Vorlage - RAT/0436/2005
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Beschlussvorschlag: Zu A) Der Rat der Stadt beschließt die Berücksichtigung bzw. Zurückweisung der im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3(2) BauGB vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen entsprechend der im Sachverhalt dieser Sitzungsvorlage dargestellten jeweiligen Beschlussvorschläge. Zu B) Der Rat der Stadt beschließt den Bebauungsplan Nr. 70 „Loches Platz“ gemäß § 10 (1) BauGB als Satzung einschließlich der dazu gehörenden Begründung. Sachverhalt: Nachdem der Rat der Stadt am 21.07.2003 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 70 „Loches Platz“ gefasst hat, wurde das Verfahren nach dem Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt. Zuletzt hat der Plan mit seiner Begründung nach § 3 (2) BauGB öffentlich vom 17.05.2005 bis zum 20.06.2005 ausgelegen und war für jedermann im Rathaus der Stadt einzusehen. Die Träger öffentlicher Belange (TÖB) und Nachbargemeinden wurden mit Schreiben vom 10.05.2005 von der Auslegung unterrichtet und um eine Stellungnahme bis zum 20.06.2005 gebeten. Während dieser Auslegung sind einige Stellungnahmen der TÖB bei der Stadt eingegangen. Zu A Abwägung der Anregungen der Nachbargemeinden, der Träger öffentlicher Belange und der Bürger aus der öffentlichen Auslegung. 1. Die Stadt Solingen meldet mit E-mail Nachricht vom 30.05.2005 keine Bedenken zu der Planung in ihrer Stellungnahme an. (Anlage 1)
(Anlage 2)
(Anlage 3)
(Anlage 4)
(Anlage 5)
Der Landesbetrieb verweist lediglich auf die Verwaltungsvereinbarung, die zwischen Straßen NRW und der Stadt Wermelskirchen abgeschlossen worden ist und alles weitere im Sinne des Landesbetriebes regelt. Darüber hinaus bittet Straßen NRW um die Änderung der Bezeichnung „Bordsteinkante“ in „Fahrbahnrand“ im Bebauungsplan. Dem ist so entsprochen worden. (Anlage 6)
Der Rat der Stadt nimmt die Stellungnahmen und Hinweise unter Pkt. 1 – 6 zur Kenntnis. Gesonderte Beschlüsse sind in diesem Zusammenhang nicht zu fassen.
Hinsichtlich der Erhaltung des Baumbestandes im Plangebiet und speziell in Bezug auf das Naturdenkmal sieht die Untere Landschaftsbehörde aber Probleme. Die beziehen sich auf den Schutz während der Bauphase und auf die dauerhafte Standortsicherung des Baumes an dieser Stelle. Das Fachamt schlägt vor, für den Baumstandort keine überbaubare Baufläche im Plan festzusetzen und Baugrenzen mit entsprechendem Abstand darzustellen sowie keine Unterbauung durch Tiefgaragenplätze zuzulassen. (Anlage 7) Ergebnis
der Prüfung / Abwägung: Die von der
Unteren Landschaftsbehörde vorgetragenen Bedenken sind im Grundsatz
anzuerkennen. Es gilt den Baum, eine Buche, zu schützen und so weit wie möglich
dauerhaft zu erhalten. Der Bebauungsplan sieht, wie auch die Fachbehörde
erkannt hat, bereits ausdrücklich den Erhalt des Naturdenkmals an dieser Stelle
auf Dauer vor. Insofern
