Vorlage - 0091/2023  

Beschluss:

Der Rat der Stadt Wermelskirchen beschließt den folgenden Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Verwaltung städtischer Erbbaurechte:

1. Erbbaugrundstücke werden grundsätzlich nicht mehr verkauft. Verkäufe in begründeten Fällen bleiben möglich.

2. Bestehende Erbbaurechtsverträge werden weiterhin im Einvernehmen mit den Erbbauberechtigten erneuert. Der jeweils im aktuellen Grundstücksmarktbericht veröffentlichte, durchschnittliche Liegenschaftszinssatz des Bodenwertes wird als Erbbauzins angewendet. Dieser liegt aktuell für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 2,0 % (gemäß Grundstücksmarktbericht 2023 für den Rheinisch-Bergischen-Kreis). Die Aktualität des Liegenschaftszinses wird jährlich überprüft und bei Bedarf angepasst. Eine Anpassung erfolgt frühestens ab einer Veränderung von mindestens +/- 0,5 %. Der jährliche Erbbauzins soll jedoch mindestens 2,0 % betragen.

3. Bestehende Erbbaurechtsverträge werden anlassbezogen aufgewertet, z.B. im Rahmen von Belastungen mit Grundpfandrechten. Der bestehende Erbbauzins soll um 1% des ermittelten Bodenwertes erhöht werden (bisherige Praxis), soll jedoch den Gesamtzins des jeweils gültigen Liegenschaftszinses nicht übersteigen.

4. Die Vertragslaufzeit von erneuerten Verträgen soll grundsätzlich bei 50 Jahren liegen. Verlängerungen können auf Anfrage der Erbbauberechtigten bereits 5-10 Jahre vor Ablauf des Ursprungsvertrages vorgenommen werden. In begründeten Ausnahmefällen auch früher.

5. Die für die Ermittlung des Erbbauzinses erforderliche Bodenwertermittlung soll unter Berücksichtigung der aktuell gültigen Bewertungsrichtlinien erfolgen.

6. Eine Regelung zur Anpassung des Erbbauzinses durch den Verbraucherpreisindex alle drei Jahre soll in alle Verträge aufgenommen werden.

7. Eine Obergrenze des Erbbauzinses in Höhe des dann gültigen, durchschnittlichen Liegenschaftszinses soll bei künftigen Neuvergaben und Verlängerungen festgelegt werden.

Sachverhalt:

Derzeit verwaltet das Sachgebiet Liegenschaften 256 Erbbaurechte zu Wohnzwecken (Erbbauzins 2022 = 295.972,12 €). Die aktuell im städtischen Bestand befindlichen Erbbaurechte waren in der Vergangenheit ein sozialpolitisches Instrument, um breite Bevölkerungsschichten mit Wohnraum zu versorgen.

Die damals eher niedrigen, vertraglich vereinbarten Erbbauzinsen sind seither nicht oder nur leicht gestiegen. Zudem lassen die damals abgeschlossenen Verträge eine Anpassung an den heutigen Zins nicht zu. Der Erbbauzins für städtische Erbbaugrundstücke liegt im Durchschnitt bei 0,74%.

Vom Gutachterausschuss des Rheinisch Bergischen Kreises wird der Erbbauzins seit Jahren - trotz sehr geringer Anzahl von Kauffällen und ohne Differenzierung nach Städten und Gemeinden des Kreises - in Höhe von 4 % veröffentlicht und stellt einen Maximalwert dar. Dieser Erbbauzinssatz befindet sich deutlich über den in den letzten Jahren stark gesunkenen Liegenschaftszinssatz im Kreis, der für Ein- und Zweifamilienhäuser (gemäß GMB) im Jahr 2021 für den Rheinisch Bergischen Kreis bei 2,5 % +/- 0,61 %, 2022 bei 2,1% +/- 1,28% lag. Für das Jahr 2023 wird der Liegenschaftszins mit 2,0% +/-1,02% ausgewiesen.

Aufgrund dieser Gegebenheit ist es erforderlich, das weitere Vorgehen bei der Verwaltung der Erbbaurechte in Teilen anzupassen.

In der Vergangenheit ließ die Stadtverwaltung Verträge mit anschließender Entschädigung der Erbbaurechtsnehmenden teilweise auslaufen. Auch der jederzeitige Verkauf der Grundstücke an die Erbbaurechtsnehmenden zu Vorzugskonditionen wurde praktiziert, d.h. für das bestehende Erbbaurecht wurde ein Abzug vom Bodenwert vorgenommen.

