Vorlage - 0289/2021  

Beschluss:

a)

Der Rat der Stadt beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 95 „Eifgen“ einzuleiten (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB).

b)

Der Rat der Stadt beauftragt die Verwaltung, mit den vorliegenden Unterlagen die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

Sachverhalt:

Integriertes Handlungskonzept

Das Hüpptal, zu dem auch das Bebauungsplangebiet gehört, ist Bestandteil des vom Büro ASS erstellten und vom Rat der Stadt Wermelskirchen am 10.12.2018 beschlossenen Integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzepts (IEHK).

Das IEHK führt das Plangebiet unter den Stichworten Tourismus, Bildung und Unternehmenskultur.

Investorenauswahlverfahren

Der Rat der Stadt beschließt in seiner Sitzung am 16.12.2019, ein externes Büro mit der Durchführung eines Investorenauswahlverfahrens zu beauftragen. Nach Einholung mehrerer Angebote wird in Februar 2020 das Büro ISR aus Haan beauftragt.

Die Veröffentlichung des Investorenauswahlverfahrens erfolgt im April 2020. Ziel: die Baudenkmale Eifgen 8 und 9 sollen Angebote für neue Zielgruppen im Arbeitsleben, Gesundheits- oder Sportbereich beherbergen.

Es gehen zwei Bewerbungen ein, die von der Verwaltung mittels einer umfangreichen Bewertungsmatrix untersucht werden. Das Prüfergebnis sieht den Entwurf „Kreativ-Campus“ des Investors Rainer Kohl, LO-projects GmbH deutlich vor dem Vorschlag des Mitbewerbers.

Der Rat der Stadt beauftragt die Verwaltung am 21.09.2020, die Ausarbeitung des Projektansatzes „Kreativ-Campus“ zu begleiten und die Abwicklung zur Umsetzung des vorgeschlagenen Konzeptes vorzubereiten sowie die weiteren anstehenden Schritte zur politischen Beratung vorzulegen (siehe auch Vorlage 0116/2020).

Ein halbes Jahr nach der Ratsentscheidung zugunsten des Investors Rainer Kohl kündet der Verein Bowl-Church im März 2021 Interesse am Erwerb der Eifgen-Grundstücke an.

Der Rat der Stadt nimmt in seiner Sitzung am 28.06.2021 die von der LO-projects GmbH weiterentwickelten Planungsentwürfe für das ehem. Wasserwerk, das Maschinisten-Wohnhaus und das ehem. Freibad zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung, diese umzusetzen (siehe auch Vorlage 0128/2021).

In gleicher Sitzung wird die Verwaltung beauftragt, mit dem Investor LO-projects GmbH Verkaufsverhandlungen zu führen und einen entsprechenden Vertrag vorzubereiten.               

Grundstücksverkauf

Die Grundstücksverhandlungen stehen zum Zeitpunkt dieser Vorlage (Mitte Dezember 2021) kurz vor Abschluss; der Kaufvertrag wird voraussichtlich bis zur StuV-Sitzung abgeschlossen worden sein. Die Verwaltung wird in der Sitzung über den aktuellen Stand berichten.

Vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan)

Der aktuelle Flächennutzungsplan stellt den Planbereich als öffentliche Grünfläche „Freizeitpark“ dar. Für die Realisierung des geplanten Projekts ist daher die Änderung des Flächennutzungsplans notwendig ( siehe hierzu separate Verwaltungsvorlage 0293/2021).

Verbindliche Bauleitplanung (Bebauungsplan)

Das geplante Projekt liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 45 „Freizeitpark Eifgen“. Dessen Festsetzungen (öffentliche Grünfläche „Freizeitpark“) lassen eine Realisation des geplanten Projekts jedoch nicht zu.  

Da der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 45 deutlich größer ist als das Projektgebiet und zudem der Name „Freizeitpark Eifgen“ hinsichtlich des geplanten Projekts in die Irre führen würde, sollte ein neuer Bebauungsplan (Nr. 95 „Eifgen“) erstellt werden.

Eine Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 45 „Freizeitpark Eifgen“ ist nicht vorgesehen. Für diejenigen Bereiche, die nicht vom neuen Bebauungsplan Nr. 95 überdeckt werden, gelten die Festsetzungen des alten Bebauungsplanes weiter. Die Geltungsbereiche der beiden Bebauungspläne sind in Anlage 2 dargestellt.

Da der Bebauungsplan Nr. 95 „Eifgen“ aufgestellt wird, um die Realisierung eines konkreten Projekts zu ermöglichen, ist es sinnvoll, diesen als vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB durchzuführen. Ein solcher enthält in der Regel bereits detaillierte Ansichten. Zudem ist sein Inhalt nicht wie bei herkömmlichen Bebauungsplänen auf die Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 BauGB beschränkt.

Einleitungsantrag / Aufstellungsbeschluss

Gemäß § 12 Abs. 2 BauGB haben Gemeinden auf Antrag eines Vorhabenträgers über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Herr Rainer Kohl hat als Vorhabenträger am 22.11.2021 einen entsprechenden Einleitungsantrag gestellt ( siehe Anlage 1), über den nunmehr zu befinden ist. Die Verwaltung schlägt vor, das Bebauungsplanverfahren mit einem entsprechenden Aufstellungsbeschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB einzuleiten.