ist die Zielsetzung der Unteren Landschaftsbehörde sowie der Stadt
Wermelskirchen gleich, nämlich den Erhalt des Baumes zu sichern. Der Weg,
dieses Ziel zu erreichen, kann nun unterschiedlich bewertet werden. Die Stadt
Wermelskirchen hat sich dazu entschieden, den Erhalt des Baumes erst im Rahmen
der weiteren Konkretisierung der Projektentwicklung am „Loches Platz“
genauer bewerten zu lassen und in diesem Zusammenhang vertraglich zu regeln. (Die Stadt
ist Eigentümerin der Fläche.) Die
Darstellung im Bebauungsplan stellt den grundsätzlichen Schutz des Baumes
sicher. Damit verbunden sind letztlich alle Schutzmaßnahmen nach DIN 18920 und
der RAS LP 4, wenn im Umfeld des Baumes
bauliche Aktivitäten umgesetzt werden. Von daher
wird ein künftiges Projekt automatisch auf den Baumstandort Rücksicht zu nehmen
haben und die erforderlichen Abstände und Sicherungsmaßnahmen beachten müssen. Es versteht
sich auch von selbst, dass, so lange der Baum an dieser Stelle besteht, keine
Unterbauung des Wurzelbereiches funktionieren wird und umsetzungsfähig ist. Was dem
Baum an diesem Standort „zugemutet“ werden kann, muss zu einem
späteren Zeitpunkt eine entsprechende Begutachtung ergeben. Die ist
Voraussetzung für den Abstand der Hoch- und Tiefbauten zu dem Wurzelbereich der
Buche. Wie bereits
im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung vom zuständigen Gartenbaumeister der
Stadt Wermelskirchen aber auch ausgeführt worden ist, zeigt das Naturdenkmal
bereits in der rechten Kronenhälfte gewisse Wuchsdepressionen und Sonnenbrand.
Es besteht bereits die Befürchtung, dass der Baum bereits in seinem jetzigen
Zustand statisch nicht mehr sicher und
somit abgängig ist. Eine
weitere Fachbewertung mit entsprechenden Zugproben soll und kann demnach
sinnvollerweise auch erst dann durchgeführt werden, wenn unmittelbar eine
konkrete Baumaßnahme im Umfeld des Baumes ansteht. Diese Untersuchung kann erst
Auskunft geben, ob und wie der Baum zu schützen ist. Insofern
ist eine Festsetzung der Baugrenzen mit einem gewissen Abstand im heutigen Plan
ohne Gutachten fachlich nicht ausreichend zu begründen. Der Abstand wäre
willkürlich und ohne fundierte Erkenntnisse dargestellt und würde, wenn sich zu
einem
späteren Zeitpunkt herausstellt, dass der Baum nicht zu halten ist, die überbaubare
Fläche in diesem zentralen Bereich des Planes einschränken. Von daher
überdeckt sich hier im Bebauungsplan die Festsetzung der überbaubaren Fläche
mit der Darstellung des Naturdenkmals als Baumerhalt. Zum Erhalt
der übrigen Bäume im Plangebiet wurde auch bereits im Rahmen der frühzeitigen
Beteiligung Stellung genommen. Es ist das erklärte Ziel der Stadt, die
vorhandenen Bäume so weit wie möglich zu erhalten und dies im Rahmen der
weiteren Projektentwicklung zu beachten und vertraglich zu sichern. Dies wurde
so vom Rat der Stadt bei der Abwägung der seinerzeit vorgetragenen Anregungen
am 25.04.2005 beschlossen (Drucksache
Nr. 0306/2004).
