Vorlage - 0093/2018  

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt, abweichend vom Beschluss vom 16.10.2017 in der 19. Sitzung des Rates der Stadt den Punkt 1 auf eine fünfzügige Sekundarschule auszuweiten und die unter Punkt 4 genannten Baukosten nach Abschluss der Leistungsphase 3 dementsprechend auf 32,5 Mio. Euro anzupassen.

Der Rat der Stadt beschließt, die dafür erforderlichen Haushaltsmittel im Rahmen des Beschlusses über den Haushalt 2019 inklusive der Fortschreibung des Haushaltssicherungskonzepts bis 2021 bereitzustellen.

Sachverhalt:

Der Rat der Stadt hat in seiner Sitzung am 19.03.2012 folgende Beschlüsse gefasst:

1. Das pädagogische Konzept der Sekundarschule Wermelskirchen mit dem Ziel, diese Schule mit Beginn des Schuljahres 2014/15 in Betrieb zu nehmen.
2. In Zusammenarbeit mit dem „Fachgremium zur Weiterentwicklung der Schullandschaft“ die vorbereitenden Arbeiten zur Einführung der Sekundarschule Wermelskirchen (…)abzuwickeln.
3. Die Standortfrage, das notwendige Raumprogramm sowie die damit im Zusammenhang stehenden finanziellen und planerischen Auswirkungen hinsichtlich des Umbau-, Anbau- bzw. Neubaubedarfs (…) zu klären bzw. zu ermitteln und den politischen Gremien zur Beschlussfassung bis Ende 2012 vorzulegen.

Nach den gewonnenen Erkenntnissen aus der Variantenplanung auf beiden Standorten (Weyersbusch und Rot-Kreuz-Straße), der Bekanntgabe der Untersuchungsergebnisse aus den beiden Deponiegutachten aus 2015 und 2017 (Gefährdungsabschätzungen) und die dadurch erfolgte Standortfestlegung auf die Rot-Kreuz-Straße hat der Rat der Stadt in seiner Sitzung am 16.10.2017 folgende Beschlüsse gefasst:

1. Für die Sekundarschule Wermelskirchen ist ein Neubau auf dem Grundstück der ehemaligen Städtischen Realschule zu errichten (Planungsvariante 7). Hierbei ist von einer vier- bis fünfzügigen Schule auszugehen. Grundlage für die Raumplanung ist das vom Rat der Stadt beschlossene „Pädagogische Konzept“ sowie ein auf Basis geeigneter Schulbauleitlinien (z.B. Köln, Düsseldorf,…) erarbeitetes Raumprogramm. Bei der Planung ist bereits jetzt die Möglichkeit vorzusehen, in Zukunft einen Erweiterungsbau errichten zu können.
2. Für den Standort Realschule sind alle notwendigen Vorbereitungsmaßnahmen des Grundstücks für den Neubau umzusetzen.

              Zu prüfen ist unter finanziellen und raumplanerischen Gesichtspunkten, ob der bestehende “Ernebau“ erhalten und damit Bestandteil des zu errichtenden Sekundarschulgebäudes sein soll.

3. Für die Übergangszeit bis zur Fertigstellung des Neubaus der Sekundarschule Wermelskirchen sind vorübergehende Unterbringungsmöglichkeiten in den ehemaligen Räumlichkeiten der Städtischen Hauptschule zu nutzen. Darüber hinaus sind in dem erforderlichen Umfang temporäre Lösungen zur Unterbringung der Sekundarschule Wermelskirchen auf dem Grundstück der ehemaligen Städtischen Hauptschule bzw. der ehemaligen Städtischen Gemeinschaftsgrundschule Ost und – sofern erforderlich – auf angrenzenden Grundstücken zu schaffen.

Die Ausgestaltung der Übergangsunterbringungen soll sowohl für die auslaufenden Schulformen als auch die VHS und die Sekundarschule so störungsfrei und kostengünstig wie möglich gestaltet werden. Im Falle eines Erhalts des „Ernebaus“ sollen die Pläne zu den temporären Unterbringungen dem angepasst werden. Anderenfalls soll auch die Weiterverwendung des „Ernebaus“ am Übergangsstandort geprüft werden.

4. Die nach Abschluss der Leistungsphase 3 kalkulierten Baukosten dürfen 27 Mio. Euro nicht überschreiten.
5. Es ist ein Konzept zu erarbeiten für: Die PCB-belasteten Bestandsgebäude der ehemaligen Städtischen Realschule und der ehemaligen Städtischen Gemeinschaftsgrundschule Ost sind fachgerecht zurückzubauen und zu entsorgen. Spätestens im Zuge des Rückbaus der Grundschule Ost ist über Sicherungsmaßnahmen zu entscheiden.
6. Für die Folgenutzung der Räumlichkeiten der ehemaligen Städtischen Hauptschule ist seitens der Verwaltung ein Konzept zu erarbeiten und dem Rat der Stadt in einer der nächsten Sitzungen vorzulegen. Dabei sollen alle denkbar möglichen Lösungen berücksichtigt werden.
7. Die Verwaltung wird beauftragt, im Einklang mit der schnellstmöglichen Zeitschiene für die Maßnahme ab der frühestmöglichen Leistungsphase eine externe Projektsteuerung zu beauftragen. Die Honorarkosten hierfür werden angenommen in einer Höhe von maximal rd. 950.000 € über alle Leistungsphasen je nach Variantenplanung und Standortentscheidung.

Im Herbst 2017 ist die Projektgruppe Sekundarschule auf Grund der leicht sinkenden Anmeldezahlen noch von einer vollen Auslastung der Sekundarschule bei einer 4,5 Zügigkeit ausgegangen. Auf Grund der derzeitig gewonnenen Erkenntnisse (Anmeldezahlen bei den Kindergärten und Grundschulen) und der wieder steigenden Anmeldezahlen der Sekundarschule dieses Jahr und auf Basis der ersten Prognosen hält die Projektgruppe „Neubau Sekundarschule“ nun den Bau einer vollen 5-Zügigkeit für notwendig. Die Prognosen werden erst im aktualisierten Schulentwicklungsplan, der derzeit fortgeschrieben wird und der Politik Ende Mai oder Anfang Juni vorgestellt werden kann, bestätigt. Ein erster Zwischenstand wird zur Zeit für Ende April erwartet.

Die aktuellen Anmeldezahlen der Sekundarschule sind im Vergleich zum Vorjahr wieder angestiegen und weisen nach derzeitigen Prognosen darauf hin, dass eine volle Fünfzügigkeit der Sekundarschule erforderlich sein wird.

Um der Stadt Wermelskirchen keine weiteren Planungskosten für eine entbehrliche Variantenplanung aufzubürden, hat sich die Projektgruppe auf Grund der derzeitigen Erkenntnisse und Prognosewerten dazu entschlossen, dem Rat der Stadt die Entscheidung über den Neubau einer fünfzügigen Sekundarschule am Standort der Realschule vorzulegen.

Die Verwaltung wies bereits bei der Vorstellung der Variante 7 darauf hin, dass bei einer steigenden Entwicklung der Anmeldezahlen der Sekundarschule die Entscheidung für die Fünfzügigkeit  bei dem Rat der Stadt eingeholt werden muss.

Durch eine rechtzeitige Entscheidung des Rates der Stadt für eine Fünfzügigkeit könnten der Stadt Wermelskirchen die doppelten Planungskosten (Ausgaben) für die mehrfache Bearbeitung der Planungsleistungen durch Architekten, Tragwerksplaner, Technische Gebäudeausrüster, Brandschutzplaner, Bauphysiker, Außenanlagenplaner und Projektsteuerer für eine zukünftig notwendige Änderung auf die Fünfzügigkeit ersparen.

