Vorlage - 0087/2017  

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt auf Grundlage der vorliegenden Bewertungen folgende Rangfolge der Investorenentwürfe:

1.  Entwurf I (Investor: HBB, Hamburg, Architekt: RKW Architektur +, Düsseldorf)

2.  Entwurf A  (Investor: Volksbank Rhein Lahn Limburg, Architekt: Graf + Graf, Montabaur)

3.  Entwurf G  (Investor: Dekon, Münster, Architekt: Wrocklage + Partner, Dülmen)

3.  Entwurf L   (Investor: Hahn Gruppe, Bergisch Gladbach, Architekt: Ehrich Architekten Düsseldorf).

Preferred Bidder ist somit der Investor des Entwurfs I.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beauftragt die Verwaltung, mit dem Investor des Entwurfs I Verkaufsverhandlungen zu führen und entsprechende Verträge vorzubereiten.

Sachverhalt:

Die Unterlagen für das Verfahren in Phase 2 sind durch Beschlüsse des StuV vom 08.06.2015, 25.04.2016 und 12.09.2016 festgelegt und den Bewerbern bekannt gegeben worden.

In Phase 2 wurden fünf Investoren zur Einreichung eines Angebots nebst städtebaulichem Entwurf (nachfolgend: Entwurf) aufgefordert. Der Investor des Entwurfs C hat im Dezember 2016 mitgeteilt, nicht mehr an dem Auswahlverfahren teilnehmen zu wollen. Die Verwaltung hat daraufhin – wie im Verfahrensbrief für Phase 2 vorgesehen - dem Investor des Entwurfs I als punktbester Nachrücker aus Phase 1 die Möglichkeit gegeben, einen Entwurf einzureichen.

Zum Ablauf der Frist am 17.02.2017 sind vier Entwürfe eingereicht worden, und zwar die Entwürfe A, G, I und L. Diese sind in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr am 13.03.2017 von den Bewerbern vorgestellt worden.

Die Entwürfe haben im Rathaus öffentlich ausgelegen. Sie wurden den interessierten Bürgerinnen und Bürgern von Mitarbeitenden des Amtes für Stadtentwicklung erläutert.

Während der öffentlichen Auslegung wurden aus der Bürgerschaft vier Stellungnahmen / Anregungen schriftlich / per e-Mail eingereicht. Diese liegen in anonymisierter Form als Anlagen 17 bis 20 bei.

Bewertung und Bewertungskriterien

Die Verwaltung hat die Unterlagen in der Zwischenzeit sowohl auf Vollständigkeit als auch inhaltlich geprüft und eine Bewertung der Entwürfe vorgenommen.

Die von den Investoren in Phase 2 des Auswahlverfahrens eingereichten Entwürfe wurden von den zuständigen Fachämtern und unter Mitwirkung der externen Fachbüros CIMA GmbH, Köln (Kriterium ‚Einzelhandel‘) und ISAPLAN, Leverkusen (Kriterien ‚Ruhender Verkehr‘  und ‚Fließender Verkehr‘) untersucht und anhand der oben genannten gewichteten Kriterien bewertet.

In Anlage 1 (Matrix) werden die Punktbewertungen der einzelnen Kriterien einschließlich Gewichtungsfaktor übersichtlich zusammengefasst (Entwürfe A, G, I und L).

Die detaillierten fachlichen Bewertungen der vier Investorenentwürfe liegen als Anlagen 2 bis 5 bei.

Die Bewertung der Entwürfe erfolgt anhand der in dem Verfahrensbrief für Phase 2 niedergelegten Mindestbedingungen und Bewertungskriterien, die gemäß den Beschlüssen des StuV vom 08.06.2015, 25.04.2016 und 12.09.2016 festgelegt worden sind.

Neben den Mindestbedingungen sind folgende Bewertungskriterien zu beachten:

- Einzelhandelskonzeption (Gewichtung: x 4)

- Konzeptes im Hinblick auf städtebauliche Aspekte (Gewichtung: x 4)

- Funktionalität des Platzes in Bezug auf die Kirmesnutzung (Gewichtung: x 3)

- Konzept im Hinblick auf die Belange der Denkmalpflege (Gewichtung: x 2)

- Konzept zum ruhenden Verkehr und zur Warenanlieferung (Gewichtung: x 3)

- Auswirkungen des Konzeptes auf den fließenden Verkehr (Gewichtung: x 3)

- Konzept im Hinblick auf Planungs- und Baurecht (Gewichtung: x 1)

- Kaufpreis (Gewichtung: x 4)

Die Bewertung anhand der einzelnen Kriterien erfolgt mit Punkten zwischen 0 und 4, die so ermittelte Punktzahl wird mit dem Gewichtungsfaktor multipliziert.

0 Punkte (auch als (--) bezeichnet) Der Entwurf erfüllt die Zielvorgaben der Stadt in ungenügendem Maße.

1 Punkt (auch als (-) bezeichnet) Der Entwurf erfüllt die Zielvorgaben der Stadt in mangelhaftem Maße.

2 Punkt  (auch als (o) bezeichnet) Der Entwurf erfüllt die Zielvorgaben der Stadt in befriedigendem Maße.

3 Punkte (auch als (+) bezeichnet)  Der Entwurf erfüllt die Zielvorgaben der Stadt in gutem Maße.

4 Punkte (auch als (++) bezeichnet) Der Entwurf erfüllt die Zielvorgaben der Stadt in sehr gutem Maße.

Einhaltung der Mindestbedingungen

Alle Entwürfe halten folgende Mindestbedingungen ein:

- Verkaufsflächenobergrenzen

- Fläche von mindestens 4.000 m2, die zur Veranstaltung einer Kirmes (ohne Angabe einer bestimmten Mindestzahl an Fahrgeschäften) geeignet ist.

- Einhaltung eines Mindestabstands von 13m zum Fahrbahnrand der B 51

- Entwürfe als Fortentwicklung der in Phase 1 eingereichten Konzepte

Kein Entwurf hält die im Verfahrensbrief gemachte Vorgabe zur Anzahl der Stellplätze ein. Allerdings sehen alle Entwürfe eine Anzahl an Stellplätzen vor, die die bauordnungsrechtlich notwendige Anzahl an Mindeststellplätzen überschreitet, sodass die rechtlichen Rahmenbedingungen (Anlage zu Nr. 51.11 VV BauO NRW; siehe Anlage 21) eingehalten werden. Da keiner der Investoren die im Verfahrensbrief gemachte Vorgabe zur Bereitstellung der Stellplätze erfüllt, ist rechtlich geprüft worden, ob das Verfahren fortgeführt werden kann. Dies ist der Fall.

Allgemeine Erläuterung der Bewertungen und Bewertungskriterien

Einzelhandelskonzeption

Die CIMA GmbH, Köln hat im Januar 2015 das Einzelhandelskonzept für die Stadt Wermelskirchen unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgung vorgelegt. Im Rahmen der Erarbeitung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes wurde zudem die Entwicklung eines attraktiven Nahversorgungsangebotes auf dem Loches-Platz im Hinblick auf dessen Stadt- und Regionalverträglichkeit geprüft.

Als Obergrenze einer verträglichen Verkaufsflächendimensionierung wurde in diesem Zusammenhang eine zusätzliche Verkaufsfläche von 2.500 m² für einen Lebensmittelmarkt nachgewiesen. Diese Verkaufsflächenobergrenze kann auf bis zu 2.900 m² erhöht werden, sofern ein Lebensmitteldiscounter zusätzlich zu einem Lebensmittelvollsortimenter untergebracht werden kann, da der am Standort ansässige NORMA Lebensmittel-discountermarkt entfällt. Die Etablierung eines Angebotes aus dem Lebensmittelsegment ist Kerngegenstand des Wettbewerbs. Darüber hinaus wurde den Projektentwicklern keine Einschränkung im Hinblick auf die Ansiedlung ergänzender Nutzungen (Wohnen, Dienstleitung, sonst. Einzelhandel) vorgegeben.

Die CIMA hat eine gutachterliche Stellungnahme zu den eingereichten Entwürfen A, G, I und L abgegeben. Sie würdigt diese aus Handelssicht bezüglich der Stadt- und Regional-verträglichkeit, des Branchenmixes sowie der Funktionalität.

Die o.g. Verkaufsflächenobergrenzen für den Lebensmittelbereich werden von den Entwürfen eingehalten.

