Vorlage - 0079/2019  

Beschlussvorschlag:

a) 

Der Rat der Stadt beschließt, das  Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. DA 15 „Sondergebiet Lebensmittelvollsortimenter Dabringhausen“ einzuleiten (Aufstellungsbeschluss).

b)

Der Rat der Stadt beauftragt die Verwaltung, auf Grundlage des vorgestellten Entwurfs die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) Baugesetzbuch (BauGB) und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen.

Sachverhalt:

Planziel

Die Lebensmittelversorgung in Dabringhausen wird zurzeit neben Bäckereien und Metzgereien vor allem von einem Discounter in Höferhof (Aldi) sowie einem Edeka-Markt in der Südstraße gedeckt. Letzterer weist mit 450 qm eine im Vergleich zu heutigen Neubauten stark unterdurchschnittliche Verkaufsfläche sowie einen nicht mehr adäquaten Marktauftritt auf.

Aus diesem Grund hat Edeka zunächst innerhalb des im Einzelhandelskonzept Wermelskirchen als "Einzelhandelsentwicklungsbereich Dabringhausen" bezeichneten Gebiets nach Flächen zur Realisierung eines neuen, großflächigen Lebensmittelvollsortimenters gesucht. Da dort jedoch keine entsprechend großen Flächen verfügbar waren, fiel die Wahl letztlich auf den nahegelegenen Kreuzungsbereich der Landstraße L 101, der Altenberger Straße und der Hilgener Straße (K 18). Östlich angrenzend an die Bebauung des Asterwegs befindet sich eine zurzeit landwirtschaftlich genutzte, aber aus städtebaulicher Sicht gesehen grundsätzlich entwicklungsfähige Freifläche von ca. 9.000 qm.

Aktuelle planungsrechtliche Situation

Planungsrechtlich ist das Gebiet derzeit als Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB) zu betrachten. Der Flächennutzungsplan stellt es derzeit als "landwirtschaftliche Fläche" dar; ein Bebauungsplan besteht aktuell nicht. Das Plangebiet grenzt östlich an die Innenbereichssatzung "Asterweg Süd" an.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr hat in seiner Sitzung am 13.03.2017 auf Antrag der Fraktionen CDU und Bündnis 90 / Die Grünen (RAT/3612/2016) die Verwaltung beauftragt, an dem geplanten Standort die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Ansiedlung eines Edeka-Vollsortimenters durch Ausweisung eines Sondergebiets zu prüfen.

Änderung Flächennutzungsplan und Regionalplan

Ein erster Abstimmungstermin bei der Bezirksregierung Köln zeigte, dass diese aus landesplanerischer Sicht einer Flächennutzungsplanänderung nicht zustimmen konnte, da der Regionalplan im betreffenden Bereich keinen Allgemeinen Siedlungsbereich darstellt.

(Hinweis: nähere Erläuterungen hierzu können Vorlage 0127/2018 entnommen werden)

Die Bezirksregierung erklärte sich jedoch bereit, den Regionalplan zu ändern. Das entsprechende Verfahren läuft zurzeit; die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange wird Ende April abgeschlossen sein.

Nachdem die Bezirksregierung zugesagt hatte, das Verfahren zur Änderung des Regionalplans anzustoßen, wurde das Verfahren zur Aufstellung der 48. Änderung des Flächennutzungsplans mit der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Zu diesem Zeitpunkt lagen die Planzeichnung der FNP-Änderung, der Entwurf der Begründung einschließlich Umweltbericht, die Artenschutzprüfung (Stufe I+II) sowie das Verträglichkeitsgutachten für einen großflächigen Lebensmittelvollsortimenter vor.

Aufstellung eines Bebauungsplans

Durch das vom Vorhabenträger beauftragte Büro VDH Projektmanagement GmbH wurden inzwischen der Bebauungsplanentwurf einschließlich textlicher Festsetzungen und die Begründung erstellt sowie weitere Fachbeiträge und Gutachten beigebracht (Umweltbericht, Landschaftspflegerischer Begleitplan, Schallgutachten u. verkehrstechnische Untersuchung). 

Auf dieser Grundlage kann die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB und der betroffenen Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchgeführt werden (siehe Beschlussvorschlag zu b).

Noch in Arbeit ist das Boden- und Baugrundgutachten, auf dessen Grundlage ein Konzept für die Behandlung des anfallenden Niederschlagswassers erstellt werden soll. Dieses Konzept soll bis zur öffentlichen Auslegung gem. § 3 (2) BauGB in Abstimmung mit der Unteren Umweltschutzbehörde beim Rheinisch-Bergischen Kreis fertiggestellt werden.

