Vorlage - RAT/1550/2009  

Beschlussvorschlag:

 

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Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt, den Entwurf der Ergänzungssatzung „Tente / Weidenweg“ mit Planzeichnung einschließlich der Begründung mit landschaftspflegerischem Begleitplan gemäß § 34 (6) Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen.

 

Sachverhalt:

 

Ziel und Erfordernis der Ergänzungssatzung

 

Ziel ist es, dass die seit 1992 verbindliche Abgrenzung für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil „Tente“ im Rahmen einer Innenbereichssatzung in südöstlicher Richtung eine Ergänzung erfahren soll.

Gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) legt die Gemeinde durch eine Ergänzungssatzung fest, dass eine Außenbereichsfläche in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen wird.

 

 

Bisheriges Planverfahren

 

Mit Schreiben vom 27.08.07 beantragte die Eigentümerin die Ergänzung der Innenbereichssatzung. Es handelt sich dabei um eine offene Weidefläche für Pferde, im Anschluss an die bestehende Bebauung am nordwestlichen Rand des Weidenweges. Die Erschließung ist durch den Weidenweg gesichert.

 

Zum Aufstellungsbeschluss im Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr am 09.06.08 wurde die Abgrenzung zur Ergänzungssatzung „Tente / Weidenweg“ beschlossen (Anlage I).

Hierbei war ein Grundstücksteil des nördlichen Nachbarn mit einbezogen worden, da auf Grund der örtlichen Gegebenheiten der Eindruck bestand, dass diese Fläche zur Zuwegung des Stalles dazu gehört. Im Verlauf der weiteren Bearbeitung wurde die tatsächliche Grundstücksgrenze als Abgrenzung der Ergänzungssatzung maßgeblich und entsprechend der Anlage II leicht reduziert.

 

Die Ergänzungssatzung „Tente / Weidenweg“ liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplanes Nr. 2 „Eifgenbachtal“ des Rheinisch-Bergischen Kreises und im Landschaftsschutzgebiet „Remscheider Bergland und Dhünnhochfläche“.

Das Grundstück wird heute überwiegend als Pferdeweide genutzt. Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan stellt den Bereich der Ergänzungssatzung als „Fläche für die Landwirtschaft“ dar. Auf Grund der geringen Größe dieses Satzungsbereiches ist die Änderung des FNP im Anschluss an die bestehenden Wohnbauflächen nicht erforderlich.

 

Das Plangebiet liegt in den Wasserschutzzonen II und III der Sengbachtalsperre.

Gemäß der Wasserschutzgebietsverordnung ist in der Zone II die Errichtung von baulichen und gewerblichen Anlagen jeder Art, mit Ausnahme von Nebengebäuden, die landwirtschaftlichen Zwecken dienen, verboten. Die Neufassung der Abgrenzung der Wasserschutzzonen ist 2014 zu erwarten. Dann wird voraussichtlich an dieser Stelle ausschließlich die Wasserschutzzone III zum Tragen kommen. Angesicht dieser Änderung kann eine Befreiung in Aussicht gestellt werden, da das heutige Verbot zu einer offenbar „nicht beabsichtigten Härte“ führt. Voraussetzung hierfür ist jedoch die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens im Rahmen dieser Ergänzungssatzung.

 

Basierend auf diesen Angaben konnte der landschaftspflegerische Begleitplan von der Grundstückseigentümerin an einen Fachplaner vergeben werden. Auf der Grundlage der Bestandserfassung wurde der Eingriff in Landschaft und Natur festgestellt und der erforderliche Ausgleich ermittelt. Dieser wird im Einvernehmen unmittelbar angrenzend auf weiteren Grundstücksteilen des Eigentümers anzulegen sein. Das Stallgebäude und die Zuwegungsflächen werden beseitigt. Das Öko-Konto der Stadt wird somit nicht beansprucht.

 

 

 

A. Vorstellung der Inhalte zur Ergänzungssatzung (Anlage III)

 

Die Ergänzungssatzung „Tente / Weidenweg“ beinhaltet einen Nutzungs- bzw. Festsetzungsbereich:

 

 

Allgemeines Wohngebiet

 

• Vorgaben zur Erschließung:

Das Regenwasser, das auf den privaten Grundstücken anfällt, ist auf diesen entsprechend der DWA–A-138 unmittelbar vor Ort zu versickern.

Welche Art der Versickerungseinrichtung möglich sein wird, ist im Rahmen der Baugenehmigung nachzuweisen und mit der zuständigen Unteren Wasserbehörde abzustimmen bzw. genehmigen zu lassen.

 

• Art und Maß der baulichen Nutzung:

Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 gibt an, wie viel qm Gebäudegrundfläche je qm Grundstücksfläche maximal zulässig sind. Der Berechnung ist die Grundstücksfläche innerhalb des Satzungsgebietes zu Grunde zu legen. Die GRZ beinhaltet auch Garagenflächen und sonstige versiegelte Zufahrten, Terrassen und Wegeflächen.

 

Die Geschossigkeit, Größe und Lage der neuen Bebauung müssen sich so in den Gebäudebestand einfügen, dass die städtebauliche Ordnung gewahrt bleibt. Es wird die offene Bauweise festgesetzt. Es ist maximal ein Einzelhaus mit zwei Wohneinheiten zulässig. Eine Riegelbebauung in Form von Reihenhäusern ist unzulässig.

Um die Nutzungsart auf das Wohnen zu beschränken, sind alle Ausnahmen für ein „Allgemeines Wohngebiet“ entsprechend der Baunutzungsverordnung ausgeschlossen.

 

• Textliche und planinhaltliche Festsetzungen:

Um die Wohnbebauung in der Ergänzungssatzung so schonend und verträglich wie möglich zu halten und ein Einfügen in das Landschaftsbild des Bergischen Landes zu gewährleisten, sind entsprechende Gestaltungsfestsetzungen im Satzungstext getroffen worden.

Sie sollen sicherstellen, dass örtliche siedlungstypische Gebäudemerkmale auch bei Neuplanungen aufgenommen werden, um sie behutsam in die bestehende Orts- und Landschaftssituation einzufügen. Sie sind den allgemeinen Festsetzungen in der Bauleitplanung für das Gemeindegebiet der Stadt Wermelskirchen entnommen.

 

Die Festsetzungen beziehen sich vor allem auf die Ausgestaltung der Dachform, die möglichen Dachaufbauten und die farbliche Gestaltung.

Die Wahl der Außenmaterialien zur Fassadengestaltung wird auf typische bestehende Merkmale begrenzt.

 

Bei dieser städtebaulichen Nachverdichtung muss die Versickerung von Oberflächenwasser vor Ort möglich sein, so dass wasserdurchlässige Oberflächen im Bereich des Wohnens, Parkens und der Gärten zu verwenden sind. Ein entsprechender Versiegelungsgrad wird daher in der Satzung festgelegt und darf nicht überschritten werden.

 

• Ökologische Ausgleichsmaßnahmen:

 

Die Abgrenzung der Ergänzungssatzung „Tente / Weidenweg“ umfasst den Bereich, der für maximal ein Baugrundstück in Frage kommt. Der hierdurch ausgelöste ökologische Ausgleich sollte - wenn möglich - auf den gleichen Grundstücken der betroffenen Eigentümerin liegen, um einen optimalen Übergang zur freien Landschaft zu erreichen. Dies bedeutet, dass der ökologische Ausgleich unmittelbar außerhalb der Ergänzungssatzung liegt, jedoch durch sie ausgelöst mit Inhalt der Satzung wird.

 

Im Rahmen der Bestandserfassung des landschaftspflegerischen Begleitplanes „Tente / Weidenweg“ wurde festgestellt, dass nach entsprechender Bewertung des Bestandes der Ausgleich unmittelbar angrenzend auf eigenen Grundstücken erfolgen kann. Hierzu sind bereits einvernehmliche Abstimmungen mit der Eigentümerin erfolgt. Das Stallgebäude und die Zuwegungsflächen werden beseitigt. Weitere detaillierte Maßnahmen werden in der Ergänzungssatzung festgesetzt (Anlage III). Das Öko-Konto der Stadt wird somit nicht beansprucht.

 

 

B. Offenlagebeschluss der Ergänzungssatzung

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr kann nunmehr die öffentliche Auslegung der Ergänzungssatzung „Tente / Weidenweg“ beschließen.

 

 

 

Weiteres Verfahren

 

Unmittelbar nach diesem Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr kann die öffentliche Auslegung stattfinden.

Nach anschießendem Satzungsbeschluss durch den Rat der Stadt und die amtliche Bekanntmachung wird die Ergänzungssatzung rechtsverbindlich.

 

Anlage/n:

 

Anlage I           Plangebietsabgrenzung zum Aufstellungsbeschluss

 

Anlage II          Leicht reduzierte Plangebietsabgrenzung zum Offenlagebeschluss

 

Anlage III          Entwurf des Satzungstextes der Ergänzungssatzung „Tente / Weidenweg“

mit Planzeichnung und Begründung mit landschaftspflegerischem Begleitplan