Vorlage - RAT/0196/2004/1
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Beschlussvorschlag: Der Rat der Stadt nimmt die Ausführungen der Verwaltung zum Sachstand der Planung zur Kenntnis. Der Rat der Stadt beschließt, das Architekturbüro Dorn, Köln, mit den Untersuchungen weiterer Alternativen zur Baukostenminderung zu beauftragen. Der Rat der Stadt beschließt desweiteren nach Vorlage und Auswertung der Vorplanungsergebnisse das Architekturbüro Dorn mit der Entwurfsplanung und der Erstellung der Kostenberechnung zu beauftragen. Sachverhalt: 1.
Allgemeines Der Rat der Stadt hat in seiner Sitzung am 17.05.2004 die Verwaltung beauftragt, den Abriss des Altbaus der Pestalozzischule und den Neubau des Gebäudes bei Erhalt des Kellergeschosses zu planen. Grundlage des Auftrages an die Verwaltung war die Dokumentation erheblicher Brandschutzmängel am Gebäude sowie Mängeln am Tragwerk der Schule. Zur Sanierung der Brandschutzmängel im Altbau sowie sonstiger erforderlicher Sanierungsmaßnahmen (ohne Sanierung der Mängel am Tragwerk) wurde eine Kostenschätzung erstellt, die Sanierungskosten in Höhe von rd. 2,1 Millionen Euro aufwies. Eine Vergleichsrechnung für einen Neubau des Erd- und Obergeschosses, entsprechend dem vorhandenen Baukörper wies in einer ersten Kostenanalyse Gesamtbaukosten in Höhe von 2,59 Millionen Euro auf. Grundlage dieser Kostenanalyse war ein gänzlicher Erhalt des Kellergeschosses und der Neubau des Erd- und Obergeschosses entsprechend dem Bestand. Die Kostenanalyse bezog sich auf eine Bruttogeschossfläche des Bestandes in Höhe von 2065 m². Planungsgrundlagen und Untersuchungsergebnisse zum Tragwerk des Kellers lagen als Grundlage der Kostenanalyse zum damaligen Zeitpunkt nicht vor. Die Verwaltung musste davon ausgehen, dass ein Erhalt des Kellergeschosses grundsätzlich möglich ist. Einen entsprechenden Vorbehalt hat die Verwaltung deutlich gemacht. Desweiteren beinhaltete die Kostenanalyse keine Kosten für die Neugestaltung der Außenanlagen, da durch den angenommen Erhalt des Kellers hier keine besonderen Aufwendungen angenommen werden mussten. Zur Beschlussfassung schlägt die Verwaltung vor, diese gegebenenfalls in einer Sondersitzung des Rates noch vor der Sommerpause vorzunehmen. 2. Weitere
Projektbearbeitung und Ergebnis von Vorplanungsleistungen Im Zuge der weiteren Prüfungen hat sich ergeben, dass entgegen der Erwartung das Kellergeschoss erhalten zu können, die Statik des Kellergeschosses nicht dafür ausgelegt ist, hierauf einen Neubau nach dem heute gültigen Stand der Technik und den heute geltenden baurechtlichen Bestimmungen zu errichten. Eine gutachtliche Prüfung der Statik hat vielmehr ergeben, dass die Statik und die Gründung des Kellergeschosses in den wesentlichen Bauteilen exakt auf die Belastung des heute vorhandenen Altbaus ausgelegt ist und keine weiteren Lasten aufnehmen kann. Inwieweit Teile des Kellergeschosses erhalten werden können oder ob auch das Kellergeschoss komplett neu erstellt werden muss ist abhängig von der Gebäudeplanung. Die Dokumentation der statischen Prüfung ist als Anlage beigefügt. Für die weitere Gebäudeplanung wurde auf der Grundlage eines mit der Schule abgestimmten Raumprogramms eine erste Vorplanung erstellt. Diese Planung beinhaltet, den Neubau auch des kompletten Kellers. Eine zugehörige 1. Kostenschätzung weist eine Gesamtbaukostenerwartung einschließlich der Außenanlagen in Höhe von rd. 4,750.000 € auf, die durch den gänzlichen Neubau des Kellergeschosses und der zusätzlichen Aufwendungen für den Rückbau der Außenanlagen sowie zusätzlich erforderlicher Flächen über den bisher errechneten Baukosten liegt. Insgesamt bezieht sich die Kostenschätzung auf eine Planung deren Flächenanteile bestehend aus Hauptnutzflächen, Verkehrsflächen, Nebenflächen und Kellerflächen rd.635m² über den zur Zeit gegebenen Flächen des Bestandes liegt. Diese Flächenmehrung begründet sich aus: Zusätzlichem Raumbedarf aus gestiegenen Schülerzahlen rd 311 m² brutto Brandschutz und 2. Treppenhaus rd 120 m² brutto. Bauphysikalisch begründeten Mehrflächen rd. 150 m² brutto Behindertengerechter Ausbau rd. 34 m² brutto Zusätzlich erforderliche Funktionsflächen rd. 20 m² brutto Aus den zusätzlich anfallenden Bauleistungen ergeben sich bezogen auf den vorliegenden Vorentwurf gegenüber der bisher bekannten Kostenanalyse folgende Mehrkosten: Aus zusätzlichen Flächen 635 m² x 3.80 m x 325 € / m³ 784.225 € Aus dem erforderlichen Neubau des genutzten Kellers 560 m² x 4.10 m x 325 € / m³ 746.200 € aus dem Abriss des Kellers 3.800 m³ x 25 € / m³ 95.000 € aus bisher nicht berücksichtigten Außenanlagen 220.729 € Summe 1.846.154 € Nebenkosten 1.846.154 x 17% 313.846 € Summe Mehrkosten 2.160.000 € 3.0
