Vorlage - RAT/0306/2004
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Beschlussvorschlag: Zu 1. Der Rat der Stadt beschließt die Kenntnisnahme, Berücksichtigung bzw. Zurückweisung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung vorgebrachten Anregungen und Vorschläge der Verwaltung zu Änderungen der städtebaulichen Festsetzungen gemäß der im Sachverhalt dieser Sitzungsvorlage dargestellten jeweiligen Beschlussvorschläge. Zu 2. Der Rat der Stadt beschließt die 1. öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 70 „Loches Platz“ nach § 3 (2) BauGB in der in der Sitzung beschlossenen Planfassung einschließlich der dazu gehörenden Begründung. Zu 3. Der Rat der Stadt beschließt das Pflichtenheft zum Projekt Loches-Platz in der vorliegenden Fassung. Der Rat der Stadt beauftragt die Verwaltung erst nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens die ehemals beteiligten und die neu am Projekt interessierten Investoren aufzufordern, ein entsprechendes Bau- und Nutzungskonzept für den Loches-Platz auf der Basis des B-Planes, in Verbindung mit dem Pflichtenheft, zu erarbeiten und innerhalb von 3 Monaten nach der Aufforderung bei der Stadt einzureichen. Sachverhalt: Der Rat der Stadt hat am 21.07.2003 den Aufstellungsbeschluss zu dem Bebauungsplan Nr. 70 „Loches Platz“ gefasst. Dieser Beschluss wurde vom Rat der Stadt am 15.12.2003 bekräftigt und dadurch ergänzt, dass in Verbindung mit der Veräußerung städtischer Grundstücke im Plangebiet mit dem möglichen Projektträger ein entsprechender städtebaulicher Vertrag abgeschlossen werden muß. Ziel des Bebauungsplanes war, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung des Loches Platzes zu schaffen. Dies vor allem in Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen, wie sie aus dem Investorenwettbewerb „Loches Platz“ und in einem damit verbundenen und daraus entwickelten Pflichtenheft definiert waren. Dieser Plan wurde gem. Beschluss des Rates in das Verfahren gebracht und es wurde die frühzeitige Beteiligung der Bürger, der Nachbargemeinden und der Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Für die Bürger wurde der Plan vom 27.05.2004 bis zum 18.06.2004 im Rathaus der Stadt öffentlich ausgelegt. Die Nachbargemeinden und die Träger öffentlicher Belange wurden informiert und beteiligt und um eine Stellungnahme im Verfahren bis zum 18.06.2004 gebeten. Ein wesentlicher Punkt im Rahmen des Verfahrens war alleine die Abstimmung mit dem Landesbetrieb Straßenbau NRW in Bezug auf die 20,00 m Anbauverbotszone entlang der B 51n. Diese Abstimmung zog sich bis in den Dezember 2004. Erst dann wurde eine entsprechende Verwaltungsvereinbarung von Seiten der Stadt Wermelskirchen und von Seiten Straßen NRW unterzeichnet, so dass nunmehr auf einer gesicherten Grundlage das Verfahren wieder aufgenommen werden kann. Als nächsten Verfahrensschritt gilt es, die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung vorgebrachten Anregungen zu prüfen und zu bewerten. Insgesamt wurden 30 TÖB und Nachbargemeinden beteiligt. 1. Abwägung
und Beratung der Anregungen 1.1 Anregungen und Bedenken der
Nachbargemeinden und der Träger öffentlicher Belange im Rahmen der frühzeitigen
Beteiligung 1.1.1 Die Stadt Solingen meldet mit E-mail vom 08.06.2004 keine Anregungen zu der Planung an. (sh. Anlage 1) 1.1.2 Die Stadt Remscheid meldet mit Schreiben vom 23.06.2004 keine Anregungen zu der Planung an. (sh. Anlage 2) 1.1.3 Die Stadt Hückeswagen meldet mit Schreiben vom 14.06.2004 keine Anregungen zu der Planung an. (sh. Anlage 3) 1.1.4 Die RWE Rhein Ruhr verweist in seinem Schreiben vom 02.06.2004 darauf, dass die Stromversorgung in der Stadt Wermelskirchen künftig durch die BEW Netze GmbH in Wipperfürth durchgeführt wird. Ansonsten werden im Plangebiet lediglich noch Steuerkabel betrieben. (sh. Anlage 4) 1.1.5 Die PLEdoc GmbH meldet im Namen der Ruhrgas AG in Essen mit Schreiben vom 07.06.2004 keine Anregungen zu der Planung an. (sh. Anlage 5)
1.1.6 Der Wasserversorgungsverband Rhein-Wupper verweist in seinem Anschreiben vom 28.05.2004 auf eine Trinkwassertransportleitung, die nördl. der B 51 n im Plangebiet verläuft. Sie bittet darum, den Verlauf der Leitung im Plan entsprechend zu sichern. (sh. Anlage 6) Stellungnahme des
Bürgermeisters Die Anregungen des
Wasserversorgungsverbandes können berücksichtigt werden. Die Leitung wird im
Rahmen der Planfestsetzungen planungsrechtlich gesichert und im Plan dargestellt.
1.1.7 Das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege bittet in seinem Schreiben vom 28.07.2004 darum, einen entsprechenden Hinweis auf die allgemeinen gesetzlichen Vorgaben beim Auftreten möglicher archäologischer Funde aufzunehmen. (sh Anlage 7) Stellungnahme
des Bürgermeisters Die Anregungen des
Amtes für Bodendenkmalpflege können berücksichtigt werden. Die zusätzlichen
Hinweise auf die gesetzlichen Grundlagen und Vorgaben beim Auftreten möglicher
archäologischer Funde werden in den Textfestsetzungen des Bebauungsplanes
aufgenommen.
1.1.8 Der Rheinisch-Bergische Kreis meldet mit Schreiben vom 24.06.2004 mit seinen Fachabteilungen keine bedeutenden Anregungen zu der Planung an. Lediglich die Untere Landschaftsbehörde empfiehlt, im Textteil auf die bestehende Landschaftsplanung hinzuweisen. (sh. Anlage 8) Stellungnahme des
Bürgermeisters Die von der Unteren
Landschaftsbehörde vorgebrachte Empfehlung, auf die bestehende Landschaftsplanung
hinzuweisen, bezieht sich auf die Darstellung der aktuellen
Landschaftsschutzgrenzen nördl. der B 51 n, so wie sie im Landschaftsplan 2
„Eifgenbachtal“ festgesetzt sind. Diese Festsetzung ist
natürlich im Bebauungsplan zu übernehmen und entsprechend darzustellen. Darüber
hinaus wird ein entsprechender Hinweis in der Begründung und in den textlichen
Festsetzungen ergänzt.
1.1.9 Das Staatliche Umweltamt Köln (StuA) meldet mit Schreiben vom 29.06.2004 Anregungen zu der Planung an. Das StuA hat Bedenken hinsichtlich der gleichzeitig zulässigen Nutzung von Wohnen und Vergnügungsstätten (vor allem Discotheken/Biergärten/Musik und Live-Darbietungen im Freien) innerhalb von Teilbereichen des Plangebietes. Hier sieht das StuA einen Immissionskonflikt, der einerseits innerhalb der Gebäude (tieffrequente Schallübertragung bei Discotheken) und auch in Verbindung mit dem Besucherverkehr/Freiflächengeschehen (Parken/Lärm) aus Erfahrung auftritt. Selbst bauliche Vorkehrungen oder sonstige Regelungen können aus Sicht des StuA, vor allem während der Nachtzeit (22.00 – 6.00 Uhr), diesen Konflikt nicht beherrschen. Die Festsetzung gesonderter Schalldämmmaße für Außenbauteile der Gebäude ist nach Ansicht des StuA kein geeignetes Mittel zur eigentlichen Konfliktbewältigung, wie oben beschrieben. Zur Beurteilung der Abwasserbeseitigung lagen dem StuA keine Unterlagen vor. Stellungnahme des
Bürgermeisters Dieser vom StuA
angesprochene Nutzungskonflikt lässt sich, bei der in diesem zentralen
innerstädtischen Plangebiet angestrebten Nutzungsvielfalt, nicht absolut klären
und planerisch vollständig vermeiden. Wie auch im
Pflichtenheft im Zusammenhang mit dem Nutzungskonzept beschrieben und damit von
den Investoren gefordert wird, ist bei der Grundriss- und funktionellen
Ausgestaltung des Gesamtprojektes auf die Vermeidung möglicher Konflikte
besonders zu achten. Dies kann durch eine
entsprechende funktionelle Trennung der Nutzungen sowie auch durch geeignete
schalldämmende Bauteile umgesetzt werden, so dass die vom StuA angesprochenen
Konflikte doch weitgehend vermieden werden können.
1.1.10 Der Landesbetrieb Straßenbau NRW (StrNRW) wurde in diesem Verfahren vom Betriebssitz Köln (seit Dez. 04 / Gelsenkirchen) vertreten. Insgesamt bestanden ursprünglich erhebliche Bedenken gegen die Bebauung entlang der B 51 n in der 20,00 m Anbauverbotszone. Inzwischen werden mit Schreiben vom 14.12.2004 keine Bedenken mehr gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes vorgebracht. (sh. Anlage 10) Stellungnahme des
Bürgermeisters Nachdem die Niederlassung Gummersbach mit Schreiben
vom 01.06.2004 um Verlängerung der Bearbeitungsfrist gebeten hatte und die
Zuständigkeit an den Betriebssitz Köln abgegeben hat, wurde mit dem
Landesbetrieb über die Ausgestaltung einer Verwaltungsvereinbarung verhandelt,
die den rechtlichen Konflikt, in Bezug auf die 20,00 m Anbauverbotszone entlang
der B 51 n, lösen sollte. Inzwischen ist mit
Datum vom 13.12.2004 diese Vereinbarung von allen Seiten unterzeichnet worden. Die Vereinbarung regelt
die anbaurechtliche Situation im Bereich des Plangebietes entlang der B 51 n
als auch im weiteren Verlauf der neuen Bundesstraße nach dem Fernstraßengesetz
(FStrG). Sie erlaubt letztlich den Bau einer Parkpalette und die
daran geknüpfte rückwärtige Erschließung im Bereich des unteren Loches Platzes
und lässt gem. § 9 (8) FStrG eine Ausnahme vom Verbot des § 9 (1) FStrG zu. In der Vereinbarung
werden weitere Regelungen hinsichtlich der Planung und Herstellung der
Parkpalette getroffen. Für das Planverfahren
bedeutet dies, dass damit die Bedenken von StrNRW hinsichtlich der Ausweisung
von überbaubaren Flächen für eine Parkierungseinrichtung im nördl. Plangebiet
entlang der B 51 n ausgeräumt sind und der Plan in der angedachten Form
weitergeführt und abgeschlossen werden kann. Weiterhin ist damit
auch für künftige Investitionen, nachdem der Plan seine Rechtskraft erlangt
hat, das ausreichende Maß an Planungssicherheit gegeben, um entsprechende
Projekte auf dem Loches Platz planen zu können. Über den exakten
Abstand der möglichen Parkpalette zum Fahrbahnrand wird im weiteren Verlauf der
Entwicklung dieses Standortes und eines konkreten Projektes eine Abstimmung
erfolgen. Im Bebauungsplan soll
zunächst im Abstand von 5,00 m zum südl. Fahrbahnrand der B 51 n eine entsprechende überbaubare Fläche für
eine Parkierungsanlage festgesetzt werden.
1.2 Anregungen der Bürger 1.2.1 Herr Robert Weber meldet mit Schreiben vom 10.06.2004 Anregungen zu der Planung an. Seine Anregungen beziehen sich auf einige im Plangebiet stehende, hochstämmige Bäume. Er plädiert dafür, die von ihm beschriebenen Bäume zu erhalten und entsprechend zu schützen. (sh. Anlage 11) Stellungnahme des
Bürgermeisters Die von Herrn Robert
Weber vorgetragenen Anregungen wurden geprüft und es wurde eine Bewertung der
angesprochenen Bäume durch den städt. Gartenmeister Norbert Weber vorgenommen.
(sh. Anlage 11.1) Dieser stellt fest,
dass nicht alle von Herrn Robert Weber benannten Bäume auf Dauer (nächste 10
Jahre) erhaltenswert sind. Neben dem im Plan
festgesetzten Naturdenkmal der „Grünen Sandbuche“ sind die übrigen
Bäume im Bebauungsplan nicht im einzelnen geschützt und als erhaltenswert festgesetzt. Ihre Standorte liegen innerhalb
der überbaubaren Grundstücksflächen und könnten gem. Festsetzung des Planes im
Rahmen eines Hochbauprojektes überplant werden. Daneben ist im Entwurf
des Pflichtenheftes, daß weiteren Verhandlungen und städtebaulichen Verträgen
mit möglichen Investoren zu Grunde liegen soll, beschrieben, dass die im
Plangebiet vorhandenen Bäume weitgehend geschont und erhalten bleiben sollen,
wenn es das jeweilige Planungskonzept eines möglichen Investors zulässt. Dies zeigt, dass die
Stadt ein besonderes Augenmerk auf den Erhalt der Bäume legt und legen wird. Die Festsetzung der
einzelnen Baumstandorte im Bebauungsplan wird von Seiten der Stadt nicht als
sinnvoll angesehen. Die Festsetzung würde die Freiheit bei der
Projektentwicklung innerhalb der überbaubaren Flächen deutlich einschränken und
der eigentlichen Festsetzung widersprechen. Es wird als sinnvoller
angesehen, mit dem jeweiligen Investor so das Projekt zu entwickeln, dass
zumindest ein Teil der Bäume eingebunden werden kann. Dies hat die Stadt
letztlich im Rahmen der anstehenden neuen Suche nach einem Projektträger und
dem damit verbundenen städtebaulichen Vertrag in der Hand.