Darüber hinaus wurden, wenn soziale Gesichtspunkte der Erbbauberechtigen es erforderten, auf Antrag prozentuale Nachlässe (geringes Einkommen - Modellrechnung Wohngeld) befristet gewährt. Diese wurden politisch beschlossen.

Abgelaufene Erbbaurechtsverträge wurden mit einem Erbbauzins von 4 % des Bodenwertes und einer neuen Laufzeit von 50 Jahren abgeschlossen.

Um zukünftig eine Leitlinie bei der Verwaltung der Erbbaurechte zu haben, die auch dem Grundstücks- sowie Finanzmarkt Rechnung trägt, ist ein politischer Grundsatzbeschluss erforderlich. In diesem sollen die wichtigsten Eckpunkte für den wirtschaftlichen und sozialen Umgang mit Erbbaurechten festgelegt werden.

Aufgrund der immer knapper werdenden Flächenressourcen sollen Erbbaugrundstücke im Bestand der Verwaltung verbleiben. Werden die laufenden Erbbauzinszahlungen dem einmaligen Kaufpreis gegenübergestellt, gestaltet sich das Erbbaurecht aufgrund der längeren Laufzeit auch wirtschaftlicher.

Sollte im Ausnahmefall der Verkauf eines Erbbaurechtsgrundstückes angedacht sein, so muss dieser durch die politischen Gremien beschlossen werden.

Auslaufende Erbbaurechtsverträge werden in der Regel erneuert. Die vor Jahren mit 4 % des Bodenwertes angesetzten Erbbauzinsen können heute nicht mehr marktgerecht angewandt werden. Eine Überprüfung unter Einschaltung eines Immobiliensachverständigenbüros im Jahr 2021 hat ergeben, dass der über den Gutachterauschuss des Rheinisch Bergischen Kreises ermittelte Liegenschaftszins in Höhe von seinerzeit 2,5 % marktnah ist und bei der Erneuerung von Erbbaurechtsverträgen angewandt werden sollte. Zudem werden hiermit Transparenz und Nachvollziehbarkeit geschaffen.

Wie eingangs erwähnt, liegt der Erbbauzins für städtische Erbbaugrundstücke bei durchschnittlich 0,74 %. Dies ist weit entfernt von einem angemessenen Zins. Daher werden, wie bereits in der Vergangenheit praktiziert, bestehende Erbbaurechtsverträge anlassbezogen aufgewertet, z.B. im Rahmen von Belastungen mit Grundpfandrechten. Der bestehende Erbbauzins wird dabei um 1% des ermittelten Bodenwertes erhöht, soll jedoch den Gesamtzins des jeweils gültigen Liegenschaftszinses nicht übersteigen.

Auslaufende Erbbaurechtsverträge sollen grundsätzlich um weitere 50 Jahre erneuert werden. Auf Anfrage des Erbbauberechtigten kann die Laufzeit eines Vertrages auch bereits 5 – 10 Jahre vor Ablauf des Ursprungsvertrages vorgenommen werden. Diese Frist kann, wenn die Umstände es erfordern (z.B. durch Forderungen der Banken bei Neu-/Nachbelastungen), überschritten werden.

Die für die Ermittlung des Erbbauzinses erforderliche Bodenwertermittlung soll unter Berücksichtigung der aktuell gültigen Bewertungsrichtlinien erfolgen.

Bei einigen Erbbaurechtsverträgen, die vor 50 Jahren und mehr geschlossen worden sind, wurden keine Anpassungen der Erbbauzinsen vereinbart. Somit kann ein sehr geringer Zins über Jahrzehnte unverändert bleiben. Um auch hier der Marktlage gerecht zu werden, sollen bei anstehenden Änderungen eines Erbbaurechts (z.B. Verkauf, Belastung, Erneuerung) entsprechende Regelungen in den Vertrag aufgenommen werden, die die Anpassung des Erbbauzinses durch den Verbraucherpreisindex alle drei Jahre sichern.

Wie bereits im Vorfeld aufgeführt, soll sich der zukünftig angewandte Erbbauzins bei Neuverträgen an dem jeweils aktuellen durchschnittlichen Liegenschaftszins des Grundstücksmarktberichtes orientieren.

Die Verwaltung empfiehlt dem Rat der Stadt Wermelskirchen, den Grundsatzbeschluss mit den vorgenannten wichtigen Eckpunkten zu fassen, um damit einen wirtschaftlichen und sozialen Umgang mit den Erbbaurechten festzulegen.

Anlage/n: