Vorlage - 0146/2019-1  

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr empfiehlt dem Rat zu beschließen / Der Rat der Stadt beschließt die Einführung der „Wohnbaulandinitiative Wermelskirchen“ mit Wohnbaulandkonzept und kommunalem Baulandmanagement.

Sachverhalt:

Begründung

Die „Wohnbaulandinitiative Wermelskirchen“, möglichst mit einer interkommunalen Ausrichtung mit Burscheid, soll eingeführt werden. Die auch in der Vergangenheit im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten durchgeführte Bodenvorratspolitik durch die Stadt Wermelskirchen soll deutlich intensiviert werden. Angestrebt wird mit der „Wohnbaulandinitiative Wermelskirchen“ die Entwicklung von Wohnbauflächen durch Investoren/Entwickler gemäß inhaltlich abgestimmter Vorgaben oder durch die Stadt selbst. Die entwicklungsbedingten Kosten bestehen aus den maßnahmenbezogenen Kosten und den sozialen Infrastrukturkosten. Die maßnahmenbezogenen Kosten sind vom Investor/Entwickler oder bei Eigenentwicklung durch die Stadt von ihr zu tragen. Die sozialen Infrastrukturkosten sind von allen zu erbringen und zweckgebunden einzusetzen. Bestandteile der Wohnbaulandinitiative sind das Wohnbaulandkonzept und das kommunale Baulandmanagement.

Die prägnanten Inhalte und Zielstellungen des Wohnbaulandkonzepts sind Folgende:

-  Wohnbaulandpotenziale mit Prioritäten

-  Deckung „Eigenbedarf“ der Wermelskirchener Bevölkerung

-  Zuzüge in vertretbarer Größenordnung

-  Bevölkerungszielzahl 2030

        integrierte Stadtentwicklung

        nachhaltige Siedlungsentwicklung

        wirtschaftliche/finanzielle Rahmenbedingungen und Lösungen

        bedarfsgerechte Aktivierung von Wohnbauflächen und des Wohnungsmarkts Wermelskirchen

Neben dem Wohnbaulandkonzept ist das kommunale Baulandmanagement der zweite essentielle Bestandteil der „Wohnbaulandinitiative Wermelskirchen“.

Folgende Ziele werden verfolgt:

- Aktivierung der Wohnbaulandpotenziale

- Motor: Stadt Wermelskirchen

- Stadt als Partnerin aller an der Wohnbaulandentwicklung Beteiligten

- Entwicklung von Wohnbauland für alle Teilmärkte des Wohnungsmarkts

- mittel- und langfristige Flächenvorsorge durch die Stadt Wermelskirchen

- Schaffung der finanziellen Voraussetzungen zur Entwicklung des Wohnbaulands

- Erwirtschaftung und Übernahme der Entwicklungskosten einschließlich der sozialen Infrastrukturkosten bei der Aktivierung der Wohnbaulandpotenziale durch die Entwicklungsbegünstigten

Der Rat der Stadt Wermelskirchen hat am 10.12.2018 folgenden Grundsatzbeschluss zum „Kommunalen Baulandmanagement“ gefasst:

1. Die Erreichung der […] dargestellten Ziele der städtischen Wohnraumpolitik erfordert eine Wohnbaulandentwicklung, die durch ein aktives kommunales Baulandmanagement umgesetzt wird.

2. Die Mobilisierung und Vermarktung von städtischem Bauland zur Deckung aller Bedürfnisse des Wohnungsmarkts hat oberste Priorität, damit das angestrebte Angebot zwischen 50 - 70 Wohneinheiten pro Jahr erreicht werden kann.

3. Bei der Erstellung neuer Bauflächen sind neben städtebaulichen, sozialen und ökologischen Gesichtspunkten auch wirtschaftliche Aspekte zu berücksichtigen. Die Bauflächenbereitstellung muss für den Haushalt der Stadt Wermelskirchen kostenneutral erfolgen. Dies gilt auch für Infrastrukturfolgeeinrichtungen.

4. Es muss bei Baulandbereitstellung sichergestellt sein, dass sich Grundeigentümer bzw. Vorhabenträger aus dem planungsbedingten Wertzuwachs ihrer Grundstücke an den durch die Baulandentwicklung entstehenden Kosten beteiligen. Hierzu gehören insbesondere städtebauliche Planungsleistungen, Entwicklungskosten, die Bereitstellung ggf. Aufbereitung notwendiger Erschließungs- und Aufbereitungsflächen, die Übernahme der Erschließungskosten und die Kosten für die Schaffung der sozialen Infrastruktur (Kindertagesstätten, Grundschulen, Jugend- und Alteneinrichtungen, Kinderspielplätze usw.) und Kostenanteile für die Maßnahmen zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen.

5. Die Planungs- und Baurechte sowie die anteilige Refinanzierung der Folgekosten sind zügig und unter Beachtung der […] Strategien und Instrumente zu realisieren.

Eine über den Aufwendungsersatz hinausgehende allgemeine Abschöpfung von planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen findet nicht statt, weil es für ein solches Handeln keine gesetzliche Grundlage gibt.

6. Die Schaffung von Planungsrecht erfolgt nur unter der Voraussetzung, dass im Vorverfahren alle Grundeigentümer bzw. Vorhabenträger (auch für Teilbereiche) bereit sind, entsprechende vertragliche Regelungen abzuschließen. Hierfür ist im Vorstadium der Bauleitplanung eine entsprechende städtebauliche Kalkulation, die die Kosten darlegt, zu erstellen.

7. Wenn entsprechende Vereinbarungen nicht zu erreichen sind, wird das Gebiet nicht weiter beplant. Für diesen Fall sind Ersatzflächen in anderer Lage zu prüfen.

8. Es ist ein umfassendes Flächenentwicklungsprogramm für das gesamte Wermelskirchener Stadtgebiet mit kurz-, mittel- und langfristiger Umsetzungsrelevanz zu erstellen. Ebenso eine Beurteilung der besonderen Eignungen, aber auch Restriktionen der einzelnen Flächenpotenziale. Auf dieser Grundlage sollen die Prioritäten für die Entwicklung von Flächen festgelegt werden.

9. Die im vorgelegten Konzept dargelegten Prüfungen bezüglich der Finanzierung im oder außerhalb des kommunalen Haushalts sind durchzuführen und das Organisationsmodell ist festzulegen. Die Ergebnisse der Prüfung sind dem Rat zur Beschlussfassung vorzulegen.

Die für den Grundsatzbeschluss wichtigen Inhalte lagen der Beschlussvorlage in Form einer Expertise mit dem Titel „Kommunales Baulandmanagement – Bedarf | Instrumente | Wirkungen und Empfehlungen“ bei. Hierauf wird verwiesen.

Darüber hinaus wurden folgende Prüfaufträge in der Sitzung vergeben (Stadt Wermelskirchen, BV/0254/2018 2018: 5f.):

1. Die Prüfung bezüglich der Finanzierung im oder außerhalb des Haushalts sind durchzuführen und das Organisationsmodell ist festzulegen. Der Rat sollte hierüber eine Entscheidung treffen.

2 Die Berechnungsmodelle für die soziale Infrastruktur (Kindertagesstätte, Grundschule, Jugend- und Alteneinrichtung) und die Maßnahmen zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen (Definition, Bedarfsnachweis und Berechnung) sind zu erstellen.

3. Es ist ein umfassendes Flächenentwicklungsprogramm für das gesamte Wermelskirchener Stadtgebiet mit kurz-, mittel- und langfristiger Umsetzungsrelevanz zu erstellen. Ebenso eine Beurteilung der besonderen Eignungen, aber auch Restriktionen der einzelnen Flächenpotenziale. Auf dieser Grundlage können die Prioritäten für die Entwicklung von Flächen festgelegt werden. In einer weiteren Stufe sollen Strukturkonzepte erarbeitet werden, die die städtebaulichen Rahmenbedingungen aufzeigen. Die Bandbreite der Wohnformen wird dann für jede Fläche erarbeitet und die sozialen Ansprüche und die ökologischen und baugebietsspezifischen Maßnahmen können vorgegeben werden.

4. Eine Kooperation mit Burscheid ist anzustreben. Dabei sind insbesondere die in den einzelnen Stadtteilen der beiden Städte vorrangig umzusetzenden Wohnraumangebote abzustimmen. Des Weiteren sind die potenziellen Synergien der Kooperation bei der Festlegung der Organisationsformen zu berücksichtigen.

In der Zwischenzeit wurden das Wohnbaulandkonzept, mit einer Priorisierung der einzelnen Flächenpotenziale in Wermelskirchen, und die Berechnungsmodelle für die entwicklungsbedingten Kosten, einschl. der Kosten für die soziale Infrastruktur und die Maßnahmen zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen, erarbeitet und innerhalb der Verwaltung und zwischen Verwaltung und ASS abgestimmt.