2. Sonstige Änderungen und Anpassungen im Bebauungsplan 2.1 Änderung von Baulinien am oberen Loches Platz Nachdem der Plan im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung ausgelegen hat, wurden verschiedene Planungsinhalte auch noch mal verwaltungsintern und mit dem beratenden Arch. Herrn Kostulski diskutiert. Ein besonderer Punkt war dabei der obere Loches Platz und dessen Geometrie. Bisher war der Ansatz, in etwa die jetzige Gebäudeflucht des vorhandenen Gebäudes „NORMA“ Markt und die des „Ärztehauses“ als Platzrand vorzugeben und als Baulinie festzusetzen. Die Festsetzung einer Baulinie bedeutet, dass die Linie baulich exakt eingehalten werden muss, soweit keine Ausnahmen, in geringem Umfang, davon zugelassen sind. Zwischenzeitlich wurde aber auch mit dem neuen Leiter des Ordnungsamtes, Herrn Hemmerich, über die Zukunft der Kirmes am Loches Platz diskutiert. Hier wurde deutlich, dass die jetzige Platzform nicht unbedingt als für die Kirmes optimal betrachtet wird. Aus Sicht des Ordnungsamtes ist eine mehr quadratische Form für die funktionellen Abläufe auf einem Kirmes- und Festplatz deutlich günstiger. Da die jetzige Platzform weder historisch noch durch sonstige Raumbezüge besonders begründet werden kann, stellt sich die Überlegung, die Form des Platzes im Bebauungsplan nicht zwingend durch Baulinien in seiner jetzigen Form festzusetzen, sondern allenfalls durch Baugrenzen vorzugeben. Dies bedeutet, dass, je nach Projektentwurf begründet, künftig eine etwas andere Platzform entstehen kann, die einerseits die Belange der Kirmes auf der oberen Platzfläche besser berücksichtigt und insgesamt dem oberen Loches Platz durch eine mögliche vergrößerte oder mehr rechteckige Form auch noch mehr Gewicht gibt. Diese Festsetzung im Bebauungsplan bedeutet eine größere Freiheit in der Entwurfsbearbeitung, ohne darauf zu verzichten, dass auch die jetzige Platzform beibehalten werden kann, wenn ein Projektentwurf einen entsprechenden Vorschlag macht. Vielleicht ergeben sich daraus auch interessante neue städtebauliche Ansätze für diesen Bereich, die bislang so noch nicht gesehen wurden. Für die Baugrenzenfestsetzung in diesem Platzrandbereich soll darüber hinaus eine Ausnahme zugelassen werden (Kann Bestimmung), die es ermöglicht, im Einzelfall die Baugrenze um 10,00 m zu überschreiten, wenn dies der Optimierung der Platzform dient. Insgesamt darf der Platz aber nicht in seiner Flächengröße gem. Pflichtenheft verkleinert werden. Eine mögliche Überschreitung wird im Rahmen der Investorensuche bewertet und letztlich im Rahmen einer Baugenehmigung entschieden.
2.2 Darüber hinaus sind weitere kleinere Änderungen und Anpassungen der Planzeichen und planerischen Darstellungen im Plan vorgenommen worden, die aber keine wesentliche Änderung des Planwerkes bewirkt haben. Sie sind lediglich zur korrekten Darstellung der Festsetzungen sowohl zeichnerisch oder auch textlich erfolgt. Diese Anpassungen, die an den bisher beschlossenen Inhalten nichts ändern, müssen auch nicht gesondert beraten und beschlossen werden. 3. Auslegungsbeschluß Nachdem die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, der Nachbargemeinden und der Bürger vorgebrachten Anregungen beraten und beschlossen worden sind, kann der Rat der Stadt den Beschluss zur Auslegung des Bebauungsplanes nach § 3 (2) BauGB fassen. Der Plan wird in der im Rat beschlossenen Fassung auf die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Die Träger öffentl. Belange und die Nachbargenmeinden werden von der Auslegung entsprechend unterrichtet.
