Vorlage - 0297/2021  

Beschluss:

a)

Der Rat der Stadt beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. DA 16 „Am Höferhofer Feld“ einzuleiten (Aufstellungsbeschluss).

b)

Der Rat der Stadt beauftragt die Verwaltung, mit den vorliegenden Unterlagen die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

c)

Der Rat der Stadt hebt seinen Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. DA 12 „Höferhofer Feld“ vom 02.07.2012 auf.

Sachverhalt:

Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP)

Gemäß § 8 Abs. 2 sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Der Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. DA 16 „Am Höferhofer Feld“ sieht nördlich der Kreisstraße K 11 ein Gewerbegebiet (GE) und südlich der K 11 ein Allgemeines Wohngebiet (WA) vor.

Für den Bereich südlich der K 11 wurde in den Jahren 2001 bis 2004 die 17. Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt. Planziel war zu Beginn des Aufstellungsverfahrens zunächst die Darstellung einer gemischten Baufläche (M). Im weiteren Verfahren wurde das Gebiet schließlich als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Die 17. FNP-Änderung wurde am 20.08.2004 wirksam.

Für den Bereich nördlich der K 11 wurde von 2001 bis 2006 die 18. FNP-Änderung mit dem Planziel „gewerbliche Baufläche (G)“ durchgeführt. Die 18. FNP-Änderung wurde am 29.06.2006 wirksam.

Die im Bebauungsplan geplanten Baugebietsfestsetzungen (WA und GE) entwickeln sich somit aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans (W bzw. M).

Entwicklung eines Wohn- und Gewerbegebiets in einem gemeinsamen Bebauungsplan

Wie bereits durch die o.g. beiden FNP-Änderungen dokumentiert, ist es der planerische Wille der Stadt Wermelskirchen, östlich des bestehenden Ortsteils Höferhof sowohl ein Wohn- als auch ein Gewerbegebiet zu entwickeln. Das Nebeneinander dieser Nutzungen weist hinsichtlich des Immissionsschutzes grundsätzlich Konfliktpotenzial auf.

Ein Gutachten, das entsprechende aktive und/oder passive Lärmschutzmaßnahmen ermittelt, soll im Rahmen des weiteren Verfahrens erstellt werden. Diese Maßnahmen können sowohl im Gewerbegebiet als auch im Wohngebiet liegen. Daher ist es wichtig, die Schallproblematik in einem gemeinsamen Bebauungsplanverfahren zu lösen und entsprechende Festsetzungen zu treffen.

Der vorgeschlagene Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. DA 16 „Am Höferhofer Feld“ ist aus Anlage 1 ersichtlich.

Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan Nr. DA 12

Der Rat der Stadt hat in seiner Sitzung am 02.07.2012 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. DA 12 „Höferhofer Feld“ beschlossen. Der damalige Geltungsbereich umfasste lediglich unbebaute Bereiche südlich der K 11 ( siehe Anlage 2).

Als Planziel gab der damalige Ratsbeschluss die Festsetzung eines Mischgebiets (MI) vor. Die Idee hinter dieser Festsetzung war die vermeintlich einfachere Bewältigung der Lärmproblematik im Zusammenhang mit dem angedachten Gewerbegebiet nördlich der K 11, da für Mischgebiete höhere schalltechnische Orientierungswerte gelten.

Diese Überlegungen waren jedoch rechtlich nicht haltbar, da es sich bei dem südlich der K 11 geplanten Gebiet eindeutig um ein Wohngebiet ohne mischgebietstypische Gewerbebetriebe handelte und die Festsetzung eines Mischgebiets entsprechend einen Etikettenschwindel dargestellt hätte. Das Planziel Mischgebietsausweisung wurde deshalb planerisch auch nicht weiterverfolgt.

Die Verwaltung schlägt zur Klarstellung vor, den Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. DA 12 vom 02.07.2012 aufzuheben (Beschluss zu c).

Entwicklungen im Zusammenhang mit dem geplanten Gewerbegebiet

Das geplante Gewerbegebiet ist eine der wenigen im FNP dargestellten gewerblichen Reserveflächen (G) in Wermelskirchen. Die Aufstellung einer verbindlichen Bauleitplanung scheiterte jedoch bislang an den Eigentumsverhältnissen.

Inzwischen konnte die Stadt die betreffenden Grundstücke erwerben, sodass mit Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens auch die Voraussetzungen für die bauliche Umsetzung sichergestellt werden kann.

Entwicklungen im Zusammenhang mit dem geplanten Wohngebiet

Die Eigentümer des Bereichs südlich der K 11 haben sich zu der Höferhofer Feld GbR zusammengeschlossen. In einem städtebaulichen Leistungsvertrag zwischen der GbR und der Stadt Wermelskirchen wurden die von den Vertragspartnern zu erbringenden Leistungen zur Schaffung von Planrecht in Form des Bebauungsplans Nr. DA 16 „Am Höferhofer Feld“ definiert.

Städtebaulicher Vorentwurf

• Wohngebiet:

Die Höferhofer Feld GbR hat das Wermelskirchener Architektur- und Sachverständigenbüro Hoch³ Rolf Körschgen mit den weiteren Planungen des Wohngebiets beauftragt.

Entlang der K 11 sind dreigeschossige Mehrfamilienhäuser vorgesehen, die sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen aufweisen sollen. Im Rahmen der weiteren Planungen sollen auch Thematiken wie preisgünstiger / sozialer Wohnungsbau näher beleuchtet werden.

Der übrige Bereich des Wohngebiets soll Einzel- und Doppelhäusern vorbehalten bleiben. Ein erster städtebaulicher Vorentwurf (Stand Mitte Dezember 2021) geht von insgesamt 99 neuen Wohneinheiten (WE) aus, davon 60 WE im Geschosswohnungsbau und 39 WE in Einzel- und Doppelhäusern ( siehe Anlage 3).

Herr Körschgen wird den aktuellen städtebaulichen Entwurf in der StuV-Sitzung vorstellen.

• Gewerbegebiet:

Der städtebauliche Vorentwurf für den Bereich des ca. 3 ha großen Gewerbegebiets bleibt aktuell noch relativ vage, da künftige Nutzer noch nicht feststehen. Erschließung und Grundstückszuschnitte werden in starkem Maße von Anzahl und Flächenbedarf der künftigen Gewerbebetriebe abhängig sein.

Der Vorentwurf geht zunächst von einer ähnlichen Struktur wie im angrenzenden Gewerbegebiet Großfeld aus und sieht entsprechend umfangreiche Erschließungsflächen vor. Sollte sich im Laufe des Verfahrens herausstellen, dass sich vor Ort nur ein oder zwei großflächige Betriebe ansiedeln, können die Erschließungsflächen deutlich verringert werden.

Da die Stadt inzwischen Eigentümerin der Flächen ist, kann sie die Gewerbeansiedlung im Plangebiet steuern.

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit

Mit der 17. und der 18. Änderung des Flächennutzungsplans wurden die Grundzüge der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung für den Bereich „Am Höferhofer Feld“ (Gewerbenutzung nördlich der K 11, Wohnnutzung südlich der Kreisstraße) definiert. In den zugehörigen Aufstellungsverfahren wurde die Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und 2 BauGB umfassend beteiligt.

Die städtebaulichen Zielvorstellungen sollen nunmehr durch die Aufstellung eines Bebauungsplans konkretisiert werden. Die Verwaltung schlägt vor, die Bürgerschaft auf Grundlage des vorliegenden städtebaulichen Entwurfs frühzeitig zu beteiligen.

Auf Grund der pandemischen Lage ist angedacht, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit in analoger Anwendung des § 3 Abs. 1 Plansicherstellungsgesetz (PlanSiG) durch eine Veröffentlichung im Internet durchzuführen. Ergänzend werden die Unterlagen während der Öffnungszeiten im Bürgerzentrum ausgelegt. Diese können nach vorheriger telefonischer Anmeldung (max. zwei Personen gleichzeitig) eingesehen werden.

Parallel zu diesem Verfahrensschritt können die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB beteiligt werden.

Weiteres Verfahren

Nach erfolgtem Aufstellungsbeschluss sind verschiedene Gutachten und Fachbeiträge zu erstellen (u.a. zu den Themen Artenschutz, Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung, Immissionsschutz und Versickerungsfähigkeit des Bodens).

Nach Vorliegen der Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung sowie der Gutachten kann der städtebauliche Entwurf konkretisiert werden und daraus eine Bebauungsplanzeichnung entwickelt werden, die StuV und Rat dann zur Beratung und zum Offenlagebeschluss vorgelegt werden kann. Aufgrund der umfangreichen Fachbeiträge und Gutachten ist mit einem Offenlagebeschluss erst nach der Sommerpause 2022 zu rechnen.

Anlage/n:

Anlage 1 – Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. DA 16 „Am Höferhofer Feld“

Anlage 2 – Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. DA 12 - Aufhebung Aufstellungsbeschluss

Anlage 3 – städtebaulicher Vorentwurf *)

Anlage 4 – Begründung zum Vorentwurf *)        

         *)  nur als digitale Anlage