Vorlage - 0154/2024
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Beschluss: Die Höhe der künftig in der Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze in der Stadt Wermelskirchen festgesetzten Hebesätze für die Grundsteuer A und für die Grundsteuer B verfolgt das Ziel der Aufkommensneutralität für den städtischen Haushalt. Sie orientiert sich dabei nach Überprüfung auf Validität an den vom Land vorgeschlagenen Sätzen. Das den Kommunen vom Land eingeräumte Ermessen zur Nutzung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer NRW wird insofern ausgeübt, dass keine Differenzierung zwischen den im Sachwert- und Ertragswertverfahren festgesetzten Grundstücksarten erfolgt.
Der Rat der Stadt beschließt daher die Anwendung des einheitlichen Hebesatzes für die Grundsteuer B. Die Umsetzung erfolgt dann in der noch zu beschließenden Hebesatzsatzung für das Jahr 2025.
Sachverhalt:
Notwendigkeit der Grundsteuerreform 2025
Mit dem Bundesverfassungsurteil vom 10. April 2018 wurden für bebaute Grundstücke außerhalb des Land- und Forstwirtschaftsbereichs die einem jeden Einheitswert zu Grunde liegenden Bewertungen nach dem Bewertungsgesetz und dem Gesetz zur Änderung des Bewertungsgesetzes als mit dem Gleichheitsgrundsatz gem. Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar erklärt.
Der Bundesgesetzgeber hat mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (26.11.2019 / BGBl. I S. 1794) das sogenannte "Bundesmodell" eingeführt und dabei grundsätzlich an das bestehende Bewertungs- und Grundsteuersystem angeknüpft.
Die vom Bundesverfassungsgericht in den Fokus genommene Bemessungsgrundlage auf Basis der Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum 01.01.1964 wurden durch eine dem Gleichheitsgrundsatz entsprechende Bemessungsgrundlage ersetzt. Diese Festsetzung des Einheitswertes fällt allein in die Zuständigkeit der Finanzbehörde.
Grundsätzliches Grundsteuererhebungsverfahren
Die Erhebung der Grundsteuer basierte sowohl in der Vergangenheit als auch weiterhin ab 2025 auf einem Mehrstufenmodell:
Stufe 1: Das örtlich zuständige Finanzamt setzt den Grundstückswert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes neu mit Gültigkeit ab dem 01.01 2025 fest.
Stufe 2: Dieser Einheitswert wird mit der im § 15 GrStG vorgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert, um den für die Erhebung der Grundsteuer zu Grunde liegenden Steuermessbetrag zu erhalten.
Die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer werden über den so von der Finanzbehörde festgesetzten Steuermessbetrag im Bescheid auf den 01.01.2025 über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages informiert.
Die Kommunen erhalten diese Informationen für die Grundsteuerreform 2025 über die Elster-Plattform in vielen Datenträgern, die die einzelnen Datensätze komprimieren.
Die Stadt Wermelskirchen erhält seit 22.02.2023 entsprechende Datenträger. Von rund 15.300 für 2025 zu veranlagenden Messbetragsbescheiden wurden der Stadt Wermelskirchen bereits über 99 % der Bescheide übermittelt. (Stand 01.10.2024)
Stufe 3: Der von der Finanzbehörde festgesetzte Steuermessbetrag muss mit dem von der Kommune per Satzung (Haushaltssatzung oder Hebesatzsatzung) festgelegten Hebesatz multipliziert werden und führt so zur im Grundabgabenbescheid festgesetzten Grundsteuer.
Abschließend festzuhalten bleibt, dass der Bundesgesetzgeber mit dem im Grundsteuerreformgesetz entwickelten Bundesmodell eine verfassungskonforme und rechtssichere Neuerung der Grundsteuer geschaffen hat.
NRW-spezifisches Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer NRW vom 05.07.24 (NWGrStHsG)
Die Länderöffnungsklausel in Artikel 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG ermöglicht den Bundesländern vom Bundesmodell abzuweichen und z. B. die Steuermesszahlen (Stufe 2 des Grundsteuerverfahrens) für ihr Bundesland abweichend zu regeln.