Den geforderten Vollsortimenter sehen alle vier Investoren vor. In drei Entwürfen wird das Lebensmittelangebot zudem um einen Discounter erweitert (Entwürfe A, G, L).

Bei Entwurf I soll der Vollsortimenter um zwei Fachmärkte ergänzt werden. Aus dem Erläuterungsbericht zum Entwurf ergibt sich, dass der Investor hier die Warengruppen Gesundheit und Körperpflege sowie Bekleidung und Wäsche „im Auge“ hat. Er weist jedoch auch darauf hin, dass hinsichtlich der Belegung der Flächen Anregungen der Stadt gerne aufgenommen werden.

Die Entwürfe A und I sehen zudem noch kleinere Shop-Einheiten im Erdgeschoss vor. Die geplanten Nutzungen in Entwurf L werden um zwei gastronomische Betriebe (einschließlich Außengastronomie) ergänzt.

Der Anlage 9 ist eine schematische Gegenüberstellung der geplanten Einzelhandels-nutzungen zu entnehmen.

Städtebau

Der Loches-Platz bildet das Gelenk der im spitzen Winkel aufeinandertreffenden Haupteinkaufsstraßen Wermelskirchens, der Kölner Straße und der Telegrafenstraße. Gleichzeitig stellt er das westliche Eingangstor zum zentralen Innenstadtbereich dar. In näherer Umgebung finden sich zahlreiche historische Gebäude (2- bis 3-geschossig), vereinzelt aber auch neuere Bauten (z.B. Anbau Stadtsparkasse).

Im Gegensatz zur in Gewerbegebieten oder „auf der grünen Wiese“ häufig anzutreffenden Zweckarchitektur soll auf dem Loches-Platz sowohl hinsichtlich der Baukörper als auch der Platzanlage(n) eine urbane Lösung für die Etablierung eines Lebensmittelvollsortimenters gefunden werden, welche die oben beschriebene städtebauliche Situation angemessen berücksichtigt.

Alle vier Entwürfe weisen ein angemessenes Verhältnis zwischen Platzgröße und Höhe der Platzrandbebauung auf. Auf großflächige eingeschossige Gebäudeteile zum Loches-Platz hin, wie sie noch in Entwürfen der Phase 1 zu finden waren, wurde verzichtet.

Zur Thematik ‚Einfügung in die Umgebung‘ werden unterschiedliche Lösungsansätze angeboten. Vor- und Rücksprüngen in der Fassade sowie ‚vorgehangene‘ Giebelelemente sollen den langgestreckten Baukörpern eine gewisse Kleinteiligkeit verleihen. Ein Investor positioniert seinen Baukörper von der Umgebungsbebauung abgerückt; auch Kubatur und Fassadengliederung unterstützen die Wirkung als Solitär, der keine Vergleiche in der Umgebung sucht. 

Ein Entwurf kann mit einer großzügigen fußläufigen Platzanlage punkten, während die übrigen den Loches-Platz für die Unterbringung des ruhenden Verkehrs nutzen wollen.

Den Anlagen 7 und 8 sind schematische Gegenüberstellungen der Entwürfe hinsichtlich der Geschossigkeit und der Bildung von Raumkanten zu entnehmen.

Kirmes

Die Vorgabe, eine Kirmesfläche von mindestens 4.000 qm vorzusehen, wird von allen vier Investorenentwürfen erfüllt. Ein schematischer Vergleich der Kirmesflächen der vier Investorenentwürfe ist aus Anlage 12 zu ersehen.

Die von den 4 Bewerbern vorgelegten Entwurfsplanungen wurden durch das Ordnungsamt, das die Kirmes organisiert, auf die Durchführbarkeit einer attraktiven und in ihrem Bestand gesicherten Kirmes hin untersucht und bewertet.

Dabei wurde die Anzahl der Großfahrgeschäfte (wie z.B. der Kettenflieger, der Musik-Express oder die Schiffsschaukel), die Gesamtzahl der Geschäfte im Hinblick auf die zum Teil generationsübergreifende Teilnahme der Schausteller, die baulichen Gegebenheiten des Platzes, die Einhaltung von Abständen (z.B. für Rettungswege, Aufbauflächen etc.) und die Zugänglichkeit / Sichtbarkeit der geplanten Nutzungseinheiten (Einzelhandel, Wohnraum, etc.) zu Grunde gelegt.

Die Entwürfe wurden mit dem Ist-Status der heutigen Kirmes sowie den anderen 3 noch im Verfahren befindlichen Entwürfen verglichen.

Mit dem Musik-Express, dem Kettenflieger und dem wechselnden dritten Großfahrgeschäft (z.B. Schiffsschaukel) und den diese Geschäfte umgebenden weiteren Kirmesgeschäften ist der Loches-Platz für das Zielpublikum „Familien und junge Heranwachsende (13 - 16 Jahre)“ konzipiert. Mit dem unmittelbaren Anschluss an den Krammarkt bildet das Kirmesgeschehen auf dem Loches-Platz Start- und Zielpunkt für alle Altersgruppen.

Der möglichst weitgehende Erhalt der bestehenden Struktur und Anzahl der Kirmesgeschäfte ist nach Auffassung des Fachamtes von existenzieller Bedeutung für die gesamte Veranstaltung inklusive des verkaufsoffenen Sonntags und der Matinée.

Die wirtschaftliche und touristische Bedeutung der Wermelskirchener Herbstkirmes und des Krammarktes mit der über 400 Jahre alten Tradition muss nach Auffassung des Ordnungsamtes zwingend beachtet und in die Überlegungen bei der Auswahl des Investors einbezogen werden. Eine spürbare Verringerung der Anzahl der Kirmesgeschäfte führt nach Meinung des Fachamtes unweigerlich zu einem Ende dieser Veranstaltung.

Denkmalpflege

Hinsichtlich der räumlichen Bezugnahme der geplanten Neubauten zum Denkmal Bürgerhäuser Eich 6/8 bestehen aus denkmalpflegerischer Sicht zwei kontrastierende Möglichkeiten:

Die Denkmäler können zum einen in die sich anschließende, neue Bebauung integriert werden. Dies kann z.B. durch die Aufnahme von Gebäude-Fluchtlinien geschehen, wodurch räumliche Bezüge geschaffen werden.

Die neue Bebauung kann sich aber auch bewusst räumlich von den Denkmälern absetzen und die Fluchtlinien brechen. Durch den entstehenden Kontrast werden sowohl „Alt“ als auch „Neu“ akzentuiert.

In beiden Fällen ist darauf zu achten, dass der räumliche Abstand zu den Denkmälern angemessen ist (je größer der Neubau, desto größer sollte der Abstand zu den Denkmälern ausfallen).

Aus denkmalpflegerischer Sicht sollten des Weiteren Anpassungen hinsichtlich Masse und Höhenverhältnis an den Bestand vorgenommen werden. Unerwünscht sind große, unstrukturierte Massen in unmittelbarer Nähe zu den Denkmälern. Vertikale Gliederung und entsprechende Höhenentwicklungen können auch bei größeren Massen kleinteilige Wirkung erzielen.

Die Rückseite der Denkmäler wird zurzeit wenig beachtet; sie dient vorrangig als Zugang zum Lebensmittelmarkt NORMA. In Zukunft soll der straßenabgewandten Seite der Denkmäler mehr Bedeutung zukommen, indem die Rückseite ihre Funktion als reiner Durch-gang verliert und Aufenthaltsqualität z.B. durch Ruhebereiche oder Außengastronomien geschaffen wird.

Auf einen überdimensionierten und unstrukturierten Platz in direkter Nähe zu den Denkmälern sollte unbedingt verzichtet werden. Stattdessen wäre aus denkmalpflegerischer Sicht östlich der Bürgerhäuser eine kleine, dem Denkmal zugewandte Platzanlage mit Aufenthaltsmöglichkeiten und Begrünung wünschenswert.

Ruhender Verkehr

Wie dargelegt, halten die Entwürfe zwar die Vorgabe zur Anzahl der Stellplätze im Verfahrensbrief nicht ein. Alle Entwürfe sehen aber eine Stellplatzanzahl vor, die oberhalb der bauordnungsrechtlich notwendigen Anzahl an Mindeststellplätzen liegt, sodass die rechtlichen Rahmenbedingungen (Anlage zu Nr. 51.11 VV BauO NRW; siehe Anlage 21) eingehalten werden.