Wahl des Bebauungsplanverfahrens

§ 12 BauGB sieht vor, dass statt eines herkömmlichen Bebauungsplanes ein vorhabenbezogener Bebauungsplan erstellt werden kann. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vorhabenträger über die entsprechenden Flächen verfügen kann und beabsichtigt, das konkrete Projekt innerhalb einer bestimmten Frist, die in einem Durchführungsvertrag festzulegen ist, zu realisieren.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan enthält den sogenannten Vorhaben- und Erschließungsplan, der in der Regel in Form von Lageplan, Grundrissen, Ansichten und Schnitten das Vorhaben umfassend beschreibt.

(Hinweis: Für die frühzeitige Beteiligung von Bürgerschaft und TÖB wird die bislang vorliegende Bebauungsplanzeichnung als ausreichend angesehen.)

§ 12 (4) BauGB ermöglicht es, einzelne Flächen außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplans in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einzubeziehen. Einschlägige Kommentare zum Baugesetzbuch führen als Voraussetzung für eine solche Einbeziehung auf, dass diese Flächen eine sachnotwendige Ergänzung und für eine geordnete städtebauliche Entwicklung notwendig sein müssen.

Im Falle des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. DA 15 wird vorgeschlagen, den Kreuzungsbereich der Landstraße L 101 / Altenberger Straße / Hilgener Straße (K 18) in den Geltungsbereich einzubeziehen. Dieser Bereich soll vor Eröffnung des Lebensmittelvollsortimenters als Kreisverkehr ausgebaut werden. Der Vorhabenträger hat sich dazu bereit erklärt, sich an den Kosten des Kreisverkehres zu beteiligen. Weitere Gespräche mit den zuständigen Behörden (u.a. Landesbetrieb Straßen NRW, Kreis) stehen noch aus.

Die o.g. Voraussetzungen für die Einbeziehung der Verkehrsfläche in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind somit gegeben.

Das Vorhaben

Der Vorhabenträger beabsichtigt, im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen Edeka-Vollsortimenter mit ca. 1.400 qm Verkaufsfläche mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment zu errichten. Ergänzt werden soll der Edeka-Markt durch eine Mall nebst Shops (150 qm Verkaufsfläche).

Der eingeschossige Baukörper wird eine maximale Ausdehnung von 45,00 x 74,75 m aufweisen (siehe entsprechendes Baufeld in der Bebauungsplanzeichnung) und dient ausschließlich der Unterbringung des Edeka-Marktes. Der Vorhabenträger sieht somit keine weiteren Nutzungen innerhalb des Gebäudes vor.

Der überwiegende Teil des unbebauten Grundstücks dient der Unterbringung des ruhenden Verkehrs. Nach derzeitiger Planung sind 109 Kundenstellplätze sowie 17 Mitarbeiterstellplätze vorgesehen.

Durch eine Verträglichkeitsuntersuchung der CIMA Beratung + Management GmbH konnte nachgewiesen werden, dass durch die Realisierung des geplanten Projekts keine abwägungsrelevanten Umsatzverteilungen zu Lasten der ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche in den Städten Burscheid und Wermelskirchen zu erwarten sind.

Das Vorhaben dient zur Etablierung eines stabilen und an die Bevölkerungsdichte angepassten Nahversorgungsangebotes im südlichen Stadtgebiet. Es umfasst ausschließlich einen Lebensmittelvollsortimenter nebst Mall und ergänzenden Shops.

Fazit

Im Ortsteil Dabringhausen soll im Kreuzungsbereich L 101 / K 18 zur Sicherung der Nahversorgung ein Lebensmittelvollsortimenter angesiedelt werden. Der Rat der Stadt hat bereits in seiner Sitzung am 14.07.2018 beschlossen, den Flächennutzungsplan entsprechend zu ändern (Aufstellungsbeschluss 48. FNP-Änderung). Nächster Schritt zur Schaffung von entsprechendem Planrecht ist die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. DA 15. Dieser soll gem. § 12 BauGB als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden.

Nach erfolgtem Aufstellungsbeschluss kann mit den vorliegenden Unterlagen die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB und den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchgeführt werden.

Anlage/n:

Anlage 01 - Geltungsbereich und Lage im Stadtgebiet

Anlage 02 - Bebauungsplanzeichnung**

Anlage 03 - Textliche Festsetzungen

Anlage 04 - Begründung - Teil 1 - Allgemeiner Teil*

Anlage 05 - Begründung - Teil 2 - Umweltbericht*

Anlage 06 - Artenschutzprüfung*

Anlage 07 - Landschaftspflegerischer Begleitplan*

Anlage 08 - Schallgutachten*

Anlage 09 - Verkehrstechnische Untersuchung*

Anlage 10 - Verträglichkeitsgutachten Lebensmittelvollsortimenter*

 * nur in digitaler Form (pdf-Datei)

 ** analog nur als Verkleinerung auf DIN-A-4 (schwarz/weiß)