Vorlage - RAT/1354/2008
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Beschlussvorschlag: Der Rat der Stadt Wermelskirchen beschließt die „Richtlinien zur Gewährung eines Baukindergeldes für den Erwerb städtischer Baugrundstücke in Wermelskirchen“, die in der Anlage zur Ratsvorlage RAT/1354/2008 abgedruckt sind. Diese Regelung gilt zunächst für die Dauer von drei Jahren. Der Rat der Stadt Wermelskirchen beschließt außerdem die 2. Nachtragssatzung vom 23.06.2008 zur Satzung für die Stiftung „Wohnungshilfswerk der Stadt Wermelskirchen“ vom 15.12.1994 in der ebenfalls als Anlage zur Ratsvorlage RAT/1354/2008 vorgelegten Fassung. Sachverhalt: Notwendigkeit einer Eigenheimförderung für die Stadt
Wermelskirchen Für viele junge Familien ist die Möglichkeit, ein Eigenheim in Wermelskirchen zu errichten bzw. zu erwerben, u. a. wegen der ab 01.01.2006 weggefallenen Eigenheimzulage nicht mehr gegeben. Die Anzahl der abgeschlossenen Grundstückskaufverträge ist entsprechend der allgemeinen Tendenz auch in Wermelskirchen stark zurückgegangen. Diesem negativen Trend, der zu einer Verstärkung der prognostizierten Auswirkungen einer nachteiligen demographischen Entwicklung führt, muss dringend entgegengewirkt werden. Es ist deshalb sinnvoll, neben einem bestehenden, einkommensabhängigen Preisnachlass für den Erwerb eines städtischen Baugrundstücks gemäß Beschluss des Rates der Stadt Wermelskirchen vom 25.04.2005, Drucksache-Nr. RAT/0377/2005, Familien mit Kindern auch einen einkommensunabhängigen Preisnachlass einzuräumen. Daneben wird eine deutlich verbesserte Darlehensgewährung im Rahmen der Stiftung Wohnungshilfswerk vorgeschlagen, die sich auch auf die Privatgrundstücke im Wermelskirchener Stadtgebiet bezieht. Eine Förderung richtet sich dafür jedoch nur an einen Personenkreis, der eine Förderung des Landes auf Grundlage des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) erhält. Erweiterung des bisherigen einkommensabhängigen
Preisnachlasses für städtische Baugrundstücke um ein einkommenunabhängiges
Baukindergeld Mit Beschluss des Rates der Stadt Wermelskirchen vom 25.04.2005, Drucksache-Nr. RAT/0377/2005 wurde der Verkauf der städtischen Grundstücke in den Bebauungsplangebieten Hilfringhausen und Pohlhausen zu den in Abstimmung mit der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses des Rheinisch-Bergischen Kreises festgesetzten Kaufpreisen beschlossen. Ebenfalls wurde vom Rat beschlossen, dass der Bodenwert (ohne Erschließungskosten) für Familien, die unter die Einkommensgrenze des sozialen Wohnungsbaus fallen, um 15 % gemindert wird. Sofern das Einkommen bis zu 30 % über der vorgenannten Einkommensgrenze liegt, beträgt die Reduzierung nach dem damaligen Ratsbeschluss noch 10 %. Der Grundstücksmarkt hat sich jedoch bei stabilem Preisniveau, wie im allgemeinen Trend des Landes und der Region zu beobachten, stark negativ hinsichtlich der abgeschlossenen Anzahl von Grundstückskaufverträgen entwickelt. Grund für diese schleppende Vermarktung ist unter anderem die Abschaffung der Eigenheimzulage ab 01.01.2006, die es auch Familien mit geringerem Einkommen ermöglichte, ein Eigenheim zu erwerben. Entwicklung in den städtischen Baugebieten Seit Ende 2005 wurden bisher lediglich 10 Kaufverträge über städtische Grundstücke im Baugebiet Hilfringhausen mit einer Größe von 4.751 qm zu einem Bodenwert von 722.583,81 € geschlossen. Inklusive Erschließung liegt der Bruttokaufpreis bei insgesamt 981.132,71 €. Von den 10 abgeschlossenen Kaufverträgen kamen jedoch noch 4 Verträge im Dezember 2005, also vor Abschaffung der Eigenheimzulage zustande. Seit 01.01.2006 ist der Grundstücksmarkt dann weitgehend eingebrochen. Im Bereich der Solarsiedlung Pohlhausen wurden bisher noch keine Grundstücke veräußert. Inzwischen kann festgestellt werden, dass es Familien, die die