Erstellung von weiteren
Planungsleistungen Aufgrund der Gesamtbaukostenentwicklung sind die weiteren Planungsleistungen vordergründig darauf abzustellen die Baukosten soweit wie möglich zu minimieren. Den weiteren Planungen soll das mit der Schule abgestimmte Raumprogramm zugrunde gelegt werden. Baukostenminderungen sollen erreicht werden durch die Untersuchung alternativer Entwurfsansätze. Zum Beispiel: · Reduzierung des Baukörpers durch Minderung der Nebenflächen · Reduzierung der Außenwandflächen · Berücksichtigung der besonderen Gründungssituation · Berücksichtigung des Erhalts etwaiger Kellerbauteile · Abstellen des Entwurfskonzepts auf alternative Fertigungsmethoden ( Vorfertigung, elementierte Bausysteme) Ziel muss also sein die Bearbeitung weiterer Entwurfsansätze mit dem Ergebnis einer Kostenminderung. 3.1 Durchführung
eines Wettbewerbs Die Durchführung eines Wettbewerbs kann dann sinnvoll sein, wenn aus dem Ergebnis des Wettbewerbs Ergebnisse resultieren, welche den Interessen des Bauherrn entsprechen. Im vorliegenden Fall besteht ein vordergründiges Interesse am Erhalt einer kostengünstigen Planung. Mit einem Wettbewerb können jedoch nur Vorplanungsleistungen ausgelobt werden. Da Grundlage dieser Planungsleistungen das mit der Schule abgestimmte Raumprogramm wäre, würden sich jedoch aus Vorplanungsleistungen und einer zugehörigen Kostenschätzung alleine keine entscheidend relevanten Kostenvorteile aufzeigen lassen, da alle Planungsbüros mit der aus dem Raumprogramm resultierenden gleichen Baumasse arbeiten würden. Das heißt der aus dem Raumprogramm resultierende umbaute Raum wäre bei allen Vorentwürfen ähnlich. Da jedoch der umbaute Raum, alternativ die Hauptnutzflächen, die entscheidende Grundlage der Kostenschätzung darstellen, reichen bezüglich der tatsächlichen Kostenerwartung alleine Vorplanungsleistungen nicht aus. Die Kosten für die Durchführung eines Wettbewerbs betragen bei 4 einzuladenden Büros rd. 80.000 €. Diese Kosten entstehen unabhängig von den Ergebnissen des Wettbewerbs und wären “Verlorene Kosten”. Die Durchführung eines Wettbewerbs würde bis zur Entscheidungsfindung mindestens 6 Monate dauern. Hinsichtlich einer im Sinne der Schule anzustrebenden schnellstmöglichen Fertigstellung des Schulkomplexes Pestalozzischule würden in diesem Zeitraum, ausgenommen der auzulobenden Vorplanungsleistungen, keine sonstigen zielorientierten Leistungen erbracht. Die Fertigstellung der Baumaßnahme würde sich alleine aus der Auslobung eines Wettbewerbs um mindestens 6 Monate verzögern. Offen bleibt dabei ob schließlich das Ergebnis eines Wettbewerbs eine für den Auslober annehmbare Grundlage darstellt. Da nicht ausgeschlossen werden, dass ein Wettbewerb kein annehmbares Ergebnis bringt, ist bei Abwägung des anzunehmenden Kosten- / Nutzenverhältnisses ein Wettbewerb nicht sinnvoll. Aus den vorgenannten Gründen ist es nicht sinnvoll einen Wettbewerb durchzuführen 3.2.0 Untersuchung
weiterer Entwurfsansätze durch einen Architekten Das mit dem Erweiterungsbau beauftragte Architekturbüro Dorn hat für den Neubau des Bauteils A eine 1. Vorentwurfsplanung erstellt. Diese Planung kann aufgrund der Gesamtkostenerwartung nicht grundsätzlich für eine Entwurfsplanung verwendet werden, da zur Kostenminderung. weitere Planungsuntersuchungen erforderlich sind. Dem Büro Dorn sind die komplexen Gegebenheiten des Bestandes in Verbindung mit dem Baugrund und alle den Erweiterungsbau betreffenden planungsrelevanten Inhalte sehr gut bekannt und wurden von diesem Büro planerisch analysiert und konstruktiv untersucht. Auch im Hinblick auf die Fertigstellung und Anbindung des unmittelbar angrenzenden Erweiterungsbaus ist es grundsätzliche sinnvoll, das Architekturbüro Dorn mit den weiteren Planungsleistungen zu beauftragen, da alleine das Büro Dorn umfassende Kenntnisse aller baulichen Gegebenheiten hat. Das Büro Dorn ist mit weiteren Planungsleistungen zur Untersuchung alternativer Entwurfsanalysen zur Kostenminderung zu beauftragen. Nach Prüfung und Auswertung der zusätzlich zu erbringenden Untersuchungen, ist das Büro Dorn mit der Erstellung der Entwurfsplanung zur Erstellung der Kostenberechnung zu beauftragen. 3.2.1 Auftragserteilung
