Vorlage - 0164/2023  

Beschluss:

Der Haupt- und Finanzausschuss sowie der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr nehmen den Sachstandsbericht der Verwaltung zum Abschluss der Vertragsverhandlungen (Kaufvertrag und Städtebaulicher Vertrag Planungsvereinbarung) zur Kenntnis.

Sachverhalt:

Mit Beschluss vom 26.09.2022 hat der Rat die Verwaltung beauftragt, Verhandlungen mit den Eigentümern des Rhombus-Areals zum Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages über den Planungsprozess sowie eines Kaufvertrages zum Erwerb des im Entwicklungskonzept abgegrenzten Areals zu führen (siehe 0174/2022).

Die Verhandlungen sind erfolgreich zum Abschluss gebracht worden und die Verträge können nun vom Rat beschlossen werden. Allen Beteiligten war dabei der gemeinsame Geist, eine für die Stadtentwicklung Wermelskirchens bedeutsame Fläche sinnvoll und hochwertig zu nutzen, sehr wichtig.

Die Aktivierung des Areals ist eine Leitmaßnahme des vom Rat der Stadt Wermelskirchen beschlossenen „Integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzept Wermelskirchen Innenstadt 2030“ sowie des „Interkommunale, integrierte Entwicklungs- und Handlungskonzept Burscheid/Wermelskirchen 2030“. Die Maßnahme hat den B-Status der REGIONALE 2025 erreicht.

Teile des brachliegenden Areals sind aufgrund der Vornutzung (u.a. Galvanik) mit Schadstoffen belastet, sodass eine Bodensanierung notwendig ist, um das Areal neu zu entwickeln. Darüber hinaus sind die zum Teil bereits eingestürzten Gebäude geordnet zurück zu bauen. Die mit der Qualifizierung des Standorts verbundenen Kosten waren bisher ein wesentlicher entwicklungshemmender Faktor, da eine privatwirtschaftlich rentierliche Investition, die die Ziele der Stadtentwicklung der Stadt Wermelskirchen berücksichtigt, für das Gesamtareal nicht möglich ist. Gleichwohl stellt das Areal aufgrund der Lage und Dimension ein großes Potenzial dar, um wichtige Akzente für die Innenstadt und die Gesamtstadt zu setzen. Dieser Herausforderung stellen sich die Stadt Wermelskirchen und die Eigentümer des Areals gemeinsam. 

Um das Areal aktivieren zu können, wurde eine kooperative Entwicklung zwischen den Eigentümern und der Stadt Wermelskirchen vereinbart. Hierzu wurde ein gemeinsames Entwicklungskonzept erarbeitet, bei dem die Eigentümer des Areals die Nordfläche sowie von dem gewerblichen Riegel im Süden an der B 51 den östlichen Abschnitt behalten, entwickeln und vermarkten. Die Stadt Wermelskirchen wird nach diesem Modell die Flächen im Südwesten erwerben und mit Mitteln der Städtebauförderung aktivieren.

Die Nutzungskonzeption für das Gesamtareal sieht ein gemischtes Quartier mit öffentlichen Nutzungen (z.B. Vereine, Initiativen, VHS, etc.), innovativen Angeboten für Gewerbe und Hochschule sowie Wohnen, Dienstleistungen und einem Hotel vor. Die Stadt Wermelskirchen plant außerdem die Errichtung des städtischen Hallenbades auf dem Rhombus-Areal. Quartiersbezogene, attraktive öffentliche Wege und Plätze sind in der Konzeption vorgesehen. Über einen Steg für Fuß- und Radverkehr soll das Gelände direkt an die Innenstadt angebunden werden. Ein neues Parkhaus soll Synergien für das Quartier und die Innenstadt bewirken. Die öffentlichen Erschließungsanlagen werden durch die Stadt Wermelskirchen geplant und sollen durch die Stadt mit Zuwendungen der Städtebauförderung umgesetzt werden.