Der Städte- und Gemeindebund NRW und der Städtetag NRW haben Ende 2023 die Landesregierung aufgefordert, dass die neu festgesetzten Messbeträge für Geschäftsgrundstücke angehoben werden, um die in allen NRW-Kommunen sichtbare Verschiebung von Geschäfts- auf Wohngrundstücke zu vermeiden.
Anstatt für das gesamte Bundesland NRW eine einheitliche Regelung zu schaffen, in dem die Steuermesszahl als ein Faktor des Steuermessbetrages für Geschäftsgrundstücke angepasst wird, hat die Landesregierung das NWGrStHsG am 05.07.2024 erlassen.
Gemäß § 1 NWGrStHsG müssen die Hebesätze jeweils einheitlich festgesetzt werden für
1. in einer Gemeinde liegende Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (GrSt A)
2. in einer Gemeinde liegende unbebaute Grundstücke (§ 247 BewG) und bebaute Grundstücke - sogenannte "Nichtwohngrundstücke die gem. § 250 Abs. 3 BewG im Sachwertverfahren bewertet wurden (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke)
3. in einer Gemeinde liegende bebaute Grundstücke sogenannte "Wohngrundstücke", die gem. § 250 Abs. 2 BewG im Ertragswertverfahren bewertet wurden (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum)
Im 3. Satz des § 1 NWGrStHsG wird den Gemeinden das Ermessen eingeräumt, für die unter Nr. 2 und 3 aufgeführten Grundstücke einen zusammengefassten Hebesatz in identischer Höhe festzulegen.
In der Begründung der Landesregierung zu diesem Gesetzesentwurf heißt es:
"Nach Bundesrecht darf der Hebesatz für die zum Grundvermögen gehörenden Grundstücke grundsätzlich nur einheitlich sein. Damit wird die Ausgestaltung der Grundsteuerreform in ihrem dreistufigen System vervollständigt. Denn dadurch werden nicht nur neue Bemessungsgrundlagen in Gestalt von Grundsteuerwerten (1. Stufe) und Grundsteuermesszahlen (2. Stufe), sondern auch flexible Hebesatzgestaltungen (3. Stufe) realisiert.
Das ermöglicht den Kommunen, zusätzlich zur bisher zulässigen Unterscheidung zwischen Grundsteuer A (land- und fortwirtschaftliches Vermögen), Grundsteuer B (Grundvermögen) und Grundsteuer C (Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke zur Baulandmobilisierung), auch die Belastung zwischen Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken regionalverantwortlich zu steuern.
Dies eröffnet den Kommunen die Möglichkeit, im Rahmen der Grundsteuer eigene politische Lenkungsziele festzulegen, die auf der 1. Stufe (Bewertungsebene) rechtlich nicht zulässig wären, beispielsweise die Förderung des Wohnens als hohes soziales Gut oder die Steigerung der Attraktivität der Kommune als Wirtschaftsstandort."
Verantwortung einer verfassungskonformen Begründung
Die Verantwortung für eine verfassungskonforme Begründung differenzierter oder einheitlicher Hebesätze liegt nach der Begründung des Gesetzentwurfes ausschließlich bei den Kommunen.
Die Kommunen müssen sicherstellen, dass ihre Hebesätze, sowohl differenziert als auch einheitlich, verfassungskonform sind. Dies erfordert eine fundierte rechtliche Begründung, um möglichen Klagen oder Anfechtungen vorzubeugen.
Die Erstellung und Auswertung von Rechtsgutachten, wie sie beispielsweise vom Städtetag NRW oder dem Städte- und Gemeindebund NRW in Auftrag gegeben worden sind, sind deshalb entscheidend, um eine rechtssichere Handhabung der neuen Regelungen zu gewährleisten.
Diese Auswertungen helfen den Kommunen, die gewonnenen Erkenntnisse in die Praxis umzusetzen und rechtliche Risiken zu minimieren.
Insgesamt ist es für die Kommunen in NRW wichtig, sich intensiv mit diesen rechtlichen Fragestellungen auseinanderzusetzen, um eine rechtssichere, nachvollziehbare und faire Grundsteuererhebung zu gewährleisten.
Grundsteuer - wichtige Einnahme der Kommune
Berechnung: Zur Ermittlung der Höhe der Grundsteuer, wird der Wert des Grundstückes mit dem durch die Finanzbehörde festgesetzten Einheitswert (Steuermesszahl) und dem jeweiligen Hebesatz multipliziert.
Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor, mit dem Kommunen die Höhe der Grundsteuer beeinflussen können. Bei dem jeweiligen Hebesatz wird unterschieden in
Grundsteuer A Diese Grundsteuer ist ein gesonderter Hebesatz der Kommune für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Das veranlagte Steuervolumen liegt aktuell bei rd. 64.000,00 €.
Grundsteuer B Diese Grundsteuer ist ein gesonderter Hebesatz der Kommune für das Grundvermögen. Zum Grundvermögen gehören unter anderem • unbebaute Grundstücke, • Ein- und Zweifamilienhäuser oder • Geschäftsgrundstücke Das veranlagte Steuervolumen liegt aktuell bei rd. 8.706.000,00 €.
Bedeutung der Grundsteuer B Die Grundsteuer B ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Stadt Wermelskirchen. Mit ihr werden u.a. Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert.
Betroffene Neben den Eigentümern sind auch die Mieter von der Grundsteuer betroffen, weil die Steuer auf die Mieter umgelegt werden kann.
Was beinhaltet der Begriff „Aufkommensneutrale Hebesätze?“ Erklärtes Ziel von Bund und Ländern bei der Umsetzung der Grundsteuerreform ist die Aufkommensneutralität für die Kommune.
Das Grundsteueraufkommen in den einzelnen Kommunen soll nach der Reform in etwa so hoch sein, wie vor der Reform.
Die Kommune ist verpflichtet, die veröffentlichten Referenzwerte sowie die differenzierten Hebesätze auf ihre Aufkommensneutralität zu überprüfen. Damit soll sichergestellt werden, dass es insgesamt zu keiner Veränderung des Grundsteueraufkommens im Vergleich zum Vorjahr kommen würde.
Aufkommensneutralität für die Kommune bedeutet nicht die Belastungsneutralität für die Bürgerinnen und Bürger.
Im Einzelfall können die zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze dazu führen, dass jemand mehr, weniger oder in gleicher Höhe Grundsteuer zahlt.
Option bei der Grundsteuer B: Differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohnstücke
Dabei handelt es sich um die Splittung der Hebesätze zur Grundsteuer B für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Diese Option ist für die nordrhein-westfälischen Kommunen durch Landesgesetz eingeführt worden, um diesen mehr Handlungsspielraum im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung zu ermöglichen.
Wohngrundstücke => Diese Grundstücke sind im Ertragswertverfahren zu bewerten.
Nichtwohngrundstücke => Diese Grundstücke sind im Sachwertverfahren zu bewerten.
Chancen und Risiken Die Reform der Grundsteuer, hier insbesondere die differenzierte Hebesatzregelung, hat sowohl Vor- als auch Nachteile.
Für eine Anpassung der differenzierten Hebesätze sprechen (Chancen):
Differenzierte Hebesätze ermöglichen es Kommunen, die Grundsteuer an die spezifischen wirtschaftlichen und sozialen Bedingungen vor Ort anzupassen. Dies kann zu einer gerechteren Verteilung der Steuerlast führen.
Durch die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze zu erheben, können Kommunen gezielt Einnahmen generieren, um lokale Projekte und Infrastrukturen besser zu finanzieren.
Höhere Hebesätze für ungenutzte oder brachliegende Flächen können Eigentümer dazu motivieren, diese Flächen zu entwickeln und somit die Nutzung von Wohnraum und Gewerbe zu optimieren.
Eine differenzierte Regelung kann dazu beitragen, dass einkommensschwächere Haushalte weniger belastet werden, während wohlhabendere Bürger angemessen zur Finanzierung kommunaler Aufgaben beitragen.
Gegen eine Anpassung der differenzierten Hebesätze sprechen (Risiken):
Die Einführung differenzierter Hebesätze kann die Verwaltung der Grundsteuer komplizierter machen. Dies erfordert mehr Ressourcen und Fachwissen in den Kommunen.
Differenzierte Hebesätze können zu Ungleichheiten führen, wenn Nachbarn oder ähnliche Immobilien unterschiedlich besteuert werden, was zu Unmut führen kann.
