Vorlage - RAT/3155/2015  

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt die Gewichtung der Bewertungskriterien, als Grundlage für die inhaltliche Bewertung der Projektentwürfe.

Sachverhalt:

Mit Beschluss des Rates der Stadt vom 31.03.2014 wurde festgelegt, dass der Loches-Platz vorrangig als Standort für einen Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) unter Berücksichtigung der bisherigen Nutzungen (Kirmes, Wochenmarkt) entwickelt werden soll.

Darüber hinaus wurde vom Rat beschlossen, das CIMA-Gutachten (Einzelhandelskonzept) aus dem Jahr 2008 fortzuschreiben mit dem Ziel, den Lebensmitteleinzelhandel im Bereich der Innenstadt sowie der übrigen Stadtteile ganzheitlich zu analysieren und daraus ein integriertes Konzept für eine wohnortnahe Versorgung zu entwickeln.

Mit Beschluss des Rates der Stadt am 23.03.2015 wurden die in der Fortschreibung des CIMA-Gutachtens getroffenen Handlungsempfehlungen hinsichtlich der Entwicklung des Loches-Platzes als Grundlage weiterer planerischer Aktivitäten im Rahmen der Stadtplanung beschlossen.

Seit 2014 sind von Seiten der Verwaltung Gespräche mit interessierten Investoren und Lebensmittelmarktbetreibern geführt worden.

Nachdem durch die gutachterliche Prüfung deutlich wurde, dass der Loches-Platz hinsichtlich der Handelsverträglichkeit als Standort für einen Lebensmittelvollsortimenter mit ca. 2.500 m² Verkaufsfläche gut geeignet ist, wurden die Gespräche mit den potentiellen Investoren intensiviert.

In diesen Gesprächen wurde deutlich gemacht, welche städtischen Schwerpunkte bei einer Entwicklung des Loches-Platzes zu beachten sind. Dies sind zum einen die im CIMA-Gutachten - zusätzlich zum jetzigen Bestand - genannte Verkaufsfläche des Lebensmittelvollsortimenters, zum anderen die Nutzfläche für den Kirmesbetrieb/Wochenmarkt von ca. 4.000 m²/1.000 m² und ein Optimum an Stellplatzflächen für den ruhenden Verkehr.

Auf die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen (Bebauungsplan) und den räumlichen Rahmen wurde hingewiesen.

Im November 2014 ist darüber hinaus im Internet und durch die örtlichen Tageszeitungen bekanntgemacht worden, dass die Stadt Wermelskirchen die bauliche Nutzung und Entwicklung des Loches-Platzes beabsichtigt, und sich interessierte Entwickler durch entsprechende Entwurfsvorschläge einbringen können.

Mit den Interessenten wurde vereinbart, bis zum 15. Februar 2015 Projektvorschläge zur Entwicklung des Loches-Platzes einzureichen. Darstellungsform und Umfang der einzureichenden Unterlagen wurde nicht vorgegeben. Es blieb den Entwicklern überlassen, ihre Projektvorschläge über den Lebensmittelvollversorger hinaus mit weiteren Nutzungen zu ergänzen, so dass es aus ihrer Sicht zu einer wirtschaftlich erfolgreichen Lösung kommen kann.

9 Bebauungsvorschläge wurden bereits am 25.02.2015 in der nichtöffentlichen Sitzung des Arbeitskreises Stadtentwicklung ohne Bewertung vorgestellt.

Eine zusätzliche Überarbeitungsfrist wurde den Bewerbern nach dem Arbeitskreis bis zum   09.03.2015 eingeräumt.

Im Ergebnis wurden 10 Bebauungsvorschläge von 9 Investoren bei der Verwaltung eingereicht.

Zuletzt hat sich der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr in seiner Sondersitzung am 20.05.2015 mit dem Thema befasst. Er hat die Entscheidung über die Bewertungskriterien und deren Gewichtung in die Sitzung des StuV am 08.06.2015 vertagt.

Darüber hinaus wurden im nichtöffentlichen Teil der Sitzung am 20.05.2015 Fragen des Vergaberechts erörtert und die Projektentwürfe ohne Bewertung im Einzelnen vorgestellt.

Die Verwaltung wurde vom Arbeitskreis am 25.02.2015 beauftragt, die Entwürfe aus fachlicher Sicht zu bewerten.