Grundlage für die Realisierung ist das Entwicklungskonzept zum Innovationsquartier Rhombus vom 29.07.2022. Dieses Konzept wurde gemeinsam zwischen der Stadt Wermelskirchen, dem Architekturbüro Körschgen, Wermelskirchen (im Auftrag der Eigentümergemeinschaft) und dem Büro ArchitekturStadtplanungStadtentwicklung, Hamerla, Gruß-Rinck, Wegmann + Partner, Düsseldorf erstellt. Das von der REGIONALE 2025-Agentur mitgetragene und vom Rat der Stadt Wermelskirchen am 26.09.2022 beschlossene Konzept ist als Anlage beigefügt.

Die notwendigen Planungsleistungen zur Entwicklung des Areals und zur Aufstellung des Bebauungsplanes sowie zur Änderung des Flächennutzungsplanes sind Inhalte der Planungsvereinbarung.

Der gesamte Planungs- und Umsetzungsprozess umfasst zwei vertragliche Stufen:

1. Stufe: die Planungsvereinbarung

Sie regelt insbesondere ein gemeinsam zu erstellendes städtebauliches Gesamtkonzept, die Bauleitplanung, die Erschließungsplanung, ein wettbewerbliches architektonisches Qualifizierungsverfahren für die Hochbauten an der B51 sowie Zuständigkeiten und Kostenfragen.

2. Stufe: den städtebaulichen Vertrag zur Durchführung des Vorhabens
 

Darin werden die Inhalte des zu entwickelnden Vorhabens, die Nutzungen, die Erschließung, die Gestaltung, die Umsetzung und die Durchführungszeiträume geregelt. Der städtebauliche Vertrag zur Durchführung des Vorhabens wird vor Satzungsbeschluss des Bebauungsplans geschlossen. 

Ziel des gemeinsamen Prozesses soll die Realisierung eines umwelt- und ressourcenschonenden Quartiers sein, das einer zukunftsgerichteten und nachhaltigen Stadtentwicklung entspricht. Um den wichtigsten Herausforderungen im Städtebau zu begegnen, werden kooperativ Strategien und Leitlinien in den Themenbereichen Klimawandel, Lebensqualität, Mobilitätswende, Energiewende und Ressourcenschonung entwickelt.

Die Einigung über den Ankauf und die miteinander abgestimmte Entwicklung des Areals versetzt die Stadt erstmalig in die Lage, den Entwicklungsprozess voranzutreiben.

Der Prozess ist so angelegt, dass die Entwicklung der zukünftig städtischen Teilfläche mit Hilfe von Städtebaufördermitteln erfolgt. Vor dem Hintergrund einer im Juni 2023 grundlegend geänderten Förderrichtlinie haben sich die Verfahrensschritte zur Vorbereitung, Beantragung und Bewilligung von Städtebaufördermitteln verändert. Entgegen der bisherigen Praxis sind nun die Projekte, die zur Förderung angemeldet werden, tiefer zu planen, um eine höhere Kostensicherheit und Realisierungswahrscheinlichkeit zu gewährleisten. Das heißt, die Vorarbeiten vor der Einreichung des Förderantrages sind umfangreicher und benötigen mehr Zeit, dafür sind diese Planungsschritte im Anschluss an die Fördermittelbewilligung nicht noch zu leisten.

Der zeitliche Rahmen bleibt damit über die Gesamtmaßnahme gesehen unverändert.

Ziel ist es, zum 30.09.2024 einen Förderantrag zur Entwicklung der künftigen öffentlichen Flächen des Rhombus-Areals einzureichen.

Dies bedeutet aber auch, dass die öffentlichen Hochbauten, insbesondere das Hallenbad, bis September 2024 bis zur Ausführungs- und Vergabereife zu qualifizieren sind.

Mit der Bewilligung der Fördermittel wäre demnach im Frühjahr 2025 zu rechnen. Anschließend könnte mit der Umsetzung begonnen werden.

Anlage/n:

-          Städtebauliches Entwicklungskonzept vom 29.07.2022