Investoren könnten durch unklare oder sich ändernde Hebesätze abgeschreckt werden, was negative Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung und den Wohnungsbau in der Region haben könnte.
In einigen Kommunen könnten die Hebesätze erhöht werden, um höhere Einnahmen zu erzielen, was die finanzielle Belastung für Eigentümer und Mieter erhöhen kann.
Veränderung der Grundsteuermessbeträge
Die grundsätzliche Veränderung der Grundsteuermessbeträge nach Grundstücksart aufgrund der Grundsteuerreform ergibt sich aus der folgenden Übersicht:
Die Auswirkungen der Grundsteuerreform auf ausgewählte Objekt ergibt sich aus Anlage 1.
Hinweis zur Anlage 1: Neben den für 2024 geltenden Hebesätzen für die Grundsteuer A (315 v.H.) und B (670 v.H.) werden die vom Land NRW bereitgestellten aufkommensneutralen Hebesätze verwendet. Diese lauten für die Grundsteuer A 369 v.H. und beim einheitlichen Hebesatz bei der Grundsteuer B 725 v.H. bzw. bei den differenzierten Hebesätzen bei der Grundsteuer B 655 v.H. (Wohngrundstück) und 981 (Nichtwohngrundstück). Über die tatsächlichen Hebesätze ab dem 01.01.2025 ist durch den Rat im Dezember 2024 noch zu entscheiden.
Die differenzierte Hebesatzregelung der Grundsteuer bietet zwar Chancen für eine gerechtere und lokal angepasste Steuerpolitik, würde jedoch auch Herausforderungen in der Verwaltung und potenzielle Ungerechtigkeiten mit sich bringen.
Zwingend notwendig ist jedoch die Rechtmäßigkeit der Grundsteuerfestsetzung und der Grundsteuererhebung. Denn diese hat deutliche, rechtliche, aber insbesondere auch finanzielle Auswirkungen für die Kommune.
Rechtsgutachten des Landes zu differenzierten Hebesätzen Das vom Ministerium der Finanzen in Auftrag gegebene Experten-Gutachten soll die Städte und Gemeinden bei der rechtssicheren Umsetzung einer Hebesatzdifferenzierung unterstützen. Das Ministerium liefert dafür eine umfangreiche Argumentationshilfe in Form eines Gutachtens der beiden renommierten Universitätsprofessoren für Öffentliches Recht und Steuerrecht, Prof. Dr. Klaus-Dieter Drüen (Ludwig-Maximilians-Universität München) und Prof. Dr. Marcel Krumm (Universität Münster). Das Gutachten soll bei der rechtssicheren Ausgestaltung der entsprechenden kommunalen Regelungen weitere Sicherheiten geben und teilweise offene Fragen der Kommunen klären. Aus dem Rechtsgutachten ist zu entnehmen, dass keine besonderen Begründungen im Falle der Hebesatzdifferenzierung notwendig sind. Unabhängig davon, ob die Kommunen von der Option der Hebesatzdifferenzierung Gebrauch machen oder nicht, sind diese nicht verpflichtet eine Begründung für ihre Entscheidung zu formulieren. Das Gutachten räumt zudem die im Vorfeld geäußerten Bedenken gegen die Einführung der Differenzierungsoption umfassend aus. Soweit der Belastungsunterschied zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken nicht mehr als 50 % beträgt, ist die Orientierung der Belastungsverteilung an den Auswirkungen des bisherigen Grundsteuergesetzes zulässig und wirft auch keine Verfassungsmäßigkeitszweifel auf. Der Belastungsunterschied für die Stadt Wermelskirchen liegt unter 50 %. Der Landesgesetzgeber hat den sozial- und gesellschaftlichen Zweck einer Wohnnebenkostenstabilisierung bzw. -reduzierung durch die Begrenzung des Hebesatzes für Nichtwohngrundstücke vorgezeichnet. Diesen Lenkungszweck kann die Kommune für ihre Hebesatzdifferenzierung einfach übernehmen.
