Vorlage - 0125/2025-1
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Beschluss:
Der Rat der Stadt beschließt, vorbehaltlich der Zuschussbewilligung durch den Landschaftsverband Rheinland, im Rahmen der Haushalte 2025 und 2026 für den investiven Ausbau der Kita Loches Platz folgende Beträge bereitzustellen:
2025 (überplanmäßig; Deckung I91230001 – Einsparungen KiTa Wirtsmühler Straße, Neubau Nest wegen nicht umgesetzter Maßnahme)
2026 (wird im Rahmen der Haushaltsplanung 2026 berücksichtigt)
Sachverhalt:
Die Vorlage 0125/2025 „Kita Loches Platz / Finanzierung“ ist im Rahmen der Sitzung des Rates am 06.10.2025 von der Tagesordnung genommen worden, da Fragestellungen aus der Politik eine Ergänzung der Sachverhaltsdarstellung lt. Vorlage erforderlich machen. Die abschließende Beratung findet in der Sitzung des Rates der Stadt am 27.10.2025 statt.
Die Verwaltung nimmt hierzu wie folgt Stellung:
Teil 1 – Darstellung des Sachverhalts lt. Vorlage 0125/2025
Auf der Grundlage des Ratsbeschlusses vom 27.01.2025 (s. a. Vorlage 0002/2025) hat die Verwaltung alternative Räumlichkeiten für die Städtische Kita Jörgensgasse im Gebäude Loches Platz von der Volksbank Rhein-Lahn-Limburg eG zum nächstmöglichen Zeitpunkt angemietet. Der entsprechende Mietvertrag ist mit Datum vom 10.03.2025 abgeschlossen worden.
Die Anmietung war erforderlich, da es sich beim bisherigen Kita Gebäude der Kita Jörgensgasse um einen ehemaligen Schulpavillon aus den 1970er Jahren handelt, der seit Jahren stark sanierungsbedürftig ist. Mit Blick auf das rd. 50 Jahre alte Pavillongebäude stellt sich eine Sanierung aus bautechnischer Sicht als nicht mehr umsetzbar bzw. als nicht mehr wirtschaftlich dar. Darüber hinaus hat der zuständige Landschaftsverband Rheinland mit Blick auf die Gebäudesituation am Kita-Standort Jörgensgasse die erforderliche Erlaubnis für den Betrieb der Einrichtung seit Jahren auf 2 Gruppen beschränkt, eine Befristung der Betriebserlaubnis für die gesamte Einrichtung ausgesprochen und den Betrieb der 3. Gruppe nicht mehr zugelassen. In diesem Zusammenhang wird auch auf die Sitzungsvorlagen 0002/2025 und 0010/2025 verwiesen. Kostensituation Die jährlichen Mietkosten und deren Refinanzierung im Rahmen des Kinderbildungsgesetzes NRW (KiBiz) sind in der Vorlage 0002/2025 dargestellt und werden im Haushalt 2026 entsprechend berücksichtigt.
Darüber hinaus ist es in einem 2. Schritt erforderlich, den Bestand der angemieteten Räumlichkeiten durch Umbaumaßnahmen anzupassen und mit entsprechenden Einrichtungsgegenständen und Außenspielgeräten auszustatten, um die für einen Kindergartenbetrieb notwendigen Voraussetzungen zu schaffen. Hierbei sind insbesondere die Auflagen des Landschaftsverbandes Rheinland und der Unfallkasse sowie die sich ergebenden pädagogischen Belange zu berücksichtigen.
Es ist von folgenden Umbau- und Ausstattungskosten (brutto) auszugehen:
Zur Finanzierung dieser Anpassungs- und Ausstattungskosten gewährt das Land NRW über den Landschaftsverband Rheinland einen Zuschuss in Höhe von maximal 471.400 €. Die Zuschussbeantragung ist erfolgt. Ein Bewilligungsbescheid liegt derzeit noch nicht vor.
Die Maßnahmen gem. der Ziffern 1. bis 4. (insb. Außengelände und Beschaffung der Einrichtungsgegenstände) werden von der Verwaltung umgesetzt. Die Umbauarbeiten im Gebäudebestand (Ziffer 5.) nimmt der Vermieter vor. Sobald die Arbeiten im Gebäudebestand abgeschlossen sind, die Inneneinrichtung zur Verfügung steht und der Umzug der Einrichtung vom Gebäude Jörgensgasse in das neue Gebäude Loches Platz abgeschlossen ist, kann die Einrichtung in Betrieb genommen werden.
Die Arbeiten im Zusammenhang mit dem Außengelände werden dann von der Stadt in enger Abstimmung mit dem Vermieter während des laufenden Betriebs im 1. Halbjahr 2026 durchgeführt.