Diese Prüfung wurde inzwischen nach verschiedenen Kriterien vorgenommen. Dabei waren folgende Kriterien maßgeblich:

1. Einzelhandel

• Verträglichkeit Verkaufsflächen
• Funktionale Bewertung des Markt- / Parksystems
• Branchenmix / Sortimentsangebot

2. Städtebau

• Platzform / Platzrandbebauung / Maßstäblichkeit
• Integration in vorhandene städtebauliche Strukturen
• Anbindung an Wege und öffentliche Räume
• Hochbau / Architektur
• Attraktivität / Ausstrahlung

3. Kirmes

• Platzgröße
• Zahl der Großfahrgeschäfte
• Gesamtzahl der Kirmesstände
• Sicherheitsabstände
• Statische Sicherheit der Standorte
• Berücksichtigung bestimmter Besucherzielgruppen
• Attraktivität insgesamt für das Besucherpublikum
• Sicherstellung von Angebotsausgewogenheit

4. Denkmalpflege

• Reaktivierung der straßenabgewandten Seite/Rückseite der Bürgerhäuser
• Ausbildung eines Platzes neben den Bürgerhäusern
• Belebung des Platzes und der Denkmalumgebung; Schaffung von Aufenthaltsqualität
• Integration der Denkmäler in die Bebauung oder Akzentuierung durch bewusstes Absetzen
• Verhältnis Platzanlage zu Denkmälern
• Erhaltung kleinteiliger Strukturen

5. Ruhender Verkehr

• Anzahl der Stellplätze / Stellplatzsaldo
• Erschließung / Organisation der Stellplätze
• Fußläufige Erreichbarkeit der Stellplätze
• Organisation Andienung
• Besonderheiten

6. Fließender Verkehr

• Auswirkungen auf das Verkehrssystem der Innenstadt
• Schlüssigkeit / Begreifbarkeit des Erschließungssystems
• Rückstaugefahren (inner- und außerhalb)
• Überlauf innerer Verbindungen
• Anfahrsicht
• Andienung

7. Planungsrecht/Baurecht

• Baugrenzen / Überbaubare Grundstücksflächen
• Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Geschossigkeit
• Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung – Fußgängerbereich
• Nutzungsfestsetzungen
• Anbaurecht B 51
• Baurecht
• Sonstiges

Auf der Basis dieser Kriterien wurde die Prüfung vorgenommen. Um den Bewertungsprozess ergebnisorientiert zu strukturieren ist es notwendig die Kriterien selbst zu gewichten um ihnen Prioritäten zuzuordnen.

Die Verwaltung schlägt eine Gewichtung mit folgender Wertigkeit  (Multiplikator der Prüfung) für die einzelnen Kriterien vor:

• Einzelhandel     x 4
• Städtebau    x 2
• Kirmes     x 3
• Denkmalpflege   x 1
• Ruhender Verkehr   x 3
• Fließender Verkehr   x 3
• Planrecht    x 1

Im Ergebnis wird sich eine Rangfolge der Projektentwürfe ergeben.

Das weitere Verfahren soll dann wie folgt ablaufen:

Allen Investoren wird die beschlossene Gewichtung mitgeteilt. Da das Wissen um die Gewichtung eventuell dazu führen kann, dass Investoren ihre Entwürfe ändern wollen, wird den Interessenten die Möglichkeit eingeräumt, ihre Entwürfe in einer festgesetzten Frist (3 Wochen) nachbessern zu können.

Es werden durch die Verwaltung drei Gruppen gebildet. Die Rangfolge ergibt sich anhand der erzielten Punktzahl. Die vier punktbesten Bewerber erhalten die Möglichkeit, an etwaigen Defiziten zu arbeiten. Außerdem werden sie aufgefordert, ihre Entwürfe zu verfeinern und detailliertere Unterlagen einzureichen (z.B. inkl. Ansichten, Schnitte etc.). Bewerber mit den wenigsten Punkten erhalten eine Absage und die Bewerber aus dem "Mittelfeld" werden gebeten, ihre Bewerbung aufrecht zu erhalten für den Fall, dass die Punktbesten im weiteren Verlauf ihre Bewerbung zurückziehen.

Die Punktbesten werden einer näheren Überprüfung unterzogen, insbesondere hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, der angefragten zukünftigen Mieter etc. Außerdem wird parallel ein städtebaulicher Vertrag erarbeitet, in dem Bauzeiten und Fertigstellung, Kündigungsklauseln, Verfügbarkeit von Platzflächen etc. geregelt werden.

In diesem Verfahrensschritt wird den Bewerbern der geforderte Kaufpreis mitgeteilt werden.

Die Verwaltung beabsichtigt, den Kaufpreis auf Grundlage eines Komplettverkaufs des Loches-Platzes zum Verkehrswert zuzüglich eines Preisaufschlags zu bilden. Mit dem Aufschlag kann z. B. die Errichtung einer Parkpalette (Dauerparker) in unmittelbarer Nähe der Innenstadt (z.B. auf dem Gelände der Dreslerschen Fabrik/neben der Tafel) finanziert werden.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr wird in der nächstmöglichen Sitzung über die detailliertere Planung der vier punktbesten Bewerber informiert. Diese sollen dann auch Gelegenheit erhalten, ihre Projektentwürfe selbst im Ausschuss vorzustellen.