Vorlage - 0049/2025  

Beschlussvorschlag: Offenlage

Der Rat der Stadt beschließt, den Entwurf zur 51. FNP-Änderung einschließlich Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen. Parallel dazu sind die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.

Sachverhalt:

Bisherige Entwicklung und Ziel der Bauleitplanung:

Der Ortsteil Dhünn liegt - abgesehen von Teilflächen nördlich der L 101 - fast vollständig in den Wasserschutzzonen IIb und III der Großen Dhünntalsperre. Laut der Wasserschutzgebietsverordnung ist es verboten, in den Wasserschutzzonen neue Bauflächen im Flächennutzungsplan (FNP) darzustellen. Insofern ist die Schaffung neuer Wohngebiete in Dhünn nahezu aussichtslos.

Eine Ausnahme bilden Flächen, die im FNP als Baufläche dargestellt, aber noch nicht zu Wohnzwecken entwickelt wurden. Hier sind in erster Linie Baulücken zu nennen. Es kann sich aber auch um minder- oder ungenutzte Bauflächen handeln. Ein Beispiel für eine derartige Fläche bildet der Bereich des ehemaligen Geranienmarkts Wickhausen.

Für die Realisierung des Geranienmarkts (Größe etwa 1,78 ha) wurde Anfang der 2000er Jahre der Flächennutzungsplan geändert und der Bebauungsplan Nr. DH 5 „Pflanzenmarkt Wickhausen“ aufgestellt (Rechtskraft März 2006). Die Nutzung als Geranienmarkt wurde bereits Anfang 2013 aufgegeben; eine Wiederaufnahme der gewerblichen Nutzung ist laut den Grundstückseigentümern nicht vorgesehen (siehe in Anlage 1).

Im Rahmen der Landesinitiative „Flächenpool.NRW“ (inzwischen „Bau.Land.Partner“), die auf die Revitalisierung brachliegender Flächen abzielt, wurde u.a. der Bereich des ehemaligen Geranienmarkts untersucht. Im Ergebnis zeigte sich, dass sich Teilflächen des Areals für die Entwicklung zu einem Wohngebiet eignen. Um dies zu realisieren, ist die Schaffung von Planungsrecht erforderlich. Es gilt, den FNP zu ändern, um die Grundlage für ein Bebauungsplanverfahren zu schaffen, dessen Ziel die Schaffung von Wohnbauflächen ist.

Es kann von der Ausweisung eines neuen Baugebietes im FNP abgesehen werden, da der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. DH 5 „Pflanzenmarkt Wickhausen“ den Bereich als Sondergebiet ausweist. Wie eingangs erläutert, kommt hier die Verbotsvorschrift der Wasserschutzgebietsverordnung nicht zur Anwendung. Dies wurde in einer Stellungnahme vom 25.09.2019 der Unteren Wasserbehörde beim Rheinisch-Bergischen-Kreis bestätigt. Der Stellungnahme der Bezirksregierung im Rahmen der landesplanerischen Abstimmung 2019 ist zu entnehmen, dass der geplanten Änderung des Flächennutzungsplans zu diesem Zeitpunkt keine landesplanerischen Ziele entgegengehalten wurden (siehe in Anlage 4).

Frühzeitige Beteiligung

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Träger und öffentlicher Belange (TÖB) nach § 3 und § 4 Abs. 1 BauGB zur 51. FNP-Änderung fand vom 14.10.2024 bis zum 15.11.2024 statt (siehe in Anlage 1 + 5). Es sind insgesamt vier Stellungnahmen diverser TÖBs eingegangen. Stellungnahmen seitens der Öffentlichkeit wurden nicht abgegeben.

Die vorgetragenen Stellungnahmen bezogen sich insbesondere auf folgende Punkte:

- Grundsätzlich liegen keine maßgeblich ein- oder beschränkenden Bedenken vor.

- Eine Neuverlegung von Telekommunikationsanlagen ist in dem angefragten Planbereich derzeit nicht geplant (Vodafone West GmbH).

- Es wird eine erneute zweimalige Ausflug-Kontrolle auf Fledermäuse und Vögel kurz vor dem beabsichtigten Rückbau des Gebäudes empfohlen. Es wird um Vorlage der Ergebnisse vor Maßnahmenbeginn gebeten (RBK, Amt 39, Artenschutz).

- Das anfallende häusliche Schmutzwasser ist an den öffentlichen Schmutzwasserkanal anzuschließen (RBK, Untere Wasserbehörde).

- Da z.B. der Bau von Wohnhäusern, von Straßen und Abwasserkanälen in der Schutzzone II B genehmigungspflichtig ist, sei es bereits jetzt wichtig, die Möglichkeiten und Einschränkungen künftiger Bebauung mitzudenken (RBK, Untere Wasserbehörde).

Die vorgebrachten Stellungnahmen werden zusammen mit den noch ausstehenden Stellungnahmen aus der Offenlage (Beteiligung der Öffentlichkeit) und der parallelen Beteiligung der TÖB einer Abwägung zugeführt. Auf Grund der geringeren Planungstiefe des FNP werden die vorliegenden Stellungnahmen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens behandelt.

Städtebaulicher Entwurf

Der Geranienmarkt soll durch ein Wohngebiet ersetzt werden. Dabei kann zusätzlich eine Teil-Entsiegelung der Fläche erfolgen. Die Ortslage Wickhausen soll durch die Planung sinnvoll abgerundet werden. Erste städtebauliche Entwürfe vom Planungsbüro H+B Stadtplanung befinden sich in der Entwicklung.

Geplant ist eine Wohnsiedlung mit verschiedenen Gebäudetypologien. Ein Teil des Geländes wird entsiegelt und zukünftig als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Durch die Umnutzung der Sondergebietsfläche zur Wohnbaufläche sowie eines Teilbereichs zur gemischten Baufläche resultiert eine weitere Flächenentsieglung, die zusätzlich positive Auswirkungen auf Umwelt und Klima in dem Ortsteil haben wird. Auf Grundlage des noch zu konkretisierenden städtebaulichen Entwurfs soll das Verfahren der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. DA 5 „Wickhausen“ weitergeführt werden.

Aufgrund rechtlicher Änderungen auf Landesebene wird die Änderung des FNP zeitlich vorgezogen.

Anlage/n:

Anlage 1 - Planzeichnung der 51. Änderung des Flächennutzungsplans

Anlage 2 - Begründung einschließlich Umweltbericht

Anlage 3 - Artenschutzprüfung

Anlage 4 - Landesplanerische Abstimmung

Anlage 5 - im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung eingegangene Stellungnahmen