Vorlage - 0176/2021  

Beschluss:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt die Priorisierung der Entwicklung neuer Baugebiete einschließlich der Zielvorstellungen gemäß beiliegender tabellarischer Auflistung (Anlage 2).

Dieser Grundsatzbeschluss zu Priorisierung und Zielvorstellungen ersetzt nicht die Beschlüsse zur Einleitung von Bauleitplanverfahren (Aufstellungsbeschlüsse Bebauungspläne und FNP-Änderungen), die weiterhin nach Beratung im Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr durch den Rat der Stadt zu fassen sind.

Die Verwaltung wird den Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr in regelmäßigen Abständen über den Fortgang und ggfs. notwendige Änderungen informieren.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt außerdem, das kommunale Baulandmanagement zu flexibilisieren und die Entwickler/Investoren nur an den Kosten für Infrastruktureinrichtungen zu beteiligen, die in engem kausalen Zusammenhang mit der Entwicklung stehen.

Sachverhalt:

Wohnbaulandinitiative Wermelskirchen

Der Rat der Stadt hat am 16.12.2019 die Wohnbaulandinitiative Wermelskirchen beschlossen (Vorlage 0146/2019-2). Diese besteht aus zwei Säulen, dem Wohnbaulandkonzept und dem kommunalen Baulandmanagement.

Der Grundsatzbeschluss zur Wohnbaulandinitiative Wermelskirchen wurde vom Rat der Stadt bereits im Dezember 2018 gefasst (Vorlage RAT/0254/2018). Teil dieses Beschlusses war u.a. folgende Formulierung:

„2.  Die Mobilisierung und Vermarktung von städtischem Bauland zur Deckung aller Bedürfnisse des Wohnungsmarkts hat oberste Priorität, damit das angestrebte Mindestangebot zwischen 50 - 70 Wohneinheiten pro Jahr erreicht werden kann.“

Die genannten 50 bis 70 Wohneinheiten (WE) werden pro Jahr benötigt, um die heutige Einwohnerzahl Wermelskirchens bis 2030 beizubehalten, wie die Expertise „Wohnbaulandinitiative Wermelskirchen - kommunales Baulandmanagement“ (Bedarf | Instrumente | Wirkungen und Empfehlungen), die der o.g. Vorlage beigefügt war, ausführt.

In den letzten Jahren konnte dieses Ziel durch aktuelle Baugebiete (Unterstraße, Hilfringhausen) realisiert werden. Aktuell stehen jedoch nur noch wenige freie Baugrundstücke (Baugebiet Schwaner Knapp, Baulücken) zur Verfügung. Es ist somit absehbar, dass die Zahl von 50 bis 70 WE pro Jahr künftig ohne die Ausweisung neuer Baugebiete nicht zu erreichen sein wird.

Wohnbaulandkonzept

Stadtweite Untersuchung hinsichtlich potentieller Wohngebiete

In den Jahren 2019/2020 wurde eine stadtweite Untersuchung hinsichtlich der möglichen Entwicklung neuer Wohngebiete durchgeführt. Insgesamt wurden über 50 Flächen näher betrachtet.

Der Untersuchung lagen u.a. Kriterien wie die Lage (insbesondere im Innenbereich oder angrenzend), Landschafts- und Naturschutz, Wasserschutz, Anbindung an den ÖPNV und insbesondere auch die Darstellung im Regionalplan zu Grunde.

Letztlich verblieben 20 Flächen, die für die Entwicklung zu Wohngebieten grundsätzlich oder bedingt geeignet erscheinen.

Neuaufstellung des Regionalplans

Für eine Reihe der o.g. Flächen sind neben der Aufstellung von Bebauungsplänen auch Änderungen des Flächennutzungsplans notwendig. Im Rahmen dieser Verfahren ist eine landesplanerische Abstimmung mit der Bezirksregierung vorzunehmen. Diese ist in der Regel unproblematisch, sofern die jeweilige Fläche im Regionalplan als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) dargestellt ist.

Bei einigen der ausgewählten Gebiete ist dies jedoch nicht der Fall. Die aktuell laufende Überarbeitung / Neuaufstellung des Regionalplans bietet die Chance, entsprechende Anpassungen vorzunehmen. Die Verwaltung hat deshalb bereits im Rahmen des informellen Verfahrens zur Regionalplanüberarbeitung entsprechende Erweiterungen von allgemeinen Siedlungsbereichen bei der Bezirksregierung angeregt.  Dies fand - wie aus der beiliegenden Tabelle (Anlage 2, Spalten 3 und 4) zu ersehen ist - auch weitgehend Niederschlag im aktuellen Entwurf des Regionalplans.

Hinweis: Die offizielle Beteiligung der Städte und Gemeinden an der Neuaufstellung des Regionalplans (formelles Planverfahren) wird voraussichtlich nach der letzten vorliegenden Information Ende 2021 / Anfang 2022 erfolgen. 

Priorisierung der Entwicklung untersuchter Flächen

Die 20 Flächen, die sich nach einer ersten Untersuchung für die Entwicklung von Wohngebieten grundsätzlich oder bedingt eignen, wurden zunächst in zwei Gruppen unterteilt:

-  10 Gebiete, die bis 2030 entwickelt werden sollen und

-  10 Gebiete, die bei Bedarf nach 2030 entwickelt werden können.

Diejenigen Gebiete, für die eine Entwicklung bis 2030 vorgesehen ist, wurden wiederum in drei Kategorien (A bis C) untergliedert. Dabei wurde darauf geachtet, dass innerhalb der einzelnen Kategorien

- eine räumliche Verteilung der Baugebiete im Stadtgebiet stattfindet (siehe Planzeichnung  Anlage 1) und

- sowohl Einfamilienhausgebiete als auch Gebiete mit Mehrfamilienhäusern vorgesehen werden (siehe Tabelle in Anlage 2, Spalten 8 und 9).

Eine Aufteilung der Entwicklungsbereiche in Kategorien ermöglicht es der Verwaltung, die für die Gebiete notwendigen Bauleitplanverfahren priorisiert abzuarbeiten. Die Kategorisierung soll jedoch kein Dogma darstellen: Verzögert sich ein Bauleitplanverfahren erheblich, sollte ein anderes Verfahren vorgezogen werden können.

Baugebietstypen / Ein- und Mehrfamilienhäuser

Neben den klassischen Einfamilienhäusern (freistehende Einzelhäuser, Doppelhaushäften und Reihenhäuser) werden auf dem Wohnungs(miet)markt vermehrt Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (MFH) gesucht. Sofern die Umstände (Lage im Stadtgebiet, Anschluss an den ÖPNV, Topografie etc.) es zulassen, sollten bei der Entwicklung neuer Wohngebiete daher auch Mehrfamilienhäuser planerisch ermöglicht werden.

In Anlage 2 wurden vier Gruppen von Baugebietstypen mit unterschiedliche Bandbreiten (%-ualer Anteil von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0-25 %, 25-50 %, 50-75 % und 75-100 %) definiert und den einzelnen Gebieten als Zielvorstellung zugeordnet.

Der prozentuale Anteil ist hierbei nicht flächenbezogen zu verstehen, sondern zielt auf die Anzahl der Wohneinheiten.

Anzahl möglicher Wohneinheiten

Falls alle Baugebiete der Katagorien A bis C unter Berücksichtigung der in Anlage 2 genannten Nettobauflächen und Bandbreiten (Anteil Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) bis zum Jahr 2030 realisiert würden, könnten ca. 550 bis 650 neue Wohneinheiten geschaffen werden und somit die Vorgaben des IKEHK (50 bis 70 WE / Jahr) nicht nur erreicht, sondern sogar leicht überschritten werden.

Die zehn Gebiete, für die bei Bedarf eine Realisierung nach 2030 vorgeschlagen wird, weisen Potenzial für weitere 400 bis 450 Wohneinheiten auf.

Allerdings bleiben natürlich die jeweiligen Bebauungsplanverfahren abzuwarten, in deren Verlauf Verzögerungen entstehen oder sogar unüberwindbare Hindernisse bekannt werden können, die einer Realisierung im Wege stehen.

Beschluss der Priorisierung und Zielvorstellungen

Die Verwaltung empfiehlt dem StuV, die Priorisierung der Entwicklung neuer Baugebiete einschließlich der Zielvorstellungen gemäß beiliegender tabellarischer Auflistung (Anlage 2) zu beschließen.

Dieser Grundsatzbeschluss zu Priorisierung und Zielvorstellungen ersetzt nicht die Beschlüsse zur Einleitung von Bauleitplanverfahren (Aufstellungsbeschlüsse Bebauungspläne und FNP-Änderungen). Diese sind weiterhin nach Beratung im StuV durch den Rat der Stadt zu fassen.

Die Verwaltung wird den StuV in regelmäßigen Abständen über den Fortgang und ggfs. notwendige Änderungen informieren.

Kommunales Baulandmanagement

Das kommunale Baulandmanagement zielt darauf ab, die Entwickler/Investoren an den maßnahmenbezogenen Kosten eines Baugebietes und den Kosten für die soziale Infrastruktur zu beteiligen (siehe Vorlage 0146/2019-2).

Als maßnahmenbezogende Kosten sind zu nennen:

 - Städtebauliche Planungen, Gutachten, Bauleitplanung,

 - Neuordnung der Grundstücksverhältnisse,

 - Aufbereitung,

 - Äußere Erschließung,

 - Innere Erschließung,

 - Ausgleichsmaßnahmen für Eingriff in Natur und Landschaft,

 - Grünzug

Diese werden bereits seit vielen Jahren überwiegend von den Entwicklern/Investoren getragen.

Die Kosten für die soziale Infrastruktur beinhalten folgende Positionen:

 - Kinderspielplatz

 - Kindertagesstätte

 - Grundschule

 - Jugendzentrum

 - Altentagesstätte/Begegnungsstätte

 - Kosten zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen
  Wohnraumversorgungsproblemen

Die Verwaltung hat umfangreich überprüft, wie sich das kommunale Baulandmanagement auf die in der Anlage 2 aufgelisteten Entwicklungsgebiete auswirkt. Die Überprüfung hat in einigen Fällen ergeben, dass unter bestimmten Voraussetzungen falsche Anreize für die Ausnutzung der Baugebiete gesetzt werden, wenn die Kosten für die soziale Infrastruktur in vollem Umfang angesetzt werden. Hier hätten dem zugrunde liegenden System entsprechende Parameter hinzugefügt werden müssen, die diese falschen Anreize kompensieren.

Darüber hinaus hat die Verwaltung aber auch die rechtlichen Rahmenbedingungen beobachtet und aktuell prüfen lassen. Es ist festzustellen, dass sich die Rechtsprechung insbesondere in den letzten rund zwei Jahren stark gewandelt hat und deutlich restriktiver mit der Umlage von Folgekosten umgeht. Es ist mittlerweile herrschende Meinung, dass Kommunen nur Kosten für überschaubare Zeiträume (deutlich weniger als 20 Jahre) ansetzen dürfen. Außerdem verlangt die Rechtsprechung in Übereinstimmung mit dem Gesetzeswortlaut, dass das Vorhaben und die umzulegenden Folgekosten in einem engen kausalen Zusammenhang stehen müssen.

Das bedeutet, dass neben den maßnahmenbezogenen Kosten, deren kausaler Zusammenhang eindeutig belegbar ist, Kosten für soziale Infrastruktur nur in einem engen Rahmen auf die Entwickler/Investoren umgelegt werden können. Beispielsweise können (Teile der) Baukosten für eine neue Kita, die ohne das Baugebiet nicht (oder nicht in der Größenordnung) notwendig gewesen wäre, umgelegt werden. Dasselbe gilt für Kinderspielplätze und öffentliche Grünflächen.

Den kausalen Zusammenhang zu der Erweiterung einer Grundschule dürfte man in der kleinteiligen Struktur Wermelskirchens aber schon kaum mehr herstellen können, auch wenn dies bei sehr großen Baugebieten und in großen Städten noch darstellbar ist.

Die Umlage der der Allgemeinheit entstehenden laufenden Folgekosten für Unterhaltung und Instandsetzung von Infrastrukturanlagen (Straße, Kanal, Kita, Spielplatz etc.) ist ohnehin gänzlich ausgeschlossen, war aber auch nicht Teil des geplanten und beschlossenen kommunalen Baulandmanagements.

Angesichts der vorstehend geschilderten Entwicklung schlägt die Verwaltung vor, das kommunale Baulandmanagement zu flexibilisieren und die Entwickler/Investoren nur an den Kosten für Infrastruktureinrichtungen zu beteiligen, die in engem kausalen Zusammenhang mit der Entwicklung stehen.

Dies sind also folgende Kostenpositionen:

maßnahmenbezogende Kosten

 - Städtebauliche Planungen, Gutachten, Bauleitplanung,

 - Neuordnung der Grundstücksverhältnisse,

 - Aufbereitung,

 - Äußere Erschließung,

 - Innere Erschließung,

 - Ausgleichsmaßnahmen für Eingriff in Natur und Landschaft,

 - Grünzug

Kosten für die soziale Infrastruktur

 - Kinderspielplatz

 - öffentliche Grünflächen

 - Kindertagesstätte

 - Grundschule (falls Zusammenhang gegeben)

Anlage/n:

Anlage 1 - Übersichtsplan Entwicklungsflächen Baulandmanagement mit Prioritäten

Anlage 2 - Tabelle Entwicklungsflächen mit Rahmenbedingungen