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Beschlussvorschläge:
Beschlussvorschlag zu I /8, Seite 6 Bezogen auf die Stellungnahme des Amtes für Bodendenkmalpflege, Bonn, zur Aufnahme eines Hinweises zum Bodendenkmalschutz in die textlichen Festsetzungen beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen.
Beschlussvorschlag zu I /10, Seite 8 Bezogen auf die Stellungnahme der Unteren Denkmalbehörde nimmt der Rat der Stadt die Hinweise zum erforderlichen Erlaubnisverfahren zur Kenntnis und beschließt, die Anregung hinsichtlich des Abstimmungserfordernisses der Gestaltungsinhalte der Entwurfsplanung – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen und Regelungen im abzuschließenden städtebaulichen Vertrag zu formulieren.
Beschlussvorschlag zu I /11, Seite 9 Bezogen auf die Anregungen von Straßen.NRW zur verkehrlichen Andienung des geplanten Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt diese - entsprechend dem Ergebnis der Prüfung/Abwägung - zu berücksichtigen und die erforderliche Verwaltungsvereinbarung sowie den städtebaulichen Vertrag vor Abschluss der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB) abzuschließen.
Beschlussvorschlag zu I /12.2, Seite10 Bezogen auf die Stellungnahme der Unteren Umweltschutzbehörde des RBK zur Aufnahme eines Hinweises zu Altlasten in die textlichen Festsetzungen beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen.
Beschlussvorschlag zu I /12.3.1, Seite 10 Bezogen auf die Anregung der Kreisstraßen- und Verkehrsbehörde des RBK zur Schaffung einer Linksabbiegespur beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – abzulehnen.
Beschlussvorschlag zu I /12.3.2, Seite 11 Bezogen auf die Anregung der Kreisstraßen- und Verkehrsbehörde des RBK, das geplante Einkaufszentrum nicht über die Telegrafenstraße zu erschließen, beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen.
Beschlussvorschlag zu I /12.3.3, Seite 11 Bezogen auf die Bedenken der Kreisstraßen- und Verkehrsbehörde des RBK zu verkehrsbehindernden Rangierbewegungen des Lieferverkehrs auf dem Brückenweg beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
Beschlussvorschlag zu I /12.3.4, Seite 12 Bezogen auf die Bedenken der Kreisstraßen- und Verkehrsbehörde des RBK zu problematischen Verkehrssituationen aufgrund von nebeneinander liegenden Zufahrten zum Parkhaus und zur Anlieferung beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
Beschlussvorschlag zu I /13, Seite 13 Bezogen auf die Bedenken der Stadt Burscheid, dass die Planung zu absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen in den Zentren Burscheid und Hilgen führen könne, beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen. An dem Ziel des B`Planes, der Entwicklung und planungsrechtlichen Sicherung eines Einkaufszentrums zur Ertüchtigung der Innenstadt, wird festgehalten.
Beschlussvorschlag zu II /2.1, Seite 17 Bezogen auf die Anregungen des Einwenders 1 zur Begrünung des Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen. Trotzdem soll im Rahmen der weiteren Projektplanung darauf hingewirkt werden, dass Teile des Gebäudes über ein Pflanzkonzept/Rankpflanzen eingegrünt wird, ohne die Belange des Brandschutzes zu behindern.
Beschlussvorschlag zu II /2.2, Seite 18 Bezogen auf die Anregungen des Einwenders 2 zur Dimensionierung des Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
Beschlussvorschlag zu II /2.3, Seite 18 Bezogen auf die Anregungen de Einwenders 3 zur Gestaltung des öffentlichen Raumes beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – im Rahmen des B´Planverfahrens zurückzuweisen. Es soll jedoch versucht werden, den Anregungen im Rahmen der weiteren Projektentwicklung auf anderer planerischer Ebene gerecht zu werden.
Beschlussvorschlag zu II /2.4, Seite 19 Bezogen auf die Bedenken des Einwenders 4 zu dem geplanten Einkaufszentrum mit Parkdecks beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
Beschlussvorschlag zu II /2.5.1, Seite 22 Bezogen auf die Anregungen des Einwenders 5 zu den Aussagen des Einzelhandelsgutachtens beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
Beschlussvorschlag zu II /2.5.2, Seite 22 Bezogen auf die Bedenken des Einwenders 5 zur Bestimmung der Sortimente beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen und als festsetzungsergänzenden Punkt in den städtebaulichen Vertrag aufzunehmen.
Beschlussvorschlag zu II /2.6, Seite 23 Bezogen auf die Bedenken des Einwenders 6 zur Fassadengestaltung des Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen.
