Vorlage - RAT/3208/2015  

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt die Aufstellung der 45. Änderung des Flächennutzungsplanes „Große Ledder Süd“ gemäß § 2 BauGB. Das Plangebiet der 45. Änderung liegt im südlichen Bereich des Stadtgebietes. Die genaue Festlegung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Plandarstellung.

Der Rat der Stadt beschließt die Einleitung des Verfahrens zur 1. Änderung und Erweiterung der Entwicklungssatzung „Große Ledder Süd“. Die genaue Festlegung des Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung.

Das Satzungsänderungsverfahren ist parallel zur 45. Änderung des Flächennutzungsplanes durchzuführen. Der Umweltbericht ist um den Landschaftspflegerischen Begleitplan und die Artenschutzprüfung zu ergänzen. Die Landesplanerische Abstimmung hat zu erfolgen.

Sachverhalt:

Anlage/n:

Anlage I              Darstellung des aktuellen Flächennutzungsplanes der Stadt mit den Wasserschutzzonen der „Großen Dhünntalsperre“

Anlage II              Entwicklungssatzung „Große Ledder Süd“ seit 2010

Anlage III              Lageplan zum bestehenden Conventhaus und der neuen Akademie

Anlage IV              Antrag der Bayer Real Estate GmbH zur 1. Änderung und Erweiterung der Entwicklungssatzung „Große Ledder Süd“

Anlage V              Gegenüberstellung der bestehenden Darstellung des FNP und der geplanten 45. Änderung des Flächennutzungsplanes

Anlage VI              Entwurf der geplanten 1. Änderung und Erweiterung der Entwicklungssatzung

Ausgangssituation:

Der Flächennutzungsplan der Stadt Wermelskirchen stellt den Bereich der „Großen Ledder Süd“ als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Betriebliche Bildung“ dar (Anlage I). Auf dem Gelände der Bayer Real Estate GmbH befinden sich zahlreiche Seminargebäude und eine gastronomische Einrichtung, eingebettet in Wald und Parkanlagen.

Im Rahmen der bestehenden Entwicklungssatzung wurden die Hochbauten durch Landschaftspflegerischen Begleitplan und Artenschutzprüfung besonders gutachterlich auf die Belange von Natur und Landschaft abgestimmt.

Durch Baugrenzen wurden Gebäude erfasst und weitere Bauflächen zur Nutzungserweiterung im Rahmen der betrieblichen Bildung (Anlage II) dargestellt. Die Entwicklungssatzung ist am 26.03.2010 in Kraft getreten.

Im südwestlichen Bereich wurde in den Grenzen der bestehenden Baufelder ein architektonischer Wettbewerb für eine neue Akademie mit Hotelkomplex durchgeführt. Das bestehende Conventhaus und die neue Akademie stehen in direkter Nachbarschaft mit gemeinsamer Platzanlage zueinander (Anlage III).

In den Vorbesprechungen zum  Bauantrag wurde die Errichtung von erforderlichen Stellplätzen direkt an der neuen Akademie empfohlen. Hieraus resultiert im Folgenden der Antrag der Bayer Real Estate GmbH zur Änderung und Erweiterung der Entwicklungssatzung und der 45. Änderung des Flächennutzungsplanes (Anlage IV).

Antrag der Bayer Real Estate GmbH und weitere Bearbeitung

Im Juni 2015 hat die Bayer Real Estate GmbH den Antrag zur Änderung der Entwicklungssatzung „Große Ledder Süd“ (siehe Anlage IV) gestellt.

Die gesamten planerischen Leistungen und Abstimmungen mit Fachbehörden sowie notwendige Gutachten werden durch den Vorhabenträger abgewickelt.

Die Federführung für den Verfahrensablauf der 45. Änderung des FNP und der Änderung und Erweiterung der Entwicklungssatzung „Große Ledder Süd“ wird durch die Verwaltung erfolgen.

Inhalt der 45. Änderung des Flächennutzungsplanes

In der Gegenüberstellung der bestehenden Darstellung des FNP und dem Entwurf der 45. Änderung des Flächennutzungsplanes (siehe Anlage V) werden die beantragten Änderungswünsche dargelegt:

-       Im nördlichen Bereich der bestehenden Sondergebietsfläche wird die breite Darstellung bis auf eine schmale Fläche, die nur noch Stellplätzen und Nebenanlagen dienen soll, zurückgenommen. Der bestehende Wald wird zukünftig als Forstfläche dargestellt.