Die Investoren haben die in ihren Entwürfen vorgenommene Minderung der von der Stadt geforderten Stellplatzzahl damit begründet, dass auf dem Loches-Platz nicht hinreichend ebenerdige Fläche zur Verfügung stehe. Eine Erweiterung der geplanten Tiefgaragen um zwei zusätzliche Ebenen sei in Anbetracht des geforderten Mindestkaufpreises ebenso wenig wirtschaftlich realisierbar wie die Unterbauung des Loches-Platz mit einer Tiefgarage (Statik  Großfahrgeschäfte Kirmes).

Die Investoren wiesen darauf hin, dass die Minderung der Stellplatzforderung sich mit der guten Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) begründen lasse. Zudem bestehe für viele Innenstadtbewohner nach Realisierung des Projekts die Möglichkeit, ihre Einkäufe zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu erledigen.

Unter Berücksichtigung der vorbeschriebenen Aspekte und dem Umstand, dass keiner der Investoren die geforderte Stellplatzzahl vorsieht, wurde bei der Bewertung der Entwürfe hinsichtlich des Kriteriums Ruhender Verkehr in Phase 2 die bauordnungsrechtliche Mindestforderung gemäß der Anlage zu Nr. 51.11 VV BauO NRW zu Grunde gelegt.

Die vier Investorenentwürfe sehen zwischen 142 und 235 (optional 247) Stellplätze vor. Der Stellplatzsaldo (Anzahl Gesamtstellplätze abzüglich der für die vorgesehenen Nutzungen notwendigen Stellplätze) beträgt zwischen + 11 und + 133. Der Stellplatzsaldo stellt ein wesentliches Kriterium bei der Bewertung des ruhenden Verkehrs dar.

Daneben sind bei der Bewertung der Entwürfe jedoch auch die Abmessungen der Stellplatzflächen und Fahrspuren sowie die Entfernungen zwischen Park- und Eingangs-bereichen berücksichtigt worden.

Der Bewertung der Entwürfe hinsichtlich der Abmessungen der Stellplätze / Fahrgassen lag Teil 5 der Sonderbauverordnung (SBauVO) vom 02.12.2016 zu Grunde.

Ebenfalls untersucht wurden Aspekte wie sichere und barrierefreie Führung der Fußgänger/innen sowie die Andienungssituation (z.B. Lage, notwendige Schleppkurven und Wendemöglichkeiten).

Den Anlagen 13 und 14 sind Gegenüberstellungen der Entwürfe hinsichtlich Anordnung und Erschließung der Stellplätze zu entnehmen.

Fließender Verkehr

Das Ingenieurbüro ISAPLAN (Leverkusen) hat bereits im Rahmen der Bewertung der Entwürfe in Phase 1 überprüft, ob die Innenstadtstraßen, insbesondere der Brückenweg, den durch die geplanten Nutzungen zu erwartenden Verkehr aufnehmen können. Dabei wurde auch die erklärte Absicht, den Durchgangsverkehr von der Telegrafenstraße (ca. 1.600 Kfz/Std.) auf den Brückenweg zu verlagern, berücksichtigt.

Diese Überprüfung erfolgte am Beispiel der zwei damaligen Entwürfe, deren Nutzungen die höchste Stellplatzzahl erforderten. Einer dieser Entwürfe sah eine, der andere zwei Anbindungen an den Brückenweg vor. Die beiden überprüften Entwürfe (H und J) wiesen 4.500 qm bzw. 7.500 qm Verkaufsflächen sowie zahlreiche Praxen und Büroflächen auf. Es stellte sich heraus, dass die prognostizierte Verkehrsbelastung trotz der erheblichen zusätzlichen Verkaufsflächen vom Brückenweg abgewickelt werden könnte.

Da bei den aktuell zu untersuchenden Entwürfen A, G, I und L deutlich geringere Verkaufs-flächen vorgesehen werden und somit auch weniger Verkehr generiert wird, ist eine neuerliche detaillierte Untersuchung hinsichtlich der Aufnahmefähigkeit des Brückenweges nicht notwendig. Es bleibt festzuhalten, dass der Brückenweg in der Lage sein wird, die zusätzlichen Verkehre, die durch die neuen Einzelhandelsnutzungen auf dem Loches-Platz erzeugt werden, abzuwickeln.