Diese Bedenken beziehen sich in erster Linie auf die planerische Situation, dass in Teilen des Plangebietes Vergnügungsstätten und eine Wohnnutzung gleichzeitig möglich sein können. Das StUaK macht deutlich, dass aus seiner Sicht dieser Konflikt (Lärmproblematik) in der Praxis nicht beherrschbar ist und auch nicht durch bautechnische Maßnahmen völlig vermieden werden kann. Problematisch wird dabei gesehen, dass die Nutzungsbelegung verschiedener Gebäudebereiche tlw. erst nach deren Fertigstellung feststeht und damit entsprechende notwendige bauphysikalische Maßnahmen zur Lärmminderung nicht mehr nachgerüstet werden können. Das StUaK empfiehlt von daher den Ausschluss von lärmintensiven Nutzungsarten, wie Discotheken, in den Bereichen, in denen auch gleichzeitig Wohnen zugelassen ist. (Anlage 8) Ergebnis
der Prüfung / Abwägung: Wie bereits
im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung zu diesem Plan erörtert wurde, ist der mögliche
Nutzungskonflikt zwischen Wohnen und Vergnügungsstätten (evtl. Discothek)
bekannt. Dennoch ist
im bisherigen Verfahren zu diesem Plan entschieden worden, dass grundsätzlich
im Plangebiet ein Höchstmaß an kerngebietstypischen Nutzungen nach § 7 BauNVO
(Baunutzungsverordnung) möglich sein soll. Dazu gehören auch so genannte
Vergnügungsstätten, wie Discotheken oder
ähnliche Freizeiteinrichtungen. Offen ist
dabei, welche der Nutzungen letztlich
hier bei einem komplexen Bauprojekt überwiegen werden. Dies soll
der Entwicklung eines Investorenkonzeptes vorbehalten bleiben. Nicht
zuletzt hat der Rat der Stadt in seinem Pflichtenheft zu der Entwicklung des
„Loches Platzes“ deutlich gemacht, dass die Stadt hier insbesondere
an der Realisierung eines Branchenmixes interessiert ist und dass dabei die
Einrichtung von Erlebnisgastronomie ausdrücklich erwünscht ist. Verbunden damit
ist der Wunsch der Belebung des oberen Loches Platzes vor allem auch in den
Abendstunden. Im
Pflichtenheft und in der Begründung zum
Bebauungsplan wird aber auch deutlich gemacht, dass ein möglicher
Nutzungskonflikt zwischen gewerblichen Nutzungen und der zulässigen Wohnnutzung
weitgehend zu vermeiden ist. Dies ist
eben durch eine sinnvolle Planung sowie durch bautechnische Elemente zu gewährleisten
und wird letztlich erst im Baugenehmigungsverfahren entsprechend geprüft und
genehmigt. Es ist
offen, ob tatsächlich der vom StUaK beschriebene Nutzungskonflikt entsteht,
zumal die vom StUaK angeführte Discothek nur eine theoretische Option im
Nutzungsspektrum des § 7 BauNVO
darstellt. Schwerpunkt
der aktuellen Überlegungen für den Loches Platz ist primär die Unterbringung
eines SB-Lebensmittelmarktes in der Untergeschossebene zur B 51 n. Die übrigen
Nutzungsergänzungen sind, wie bereits dargestellt, im Rahmen einer weiteren
Projektentwicklung abzuwarten. Letztlich
muss und wird der jeweilige Projektentwickler die Genehmigungsfähigkeit seines
Objektes mit den damit verbundenen einzelnen Nutzungen im eigenen
Interesse sicherstellen. Dabei ist er an
die jeweils geltenden Gesetze und technischen Richtlinien, wie u.a. der TA Lärm,
gebunden und hat diese Rahmenbedingungen für sein Projekt einzuhalten. Die Stadt
möchte mit dem Bebauungsplan nur deutlich machen, dass ihr an einem möglichst
großen Spektrum von Nutzungsmöglichkeiten gelegen ist, so wie es die
Baunutzungsverordnung im § 7 „Kerngebiete“, auch mit einer
entsprechenden Nutzungsmischung, grundsätzlich zulässt.
Von Bürgern wurden im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB fristgerecht keine Anregungen vorgebracht. Zu B Nachdem der Rat der Stadt die Abwägung der zur öffentlichen Auslegung vorgebrachten Stellungnahmen und Anregungen durchgeführt hat, kann er den Bebauungsplan Nr. 70 „Loches Platz“ gemäß § 10 (1) BauGB als Satzung einschließlich der dazu gehörenden Begründung beschließen.
Anlage/n: 1 - 8 Schreiben der Nachbargemeinden und TÖB 9 B – Plan (verkleinert ohne Maßstab) 10 Begründung zum B - Plan |
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