4. Beteiligung und Aufforderung von
Investoren in Verbindung mit dem Pflichtenheft Mit Beschluss des Rates vom 29.03.2004 wurde festgelegt, dass nach der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Bürger mögliche Investoren zur Erarbeitung eines Bau- und Nutzungskonzeptes aufgefordert werden sollen. In gleicher Ratssitzung wurde ein Pflichtenheft zur städtebaulichen Ausgestaltung des Projektes vorgestellt und mit seinen vorgeschlagenen Korrekturen beschlossen. Dieses Pflichtenheft wurde in der Zwischenzeit nicht mehr erneut beraten und hat gem. Beschluss vom 29.03.2004 noch Bestand. Da keine gravierenden Bedenken im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung zu den Planungsinhalten vorgetragen wurden und das Problem der Anbauverbotszone über eine Verwaltungsvereinbarung gelöst werden konnte, wäre die Verwaltung nun gehalten, den Beschluss umzusetzen und entsprechende Investoren über den Stand des Verfahrens zu informieren und sie zur Abgabe eines Bau- und Nutzungskonzeptes aufzufordern. Der Kreis der Investoren ist dabei noch nicht bestimmt und könnte einerseits die ursprünglich am Wettbewerb beteiligten Investoren umfassen oder auch weitere mögliche Interessenten einbeziehen. Dazu haben sich in den letzten Monaten einige Investorengesellschaften gemeldet und ihr grundsätzliches Interesse an der Entwicklung eines Projektes dieser Art bekundet. Da sich aus Sicht der Verwaltung die städtischen Ziele im Bereich des Loches Platzes nicht geändert haben, kann nun die erneute Beteiligung und Aufforderung von möglichen Investoren vorbereitet werden. Dies ist zumindest aus Sicht des Bebauungsplanverfahrens der frühest mögliche Zeitpunkt, um annähernd Planungssicherheit für die Realisierung eines solchen Projektes zu gewährleisten. Alternativ bliebe der Zeitpunkt abzuwarten, bis der Bebauungsplan „Loches Platz“ abgeschlossen und rechtskräftig wäre. Ein denkbarer Zeitpunkt wäre im Sommer 2005. (Satzungsbeschluss: Ratssitzung im Juli oder im September) Aus Gründen der Rechtssicherheit wird aus Sicht der Verwaltung vorgeschlagen, diesen alternativen Zeitpunkt abzuwarten, damit für die an dem Projekt beteiligten Partner (Investor/Stadt) das höchst mögliche Maß an gesichertem Planungsrecht gewährleistet ist. Für die Weiterführung des Verfahrens und die Vorgehensweise in Hinblick auf die Beteiligung der Investoren ist es hilfreich, wenn der nach den Kommunalwahlen 2004 neu zusammengesetzte Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr die städtebaulichen Vorgaben des aktuell angepassten Pflichtenheftes bestätigt und beschließt. Dies dient der allgemeinen Klarstellung und Bekräftigung der bisherigen sowie der aktuellen Zielsetzung städtischer Entwicklungspolitik im Bereich des Loches Platzes. Das aktuelle Pflichtenheft ist in der Anlage dieser Sitzungsvorlage nochmals beigefügt. Die Beteiligung einer Mehrzahl von Investoren an einem neuen „Wettbewerb“ bildet die Voraussetzung, dass erneut eine Vielzahl von interessanten städtebaulichen Ideen und Vorschlägen für die Bebauung des Gesamtareals vorgestellt werden. Dies würde bedeuten, dass die Stadt damit eine Auswahlmöglichkeit hat, und die für sie beste von den vorgeschlagenen Lösungen und Varianten, zur Umsetzung weiter führen könnte.
Anlage/n: 1 – 11.1 Schreiben der TÖB, Nachbargemeinden und Bürger sowie sonst. Stellungnahmen 12 Begründung zum Bebauungsplanentwurf 13 Bebauungsplan (verkleinert o. M.) 14 Pflichtenheft für Investoren zum Loches-Platz In der Sitzung wird der Originalplan mit seinen textlichen Festsetzungen zur allgemeinen Einsichtnahme ausgehängt. |
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