-       Im südlichen Bereich der bestehenden landwirtschaftlichen Fläche wird eine Erweiterung der Sondergebietsfläche vorgenommen. Hier werden zukünftig die  erforderlichen Stellplatzanlagen für das  Conventhaus und die geplante Akademie dargestellt.

-       Die Änderung und Ergänzung der Sondergebietsfläche erfolgt annähernd flächengleich.

-       Die heute bestehende Sondergebiets-Darstellung in der Wasserschutzzonen II B der „Großen Dhünntalsperre“ wird größtenteils zu Gunsten des Waldbestandes zurückgenommen.

-       Die geplante Erweiterung der Sondergebiets-Darstellung erfolgt im Bereich des heutigen Maisackers, in der Wasserschutzzone III der „Großen Dhünntalsperre“

Diese Entlastung der Wasserschutzzone II B wurde mit der Unteren Wasserbehörde des Kreises und dem Wupperverband vorbesprochen.

Die Abgrenzung der Landschaftsschutzgebiete im Entwurf des neuen Landschaftsplanes wurde in der Darstellung der 45. Änderung des Flächennutzungsplanes übernommen.

Inhalt der 1. Änderung und Erweiterung der Entwicklungssatzung

Die Änderung der bestehenden Entwicklungssatzung „Große Ledder Süd“ wird sich auf die Reduzierung der nördlichen Sonderbauflächen beziehen. Die festgesetzte Baugrenze wird zurückgenommen und auf die Zweckbestimmung Stellplatzfläche und Nebenanlagen eingeschränkt. Der bestehende Wald wird als Forstfläche dargestellt.

Die Erweiterung der bestehenden Entwicklungssatzung „Große Ledder Süd“ bezieht sich auf den südlichen Bereich der bestehenden landwirtschaftlichen Fläche. Hier wird eine Ergänzung der Sonderbaufläche vorgenommen, um die erforderliche Stellplatznutzung für das vorhandene Conventhaus und die geplante Akademie festzusetzen, hierzu wird eine  Baugrenze diesen Bereich definieren (siehe Anlage VI).

Der Landschaftspflegerische Begleitplan und die Artenschutzprüfung der bestehenden Entwicklungssatzung „Große Ledder Süd“ müssen entsprechend der oben genannten Änderung und Erweiterung von einem Landschaftsplaner und Biologen überarbeitet und angepasst werden. Die Planzeichnung, der Satzungstext und die Begründung mit Umweltprüfung sind zu erarbeiten und abzustimmen.

Die Kostenübernahme und die Einleitungs- und Aufstellungsbeschlüsse

Diese gesamten oben genannten planerischen Leistungen und die erforderlichen Fachgutachten in Abstimmung mit den Fachbehörden des Kreises und den Trägern öffentlicher Belange werden durch den Vorhabenträger finanziell übernommen.

Es wird eine enge Abstimmung mit der Verwaltung der Stadt zur Durchführung des Planverfahrens erfolgen. Die FNP-Änderung und die Entwicklungssatzung werden im Parallelverfahren durchgeführt.

Beschlussvorschlag

Der Rat der Stadt beschließt die Aufstellung der 45. Änderung des Flächennutzungsplanes „Große Ledder Süd“ gemäß § 2 BauGB. Das Plangebiet der 45. Änderung liegt im südlichen Bereich des Stadtgebietes. Die genaue Festlegung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Plandarstellung.

Der Rat der Stadt beschließt die Einleitung des Verfahrens zur 1. Änderung und Erweiterung der Entwicklungssatzung „Große Ledder Süd“. Die genaue Festlegung des Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung.

Das Planverfahren ist parallel zur 45. Änderung des Flächennutzungsplanes durchzuführen. Der Umweltbericht ist um den Landschaftspflegerischen Begleitplan und die Artenschutzprüfung zu ergänzen. Die Landesplanerische Abstimmung hat zu erfolgen.

Weiteres Verfahren

Nach den erfolgten Beschlüssen im Rat der Stadt werden die landesplanerische Abstimmung gemäß § 34 Landesplanungsgesetz und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB durchgeführt.

Die Offenlage gemäß § 3 (2) BauGB wird mit der Umweltprüfung und der Ergänzung der Fachgutachten wie dem Landschaftspflegerischen Begleitplan, der Artenschutzprüfung und dem Entwurf der Planzeichnung mit Begründungen vorbereitet.

Die Abwägung zur frühzeitigen Beteiligung und die Offenlagebeschlüsse sind im Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr und im Rat der Stadt durchzuführen und zu fassen. Dann wird die Offenlage für die Dauer eines Monats durchgeführt werden.