Vorlage - 0108/2020  

Beschlussvorschlag:

a) 

Der Rat der Stadt beschließt, das Verfahren zur 51. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Wermelskirchen „Wickhausen“ einzuleiten (Aufstellungsbeschluss).

b)

Der Rat der Stadt beschließt, das Verfahren zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. DH 5 „Wickhausen“ einzuleiten (Aufstellungsbeschluss).
 

Sachverhalt:

Der Ortsteil Dhünn liegt - abgesehen von Teilflächen nördlich der L 101 - fast vollständig in den Wasserschutzzonen IIb und III der Großen Dhünntalsperre. Laut der Wasserschutzgebietsverordnung ist es verboten, in den Wasserschutzzonen neue Bauflächen im Flächennutzungsplan (FNP) darzustellen. Insofern ist die Schaffung neuer Wohngebiete in Dhünn nahezu aussichtslos.

Eine Ausnahme bilden nur Flächen, die im FNP bereits als Baufläche dargestellt, aber noch nicht zu Wohnzwecken entwickelt wurden. Hier sind in erster Linie Baulücken zu nennen. Es kann sich aber auch um minder- oder ungenutzte Bauflächen handeln. Ein Beispiel für eine derartige Fläche bildet der Bereich des ehemaligen Geranienmarkts Wickhausen.

Für die Realisierung des Geranienmarkts wurden Anfang der 2000er Jahre der Flächennutzungsplan geändert und der Bebauungsplan Nr. DH 5 „Pflanzenmarkt Wickhausen“ aufgestellt (Rechtskraft März 2006). Die Nutzung als Geranienmarkt wurde bereits Anfang 2013 aufgegeben; eine Wiederaufnahme der gewerblichen Nutzung ist laut den Grundstückseigentümern nicht vorgesehen.

Im Rahmen der Landesinitiative „Flächenpool.NRW“ (inzwischen „Bau.Land.Partner“), die auf die Revitalisierung brachliegender Flächen abzielt, wurde u.a. der Bereich des ehemaligen Geranienmarkts untersucht. Im Ergebnis zeigte sich, dass sich Teilflächen des Areals grundsätzlich für die Entwicklung zu einem Wohngebiet eignen.

Die Verwaltung hat daraufhin Kontakt zur Unteren Wasserbehörde (UWB) beim Rheinisch-Bergischen Kreis aufgenommen, um abzuklären, ob den geplanten Änderungen des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans aus wasserrechtlicher Sicht Bedenken entgegengebracht werden. Da es sich bei der Bauleitplanung nicht um die Neuausweisung eines Baugebiets, sondern die Änderung eines Sonderbaugebiets (Pflanzenmarkt) in ein herkömmliches Wohnbaugebiet handelt, werden seitens der UWB keine Bedenken vorgebracht.

Inzwischen liegt auch eine Stellungnahme der Bezirksregierung vor, der zu entnehmen ist, dass der geplanten Änderung des Flächennutzungsplans keine landesplanerischen Ziele entgegengehalten werden.

Der Einleitung der Verfahren zur Änderung des FNP und des Bebauungsplanes stehen somit keine grundlegenden Aspekte entgegen. Auf Grundlage eines ersten städtebaulichen Vorentwurfs des Flächenpool.NRW (siehe Anlage 3) können die Berechnungen für das Baulandmanagement sowie ggfs. auch die frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der Behörden / Träger öffentlicher Belange vorgenommen werden.

zu a) 51. Änderung des Flächennutzungsplans „Wickhausen“

Aus den Anlagen 4 und 5 sind die aktuellen und die geplanten Darstellungen im Flächennutzungsplan zu ersehen. Die neuen Nutzungen im ca. 1,85 ha großen Areal sehen Wohnbaufläche W (ca. 55%), gemischte Baufläche M (ca. 10%) und landwirtschaftliche Fläche / Ausgleichsfläche (ca. 35%) vor.

zu b) 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. DH 5 „Wickhausen“

Aus den Anlagen 1,2 und 8 ist die derzeitige bauliche Situation gut zu erkennen: am südwestlichen Rand der Ortslage Wickhausen liegt der großflächige Komplex des ehemaligen Geranienmarkts. Wenn auch nicht mehr in Betrieb, so prägen die Gewächshäuser dennoch diesen Teil Wickhausens in nicht unerheblichem Maße. Entsprechend erscheint es angemessen, diesen Bereich nach Abriss der Gewächshäuser wieder baulich zu nutzen. Die aus städtebaulicher Sicht zu ziehende Grenze zwischen künftigem Wohngebiet und Außenbereich ist in den Anlagen 1 und 2 dargestellt.

Der vom Flächenpool.NRW erstellte erste Vorentwurf (Anlage 3) für das neue Baugebiet sieht zehn Einfamilienhäuser sowie ein 2- bis 3-geschossiges Mehrfamilienhaus vor. Nach derzeitigem Planungsstand wird von ca. 15 bis 20 neu zu schaffenden Wohneinheiten ausgegangen.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werden verschiedene Gutachten und Fachbeiträge zu erbringen sein. Inwieweit hierbei auf Untersuchungen und Gutachten, die im Verfahren des ursprünglichen Bebauungsplans (Pflanzenmarkt) erstellt wurden, zurückgegriffen werden kann, ist noch im Einzelnen zu klären.

Eine aktuelle, durch die Grundstückseigentümer beauftragte Artenschutzprüfung liegt bereits vor (Anlage 9). Schwerpunkt der Untersuchungen lag auf dem möglichen Vorkommen von Zauneidechsen und Fledermausarten. Zauneidechsen konnten nicht nachgewiesen werden. Dagegen konnten Anfang April 2020 zwei Zwergfledermäuse nachgewiesen werden, die aus einem Fassadenloch ausflogen. Bei einem weiteren Termin Ende Mai 2020 wurden keine ausfliegenden Fledermäuse mehr gesichtet. Nach erneuter detaillierter Sichtung wurden bis auf eine Gebäudespalte, in der eine Kohlmeise ihr Nachquartier hatte, alle Nischen und Löcher in den Fassaden geschlossen. Der Gutachter schlägt vor, nach Realisierung des Wohngebiets an den Gebäuden vier Fledermausquartiere sowie eine Nisthöhle für Kleinvögel anzubringen.

Anlage/n:

Anlage 1 - Grenze mögliches Wohngebiet auf ALKIS

Anlage 2 - Grenze mögliches Wohngebiet auf Luftbild 2010

Anlage 3 - Vorentwurf neues Wohngebiet

Anlage 4 - Darstellungen Flächennutzungsplan aktuell

Anlage 5 - geplante Änderung des Flächennutzungsplans

Anlage 6 - aktuell rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. DH 5 „Pflanzenmarkt Wickhausen“

Anlage 7 - Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. DH 5 „Wickhausen“

Anlage 8 - Schrägluftbilder mit Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung

Anlage 9 - Artenschutzprüfung

Hinweis:  Die Anlagen in analoger (gedruckter) Form stehen nur in Graustufen zur Verfügung. Aussagekräftiger sind die digitalen farbigen Anlagen im Ratsinformationssytem.