von Planungsleistungen unter Berücksichtigung der VOF Aus den bisher vorliegenden Vorplanungsleistungen ergibt sich, dass sich die Gesamtbaukostenerwartung erhöht. Hieraus folgt auch eine Erhöhung der Planungskosten, die sich nach den Baukosten richtet. Die Verdingungsordnung für freiberufliche Leistungen VOF verlangt, dass ab einem Schwellenwert von 200.000 € netto auch die Vergabe von Architektenleistungen “Europaweit” öffentlich bekannt zu geben ist. Im vorliegenden Fall bedarf es einer öffentlichen Vergabebekanntmachung nicht, da die Schwellenwerte nicht überschritten werden. Es ist nämlich beabsichtigt, im Falle der Realisierung des Bauvorhabens, das Büro Dorn nur mit den planungsbezogenen Architektenleistungen zu beauftragen. Das heisst Planungsleistungen der Vor-, Entwurfs-, Genehmigungs- und der Ausführungsplanung. Alle ausführungsbezogenen Leistungen, d.h. Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung sollen an ein ortsansässiges Bauleitungsbüro vergeben werden. Diese Trennung der planungs- und ausführungsbezogenen Leistungen ist bereits durch eine Unterbeauftragung durch das Büro Dorn an ein ortsansässiges Büro beim Neubau des Erweiterungsbaus erfolgt. Die Trennung der Planungs- und Ausführungsleistungen hat sich hier grundsätzlich bewährt. Eine Trennung von Planungs- und Ausführungsleistungen ist nicht unüblich und wird bei größeren Bauvorhaben regelmäßig beauftragt. Die Trennung der Leistungen widerspricht den Vorschriften
der VOF nicht. Dieses wurde in Zusammenarbeit mit der Kölner Sozietät Lenz und
Johlen geprüft. Auch die einschlägige Literatur, z.B. Kommentierung Thomas
Maibaum zur VOF führt hierzu folgendes aus: “Eine getrennte Vergabe
von planungs- und ausführungsbezogenen Architektenleistungen ist möglich, ohne
dass bei der Berechnung des Gesamtauftragswertes der summarische Wert aller
Leistungen zugrunde gelegt werden müsste und ohne dass dies den Vorwurf einer
unzulässigen Auftragserteilung rechtfertigen würde” Die Vorschriften der VOF stehen unter Berücksichtigung einer Trennung der planungsbezogenen Leistungen und der ausführungsbezogenen Leistungen einer Vergabe von Planungsleistungen an das Büro Dorn nicht entgegen. 3.2.2
Nachweis der Unterschreitung des
Schwellenwertes nach VOF Bei stufenweiser Beauftragung der Leistungsphasen 1-5 ( Vor-, Entwurfs-, Genehmigungs-, und Ausführungsplanung sowie der zugehörigen Vergabe der Planungsleistungen, Leistungsphasen 1-3 für die Außenanlagen ergibt sich unter Berücksichtigung einer Gesamtbaukostenerwartung von 4.75 Millionen Euro das folgende Honorar. Anrechenbare honorarfähige Kosten der Gebäudeplanung 3.400.000 € (einschl. Abbruch) Zu beauftragen Leistungsphasen 1-5 = 50,5% Honorarzone IV mind. 100% = 301.493 € 301.493 € x 50.5% = 152.254 € 152.254 € x 5% = 7.613 € Gebäudeplanung netto gesamt = 159.867 € 159.867 € Anrechenbare Kosten Außenanlagen 175.000 € Zu beauftragen Leistungsphasen 1-3 = 28,0 % Honorarzone III mind. 100% = 25.258 € 25.258 € x 28% = 7033 € 7033 € x 5% = 354 € Planung Außenanlagen netto gesamt = 7.427 € 7.427 € Honorar netto gesamt 167.294 € Es wird darauf hingewiesen, dass auf jeden Fall eine stufenweise Beauftragung der Architektenleistungen erfolgt. 4. Weitere Zeitablauf zur Beplanung der Baumaßnahme Es ist davon auszugehen, dass die weiteren Alternativuntersuchungen und die Erstellung der Entwurfsplanung und Kostenberechnung bis Oktober 2004 abgeschlossen sind. Nach Prüfung und Auswertung der Planungsergebnisse soll eine Entscheidung zur Realisierung der Baumaßnahme ab November 2004 durch den Rat erfolgen. .
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