Geplante Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplans

Der Vorhabenträger hat das Büro ISR (Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH) aus Haan mit der Erstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einschließlich Vorhaben- und Erschließungsplan beauftragt.

Dieses hat inzwischen eine Begründung einschließlich Umweltbericht ( Anlagen 4 und 5) sowie einen ersten Entwurf für die textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung ( Anlage 6) vorgelegt.

In den textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung wird das Sondergebiet „Forschungs- und Entwicklungszentrum“ näher definiert: Das Sondergebiet dient vorrangig der Unterbringung einer Büronutzung im Bereich Forschung und Entwicklung sowie außerschulischen Bildungs- und Medieneinrichtungen. Im ehemaligen Maschinistenhaus wird die Errichtung einer Betriebsleiterwohnung zugelassen. Im Bereich der ehemaligen Hausmeisterwohnung (Eifgen 10) ist die Unterbringung eines Kiosks oder einer Schankwirtschaft möglich.

Als ausnahmsweise zulässig sollen Einzelhandelsbetriebe mit einer maximalen Verkaufsfläche von 25 qm festgesetzt werden, sofern sie im Zusammenhang mit im Plangebiet zulässigen und ansässigen Betrieben stehen.

Ebenfalls als ausnahmsweise zulässig sollen Büros und Räume für freie Berufe festgelegt werden, die keinen funktionalen Zusammenhang mit dem Bereich Forschung und Entwicklung sowie außerschulischen Bildungs- und Medieneinrichtungen aufweisen.

Das ehemalige Schwimmbecken sowie der überwiegende Teil der Rasenfläche zwischen Schwimmbecken und ehemaligen Umkleiden erhalten eine Ausweisung als private Grünfläche.

In Form einer Grunddienstbarkeit wird vertraglich vereinbart, dass der Investor der Stadt die vorgenannte Wiese an bis zu 10 Tagen pro Jahr (freitags 16:00 bis 22:00 Uhr; samstags und sonntags 10:00 bis 20:00 Uhr) unentgeltlich zu Veranstaltungszwecken zur Verfügung stellt. Die Stadt darf dieses Nutzungsrecht bezogen auf einzelne Veranstaltungen entgeltlich oder unentgeltlich an Dritte weitergeben.

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit

Nach Durchführung des Investorenwettbewerbs, der Kürung des Siegers und der Fassung des Aufstellungsbeschlusses für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist es sinnvoll, als nächsten Schritt die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden / Träger öffentlicher Belange durchzuführen. Grundlage für die Beteiligung bilden die Anlagen 3 bis 6.

Eine herkömmliche Bebauungsplanzeichnung liegt bislang noch nicht vor, dafür aber umfangreiche Hochbauzeichnungen (Ansichten, Grundrisse, Schnitte und 3D-Visualisierungen  Anlage 3). In Begründung und Umweltbericht zum Bebauungsplan (Anlagen 4 und 5) werden die wesentlichen städtebaulichen und umweltrelevanten Aspekte beleuchtet. Mit dem Entwurf der textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung (Anlage 6) wird das Sondergebiet „Forschungs- und Entwicklungszentrum“ näher definiert.

Auf Grund der pandemischen Lage ist angedacht, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit in analoger Anwendung des § 3 Abs. 1 Plansicherstellungsgesetz (PlanSiG) durch eine Veröffentlichung im Internet durchzuführen. Ergänzend werden die Unterlagen während der Öffnungszeiten im Bürgerzentrum ausgelegt. Diese können nach vorheriger telefonischer Anmeldung (max. zwei Personen gleichzeitig) eingesehen werden.

Weiteres Vorgehen

Es ist vorgesehen, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden für die Dauer eines Monats im ersten Quartal 2022 durchzuführen. Das Verfahren kann gleichzeitig mit der Beteiligung zur 58. Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt werden.

Zudem wird mit den Untersuchungen zur Artenschutzprüfung (ASP) Stufe II begonnen werden.

Die ASP Stufe I für den Planbereich war bereits im Rahmen der Untersuchungen zur Umgestaltung der Hüpp-Anlage erfolgt. Eine Erfüllung von Verbotstatbeständen gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1-3 BNatSchG konnte bei Fledermäusen, Vogelarten und Amphibien nicht von vornherein ausgeschlossen werden. Es werden aus fachgutachterlicher Sicht daher Kartierungen der genannten Artengruppen erforderlich, um einen Überblick über das vorkommende Artenspektrum und Brutplätze, Quartiere und Lebensräume zu erhalten; eine Art-für-Art-Betrachtung im Rahmen der Artenschutzprüfung Stufe II ist durchzuführen.

Diese Untersuchungen nehmen in der Regel eine Vegetationsperiode in Anspruch, sodass mit Vorlage eines detaillierten Bebauungsplanentwurfs einschließlich aller notwendigen Gutachten und Fachbeiträge (u.a. ASP, Landschaftspflegerischer Fachbeitrag, Geohydrologie) erst im vierten Quartal 2022 zu rechnen sein wird.

Anlage/n:

Anlage 1: Einleitungsantrag des Vorhabenträgers vom 22.11.2021

Anlage 2: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 95 „Eifgen“

Anlage 3: Entwicklungskonzept Eifgen: Planzeichnungen und Visualisierungen *)

Anlage 4: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 95 *)

Anlage 5:  Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 95 *)

Anlage 6: geplante textliche Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung *)

  *)  nur als digitale Anlagen