Sollte die Verwaltung tatsächlich erst im Juli auf Grund der Ergebnisse des Schulentwicklungsplans eine Entscheidung erhalten, sind einige der oben genannten Fachplaner bereits mit der Erfüllung der Leistungsphase 2 fertig und erhalten dafür den entsprechenden Honoraranspruch. Sollten diese Leistungsphasen für die „neue“ Planung eingefordert werden, sind diese nachträglich zu beauftragen und zumindest Teilleistungen der beiden Leistungsphasen erneut zu honorieren. Hier könnte durch eine jetzige Entscheidung des Rates der Stadt zumindest ein Teil der Kosten eingespart werden.

Als Entscheidungsgrundlage stellt die Verwaltung dem Rat der Stadt folgende Erkenntnisse und Annahmen zur Verfügung:

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Vorlage liegen folgende Anmeldezahlen für Kindergärten, Grundschulen und die Sekundarschule vor (Stand 06.04.2018):

Anmeldungen 2018/ 2019 (Schuljahrbeginn 01.08.2018)

Kindergärten:          1.351 Anzahl der Kinder im Kindergartenalter

Grundschulen:        284 Anmeldungen

Sekundarschule:111 Anmeldungen

Im Vergleich zu den Anmeldezahlen aus Februar 2014 mit 130 Schülerinnen und Schüler ist die Zahl der Anmeldungen bei der Sekundarschule zwar gesunken, jedoch seit der Beschlussfassung des Rates der Stadt für den Standort im Vergleich zum Vorjahr wieder angestiegen. Dies kann man mit der ungeklärten Gesamtsituation in Bezug auf die Neubau- und Standortfrage in den letzten beiden Jahren begründen. Nachdem die Beschlussfassung im Oktober 2017 bekannt geworden ist, sind die Anmeldezahlen der Sekundarschule wieder angestiegen.

Diese Zahlen deuten darauf hin, dass für die Stadt Wermelskirchen für die Zukunft im Bereich der Sekundarschule eine Entscheidung für eine volle Fünfzügigkeit der Sekundarschule zu treffen ist und die Beschlussfassung aus Oktober 2017 dahingehend geändert werden sollte.

Die Beschlussfassung des Rates der Stadt erfolgte vor dem Hintergrund und dem Bestreben, ein Angebot für die Schülerinnen und Schüler der weiterführenden Schulen in einer „zukunftsfähigen“ Schule zu ermöglichen und die Zahlen der „Abwanderungen“ in die Nachbarkommunen zu verringern (derzeitig liegt die Quote bei 20%).

Für die weiteren Planungen der Sekundarschule werden wieder die folgenden bekannten Grundlagen verwendet:

-          Das Raumprogramm basierend auf den Schulbauleitlinien der Stadt Köln

-          Das beschlossene pädagogische Konzept der Sekundarschule

Bei der Planung werden selbstverständlich wirtschaftliche und qualitative Aspekte, sowie die Umsetzung des pädagogischen Konzepts berücksichtigt. Gleichzeitig wird auch weiterhin eine Kostenreduzierung im notwendigen und vertretbarem Maße von der Verwaltung, der Projektgruppe und den Fachplanern angestrebt, wie es im Beschluss im Oktober 2017 vorgesehen war.

Die Verwaltung hat auf dieser Basis die Zusammenstellung der Planungsgrundlagen für den Neubau einer fünfzügigen Sekundarschule am Standort Rot-Kreuz-Straße zu erarbeiten.

Bei der vollen Fünfzügigkeit der Sekundarschule wird nach ersten Prognosen eine Bruttogrundfläche von 14.050 m² und eine Außenanlagenfläche für Schulhof, Parkplatz, Anlieferung, Verkehrs-, Wende- und Feuerwehraufstellflächen von rund 15.200 m² benötigt.

Kurze Erläuterung der Begriffe Baukostenindex (BKI), Bruttogrundfläche (BGF) und Kostenstufen

Der Baukostenindex:

Die Baukostenindizes beobachten die Entwicklung der Kosten, die den Bauunternehmern bei der Ausführung von Bauleistungen durch Veränderung der Kostengrundlagen (Material und Lohn) entstehen.

Hiermit kann dann festgestellt werden, wie sich Material- und Lohnkosten für die Bauunternehmen im Laufe der Zeit verändern. Der Baukostenindex der Architektenkammern dient als anerkannte Bewertungsgrundlage, um die tatsächliche Preisentwicklung darzustellen.

Die Baukosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Planungsleistung. Besonders den Kostenermittlungen in den verschiedenen Planungsphasen kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Auf Ihnen beruhen weitergehende Leistungen wie Kostenvergleiche, Kostenkontrolle und Kostensteuerung.

Der BKI wurde 1996 von den Architektenkammern aller Bundesländer gegründet, um aktuelle Daten bereitzustellen und zielführende Methoden zu entwickeln und zu vermitteln.

Diese umfangreiche Datenbank und somit der BKI dienen als eine der möglichen Berechnungsmethoden um im Stadium der Leistungsphase 0 (Entscheidungsfindungsphase) einen vorvertragliche Kostenschätzung zu errechnen.

Die Bruttogrundfläche:

Die Bruttogrundfläche ist die Grundfläche eines Gebäudes und besteht aus den Konstruktionsgrundflächen (Wänden, Stützen, Vorsprüngen…) und der Netto Raumfläche (Nutzfläche, technische Funktionsflächen und Verkehrsflächen). Die einzelnen Flächen dienen der Ermittlung der Kosten und Vergleich von Gebäuden im Hochbaubereich. Die Begriffe und Berechnungsgrundlagen wurden in der DIN 277 in der Fassung von 1987 definiert, die dann in den Jahren 1993, 2005 und 2016 novelliert wurde. Mit der Novellierung in den letzten Jahren sind Begriffe entfallen oder geändert worden.

Die Kostenstufen:

Vorvertragliche Kostenschätzung in der Leistungsphase 0 (Zielfindungsphase)

Kostenschätzung in der Leistungsphase 2 (Vorplanung)

Kostenberechnung in der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung)

Kostenanschlag in der Leistungsphase 7 (Vergabe)

Kostenfeststellung in der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung – „Bauphase“)

Somit wird eine Berechnungsgrundlage für eine vorvertragliche Kostenschätzung wie folgt errechnet:

BGF (Bruttogrundfläche) * errechneten Wert mit der Hilfe der oben beschriebenen BKI (Baukostenindexsteigerung) – dieser ermittelte Wert (Preis/m²) gilt ausschließlich für die Kostengruppen 300er (Bauwerk: Rohbau, Ausbaugewerke) und 400er (technische Anlagen).

Der angenommene Kostenaufwand (Preis/m²) aus dem Jahre 2016 mit einem errechnetem Preis von 1.560 €/m² für die BGF wurde im Jahre 2017 (Anfang des Jahres) durch die Baukostenindexsteigerung bereits auf 1.590 €/m² angehoben. Der aktuelle Indexwert (Stand 2018) steigert die Summe jedoch von 1.590 €/m² auf 1.700 €/m² BGF. Die Außenanlagenpreise werden durch die Steigerung von 130 €/m² (Stand 2016) auf 145 €/m² (Stand 2018) angehoben.

Der aktuelle Baukostensteigerungswert Stand 2018 wird aktuell mit rund 6,9 % erwartet. Dieser Wert wurde von der Verwaltung prognostiziert, da die aktuellen Angaben bezüglich des realen BKI - Wert erst Ende Mai 2018 veröffentlicht werden soll.

Auf Grund der aktuellen enormen Kostensteigerungen bei den derzeitigen Vergaben der Verwaltung erscheint diese Annahme realistisch. Gleichzeitig stellt die Verwaltung fest, dass derzeit weniger Angebotsabgaben eintreffen. Die Baukostensteigerung kann sich im darauffolgenden Jahr nach oben oder nach unten entwickeln, hierzu kann die Verwaltung jetzt aber keine Annahme erstellen.

Somit ergibt sich für die Kostengruppen des Neubaus folgende Summen:

Kostengruppe 300 und 400 (Bauwerk und technische Anlagen):

14.050 m² BGF * 1.700 €/m² (errechneter Prognose–Wert inklusive der Kostensteigerung Stand 2018)                                                                                                                                            = 23.885.000,00 €

Kostengruppe 500 (Außenanlagen):

15.200 m² Gesamtfläche * 145 €/ m² (errechneter Prognose-Wert inklusive der Kostensteigerung Stand 2018)                                                                                                                                 =    2.204.000,00 € 

Für die fünfzügige Sekundarschule ergeben sich für die dargestellten Kostengruppen folgende Kosten:

Kostengruppe 100 (Grundstück – entfällt!)0,00 €

Kostengruppe 200 (Erschließung des Grundstückes) 500.000,00 €

Kostengruppe 300 (Bauwerk – Rohbau, Ausbau)+

Kostengruppe 400 (Technische Anlagen im Bauwerk) gesamt   23.885.000,00 €

Kostengruppe 500 (Außenanlagen)          2.204.000,00 €

Kostengruppe 600 (Ausstattung, Kunstwerke)          3.091.000,00 €

Kostengruppe 700 (Nebenkosten, Honorare)          4.195.559,00 €

∑      33.875.559,00 €

Demnach ergibt sich nach erster vorvertraglicher Kostenschätzung berechnet durch die Verwaltung eine Gesamtsumme von 33.875.559 € über alle Kostengruppen.

Dieser Wert wird auf 33,8 Mio. Euro abgerundet werden können.

Diese Einschätzung der Verwaltung wird in der Leistungsphase 3 durch die erfolgten Fachplanerleistungen verifiziert.

Bei einigen Honoraren kann die Verwaltung, in kleinerem Umfang in den bevorstehenden Verhandlungsgesprächen, mit den noch auszuschreibenden Fachplanern über Honorarleistungsumfang und somit über das Honorar verhandeln.

Die Projektsteuerungsleistungen für den Neubau der Sekundarschule sind zusätzlich zu den oben genannten Kosten zu erbringen und belaufen sich auf rund 1.028.972,77 € für alle Grundleistungen aller Leistungsphasen. Hier kann die Verwaltung Einsparungen durch die Einschränkung oder Streichung bestimmter Grundleistungen verlangen, da diese teilweise oder in Gänze bereits beim Architekten beauftragt wurden oder nicht notwendig sind. Daher wird die im Oktober genannte Summe von 950.000 € voraussichtlich zu halten sein.

Die Verwaltung wird auf Grund der aktuellen Kostensteigerung mögliche Einsparungspotenziale mit den Fachplanern erarbeiten und den Rat der Stadt über die Kostenentwicklung auf dem Laufenden halten. Nach Fertigstellung der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) ist ein weiterer Sachstandsbericht für den Rat der Stadt eingeplant.

Stellungnahme der Kämmerei:

Die zusätzlichen Kosten werden in den Entwurf des nächsten Haushaltsplans aufgenommen. Die Auswirkungen auf das Haushaltssicherungskonzept erfordern eine rechtzeitige Kompensation.

Ergänzung zur Vorlage:

Auf Grund der Rückfrage im Ausschuss für Umwelt und Bau stellt die Verwaltung die Ergebnisse zur erneuten Überprüfung der Einbindung des Erne-Baus (Schuldorf Realschule) am Standort Rot-Kreuz-Straße dar.

Brandschutz:

Die zulässige Anzahl der Nutzer des Schuldorfes ist auf Grund der unzureichenden Fluchtwegs- und Treppenhausbreiten derzeitig begrenzt. Die Nutzung des Schuldorfes wird zur Zeit durch die Aufschaltung der Brandmeldeanlage auf die Feuerwehr und den beiden außenliegenden Treppenhäusern kompensiert. Sofern die Einbindung und Anbindung des Schuldorfes an den Neubau gewünscht wird und damit die maximale Nutzeranzahl steigt, ist diese Kompensation nicht mehr zulässig.

Neben dem oben genannten Punkt lässt auch die Rasterung des Modulbaus keine größeren Raumänderungen zu, da das statische System nur sehr schwer veränderbar ist. Das  Versetzen von tragenden Wänden ist nicht ohne sehr großen Kostenaufwand möglich.

Technische Nachrüstungen und die Ertüchtigung des Wärmeschutzes sind im Gebäude nur bedingt möglich, da die vorhandene Deckenhöhe und die Holzfassade dies nur in sehr begrenztem Maße zulassen.

Aus diesen genannten Gründen ist die Integration des bestehenden Erne-Baus in einen Neubau der Sekundarschule nicht umsetzbar.

Insbesondere die Gang- und Treppenhausbreiten erfüllen nicht die Anforderungen für die entsprechende Schülerzahl und sind bei dauerhaft genutzten Gebäuden nicht zulässig.

Kostenreduzierung Neubau Sekundarschule

Die Verwaltung schlägt eine mögliche Kostenreduzierung in den Bereichen Außenanlagen und Ausstattungskosten vor, um den Wunsch nach einer realisierbaren Kostensenkung zu erfüllen.

Eine weitere Reduzierung des Raumprogramms und der Nebenflächen ist nach einer erneuten Prüfung nicht sinnvoll, da dann die Errichtung einer zukunftsfähigen Schule nicht mehr umsetzbar ist. So würde das Schulgebäude an sich zukunftsfähig sein - auch für andere in Zukunft kommende mögliche Schulformen.

Auch die Nebenflächen lassen sich nicht weiter reduzieren, da Flucht-, Flur- und Rettungswege in ausreichender Zahl und Breite vorhanden sein müssen und immer die Vollauslastung der Schule zu berücksichtigen ist. Eine nachträgliche Erweiterung der Flur- und Bewegungsflächen ist nicht möglich.

Für die Berechnung der Ausstattungskosten hingegen kann die Schülerzahl vom Maximum 900 auf 810 Schülerinnen und Schüler reduziert werden. Somit ist das Gebäude auf eine maximale Auslastung der Klassenstärke von 30 Schülern pro Klasse (900) ausgelegt. Die Ausstattung hingegen ist auf Grund der Vorgaben im pädagogischen Konzept auf maximal 27 Schülern pro Klasse bzw. mit Inklusionsbedarf auf maximal 25 Schüler pro Klasse reduziert worden.

Dies wird jedoch nur im Bereich der Ausstattungsmaterialen wie zum Beispiel dem Klassenraummobiliar möglich sein, da diese bei Bedarf individuell zu einem späteren Zeitpunkt angeschafft werden könnten.

Ein nachträglicher Einbau der zusätzlichen fest installierten Fachraumausstattungen wäre technisch nur mit erheblichen Aufwand möglich.

Hier ist eine Reduzierung der Gesamtkosten - auch durch die Mitnahme der bereits angeschafften beweglichen Ausstattung - um rund 790.000 € erreichbar.

Bei den Außenanlagen kann durch eine Reduzierung der Gesamtfläche auf ein Minimum mit 14.000 m² und durch eine Reduzierung der Qualität der Außenanlagen ein Einsparungspotenzial von rund 524.000 € erreicht werden.

Hier weist die Verwaltung darauf hin, dass bei einer auf das Minimum reduzierten Außenraumgestaltung sowohl in der Größe als auch in der Qualität der Ausstattung Abstriche in Kauf genommen werden müssen.

Im Vergleich zu den ursprünglich angesetzten 6.875.000 € lassen sich durch die genannten Einsparungen die Mehrkosten 1.314.000 € auf 5.561.000 Mio. € reduzieren.

Mit diesem Einsparungspotenzial würde der Neubau der Sekundarschule nach heutigem Kenntnisstand mit 32,5 Mio. € errichtet werden können.

Anlage/n: