Vorlage - 0072/2020  

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr nimmt die Sachstandsinformation zur Erstellung eines einfachen Wohnraummietspiegels für die Stadt Wermelskirchen zur Kenntnis.

Sachverhalt:

1. Ziel und Aufgabe

Ziel ist die Erstellung eines einfachen Mietspiegels (§ 558c Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), der die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau in Wermelskirchen ermittelt. Diese Übersicht soll unter der Moderation und Bearbeitung eines Dienstleisters in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (Mieter- und Vermietervertreter, Akteure der Wohnungswirtschaft, Stadt Wermelskirchen) erarbeitet werden.

2. Bedeutung und Anlass für Erstellung eines Mietspiegels

Mietspiegel und Markttransparenz

Der Mietspiegel ist Orientierungshilfe und Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Er konkretisiert den Rechtsbegriff der "ortsüblichen Vergleichsmiete" und bildet das örtliche Mietniveau auf einer breiten Informationsbasis ab. Da der Mietspiegel öffentlich zur Verfügung steht, setzt er Mieter und Vermieter in die Lage, sich auf übersichtliche Weise Kenntnis über die im Mieterhöhungsverfahren wichtigen Daten zu verschaffen. Dies ermöglicht Markttransparenz und leistet einen bedeutenden Beitrag zur Vermeidung von Konflikten zwischen den Vertragsparteien.

Die Stadt Wermelskirchen verfügte letztmalig im Jahr 2008 über einen Mietspiegel, der gemeinsam mit der Stadt Remscheid verfasst wurde. Eine weitere Zusammenarbeit ist nicht vorgesehen; die Stadt Wermelskirchen beabsichtigt nunmehr - sich orientierend an beispielsweise der Stadt Bergisch Gladbach - einen eigenen Mietspiegel zu erstellen.

Mietspiegel und Wohnraumförderung

Mietspiegel spielen auch im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung eine Rolle. Sie beeinflussen anteilig die Zuordnung der Gemeinden zu den Kostenkategorien bei der Förderung selbst genutzten Wohnraums und zu den Mietniveaus bei der Förderung von Mietwohnungen (Hinweis: die künftige Einordnung Wermelskirchens ist ergebnisoffen).

Jede Kommune in NRW ist in ein Mietniveau von M1 bis M4 eingestuft, das die Investitionsbedingungen vor Ort abbildet. Das Land NRW und die NRW.BANK stellen für den Neubau bezahlbaren Wohnraums zinsgünstige Förderdarlehen und Tilgungsnachlässe zu regional abgestimmten Konditionen zur Verfügung. Die Höhe der Darlehenspauschale je m² Wohnfläche richtet sich nach dem Mietniveau des Bauorts (M1 bis M4) und dem Einkommen der künftigen Mieterinnen und Mieter (Einkommensgruppe A oder B).

Somit erhalten Kommunen, die in das Mietniveau 1 eingeordnet sind (= niedrige Mietwohnraum-Bedarfsstufe), eine niedrigere Darlehenspauschale je m² Wohnfläche, als Kommunen im Mietniveau 4 (= hohe Mietwohnraum-Bedarfsstufe). Die Unterschiede betragen bis zu mehreren hundert Euro/m². Ähnlich variieren die Tilgungsnachlässe, siehe von M1 = 10% bis M4 = 25%.

Derzeit ist die Stadt Wermelskirchen in das Mietniveau 3 eingestuft, alle anderen Städte des Rheinisch-Bergischen Kreises hingegen in M4. Hierin sehen potentielle Investoren ein Hemmnis für die Errichtung von bezahlbaren, barrierefreien, stadtnahen Wohnungen in Wermelskirchen: Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau resultiert daraus ein unzureichender finanzieller Spielraum, um auf Grundstückskaufpreise reagieren oder mietbieten zu können. Auch sind die Herstellungskosten in allen kreisangehörigen Kommunen nahezu gleich, Darlehenshöhe und Tilgungsnachlässe hingegen nicht.

3. Erstellungsprozess, Beteiligte, Zeitplan

Die Erarbeitung eines Mietspiegels ist derzeit aufgrund unzureichender personeller/fachlicher Ressourcen der Stadtverwaltung nicht ohne externe Begleitung zu leisten und wurde kostengünstig vergeben, so dass sie mit vertretbarem Aufwand erfolgen kann.

Bei der Auftragsvergabe war maßgebend, dass der Dienstleister das erforderliche Wissen insbesondere zur Marktdatenerhebung, regionale Kenntnisse/Referenzen und ausgezeichnete wohnungswirtschaftliche Kontakte und Vernetzungen aufweisen kann. Auftragnehmer wird der „Rheinische Immobilienbörse e. V.“ (RIB, eine Einrichtung der IHK Köln) sein, der u. a. seit 2016 den Mietspiegel für die Stadt Bergisch Gladbach erstellt.

Zunächst sind Mietdaten für einen zurückliegenden Zeitraum von 6 Jahren zu erheben. Dies ist ein offenes Verfahren, an dem sich alle am Wohnungsmarkt handelnden Akteure beteiligen können. Hierzu wird ein digitaler Fragebogen erstellt (der auch in Papierform erfasst werden kann). Anschließend werden die erhobenen Daten einer Plausibilitätsprüfung unterzogen und in einer Datenbank gesichert. Die Datenauswertung erfolgt mittels statistischer Verfahren (Mittelwert-/ Medianberechnung, Standardabweichung).

Nach Auswertung der Daten erfolgt deren Begutachtung in einer gemeinsamen Arbeitsgruppe unter Beteiligung der Stadt, der Mietervertretung, des Haus- und Grundbesitzervereins sowie des Gutachterausschusses. Alsdann erfolgt die Beratung in der Arbeitsgruppe mit dem Ziel eines gemeinsamen Einvernehmens über die Mietdatenstruktur.

Schließlich soll der Mietspiegel digital mit einer Schutzgebühr über die Internetseite des Dienstleisters veröffentlicht werden. Falls gewünscht, sind auch Exemplare über die Stadtverwaltung zu beziehen.

Der Bearbeitungszeitraum ist vorgesehen von Sommer bis Dezember 2020. Die Veröffentlichung des Wohnraummietspiegels soll im ersten Quartal 2021 erfolgen.

Weiterführend soll der Mietspiegel auf der vorgenannten gesetzlichen Grundlage regelmäßig alle zwei Jahre fortgeschrieben werden. Dadurch wird gewährleistet, dass er jeweils dem aktuellen Stand entspricht.