Beschlussvorschlag zu II /2.7, Seite 24 Bezogen auf die Bedenken des Einwenders 7 zu Dimensionierung, Anliefersituation und Standort des Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
Beschlussvorschlag zu II /2.8, Seite 25 Bezogen auf die Anregungen des Einwenders 8 zur verkehrlichen Erschließung des Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
Beschlussvorschlag zu II /2.10, Seite 28 Bezogen auf die Anregungen des Einwenders 10 zu den Inhalten des Plan- und Bauvorhabens „Einkaufszentrum“ beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
Beschlussvorschlag zu II /2.11, Seite 32 Bezogen auf die Bedenken und Anregungen der Einwender 11 zum Planvorhaben „Einkaufszentrum Telegrafenstraße“ beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
Beschlussvorschlag zu II /2.12, Seite 32 Bezogen auf die Anregungen der Beirats für Menschen mit Behinderungen zur Berücksichtigung der Belange der behinderten Mitbürgerinnen und Mitbürger beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – im Rahmen des B´Planverfahrens zurückzuweisen. Es soll jedoch versucht werden, den Anregungen im Rahmen der weiteren Projektentwicklung auf anderer planerischer Ebene (z. B. Objektplanung, Ausbauplanung) gerecht zu werden.
Beschlussvorschlag zu B), Seite 32 Der Rat der Stadt beschließt, auf der Grundlage des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs Nr. 81 „Einkaufszentrum Telegrafenstraße“ einschließlich der zugehörigen Begründung das Verfahren zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
Sachverhalt:
Der Rat der Stadt hat in seiner Sitzung am 12.07.2010 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 81 „Einkaufszentrum Telegrafenstraße“ beschlossen. Darüber hinaus wurde bestimmt, dass in Verbindung mit der Aufstellung des Bebauungsplanes zwingend ein städtebaulicher Vertrag mit dem Investor abzuschließen ist.
Am 27.09.2010 beschließt der Ausschuss für Stadtentwicklung, Verkehr und Umweltfragen eine Sondersitzung am 04.10.2010 durchzuführen, die zur Vorbereitung der am 11.10.2010 geplanten öffentlichen Erörterung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 81 dienen soll. Infolgedessen hat der Ausschuss für Stadtentwicklung, Verkehr und Umweltfragen in seiner Sitzung vom 04.10.2010 die vorgestellten Inhalte für die Bürgerversammlung zur Kenntnis genommen und die geplante Vorgehensweise beschlossen.
Mit Schreiben vom 09.09.2010 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbarkommunen gemäß § 4 Abs. 1 BauGB frühzeitig über die beabsichtigte Planung unterrichtet und gebeten, ihre Stellungnahme bis zum 11.10.2010 abzugeben. Gleichzeitig wurden sie aufgefordert, sich im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB zu äußern. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte in Form einer Bürgerversammlung am 11.10.2010. Sie bot jedem die Möglichkeit, sich umfassend zu informieren und ggf. Anregungen zum Entwurf vorzutragen. Als zusätzliches Angebot wurden die Unterlagen zum Bebauungsplanentwurf vom 11.10.2010 bis zum 05.11.2010 öffentlich ausgelegt. Innerhalb dieser Auslegungszeit bestand ebenfalls Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung sowie Abgabe einer Stellungnahme. Die im Rahmen dieses frühzeitigen Verfahrensschrittes vorgetragenen und eingegangenen Stellungnahmen und Anregungen sollen nachfolgend unter A) behandelt werden.
Zwischenzeitlich hat der Ausschuss für Stadtentwicklung, Verkehr und Umweltfragen in seiner Sitzung vom 08.11.2010 die im Wege des Sachstandsberichts vorgestellten Inhalte und Ergebnisse der Fachgutachten „Verkehr“ und „Lärmemissionen und –immissionen“ zum geplanten „Einkaufszentrum Telegrafenstraße“ zur Kenntnis genommen.
Zum inhaltlichen Aufbau der Vorlage:
A) Behandlung der eingegangenen Anregungen I. aus der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Nachbarkommunen (TÖB) II. aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit in Form einer Bürgerversammlung am 11.10.2010 und einer zusätzlichen öffentlichen Auslegung vom 11.10.2010 – 05.11.2010
B) Beschluss zur öffentlichen Auslegung
zu A) Behandlung der eingegangenen Anregungen
I. Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange sowie Nachbarkommunen (TÖB)
Insgesamt sind 11 Stellungnahmen eingegangen. Nachfolgende TÖB haben keine Bedenken geäußert:
1. PLEdoc GmbH, Essen, Schreiben vom 22.09.2010 Anlage I /1
2. BEW, Wipperfürth, Schreiben vom 22.09.2010 Anlage I /2
3. Stadt Hückeswagen Schreiben vom 01.10.2010 Anlage I /3
4. Stadt Remscheid Schreiben vom 05.10.2010 Anlage I /4
5. Einzelhandels- u. Dienstleistungsverband, Wuppertal Schreiben vom 08.10.2010 Anlage I /5
6. Landesbetrieb Wald/Holz Schreiben vom 04.11.2010 Anlage I /6
Der Rat der Stadt nimmt die unter Punkt 1 bis 6 eingereichten Stellungnahmen zur Kenntnis.
