Vorlage - 0119/2020  

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt beschließt, den Entwurf der 1. Ergänzungssatzung zur Klarstellungssatzung „Südliches Emminghausen“ mit Planzeichnung einschließlich der Begründung mit Artenschutzprüfung und landschaftspflegerischem Fachbeitrag gemäß § 34 (6) Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen.

Sachverhalt:

Anlass, Ziel und Erfordernis der Ergänzungssatzung

Gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB kann die Gemeinde einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Durch die Einbeziehung der betreffenden Flächen im Rahmen der Ergänzungssatzung „Südliches Emminghausen“ werden weitere Bauflächen in Emminghausen geschaffen. Damit wird der Planungsleitlinie „Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung“ gefolgt. Aus dieser Planungsleitlinie leitet sich für die Bauleitplanung die Aufgabe ab, in ausreichendem Maße zu Wohnzwecken nutzbare Flächen auszuweisen, wozu die Ausweisung der zwei Baufelder beiträgt.

Anlass für die Aufstellung der Ergänzungssatzung ist ein gerichtlicher Lösungsvorschlag für einen bestehenden Erschließungskonflikt. Die Erschließung des Flurstücks 81, Flur 14 der Gemarkung Dabringhausen erfolgte bisher über das Flurstück 259. Die Erreichbarkeit des Wohnhauses Emminghausen Nr. 16 auf dem besagten Flurstück 81 war bisher über eine Baulast aus dem Jahr 1986 (Nr. 128/3) mit einer unvollständigen Verpflichtungserklärung gesichert. In den vergangenen Jahren kam es zu Streitigkeiten zwischen den Eigentümern über die bestehende Erschließungssituation. Durch die Anfechtung der Verpflichtungserklärung zur Baulast und die Klageerhebung durch die Eigentümer der bisherigen Erschließungsparzelle wurde ein verwaltungsgerichtliches Verfahren gegen die Stadt Wermelskirchen eingeleitet.

Der Lösungsvorschlag des Verwaltungsgerichts Köln besagt, die bereits vorhandene, rückwärtige landwirtschaftliche Zufahrt des Hauses Nr. 16 über die Flurstücke 81 und 85 baurechtlich zu sichern. Die betreffenden Flurstücke befinden sich im Eigentum des Vorhabenträgers. Mit der Sicherung dieser Zufahrt wird die bestehende Baulast gelöscht. Die neue Erschließungssituation ist der Planzeichnung (s. Anlage 5) zu entnehmen. Der bestehende landwirtschaftliche Weg ist nach den derzeitigen planungsrechtlichen Gegebenheiten als Zufahrt nicht zulässig, da sich die betreffenden Flächen gem. § 35 BauGB im Außenbereich befinden. Daher ist es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich, ein Satzungsverfahren durchzuführen. Durch eine Ergänzungssatzung können die Flächen dem Innenbereich zugeordnet und die planungsrechtliche Zulässigkeit für den Lösungsvorschlag geschaffen werden. Dieser gerichtliche Lösungsvorschlag ermöglicht die dauerhafte Lösung der städtebaulichen Spannungen.

Bisheriges Planverfahren und weiteres Verfahren

Der Rat der Stadt hat in seiner Sitzung am 14.05.2018 den Aufstellungsbeschluss für die 1. Ergänzungssatzung zur Klarstellungssatzung „Südliches Emminghausen“ gefasst (s. Vorlage 0084/2018).

In der Zwischenzeit ist der Entwurf für die 1. Ergänzungssatzung einschließlich Planzeichnung und zugehöriger Begründung mit fachlichen Gutachten erstellt worden. Nun ist der Ratsbeschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange einzuholen.

Parallel wird ein Vertrag mit dem Antragssteller ausgearbeitet werden, der sicherstellt, dass dieser die festgesetzten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen durchführt und auf etwaige Entschädigungsansprüche, die sich durch die Festsetzung der Privatstraße ergeben könnten, verzichtet. Zudem muss sich der Antragssteller verpflichten, eine Wendemöglichkeit für die Feuerwehr zu schaffen und die Straße in einen Ausbauzustand zu bringen, der eine Befahrbarkeit durch die Feuerwehr ermöglicht.

Nach der durchgeführten Beteiligung kann der Rat der Stadt die Abwägung der zum Aufstellungsverfahren eingegangenen Stellungnahmen und Anregungen vornehmen und den Satzungsbeschluss fassen.

Inhalte der Ergänzungssatzung

Durch die Ergänzungssatzung werden zwei Baufelder festgesetzt, auf welchen eine Wohnbebauung entstehen kann. Als Erschließungsstraße wird der bestehende landwirtschaftliche Weg mit leicht angepasster Lage als Privatstraße festgesetzt.

Im Rahmen der textlichen Festsetzungen werden überwiegend Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung getroffen. Durch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung soll ein maßvoller Übergang zur freien Landschaft sichergestellt werden und die bauliche Entwicklung so schonend und verträglich wie möglich gehalten werden. Neben einer niedrigen Grundflächenzahl (0,3) tragen hierzu auch die relativ eng gefassten Baugrenzen sowie die Festsetzung, dass Garagen, Stellplätze und Carports nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind, bei.

Den Festsetzungen wurden zudem gestalterische Empfehlungen zu der Dachgestaltung sowie der Gestaltung der Vorgartenbereiche beigefügt. Diese gestalterischen Empfehlungen haben zwar keinen bindenden Charakter, sollen jedoch sicherstellen, dass örtliche siedlungstypische Gebäudemerkmale auch bei Neuplanungen aufgenommen werden, um sie behutsam in die bestehende Orts- und Landschaftssituation einzufügen. Die Empfehlungen zur Begrünung der Vorgärten sollen zur Erreichung des planerischen Ziels, die Versiegelung im Satzungsgebiet möglichst gering zu halten, beitragen.

Zudem wurden die im landschaftspflegerischen Fachbeitrag ermittelten und dargestellten Maßnahmen in die Festsetzungen der Ergänzungssatzung aufgenommen. Zur Sicherung der Durchführung der Ausgleichsmaßnahmen werden vertragliche Regelungen mit dem Antragsteller geschlossen. Das Öko-Konto der Stadt wird für den Bereich der Ergänzungssatzung nicht beansprucht.

Anlage/n:

* Anlage nur digital  ** Anlage gedruckt, in schwarz-weiß  ***Anlage gedruckt, verkleinert auf DIN A4, in schwarz/weiß

Anlage 1: Deckblatt**

Anlage 2: Übersichtsplan – Lage im Stadtgebiet

Anlage 3: Geltungsbereich

Anlage 4: Textliche Festsetzungen

Anlage 5: Planzeichnung***

Anlage 6: Begründung**

Anlage 7: Artenschutzprüfung*

Anlage 8: Landschaftspflegerischer Fachbeitrag*

Anlage 9: Schleppkurvennachweis*