Beschlussvorschlag:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beschließt, bei der Realisierung des durch Umlegung neu geordneten Baugebietes Bebauungsplan Nr. 11 A/B “Hilfringhausen” grundsätzlich mit dem Investor  ..................................  zusammenzuarbeiten. Der Bürgermeister wird beauftragt, einen entsprechenden städtebaulichen Vertrag mit dem Investor zu erarbeiten mit dem Ziel, diesen in der 1. Sitzung des Rates im Jahr 2003 abzuschließen.

Sachverhalt:

 

Die interessierten Investoren wurden gebeten, sich in der Sitzung den Ausschussmitgliedern vorzustellen und darzustellen, in welcher Form und in welchem Zeitrahmen eine Realisierung des Bereiches “Hifringhausen” realistisch ist.

 

Dies sind:

 

1.                  Fa. BauGrund, Bonn

2.                  Fa. BLV Wohn- und Gewerbebau GmbH, Kierspe

3.                  Arbeitsgemeinschaft “Eifgenblick” GbR, Wermelskirchen

4.                  Fa. Gebig, Köln

5.                  Fa. domicil, Gummersbach

 

Die Arbeitsgemeinschaft “Eifgenblick” GbR besteht aus sechs ortsansässige Firmen:

 

a)                 Empersmann Bauunternehmung + Bauträger GmbH

b)                 Architekturbüro Hilverkus & Staller

c)                 Rolf Körschgen Bauunternehmung GmbH & Co. KG

d)                 Sieg und Partner GmbH & Co. KG

e)                 Christian Stark Bauunternehmen GmbH

f)                   Bauzentrum Tönnes GmbH & Co KG

 

Das Anforderungsprofil der Stadt liegt bei.  (ANLAGE)

 

Wesentliche Punkte hierbei sind:

 

-                     Durchführung des Baus sämtlicher Erschließungsanlagen im Bebauungsplangebiet “Hilfringhausen” (Straße, Kanal, Ausgleichsmaßnahmen)

 

-                     Bau der sogenannten “äußeren” Erschließung (= Umgestaltung der L 157 im Einmündungsbereich der Baugebiete Hilfringhausen und Eckringhausen)

 

-                     Vorfinanzierung der Erschließungsanlagen für die privaten Grundstücksbereiche unter Erstattung der zu erhebenden  Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge

 

-           Abwicklung des Grunderwerbes der städt. Baugrundstücke

 

-                     Festlegung einer voraussichtlichen Gesamtdauer der Baumassnahme

 

 

-           Sicherung einer Option, dass auf Antrag der potenziellen Erwerber auch Grundstücke im Erbbaurecht vergeben werden

 

Zur Abwicklung des Grunderwerbes sieht die Stadt Wermelskirchen nach juristischer Prüfung durch das Büro Lenz & Johlen zwei Modelle:

 

Modell 1  (Verkauf der städt. Grundstücke an den Investor)

 

Für den Fall, dass der Investor die städt. Grundstücke ankauft, ergibt sich natürlich eine sofortige Entlastung für den städt. Haushalt. Das Risiko der Vermarktung trüge allein der Investor.

Kleinere Investoren wären hierzu sicherlich finanziell nicht in der Lage. Die Stadt Wermelskirchen hätte auch keinen Einfluss auf den Verkaufspreis und/oder die mögliche Vergabe von Erbbaurechten. Dies könnte aber durch Regelungen im städtebaulichen Vertrag gewährleistet werden. Es fällt zweimal Grunderwerbssteuer an.

 

 

Modell 2  (Bauherrenmodell)

 

In diesem Modell gestattet die Stadt Wermelskirchen dem Investor, die städt. Baugrundstücke im Plangebiet mit Wohnhäusern zu bebauuen. Der Investor schließt mit den potenziellen Erwerbern einen Werkvertrag nach den §§ 631 ff BGB. Die Stadt Wermelskirchen bleibt Eigentümerin der Grundstücke. Alle drei Parteien gehen anschließend zum Notar, wobei die Grundstücke der Stadt entweder an den Erwerber veräußert werden oder auf Antrag der Erwerber auch im Erbbaurecht vergeben werden können. (Dieses Modell wurde vom Büro Lenz & Johlen juristisch geprüft und für zulässig befunden.)

 

Nachteil dieser Variante ist die Tatsache, dass das Vermarktungsrisiko auch bei der Stadt liegt. Auch der sofortige Entlastungsaspekt für den Haushalt tritt nicht ein.

 

Allerdings hat die Vorgehensweise nach dem “Bauherrenmodell” auch viele Vorteile. Wie vom Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr angeregt, behielte die Stadt Kontrolle über den Verkaufspreis und die auf Antrag mögliche Vergabe von Erbbaurechten. Es fällt nur einmal Grunderwerbssteuer an.

 

Erbbaurechte

 

Selbstverständlich steht die Stadt Wermelskirchen der Vergabe einzelner Grundstücke im Erbbaurecht nicht im Wege. Dies sollte aber im  Einzelfall von den potenziellen Erwerbern beantragt werden. Mittlerweile gilt das über 99 Jahre laufende Erbbaurecht eher als günstig für den Erbbaurechtsgeber. Bei einem Erbbauzins von z. B. 4 % wird das Grundstück über die lange Laufzeit mehr als einmal abgezahlt.

 

Daher werden bei heutigen Erbbaurechtskonstellationen häufig Kaufoptionen nach 25 bis 30  Jahren vereinbart. Dies ergibt sich aus einer Mitteilung des Nordrhein – Westfälischen Städte- und Gemeindebundes.

 

Haushalt 2003 (Einnahme aus Veräußerung von Grundstücken)

 

Hierzu hatte Stadtverordneter Peters (SPD) in der letzten Sitzung angefragt, ob bei dem Haushaltsansatz die mögliche Vergabe von Erbbaurechten berücksichtigt worden sei.

 

Der Haushalt geht im Unterabschnitt 614 von einer Einnahmeposition von 500.000 € aus. Hierbei wurde vom Grundstücksverkauf ausgegangen. Da beabsichtigt ist, mit der Investorenmaßnahme noch in 2003 zu beginnen, erscheint der Ansatz realistisch. Die Einnahme könnte sich aber reduzieren, wenn durch die Antragssteller viele Anträge auf Vergabe von Erbbaurechten gestellt werden. Es ist aber eher davon auszugehen, dass dies auch aus den o. g. Ausführungen zum Erbbaurecht nur in Einzelfällen der Fall sein wird.

 

 

weitere Vorgehensweise

Die Fa. BLV Wohn- und Gewerbebau GmbH, Kierspe sowie die Fa. domicil, Gummersbach, haben ihre Bewerbungen mittlerweile zurückgezogen, so dass nur noch 3 Interessenten bestehen.

 

Die eingeladenen Erschließungsträger stellten Ihre Konzepte für die Erschließung des B`Plangebietes vor in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr am 09.12.2002 vor. Die Angelegenheit wurde anschließend in die Fraktionen verwiesen. Eine Entscheidung sollte in der nächsten regulären Sitzung getroffen werden.

 

In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr am 24.03.2003 und in der Ratssitzung am 31.03.2003 wird der Bürgermeister für das Baugebiet “Hilfringhausen” einen städtebaulichen Vertrag mit dem Investor zur Beratung und Beschlussfassung vorlegen. Damit ist die grundsätzliche Zuständigkeit des Rates der Stadt in dieser wichtigen Angelegenheit gewahrt.

 

Der grundsätzliche Beschluss, mit welchem der 3 Investoren zusammengearbeitet werden soll, sollte vorab im Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr gefasst werden.

 

 

Anlage/n:

 

Anforderungsprofil der Stadt Wermelskirchen

FINANZIELLE AUSWIRKUNGEN:

Ja

x

Nein

FINANZIELLE ABSICHERUNG DER AUSGABEN BEI HAUSHALTSSTELLE:

Gesamtkosten der Maßnahme (Beschaffungs/Herstellungskosten einschl. MWSt.)

zur Verfügung stehende Mittel:  Ansatz, Ausgaberest

Verpflichtungsermächtigung

EUR

EUR

EUR

Jährliche zusätzliche Folgekosten:

EUR

Keine

Der Betrag steht haushaltsmäßig in voller Höhe zur Verfügung: (bei Nein: Stellungnahme der Kämmerei erforderlich)

Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes Gegen den Vergabevorschlag bestehen - keine - Bedenken.

Ja

Nein

Datum, Unterschrift

Datum, Unterschrift