Die Untersuchung, ob von den Entwürfen negative Auswirkungen auf den öffentlichen Straßenraum zu erwarten sind, bezog sich daher vorwiegend auf die Lage der Zu-/Abfahrten und zu erwartende Rückstaugefahren auf dem Brückenweg. Die Lage der Zu-/Abfahrten ist aus den Anlagen 13 und 14 zu ersehen.

Ebenfalls untersucht wurde die Abwicklung des Kfz-Verkehrs auf dem Loches-Platz selbst. Hier war insbesondere die Erreichbarkeit und Vernetzung der Parkebenen sowie die Nachvollziehbarkeit des inneren Erschließungssystems für die Kunden von Bedeutung. Des Weiteren wurden mögliche Aufstellbereiche (Rückstau) sowie hinreichende Sicht (bei Ausfahrt auf den Brückenweg) untersucht.

Planungs- und Baurecht

Für das Plangebiet existiert der seit dem Jahr 2005 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 70 „Loches-Platz“, dessen Festsetzungen größtenteils auf einem städtebaulichen Wettbewerb und dem daraus entwickelten integrierten Handlungskonzept „Wermelskirchen Innenstadt“ (Masterplan) basieren. Da insbesondere die Festsetzung 1.1.5 *) mit den derzeitigen Planungszielen kollidiert, ist eine Änderung des Bebauungsplanes notwendig. In diesem Zuge soll auch der Ausschluss von Wohnungen im 1. Obergeschoss des Teilgebietes MK 3 gestrichen werden. Die übrigen textlichen Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung sollen grundsätzlich erhalten bleiben, mithin hält die Stadt abgesehen von vorstehenden Änderungen eine möglichst weitgehende Beibehaltung der Vorgaben des Bebauungsplans für sinnvoll.

*) die textliche Festsetzung 1.1.5 des Bebauungsplanes Nr. 70 „Loches-Platz“ lautet: „In den Teilgebieten MK 3 und MK 4 werden Einzelhandelsbetriebe im Erdgeschoss (Platzniveau Loches-Platz 311,0 m ü.NN) mit einer Verkaufsfläche über 400 qm ausgeschlossen. Diese Beschränkung gilt nicht für das darunterliegende Geschoss (§ 1 Abs. 9 in Verbindung mit Abs. 5 BauNVO).“

Die bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandsflächen können in den Entwürfen G, I und L eingehalten werden. Bei Entwurf A soll im Erdgeschossbereich an das bestehende Gebäude Eich 4b angebaut werden. Des Weiteren ist eine Grenzbebauung zu den Grundstücken Eich 4b, c und d vorgesehen. Auf diesen (teilweise städtischen) Grundstücken müssten entsprechende Baulasten aufgenommen werden.

Hinsichtlich des Brandschutzes (Anfahr- und Aufstellmöglichkeiten Feuerwehrfahrzeuge) dürften die vorliegenden Entwürfe ausreichende Wege und Flächen vorsehen. Detaillierte Aussagen zur Einhaltung brandschutztechnischer Bestimmungen sind erst im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens möglich.

Entlang der Dellmannstraße (Bundesstraße B 51) besteht gemäß § 9 Bundesfern-straßengesetz (FStrG) eine 20m-Anbauverbotszone, gemessen vom Fahrbahnrand. Straßen.NRW hat am 30.11.2016 schriftlich erklärt, dass man sich im Bereich Loches-Platz mit einer Verringerung der Anbauverbotszone (Hochbauten) auf 13m vom Fahrbahnrand einverstanden erklärt.

Die Möglichkeit, die 20m-Anbauverbotszone zu unterschreiten, haben die vier Investoren unterschiedlich genutzt. Während Entwurf A die neue 13m-Anbau-verbotszone vollständig ausnutzt, halten die geplanten Hochbauten der Entwürfe G und I größere Abstände zur B 51 ein (16,5 bzw. 15,5m). Der Entwurf L hält sogar den ursprünglich vorgegebenen Abstand von 20m ein. Der Investor des Entwurfs L weist in seinem Erläuterungsbericht darauf hin, dass die (Kirmes-)Platzfläche deutlich vergrößert werden könne, falls der geplante Baukörper um 7m Richtung B 51 verschoben wird.