Hebesatzdifferenzierung - Rechtsgutachten Städtetag NRW
Im Auftrag des Städtetages NRW ist aktuell ein weiteres Rechtsgutachten zweier Universitätsprofessoren zur verfassungsrechtlichen Zuverlässigkeit einer Differenzierung erstellt worden. Auch die Autoren des Städtetag-Gutachtens gelten als renommierte Vertreter ihres Fachs.
Der Städte- und Gemeindebund NRW fasst das Gutachten im Auftrag des Städtetages NRW wie folgt zusammen:
„Dieses Gutachten kommt in Teilen zu diametral anderen Ergebnissen als das Rechtsgutachten im Auftrag des Landes. Laut jenem neuen Gutachten scheidet eine rechtssichere Anwendung der Regelung der nordrhein-westfälischen Grundsteuerhebesatzgesetzes durch die Gemeinden aus.“
Folgen der Gutachten für die Willensbildung vor Ort:
Das Vorhandensein zweier Rechtsgutachten mit unterschiedlichen Ergebnissen unterstreicht, dass eine verlässliche Klärung der verfassungsrechtlichen Zulässigkeit einer Hebesatzdifferenzierung auf Basis des hiesigen Landesrechts erst durch entsprechende Gerichtsentscheidungen zu erwarten ist.
Bereits in der Bewertung des Landesgutachtens wurde Kritik an der Landesregelung geäußert und betont, dass das mit einer Differenzierung zusammenhängende Prozessrisiko auf die Gemeinden verlagert würde. Zudem ist fraglich, ob die Verwaltungsgerichtbarkeit die Rechtslage möglicherweise anders einschätzt als die Gutachter des Landesgutachtens und somit das Risiko besteht, dass die Differenzierung zusätzliche Rechtsbehelfsverfahren auslösen könnte.
Dieses Prozessrisiko wird nun durch das neue Gutachten unterstrichen.
So appelliert der Städte- und Gemeindebund mit Schreiben vom 26.09.2024 an die „Städte und Gemeinden, die eine Hebesatzdifferenzierung erwägen, nun umso mehr ihre örtliche Abwägungsentscheidung im Bewusstsein des bestehenden Prozessrisikos und der möglichen Folgen einer unzulässigen Differenzierungsentscheidung zu treffen.“
Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz
Differenziert nun eine Gemeinde dadurch, dass sie von der durch Paragraph 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und 3 NWGrStHsG gebotene Differenzierungsmöglichkeit Gebrauch macht, zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken, so löst dies zwangsläufig eine Ungleichbehandlung der entsprechenden Steuerschuldner aus. Daran knüpft sich die Frage, ob diese Ungleichbehandlung mit dem allgemeinen Grundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar ist.
Fiskalische Risiken
Das Landesgutachten geht ebenfalls im Falle einer gleichheitswidrigen Hebesatzdifferenzierung von der Nichtigkeit beider Hebesätze aus.
Folgen
Bestandskräftige Bescheide – insbesondere für steuerlich privilegierte Wohngrundstücke – könnten in diesem Falle nicht rückwirkend ersetzt werden, so dass es bei der ursprünglichen Privilegierung bestandskräftiger Bescheide bliebe, ohne die mit einer Neubescheidung streitbefangener Nichtwohngrundstücke auf Basis einer rückwirkenden Satzungskorrektur zusammenhängenden Steuerverluste durch eine Neujustierung beider Hebesätze ausgleichen zu können. Im Ergebnis verbliebe der Gemeinde damit ein Steuerausfall in ungewisser Höhe.
Empfehlung der Verwaltung
Es wird empfohlen, das Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer NRW vom 05.07.24 (NWGrStHsG) nicht anzuwenden.
Um die Stadt Wermelskirchen vor einem möglichen Steuerausfall in ungewisser Höhe zu schützen, wird empfohlen, auf die Einführung differenzierter Hebesätze zu verzichten.
Über die Höhe der konkreten Hebesätze soll der Rat in seiner Sitzung am 09.12.2024 nach der entsprechenden Vorberatung im Haupt- und Finanzausschuss im Rahmen einer Hebesatzsatzung beraten und entscheiden.
Anlage/n:
Anlage 1 - Beispiele Auswirkung Grundsteuerreform Anlage 2 - Schreiben IHK Anlage 3 - Schreiben Kreisbauernschaft
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