Die grundsätzlichen Sachverhalte und Ergebnisse im Überblick:

Wohnbaulandkonzept

- die Flächenpotenziale in Wermelskirchen bis 2030 und über 2030 hinaus wurden gemeinsam zwischen der Verwaltung und dem Büro ASS erarbeitet

- die mit den Fraktionen erörterten Sachverhalte und Flächenbewertungen wurden aufgenommen

- das Wohnbaulandkonzept nimmt Flächen aus Bebauungsplänen, Flächennutzungsplänen, dem Regionalplan sowie Baulücken aktualisiert mit auf

- zusätzlich zu den bereits untersuchten Flächen wurden Suchräume bewertet und dargelegt, ob sie grundsätzlich für eine Wohnbauentwicklung geeignet sind und welche Potenziale hierdurch entstehen

- in der Quintessenz wurden die im „Interkommunalen integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzept Burscheid | Wermelskirchen 2030“ untersuchten Wohnbaupotenziale bis 2030 (828 Wohneinheiten im IEHK) bestätigt (876 Wohneinheiten im Wohnbaulandkonzept)

- diese wurden ergänzt um die Suchräume, die für eine Wohnbauentwicklung bis 2030 geeignet sind. Bis 2030 wurden Potenziale von 302 Wohneinheiten ermittelt

- in der Summe, ergänzt durch die Suchräume, stehen damit bis 2030    

1.178 Wohneinheiten zur Verfügung

- wenn von allen Potenzialen langfristig 80% realisiert werden können, stehen in der Stadt Wermelskirchen über 2030 hinaus etwa 1.975 Wohneinheiten zur Verfügung

Umgesetzt werden kann das Wohnbaulandkonzept nur mit den richtigen Strategien. Deshalb soll kommunales Baulandmanagement so zügig wie möglich eingeführt werden.

Kommunales Baulandmanagement

Angestrebt wird mit der „Wohnbaulandinitiative Wermelskirchen“ die Entwicklung von Wohnbauflächen durch Investoren/Private gemäß inhaltlich abgestimmter Vorgaben oder durch die Stadt selbst. Innerhalb des kommunalen Baulandmanagements sollen die maßnahmenbezogenen Kosten vom Entwickler/Investor oder von der Stadt (wenn sie selbst Flächen entwickelt) getragen und die Kosten für die soziale Infrastruktur erbracht und in einen  revolvierenden Bodenfonds eingezahlt werden.

Die Kosten für die soziale Infrastruktur sollen für jedes Baugebiet einerseits anhand eines konkreten Kriterien- und Kostenkatalogs für alle Flächenentwicklungen in Wermelskirchen und andererseits individuell ermittelt werden. Folgende Kriterien sind zu beachten (siehe Anlage 1):

Maßnahmenbezogene Kosten

  1. Städtebauliche Planungen, Gutachten, Bauleitplanung,

  2. Neuordnung der Grundstücksverhältnisse,

  3. Aufbereitung,

  4. Äußere Erschließung,

  5. Innere Erschließung,

  6. Ausgleichsmaßnahmen für Eingriff in Natur und Landschaft,

  7. Grünzug

Soziale Infrastrukturkosten

  8.  Kinderspielplatz

  9.  Kindertagesstätte

10. Grundschule

11. Jugendzentrum

12. Altentagesstätte/Begegnungsstätte

13. Kosten zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen   

       Wohnraumversorgungsproblemen

In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr am 07.10.2019 sind die Hintergründe ausführlich dargestellt worden. Anschließend fanden Fraktionsberatungen statt, sodass die Verwaltung nun vorschlägt, die „Wohnbaulandinitiative Wermelskirchen“, bestehend aus dem Wohnbaulandkonzept und dem kommunalen Baulandmanagement, in die letzte Sitzungsrunde des Rats am 16.12.2019 zu beschließen.

Anlage/n:

Anlage 1:

„Wohnbaulandinitiative Wermelskirchen: Kommunales Baulandmanagement – Finanzierung und Organisation | Entwicklungsbedingte Kosten, Soziale Infrastrukturkosten als Bestandteil der entwicklungsbedingten Kosten – Ermittlungs-/Berechnungsgrundlagen“

(Stand September 2019)