Vorlage - 0128/2021  

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr nimmt die von der LO-projects GmbH weiterentwickelten Planungsentwürfe für das ehem. Wasserwerk, das Maschinisten-Wohnhaus und das ehem. Freibad zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung, diese umzusetzen.

Weiterhin wird die Verwaltung beauftragt, mit dem Investor LO-projects GmbH Verkaufsverhandlungen zu führen und einen entsprechenden Vertrag vorzubereiten.

Sachverhalt:

Bisheriger Verfahrensablauf:

Der Rat hat am 21.09.2020 die Verwaltung beauftragt, die Ausarbeitung des Projektansatzes der LO-projects GmbH zu begleiten und die Abwicklung zur Umsetzung des vorgeschlagenen Konzeptes vorzubereiten (Drucksache – Nr.: 0116/2020).

Die Bewerber des „Investorenauswahlverfahrens Eifgen“ wurden am 25.09.2020 über den Ausgang des Verfahrens in Kenntnis gesetzt.

Im November 2020 fand ein Auftaktgespräch mit dem potenziellen Investor, dem Gebäudemanagement und dem Amt für Stadtentwicklung statt. Im Dezember folgte eine gemeinsame Ortsbesichtigung, in der sich Herr Kohl als Geschäftsführer der LO-projects einen vertieften Überblick über die Örtlichkeit und die Gebäudesubstanz verschaffen konnte.

Auf Grundlage der zur Verfügung gestellten Unterlagen und der gewonnenen Erkenntnisse aus der Ortsbesichtigung beauftragte LO-projects das Planungsbüro „Tilke – Engineers & Architects“ aus Aachen mit einer Entwurfsplanung.

Diese wurde am 16.02.2021 der Verwaltung, am 03.03.2021 dem Arbeitskreis Stadtentwicklung und am 08.03.2021 im Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr zur Kenntnis vorgestellt (Drucksache – Nr.: 0040/2021). Die gezeigte Präsentation ist dieser Vorlage als Anlage 1 beigefügt.

In der Zwischenzeit hatten die Fraktionen Gelegenheit, über die vorgelegte Planung zu beraten.

Entwicklungskonzept

Der Projektentwickler hat für das ehem. Wasserwerk, das Maschinisten-Wohnhaus sowie das ehem. Freibad ein Entwicklungskonzept erstellt (Stand 03.März 2021):

„Die Gebäudeteile von 1896 sind auf Grund der Nutzung am Ende ihrer Gebrauchsfähigkeit. Diese liegen in einem äußerst interessanten Habitat im Eifgental. Ziel der Entwicklung ist es, aus diesen Gebäudeteilen ein attraktives Ensemble zu schaffen.

Unter Berücksichtigung der Auflagen des Denkmalschutzes für das Wasserwerk sowie das Maschinisten-Wohnhaus, sollen die Gebäudeteile hochwertig saniert werden und durch die Innenarchitektur, sowie einen weiteren Gebäudeteil, den wir dem Wasserwerk anfügen, eine räumlich-funktionale und optimale Büronutzung erhalten.

Die ehemalige Badeanstalt von 1930 soll ebenfalls in ihrer jetzigen Form erhalten bleiben. Das Gebäude erhält im hinteren Teil einen kleinen Appendix zur räumlich-funktionalen Nutzung. Die Dachlandschaft bleibt erhalten und wird nach innen ausgeweitet. Die Veränderungen sind im Wesentlichen von der bisherigen Liegewiese aus ersichtlich, also im inneren Bereich der Badeanstalt.

So schaffen wir ein Gebäudeensemble, welches zum wesentlichen Teil in der ursprünglichen Form verbleibt und durch die Revitalisierung und neue Nutzung den Betrachter angenehm beeindrucken kann.

Das Nutzungskonzept für alle Gebäudeteile ist eine rein gewerbliche Büronutzung. Unsere Zielgruppe sind forschende und kreativ arbeitende Unternehmen, sowie Forschungs- und Entwicklungsabteilungen von größeren Unternehmen, die diese auslagern. Im Mittelpunkt der Nutzung steht die Work-Life-Balance. Modernste technische Ausstattung und Architektur verleihen dem Projekt ein Alleinstellungsmerkmal, welches auch über die Stadtgrenzen von Wermelskirchen hinaus Aufmerksamkeit erzeugen wird.

Unsere Entwicklung basiert auf der Verknüpfung von Interessen und Gegebenheiten:

Revitalisierung der Denkmale, Pflege und Erhaltung der Landschaft, städtebaulicher Aspekte, Interaktion mit den Betrachtern durch die Gastronomie und die neue Ästhetik eines gelungenen Ensembles.

Dies vorausgeschickt folgt nun eine kurze Erläuterung zu den einzelnen Bauteilen:

1. Das Maschinisten-Wohnhaus

Das Maschinisten-Wohnhaus bleibt im Wesentlichen bestehen. Dach und Fachwerk, sowie Mauerwerk, Fenster etc. werden in Absprache mit der Denkmalpflege restauriert und saniert. Die Gebäudetechnik wird erneuert und die Feuchteschäden werden beseitigt. Im Inneren wird der Grundriss so behutsam verändert, dass eine moderne Büro- und Verwaltungsnutzung möglich ist.

2. Das Wasserwerk

Das Wasserwerk wird in Absprache mit der Denkmalpflege vom Grunde auf saniert. Im Inneren soll die Null-Geschossigkeit beibehalten werden und nur durch Einbau einer Galerie räumlich erweitert werden. So ist gewährleistet, dass das Gebäude vom Boden bis zum Dachfirst wahrnehmbar bleibt. Über die Galerie könnte auch ein weiteres Geschoss im vorhandenen Turm erschlossen werden. Geringe Reste der Verzierung im Inneren, die wir bei Ortsterminen feststellen konnten, werden bewahrt.

Für das Wasserwerk haben wir eine kleine, symbolische Anbauscheibe in gleicher Proportion gewählt. Dieses Bauteil ist gläsern mit dem Wasserwerk verbunden und dient als Pre-Function Zone für den Bürobetrieb. So wird eine räumlich-funktionale Nutzung mit hohem emotionalen Wert geschaffen. Der Anbau dieses Appendix bedarf des Einvernehmens mit der Denkmalpflege.

Da der Appendix die gleiche Proportion und äußere Anmutung wie das Wasserwerk hat, kann diese Verbindung auch als gespiegelte Antwort auf den Dialog zwischen Tradition und Moderne gesehen werden.

3. Außenanlage der Denkmale

Die Außenanlage wird im Sinne des vorherrschenden Habitats gestaltet. Eine höhere Ausgestaltung erfährt der Raum zwischen dem Maschinisten-Wohnhaus und dem Wasserwerk. Um die unmittelbare Zusammengehörigkeit dieser Gebäude zu verstärken. Ein gestalteter Platz wird zum Schnittpunkt beider Gebäudeelemente.

4. Die Badeanstalt

Die Badeanstalt hat in der Erinnerung vieler Wermelskirchener einen hohen Stellenwert, weil viele dort schwimmen und den Sommer genossen hatten. Aus dem Gebäudekomplex wird ein kleiner Bürokomplex entstehen. Die Revitalisierung des Gebäudes unter Beibehaltung der vorhandenen Gebäudestruktur findet im Wesentlichen in der Dachlandschaft statt. So erzeugen wir eine zweigeschossige Nutzung, ohne das Gebäude signifikant zu verändern. Auch die ursprünglichen Funktionsabläufe bleiben – natürlich mit anderer Nutzung – erhalten. Der Eingang in die Badeanstalt wird mit architektonischen Maßnahmen besonders akzentuiert. Links am Eingang zum Gebäude befindet sich eine Gastronomie, die zum einen den Büronutzern als Nahversorgung dient und zum anderen auch den Wanderern und Besuchern – auch am Abend und am Wochenende – zur Einkehr zur Verfügung stehen.

Am Ende des Gebäudes haben wir einen kleinen Appendix als notwendigen Meeting- oder Brainstorming-Bereich vorgesehen. Somit erreichen wir auch hier eine räumlich-funktionale Nutzung, die alle Bedürfnisse einer modernen Büronutzung abdeckt.

5. Die Außenanlage der Badeanstalt

Die vorhandene Außenanlage – also Liegewiese – wird so wie sie ist beibehalten und erfährt nur eine dem Habitat entsprechende Pflege, sowie Neuanpflanzung wo nötig. Besonderes Augenmerk werden wir auf die Bekämpfung der Neophyten legen. Das ehemalige Schwimmbecken verbleibt in seiner jetzigen Form. Die Natursteinmauern am Ein- und Auslass des Beckens und die Natursteinreste an der äußeren Langseite des Beckens werden revitalisiert und durch Neubebauung/ Pflege akzentuiert. Wir planen Stege in das Becken zu setzen, um den Bezug zum Wasser zu akzentuieren. Die Benutzung des Schwimmbeckens zum Baden würden wir aus Sicherheitsaspekten untersagen wollen.

6. Entwicklungskonzept

Durch dieses Entwicklungskonzept werden insgesamt ca. 1.700qm Brutto-Geschossfläche erzeugt. Die Ausbau- und Sanierungskosten der Denkmale schätzen wir in Summe auf ca. 4,2 Millionen Euro.

Wir können uns vorstellen, der Stadt/ der Politik den inneren Bereich der Badeanstalt für kleine private Veranstaltungen zur Verfügung zu stellen, so dass auch hier keine in sich abgeschlossene Anlage entsteht, sondern diese auch wie bisher nutzbar ist. Die Bedingungen hierzu müssten dann noch im Detail geklärt werden.“

Im Rahmen der Projektenwicklung hat der Investor durch weiterführende Gespräche mit Bürgerinnen und Bürgern, sowie Politik und Verwaltung Anregungen und Ideen aufgenommen und beabsichtigt, diese in dem Konzept aufzunehmen:

Verknüpfung mit Haus Eifgen

Am 21. April 2021 hat ein gemeinsames Gespräch mit dem Vorstand und weiteren Vertretern der Kulturinitiative Haus Eifgen stattgefunden. Ziel des Gespräches war es, frühzeitig Synergie-Effekte, insbesondere bei der Vernetzung der gastronomischen Angebote, herauszuarbeiten.

Auf Grund dieses Vorgespräches hat die LO-projects GmbH am 29. April 2021 eine verbindliche Absichtserklärung an die Kulturinitiative geschickt, die von dem Vorstand Herrn Dierks bestätigt wurde. Inhalt der Erklärung ist die Kooperationsbereitschaft bei der Ausarbeitung eines gastronomischen Angebotes in dem Bereich Eifgen.

Biostation und Informationswand

In den Gebäuden des ehem. Freibades soll ein Raum mit funktionaler Ausstattung für den Betrieb einer Biostation eingerichtet werden.

In dem Eingangsbereich des Portals, das in das Innere des Schwimmbadgeländes führt, ist geplant, über die gesamte Wandbreite eine historische Abwicklung des Wasserwerkes und des ehem. Freibades darzustellen. Anhand von Tafeln mit historischen Bildern und Texten können sich Besucher und Wanderer über die Historie der Gebäude informieren. In diesem Bereich wird ebenfalls auf die Aktivität der Biostation hingewiesen.

Die Verortung der Tafeln ist in der Visualisierung (siehe Anlage 2) dargestellt.

Parkplatzsituation

Bei der Entwicklung von Projekten verfolgt die LO-projects GmbH prinzipiell den Ansatz, die Überdimensionierung von Parkplatzanlagen zugunsten von unversiegelten Flächen, Bepflanzung und attraktiv gestalteten Freiräumen zu vermeiden. Als Grundlage werden Verkehr und vorhandene Infrastruktur genauer betrachtet, um auf diese Weise der Örtlichkeit angemessene verkehrliche Lösungen anbieten zu können.

Als ein Referenz-Beispiel für den innovativen Umgang mit bestehenden Verkehrsproblemen wird das „Gut Müllerhof zur Motte“ in Leichlingen benannt. Für dieses Projekt hat LO-projects die MobiApp entwickelt. Als Hotelgast bekommt man nach der Buchung die Möglichkeit, sich eine kostenlose App herunterzuladen. Diese zeigt umweltschonende Anreisemöglichkeiten nach Leichlingen auf und der Gast kann sich über die App z.B. E-Bikes reservieren (siehe Anlage 3).

Für das Eifgen-Projekt wurden zum jetzigen Konzeptstand zwei Möglichkeiten identifiziert:

1. Auf das Nötigste reduziertes Parkplatzangebot im Verhältnis zur Fläche und möglichen Nutzung mit 14 +/- 4 Parkplätzen sowie zwei Bike-Ports (siehe Anlage 4).

2. Freifläche hinter dem Maschinisten-Wohnhaus als Parkplatz mit insgesamt 36 Stellplätzen (siehe Anlage 5).

Am Wochenende ist der Wanderparkplatz stark frequentiert und beim Zusammentreffen mehrerer Ereignisse wird die gesamte Straße zum Eifgental durch parkende Fahrzeuge beeinträchtigt. Zu Spitzenzeiten geht folglich der kurzfristige Bedarf weit über die Kapazität des Wanderparkplatzes hinaus.

Die LO-projects GmbH könnte sich im Rahmen einer weiteren Projektentwicklung vorstellen, mit der größeren Parkplatzvariante zu planen. Die Realisierbarkeit ist abhängig von der Genehmigungsfähigkeit, auch durch den Denkmalschutz.

Zusätzlich soll für die Mieter der Objekte und die künftigen Mitarbeitenden ein Mobilitätskonzept erstellt werden, das nachhaltige und umweltverträgliche Alternativen zur Anreise mit dem eigenen PKW aufzeigt. Das Konzept könnte insofern ausgeweitet werden, als dass dieses auch Lösungen für die Anreise von Besuchern des Eifgentals ohne Nutzung des PKW´ s anbietet.

Weiteres Vorgehen

Insofern der Rat der Stadt Wermelskirchen in seiner Sitzung am 28.06.2021 mehrheitlich dem o.g. Beschlussvorschlag folgt, würde die Verwaltung gemeinsam mit der LO-projects GmbH einen Kaufvertragsentwurf mit entsprechenden inhaltlichen Regelung und der Abgrenzung der zu verkaufenden Flächen erarbeiten.

Insofern es zu einer Einigung der Vertragsparteien und zu der Zustimmung durch die Politik kommt, werden alle o.g. Projektbausteine eingearbeitet und frühzeitig mit anderen Fachämtern und übergeordneten Fachbehörden abgestimmt.

Zur Realisierung und Umsetzung des Projektes ist es erforderlich, den vorhandenen Bebauungsplan „Freizeitpark Eifgen“ zu ändern. Auf Grundlage des Baugesetzbuches ist im Rahmen der Durchführung von Bauleitplanverfahren eine Beteiligung der Öffentlichkeit, sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vorgeschrieben. Es ist beabsichtigt, eine zweistufige Beteiligung durchzuführen (frühzeitige Beteiligung und öffentliche Auslegung).
 

Anlage/n:

Anlage 1 - Präsentation StuV 08.03.2021

Anlage 2 - Visualisierung Portal Biostation

Anlage 3 - MobiAPP Leichlingen

Anlage 4 - Parkplatzplanung Variante 1

Anlage 5 – Parkplatzplanung Variante 2