Bei der Veranschlagung der benötigten Haushaltsmittel sollte sich am zu erwartenden Auszahlungsmodus für die Landesmittel orientiert werden (1/3 bei Beginn der Maßnahme, 1/3 bei Fertigstellung zur Hälfte, 1/3 bei Fertigstellung), so dass sich für die Haushalte 2025 und 2026 folgende Veranschlagungen ergeben:
2025 (überplanmäßig; Deckung I91230001 – Einsparungen KiTa Wirtsmühler Straße, Neubau Nest wegen nicht umgesetzter Maßnahme)
2026 (wird im Rahmen der Haushaltsplanung 2026 berücksichtigt)
Teil 2 - Beantwortung der offenen Fragestellungen
1. Inwiefern und in welchem Umfang (in Zahlen) beteiligt sich der Vermieter an den Umbaukosten?
2. Wie hoch ist die Kostenübername durch den Vermieter? Was steht dazu im Mietvertrag?
Die Verwaltung nimmt hierzu wie folgt Stellung:
1. Ausgangssituation: Das Amt 51 hat - unterstützt durch das Amt 65 - zusammen mit dem Vermieter in der Zeit von April 2025 bis Juni 2025 eine zusätzliche Maßnahmenplanung für die Kita Loches Platz entwickelt. Diese Maßnahmenplanung war erforderlich, da die Ausstattung des Außengeländes beschrieben und zusätzliche Auflagen und Anpassungen berücksichtigt werden mussten. Hinsichtlich der Finanzierung dieser Kosten war zu prüfen, ob die Maßnahmen von den Mietzahlungen lt. abgeschlossenem Mietvertrag bereits erfasst sind oder ob diese von der Stadt Wermelskirchen als Mieter der Kita Räumlichkeiten zusätzlich bezahlt werden müssen.
2. Situation lt. Mietvertrag vom 10.03.2025/27.03.2025: Im mit der Volksbank Rhein-Lahn-Limburg eG abgeschlossenen Mietvertrag für die Anmietung der Kita Loches Platz vom 10.03.2025/27.03.2025 sind hinsichtlich der Ausstattung des Gebäudes Festlegungen getroffen worden. Die Festlegungen des Vertrags betreffen den Innenbereich und den Außenbereich der Kita.
Innenbereich: Gem. § 1, Ziffer 1.3 werden die Mieträume gem. der als Anlage 2 dem Mietvertrag beigefügten Baubeschreibung zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus besagt § 2 Ziffer 2.1 u. a., dass der Mieter unabhängig von der Baubeschreibung auf seine Kosten die jeweiligen gesetzlichen, behördlichen oder sonstigen technischen, für die Nutzung erforderlichen Voraussetzungen für den Betrieb der Kita selbst zu schaffen hat. Die vertraglichen Formulierungen im Mietvertrag mit den dazugehörigen Anlagen entsprechen dem letzten, vor Vertragsabschluss von der Stadt an den Vermieter mitgeteilten Planungsstand. Die Kosten, die auf dieser Basis entstehen, sind durch die monatlichen Mietzahlungen abgedeckt.
Veränderungen dieses Planungsstandes nach Vertragsabschluss sind nicht durch die Mietzahlungen erfasst und müssen demnach zusätzlich von der Stadt bezahlt werden.
Außenbereich: Die Ausstattung des Außenbereichs ist in § 12, Ziffer 12.4 des Vertrags geregelt. Hiernach sind die Außenspielgeräte von der Stadt auf eigene Kosten zu beschaffen und in Abstimmung mit dem Vermieter anzubringen. Die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Installation der Spielgeräte entstehenden Kosten werden der Stadt vom Vermieter in Rechnung gestellt. Darüber hinaus wird auch in der Baubeschreibung darauf hingewiesen, dass die Stadt als Mieter die Kosten für die Beschaffung der Außenspielgeräte einschließlich deren Einbau/Einbringung/Installation trägt. Zusätzlich ist unter Punkt „Freifläche“ der Baubeschreibung festgelegt, dass auf der Dachfläche eine Freifläche, die mit spielgerechtem Bodenbelag ausgestattet und umzäunt ist, zur Verfügung steht. Auch hier wird darauf hingewiesen, dass Spielgeräte, die auf der Außenfläche installiert und fest mit dem Gebäude verbunden werden, auf Kosten der Stadt und dann auf Veranlassung des Vermieters anzubringen sind.
Die Beschaffung der Spielgeräte und die mit deren Einbau entstehenden Kosten sowie die über eine Freifläche mit spielgerechtem Bodenbelag hinausgehende Ausstattung sind demnach nicht von den Mietzahlungen erfasst und müssen von der Stadt zusätzlich bezahlt werden.
3. Zahlungsverpflichtung der Stadt Wermelskirchen für Maßnahmen im Innen- und Außenbereich
Innenbereich: Die Verwaltung musste mit dem Vermieter nach Vertragsabschluss am 10.03.2025 / 27.03.2025 in der Zeit von April 2025 bis Juni 2025 eine zusätzliche Maßnahmenplanung entwickeln, da
- sich Änderungsempfehlungen des Landschaftsverbandes ergeben haben (Anpassung im WC-Bereich),
- Brandschutzmaßnahmen und Anforderungen für IT-Arbeiten zu beachten sind
- Auflagen der Unfallkasse zu erfüllen sind (Absicherung der statischen Heizflächen),
und
- sich Verbesserungen durch die Überarbeitung des pädagogischen Konzepts ergeben haben. (Verschieben Bestandswände Stiefelgang/Küche, zusätzliche Tür nach Außen für Gruppenraum, Abluft Aufwärmküche incl. Fettabscheider lt. Amt 65 (ob im vollem Umfang notwendig, muss noch geklärt werden), Verstärkungen für Sprossenwand, Festglaselemente mit Jalousie Mehrzweckraum, Raumklimatisierung, Verstärkungen in Wänden für Befestigung von Schränken, Regalen u. ä., Planungsaufwand Personalbereich, Küchenplanung, Planung der Kinderküchen, Planung der losen Einrichtung, Ausführung der Zugangstüren zum Mietbereich).
Diese Maßnahmen für den Innenausbau sind, sofern sie nach dem Vertragsabschluss gegenüber dem Vermieter thematisiert worden sind oder es sich um behördliche Auflagen handelt, nicht von den Mietzahlungen erfasst und müssen zusätzlich von der Stadt bezahlt werden.
Außenbereich: Die Ausstattung der Spielfläche ist von Amt 51 auf der Grundlage von Erfahrungswerten geplant worden, beachtet die pädagogischen Erfordernisse und wird der besonderen Situation auf einer „Dachterrasse“ gerecht.
Arbeiten für die Außenspielfläche beinhalten insbesondere:
Erhöhung der Zaunanlage Fundamente z. B. für Spielgeräte Zubehör Spielgeräte (Balkenschuhe u. ä.) Sonnenschutzsystem Spielgeräte Einbaumaßnahmen für Spielgeräte Gestaltung Sandbereich mit Nebenarbeiten Matschecke mit Nebenarbeiten Terrasse und Aufbau Sitzbereich Terrasse und Aufbau Gerätehaus Belag und Aufbau Bobby-Car Strecke Bänke für Aufsichtsbereich Sachverständigter Außenspielbereich Hackschnitzel Spielsand Sonstiges (Fassadenarbeiten, Kantensteine, Höhenabfangsteine u. ä.)
Diese Maßnahmen für den Ausbau der Außenspielfläche gehen über die gem. Mietvertrag zugesicherte umzäunte Fläche mit spielgerechtem Bodenbelag hinaus, werden nicht von den Mietzahlungen erfasst und müssen zusätzlich von der Stadt bezahlt werden.
4. Kostenbeteiligung des Vermieters
Bei den in der Sitzungsvorlage 0125/2025 dargestellten Eigenanteilen der Stadt Wermelskirchen für den Innenausbau und das Außengelände handelt es sich um Schätzungen des Vermieters, die in Abstimmung mit Amt 65 aus heutiger Sicht als realistisch bewertet worden sind.
Lt. Hinweis des Vermieters ist davon auszugehen, dass sich aufgrund der eingetretenen Bauverzögerung schon jetzt Baukostensteigerungen und Kapazitätsprobleme bei ausführenden Nachunternehmern abzeichnen. Verbindliche Aussagen zur Höhe der Mehrkosten können allerdings erst nach Finalisierung der Planung und Fortsetzung der Umbaumaßnahmen getroffen werden.
Die Kosten für die Beschaffung der beweglichen Gegenstände (innen und außen) sind auf der Grundlage von vorliegenden Angeboten durch das Amt 51 kalkuliert worden.
Der Vermieter beteiligt sich wie folgt an den Ausbaukosten für den Innenbereich und den Außenbereich:
Innenbereich:
Außenbereich:
5. Berechnung des Landeszuschusses Der dargestellte Landeszuschuss errechnet sich wie folgt:
Hinweis: Die ursprüngliche Zuordnung der geplanten Baukosten zu den Förderrichtlinien ist vom Landschaftsverband Rheinland (Landesjugendamt) sehr kritisch bewertet und daraufhin nochmals mit dem Landesjugendamt abgestimmt worden. Auch nach der geänderten Zuordnung ist weiterhin von der ursprünglich berechneten, maximalen Landesförderung auszugehen. Die erforderlichen Zuschussanträge sind beim Landesjugendamt fristgemäß eingereicht worden. Ein Bewilligungsbescheid liegt derzeit noch nicht vor.
Anlage/n:
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