Den Anlagen 15 und 16 sind schematische Gegenüberstellungen der Entwürfe hinsichtlich Einhaltung von Bebauungsplanfestsetzungen und Einhaltung der Anbauverbotszone entlang der B 51 zu entnehmen.

Kaufpreis

Der Kaufpreis wurde erst in der Fortschreibung des Verfahrensbriefes (StuV-Beschluss vom 12.09.2016) als Bewertungskriterium aufgenommen. Ursprünglich war ein fixer Preis vorgegeben.

Details zur Höhe des Kaufpreises und zu seiner Zusammensetzung sind nicht Teil dieser öffentlichen Vorlage, sondern werden in einer nicht-öffentlichen Vorlage separat erläutert.

Weiteres Vorgehen

Die Verwaltung hat die von der Politik beauftragte Bewertung der vier Investorenentwürfe entsprechend den Vorgaben (Kriterien und Gewichtung) vorgenommen und legt dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr diese hiermit zur Beratung vor.

Als nächster Verfahrensschritt steht die Auswahl des ‚Preferred Bidders‘, also desjenigen Investors, mit dem der Loches-Platz entwickelt werden soll und mit dem deshalb Detailverhandlungen über den Kaufvertrag geführt werden, an. Die entsprechende Entscheidung kann durch den zuständigen Fachausschuss (StuV) gefällt werden.

Der StuV hat die Möglichkeit, sich der fachlichen Bewertung durch die Verwaltung anzuschließen (siehe Anlagen 1 bis 5) oder diese begründet abzuändern.

Sofern die Verhandlungen mit dem ‚Preferred Bidder‘ erfolgreich verlaufen, wird der Kaufvertrag den zuständigen Gremien (Haupt- und Finanzausschuss / Rat) zur Beschlussfassung vorgelegt. Anschließend wird sich der StuV mit der Änderung des Bebauungsplans befassen.

Sollten die Verhandlungen nicht erfolgreich verlaufen, werden die Verhandlungen mit dem nächst punktbesten Bieter geführt.

Anlage/n:

-  Anlage 1 : Matrix (tabellarische Zusammenfassung der Bewertungen) und Rangfolge

-  Anlage 2 : Bewertung Entwurf A

-  Anlage 3 : Bewertung Entwurf G

-  Anlage 4 : Bewertung Entwurf I

-  Anlage 5 : Bewertung Entwurf L

-  Anlage 6 : Vergleich Lagepläne

-  Anlage 7 : schematischer Vergleich Geschossigkeit

-  Anlage 8 : schematischer Vergleich Raumkanten

-  Anlage 9 : schematischer Vergleich Nutzungen Erdgeschoss

-  Anlage 10 : schematischer Vergleich Nutzungen Obergeschosse

-  Anlage 11 : schematischer Vergleich Nutzungen Untergeschoss

-  Anlage 12 : schematischer Vergleich Kirmesfläche

-  Anlage 13 : schematischer Vergleich Stellplätze ebenerdig

-  Anlage 14 : schematischer Vergleich Stellplätze Unter-/Obergeschoss

-  Anlage 15 : schematischer Vergleich Festsetzungen Bebauungsplan

-  Anlage 16 : schematischer Vergleich Abstandsflächen B 51

-  Anlage 17 : Anregungen Person 1, e-Mail vom 24.03.2017

-  Anlage 18 : Anregungen Person 2, e-Mail vom 31.03.2017

-  Anlage 19 : Anregungen Person 3, e-Mail vom 31.03.2017

-  Anlage 20 : Anregungen Person 4, e-Mail vom 10.04.2017

-  Anlage 21 : Richtzahlen für den Stellplatzbedarf (Anlage zu  Nr. 51.11 VV BauO NRW)

-  Anlage 22 : Entwurf A - Ermittlung der notwendigen Stellplätze

-  Anlage 23 : Entwurf G - Ermittlung der notwendigen Stellplätze

-  Anlage 24 : Entwurf I - Ermittlung der notwendigen Stellplätze

-  Anlage 25 : Entwurf L - Ermittlung der notwendigen Stellplätze

-  Anlage 26 : Bewertungskriterien und Erläuterungen