, dass der Loches-Platz vorrangig als Standort für einen Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) unter Berücksichtigung der bisherigen Nutzung (Kirmes, Wochenmarkt) entwickelt werden soll.
Gleichzeitig wurde vom Rat beschlossen, das CIMA-Gutachten (Einzelhandelskonzept) aus dem Jahr 2008 fortzuschreiben mit dem Ziel, den Lebensmitteleinzelhandel im Bereich der Innenstadt wie der übrigen Stadtteile ganzheitlich zu analysieren und daraus Konzepte für eine wohnortnahe Versorgung zu entwickeln.
Mit Beschluss des Rates der Stadt am 23.03.2015 wurden die in der Fortschreibung des CIMA-Gutachtens getroffenen Aussagen und Handlungsempfehlungen hinsichtlich der Entwicklung des Loches-Platzes mitgetragen und als Grundlage weiterer planerischer Aktivitäten im Rahmen der Stadtplanung beschlossen.
Vor diesem Hintergrund sind bereits in 2014 von Seiten der Verwaltung Gespräche mit interessierten Investoren und Lebensmittelmarktbetreibern geführt worden.
Nachdem deutlich wurde, dass der Loches-Platz hinsichtlich der Handelsverträglichkeit als Standort für einen Lebensmittelvollsortimenter mit ca. 2.500 m² Verkaufsfläche gut geeignet ist, wurden die Gespräche mit den potentiellen Investoren intensiviert.
In diesen Gesprächen wurde deutlich gemacht, welche städtischen Schwerpunkte bei einer Entwicklung des Loches Platzes zu beachten sind. Dies sind einmal die im CIMA-Gutachten - zusätzlich zum jetzigen Bestand - genannte Verkaufsfläche des Lebensmittelvollsortimenters, die Nutzfläche für den Kirmesbetrieb/Wochenmarkt von ca. 4.000 m²/1.000 m² und ein Optimum an Stellplatzflächen für den ruhenden Verkehr. Auf die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen (Bebauungsplan) wurde hingewiesen.
Im November 2014 ist darüber hinaus im Internet und durch die örtlichen Tageszeitungen bekanntgemacht worden, dass die Stadt Wermelskirchen die bauliche Nutzung und Entwicklung des Loches-Platzes beabsichtigt, und interessierte Projektentwickler und Investoren sich in das Projekt durch entsprechende Entwurfsvorschläge einbringen können.
Mit den Interessenten wurde vereinbart, bis Februar 2015 Projektvorschläge zur Entwicklung des Loches-Platzes einzureichen. Darstellungsform und Umfang der einzureichenden Unterlagen wurde nicht vorgegeben. Es blieb den Entwicklern überlassen, ihre Projektvorschläge über den Lebensmittelvollversorger hinaus mit weiteren Nutzungen zu ergänzen und so auszugestalten, wie es aus ihrer Sicht zu einer städtebaulich und wirtschaftlich erfolgreichen Lösung kommen kann.
Im Ergebnis wurden 10 Bebauungsvorschläge von 9 Investoren bei der Verwaltung eingereicht.
9 Bebauungsvorschläge wurden bereits am 25.02.2015 in der nichtöffentlichen Sitzung des Arbeitskreises Stadtentwicklung ohne Bewertung vorgestellt.
Die Verwaltung wurde vom Arbeitskreis beauftragt, die Entwürfe zu prüfen und aus fachlicher Sicht zu bewerten.
A Bewertung
Diese Prüfung wurde inzwischen nach verschiedenen Kriterien vorgenommen. Dabei waren unter den Kriterien folgende Parameter maßgeblich:
Auf der Basis dieser Kriterien und Parameter wurde die Prüfung vorgenommen und verschriftlicht.
Da die Kriterien aber von unterschiedlicher Bedeutung für das Projekt sind, wurde eine Gewichtung vorgenommen.
Die Verwaltung schlägt eine Gewichtung mit folgender Wertigkeit (Multiplikator der Prüfung) für die einzelnen Kriterien vor:
Im Ergebnis wird sich eine Rangfolge nach Punkten für die Entwürfe herausstellen. Das weitere Verfahren wird unter Punkt "C - Überblick über die vergaberechtliche Situation" dargestellt.
B Vorstellung der Entwürfe
Die Verwaltung wird dem Ausschuss die eingereichten Entwürfe im Einzelnen anonymisiert und in der chronologischen Reihenfolge ihres Eingangs vorstellen.
C Überblick über die vergaberechtliche Situation
Die Verwaltung geht davon aus, dass der Grundstücksverkauf als Vergabe zu Verkehrswert abgewickelt werden kann.
Voraussetzung dafür ist, dass keine vergaberechtlichen, beihilferechtlichen oder haushaltsrechtlichen Tatbestände erfüllt sind, die ein anderes Verfahren erfordern (z.B. Vergabeverfahren nach VOB oder Preiswettbewerb). Hierbei lässt sich die Verwaltung durch die Rechtsanwaltskanzlei Redeker Sellner Dahs beraten.
Das Vergaberecht wäre anzuwenden, wenn folgende Tatbestände zuträfen: - Bauverpflichtung und - Einhaltung von durch die Stadt vorgegebenen Erfordernissen und - finanzielle Beteiligung/spätere eigene Nutzung der Stadt.
Beihilfe- und Haushaltsrecht besagen, dass die Stadt kein Vermögen unter Marktwert veräußern darf. Der Marktwert lässt sich entweder durch einen Preiswettbewerb oder ein Verkehrswertgutachten bestimmen. Bei Erstellung eines solchen Verkehrswertgutachtens ist ein Wettbewerbsverfahren nicht mehr notwendig.
Die Verwaltung hat in ihrem bisherigen Vorgehen sichergestellt, dass der Prozess transparent und diskriminierungsfrei abgelaufen ist. Wie bereits oben erwähnt, wurde öffentlich bekanntgemacht, dass Gespräche zur Entwicklung des Loches-Platzes stattfinden und dass sich jeder Interessent melden kann. In den Gesprächen wurden allen Interessenten dieselben Informationen zur Verfügung gestellt (verschiedene Planunterlagen, Informationen zu Einzelhandel, Baurecht, Kirmesnutzung, Denkmalrecht, Verkehr etc.)
Wenn der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr der unter Punkt "A - Bewertung" genannten Gewichtung der Bewertungskriterien so zustimmt, wird die Verwaltung wie folgt weiter verfahren:
Allen Investoren werden nochmals die Kriterien und nun auch die Gewichtung mitgeteilt. Da das Wissen um die Gewichtung eventuell dazu führen kann, dass einige Entwürfe noch einmal geändert werden sollen, wird den Interessenten die Möglichkeit eingeräumt, ihre Entwürfe in einer festgesetzten Frist (2-3 Wochen) nachbessern zu können.
Dieser Verfahrensschritt dient dazu, das Auswahlverfahren weiterhin diskriminierungsfrei zu halten. Jeder Bewerber kann von denselben Voraussetzungen ausgehen und erkennt, welche Schwerpunkte bei der Bewertung gesetzt werden.
Danach erfolgt die Bewertung der Projektvorschläge. Die Rangfolge ergibt sich anhand der Punktzahl. Die punktbesten Bewerber erhalten die Möglichkeit, an etwaigen Defiziten zu arbeiten. Außerdem werden sie aufgefordert, ihre Entwürfe zu verfeinern und detailliertere Unterlagen einzureichen (z.B. inkl. Ansichten, Schnitte etc.). Die Bewerber mit den wenigsten Punkten erhalten eine Absage und die Bewerber aus dem "Mittelfeld" werden gebeten, ihre Bewerbung aufrecht zu erhalten für den Fall, dass die Punktbesten im weiteren Verlauf ihre Bewerbung zurückziehen.
Die Punktbesten werden einer näheren Überprüfung unterzogen, insbesondere hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, der angefragten zukünftigen Mieter etc. Außerdem wird parallel ein Städtebaulicher Vertrag aufgestellt, in dem Fragen der Gestaltung, der Bauzeiten und Fertigstellung, der Kündigungsklauseln, der Verfügbarkeit von Platzflächen etc. geregelt werden. Die Inhalte des Vertrages hängen zum Teil stark vom jeweiligen Entwurf ab. Z.B. sind die benötigten Flächen sehr unterschiedlich, weshalb der Bau und die Verfügbarkeit von Platzflächen (für Kirmes und Wochenmarkt) in jedem Fall unterschiedlich geregelt werden müssten. An dieser Stelle entscheidet sich auch, ob ein Verkauf vergaberechtsfrei möglich ist oder ob doch noch ein formelles Vergabeverfahren durchgeführt werden muss.
In diesem Verfahrensschritt sollte den Bewerbern der geforderte Kaufpreis mitgeteilt werden, da dieser für ihre Planung von hoher Relevanz ist.
Die Verwaltung beabsichtigt, den Kaufpreis auf Grundlage eines Komplettverkaufs des Loches-Platzes zu einem marktgerechten Wert zuzüglich eines Preisaufschlags zu bilden. Mit dem Aufschlag soll die Errichtung einer Parkpalette in unmittelbarer Nähe der Innenstadt (z.B. auf dem Gelände der Dreslerschen Fabrik/neben der Tafel) mitfinanziert werden, um damit das virulente Problem der mangelnden Parkplätze für Dauerparker in diesem Bereich zu lösen.
Der Kaufpreis soll den punktbesten Bewerbern, die in die engere Wahl kommen, mitgeteilt werden, wenn sie zur Nachbesserung ihrer Entwürfe aufgefordert werden. Für die Nachbesserung und Verfeinerung soll den Interessenten ca. 1 Monat eingeräumt werden.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr wird in der nächstmöglichen Sitzung über die detailliertere Planung der punktbesten Bewerber informiert. Diese sollen dann auch Gelegenheit erhalten, ihr Projekt selbst im Ausschuss vorzustellen.
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