Einkommensgrenze des sozialen Wohnungsbaus unterschreiten bzw. um nicht mehr als 30 % übersteigen, finanziell in der Regel nicht mehr möglich ist, ein Bauvorhaben in Hilfringhausen zu realisieren. In lediglich einem einzigen Fall konnte im Baugebiet Hilfringhausen bei dem Erwerb eines Grundstücks eine Preisermäßigung nach dem Beschluss des Rates gewährt werden. Nach zahlreichen Abstimmungen mit der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist für die städtischen Baugebiete in Wermelskirchen grundsätzlich der vorgesehene Bodenrichtwert von 215,00 € (voll erschlossen) für ein sog. Richtwertgrundstück von 450 qm angemessen. Eine generelle Absenkung des Verkaufspreises ist damit nicht möglich. Nach den vorliegenden Prognosen wird auch Wermelskirchen
nicht von den negativen Auswirkungen des demogr Handlungsempfehlung für einen Preisnachlass bei der
Veräußerung von städtischen Baugrundstücken (Baukindergeld) Eine finanzielle Förderung von Familien ist vor dem in der Eingangssituation dargestellten Hintergrund bei der Vergabe von städtischen Baugrundstücken nach der Intention des o. g. Ratsbeschlusses vom 25.04.2005 aktueller denn je. Da sich die Beschränkung auf einen einkommensschwachen Personenkreis in den vergangenen drei Jahren als wenig zielführend erwiesen hat, sollte dem Beispiel einiger anderer Kommunen, die eine einkommensunabhängige Förderung betreiben, gefolgt werden. Es wird deshalb vorgeschlagen, Familien bzw. Grundstückserwerbern einkommensunabhängig je zu berücksichtigendem Kind (siehe Ziffer 3 der abgedruckten Richtlinie) einen Preisnachlass von 5.000,00 €, maximal 20.000,00 € je Familie bzw. Grundstückserwerb zu gewähren. Hinsichtlich des nach dem damaligen Ratsbeschluss vorgesehenen Personenkreises bleibt festzustellen, dass dieser auch neben einer möglichen Förderung aus Landesmitteln über die Stiftung Wohnungshilfswerk mit einem zinslosen Darlehen gefördert wird. Soweit diese Grundstückskäufer außerdem auch Kinder haben, wäre durch das hier vorgeschlagene Baukindergeld ebenfalls eine Begünstigung gegeben, die wesentlich höher ausfallen kann als die bestehende Regelung. Damit wäre die Stadt Wermelskirchen die erste Kommune im Rheinisch-Bergischen Kreis, die eine entsprechend greifende Richtlinie für eine familienfreundliche Vermarktung eines kommunalen Baugebiets umsetzen würde. Für das Baugebiet Hilfringhausen wurde mit dem damaligen Ratsbeschluss ein Gesamtbetrag von 6.921.915,00 € als Verkaufspreis (brutto) für insgesamt 34.045 qm festgesetzt (ca. 80 Grundstücke). Bisher konnten jedoch aufgrund des stark eingebrochenen Grundstücksmarkts nur 981.132,71 € für insgesamt 4.751 qm umgesetzt werden. Seit 01.01.2006, also nach Abschaffung der Eigenheimzulage, wurden in zweieinhalb Jahren davon lediglich 3.088 qm für insgesamt 633.525,01 € veräußert. Für den städtischen Haushalt werden aufgrund der Gewährung von Preisnachlässen bei diesem Modell für geschätzte 60 Wohneinheiten in Hilfringhausen bei der Annahme von durchschnittlich zwei Kindern pro Familie entsprechend Mindereinnahmen von ca. 600.000,00 € möglich. Der ursprünglich vorgesehene Gesamtkaufpreis (inkl. Erschließung) würde damit von 6.921.915,00 € auf ca. 6.300.000 € sinken. Nach den bisherigen Erfahrungen ist der ursprünglich vorgesehene Gesamtkaufpreis ohne verkaufsfördernde Maßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu erzielen. Hinsichtlich des Baugebiets Pohlhausen sind etwa 4.295 qm für ca. 923.425,00 € (voll erschlossen) als Kaufgrundstücke vorgesehen. Die übrigen Grundstücke werden dort in Erbpacht von den Grundstückseigentümern vergeben. Maximal wäre hier mit Einnahmeverlusten von ca. 150.000,00 € zu rechnen, soweit die sich im Eigentum der Stadt befindlichen Grundstücke an private Käufer veräußert werden. Ohne weitere verkaufsfördernde Maßnahmen ist auch hier nicht von einer zeitnahen Realisierbarkeit der im Finanzplan vorgesehenen Einnahmen auszugehen. In welchem Maße die Grundstücksverkäufe durch die Gewährung eines Preisnachlasses von 5.000 € pro Kind und maximal 20.000 € pro Grundstückserwerb begünstigt werden, lässt sich nicht seriös prognostizieren, trägt aber trotz des Einnahmeverlustes zu einer besseren zeitlichen Realisation der Einnahmen und damit auch zu einer Verbesserung der Liquidität bei. Recherchen bei anderen Kommunen haben ergeben, dass diese regelmäßig - soweit sie ein kommunales Baukindergeld gewähren - ebenfalls eine Beschränkung auf städtische Grundstücke vornehmen, und zwar in der Regel einkommensunabhängig, um allgemein junge Familien zu fördern. Die Beschränkung auf städtische Grundstücke ist aus Sicht der Verwaltung zwingend erforderlich, da eine Ausdehnung auf alle Bauvorhaben im Stadtgebiet die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Stadt übersteigen würde. In einigen Kommunen werden Modelle mit jährlich stattfindenden Auszahlungen praktiziert, um ein gewisses Verbleiben der bezuschussten Kinder am Wohnort sicherzustellen und eine Rückforderung beim Wegzug oder unter einem anderen Wegfall von Fördergründen zu verhindern. Eine über mehrere Jahre gestreckte Auszahlung verbessert zwar auch die laufende Finanzsituation von Familien, vernachlässigt aber gerade den Effekt einer verbesserten Starthilfe, die zu einer besseren Reduktion der Zinslast führt. Eine evtl. erforderliche, ggf. anteilige Rückforderung des durch den Preisnachlass gewährten finanziellen Vorteils wird durch Eintragung einer eine Sicherungshypothek im Grundbuch gewährleistet. Darlehensgewährung der Stiftung
„Wohnungshilfswerk“ Die Stiftung „Wohnungshilfswerk“ wurde 1994 gegründet, um den Bau und den Erwerb eigen genutzter Wohnungen in der Stadt Wermelskirchen zu fördern. Seit diesem Zeitpunkt sind die Modalitäten der Vergabe und die Förderhöhe nur unwesentlich verändert worden. Zurzeit wird bau- und kaufwilligen Bürgern der Stadt Wermelskirchen ein zinsloses Darlehen in Höhe von 5.200,00 € angeboten. Von dieser Summe ist ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 5 %, d.h. 260,00 €, abzuziehen. Weiterhin ist das Darlehen grundbuchlich abzusichern. Hierdurch entstehen sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt weitere Kosten. Der Restbetrag stellt für viele Bau- und Kaufwillige keine Finanzierungssumme dar, die wirklich interessant ist. Darüber hinaus ist die bisherige verwaltungstechnische Abwicklung äußerst zeitraubend. Nach Antragstellung werden die Bewilligungsvoraussetzungen durch das Fachamt geprüft. Danach wird für den Haupt- und Finanzausschuss, der evtl. erst mit einer zeitlichen Verzögerung von bis zu ¼ Jahr tagt, eine Vorlage gefertigt. Nach Zusendung der genehmigten Niederschrift kann dem Antragsteller ein positiver Bescheid erteilt werden. Erst nachdem der Notar die Schuldurkunde erteilt und das Grundbuchamt diese eingetragen hat, kann das Darlehen in Höhe von 4.940,00 € ausgezahlt werden. Auch dieser lange Bearbeitungszeitraum hält manche Antragsteller ab. Es wurden in der Vergangenheit lediglich 2-3 Anträge auf Förderung jährlich gestellt. Zum jetzigen Zeitpunkt stehen für die Gewährung von weiteren Darlehen noch rd. 375.000,00 € als Kapital zur Verfügung. Der Bestand der Forderungen aus Darlehen beläuft sich auf rd. 230.000,00 €. Um der bereits ausführlich dargestellten negativen Entwicklung des demographischen Wandels entgegenzutreten und den Kauf oder den Bau eigengenutzten Wohneigentums auf Wermelskirchener Stadtgebiet generell zu fördern, also wieder attraktiv zu machen, sollte das Bewilligungsverfahren für die Gewährung eines Darlehens so unkompliziert und schnell wie möglich gestaltet werden. Weiterhin ist die Darlehenssumme dem heutigen Baupreisniveau anzupassen. Aus diesen Gründen soll die Satzung für die Stiftung „Wohnungshilfswerk der Stadt Wermelskirchen“ im Wesentlichen folgende Änderungen erhalten: - Erhöhung der Darlehenssumme von 5.200,00 € auf 10.000,00 €, - Verzicht auf den 5%igen Verwaltungskostenbeitrag und - Bewilligung des Darlehens durch den Bürgermeister und nicht mehr durch den Haupt- und Finanzausschuss. Im Rahmen dieser Förderung werden, wie bereits in der Vergangenheit praktiziert, auch Privatgrundstücke und private Baugebiete gefördert, ohne die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Stadt Wermelskirchen zu gefährden. Berechnungsbeispiel der Fördervarianten Beispiel 1: städt. Baugrundstück für ein freistehendes
Einfamilienhaus Eine Familie mit drei Kindern überschreitet die Einkommensgrenze des sozialen Wohnungsbaus um 30 Prozent. Es wird ein Baugrundstück von 450 m² mit einem erschließungsbeitragspflichtigem Bodenwert von 160,00 € pro qm erworben. 450 qm Grundstück à 160,00 € pro qm 72.000,00 € abzüglich möglicher Förderungen: - 10 % Nachlass gem. bestehendem Ratsbeschluss 7.200,00 € - Baukindergeld für drei Kinder 15.000,00 € - zinsloses Darlehen der Stiftung „Wohnungshilfswerk“ 10.000,00 € _____________________________________________________________________________________________ Förderung insgesamt: 32.200,00 € Das Darlehen der Stiftung „Wohnungshilfswerk“ wird nicht unmittelbar vom Grundstückspreis abgezogen, jedoch für den Bau des Eigenheims gewährt. In diesem Beispiel mit einer möglichen Bebaubarkeit von zwei Vollgeschossen fallen neben dem Grundstückspreis noch Erschließungskosten von etwa 25.000,00 € an. Beispiel 2: städt. Baugrundstück für eine Doppelhaushälfte Eine Familie mit drei Kindern liegt in der Einkommensgrenze des sozialen Wohnungsbaus. Es wird ein Baugrundstück von 313 m² mit einem erschließungsbeitragspflichtigem Bodenwert von 180,00 € pro qm erworben. 313 qm Grundstück à 180,00 € pro qm 56.340,00 € abzüglich möglicher Förderungen: - 15 % Nachlass gem. bestehendem Ratsbeschluss 8.451,00 € - Baukindergeld für drei Kinder 15.000,00 € - zinsloses Darlehen der Stiftung „Wohnungshilfswerk“ 10.000,00 € _____________________________________________________________________________________________ Förderung insgesamt: 33.451,00 € Neben dem Grundstückspreis fallen in diesem Beispiel noch Erschließungskosten bei einer Bebaubarkeit mit zwei Vollgeschossen in Höhe von rd. 17.435,00 € an. Zusammenfassende Darstellung Die hier vorgeschlagenen Maßnahmen zur Eigenheimförderung für Familien, nämlich
- der bisherige einkommensabhängige Preisnachlass für den Erwerb eines städtischen Baugrundstücks, - die einkommensunabhängige Anrechnung eines Baukindergeldes auf den Kaufpreis eines städtischen Baugrundstücks sowie - die Vergabe eines einkommensabhängigen, zinslosen Darlehens der Stiftung „Wohnungshilfswerk“ stellen ein gebündeltes Maßnahmenpaket zur sozialen Förderung von Familien, die in Wermelskirchen bauen, wohnen und leben wollen, dar, das sich im Wettbewerb um junge Familien mit anderen Kommunen durchaus messen lassen kann. Die Stiftung „Wohnungshilfswerk“ wird durch diesen Ratsbeschluss wieder in die Lage versetzt, ihrem eigentlichen Stiftungszweck gerecht zu werden. Aus Sicht der Verwaltung wird das Maßnahmenbündel, mit dem nach entsprechender Beschlussfassung nachhaltig geworben werden soll, zur Belebung des Baugebietes Hilfringhausen beitragen. Zugleich kann den prognostizierten, negativen Auswirkungen des demographischen Wandels ein Stück weit entgegengewirkt werden. Die Stadt Wermelskirchen tätigt mit diesen Maßnahmen eine Investition in die Zukunft der Einwohner und Bürger sowie in den Erhalt der Lebensqualität unserer Stadt. Anlage/n: - Satzungsänderung Stiftung Wohnungshilfswerk - Richtlinien Baukindergeld
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