7. Industrie und Handelskammer zu Köln (IHK), Leverkusen Schreiben vom 11.10.2010 Anlage I /7
Die Industrie- und Handelskammer zu Köln äußert keine Bedenken und schließt sich anhand der nachvollziehbaren und plausiblen Ergebnisse des Gutachtens der Einschätzung der Verträglichkeit an (Anmerk.: “Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung eines Fachmarktzentrums auf dem Standortareal des ehemaligen Ring-Kaufhauses in der Innenstadt von Wermelskirchen unter Berücksichtigung relevanter Standortalternativen“, CIMA GmbH, Mai 2010). Sie weist jedoch darauf hin, dass für die Auswirkungen eines Umverteilungsprozesses städtebauliche Lösungen gefunden werden müssen, damit die umliegenden Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen keine Beeinträchtigungen erfahren. Für die beiden übrigen Standorte mit Entwicklungspotential in der Innenstadt seien andere innenstadttypische Nutzungen als Einzelhandel gut vorstellbar und zu verfolgen. Außerdem sei auch das Einfügen des neuen Baukörpers in die Höhengestaltung der Telegrafenstraße zu beachten. Es sollte vermieden werden, dass die Telegrafenstraße durch den Neubau in ihrer städtebaulichen Höhenerscheinung beeinträchtigt wird.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Stadtentwicklung im Allgemeinen ist ein immerwährender Prozess. In Wermelskirchen wird durch den Neubau des Einkaufszentrums Telegrafenstraße ein weiterer „Trittstein“ zur Attraktivierung der Innenstadt gelegt. Dies bedeutet, dass nach der Errichtung des Einkaufszentrums auch weitere städtebauliche Überlegungen zu den beiden Entwicklungspotenzialflächen (Loches-Platz/Marktpassage) anstehen, die aber nicht Gegenstand dieses B-Planaufstellungsverfahrens sind. Der Entwurf für das neue Einkaufszentrum orientiert sich in seiner Höhenentwicklung im Wesentlichen an der bestehenden Gebäudehöhe des alten Ringkaufhauses, die geprägt ist durch eine 3-geschossige Bauweise mit teilweise überhöhten Geschosshöhen. Diese Gebäudehöhen finden sich in der Fassadengestaltung des Neubaus wieder, wobei an den Eckpunkten des Gebäudekomplexes Überhöhungen (Treppenhäuser) den Baukörper in seiner Ausdehnung markieren. Die Fassadengestaltung kaschiert durch ihre abschnittweise Geschlossenheit die Nutzung der oberen Geschosse als Parkebenen.
Der Rat der Stadt nimmt die Stellungnahme der IHK zur Kenntnis.
8. Amt für Bodendenkmalpflege, Bonn Schreiben vom 11.10.2010 Anlage I /8
Das LVR-Amt für Bodendenkmalpflege erkennt auf der Basis der derzeit verfügbaren Unterlagen keine Konflikte zwischen der Planung und den öffentlichen Interessen des Bodendenkmalschutzes. Es gilt jedoch zu beachten, dass Untersuchungen zum Ist-Bestand in dieser Fläche nicht durchgeführt wurden und nur eine Prognose möglich ist. Es wird angeregt, einen Hinweis in die textlichen Festsetzungen aufzunehmen: Bei Bodenbewegungen auftretende archäologische Funde und Befunde sind der Stadt Wermelskirchen als Untere Denkmalbehörde oder dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle Overath, Gut Eichthal, unverzüglich zu melden.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Der Hinweis auf die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes NW wird in die textlichen Festsetzungen aufgenommen. Hierdurch erfolgt eine Sensibilisierung der an der Realisierung des B´Planes Interessierten, wie zum Beispiel Architekten und Grundstückseigentümer, gegenüber möglichen Bodenfunden und -besonderheiten.
Beschlussvorschlag zu I /8: Bezogen auf die Stellungnahme des Amtes für Bodendenkmalpflege, Bonn, zur Aufnahme eines Hinweises zum Bodendenkmalschutz in die textlichen Festsetzungen beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen.
9. LVR-Amt für Denkmalpflege im Rheinland, Pulheim, Schreiben vom 27.09.2010 Anlage I /9
Das LVR-Amt für Denkmalpflege verweist auf das als Baudenkmal eingetragene Gebäude Telegrafenstraße 56 und meldet Bedenken hinsichtlich der beabsichtigten Ausnahmeregelung in Teil B Textliche Festsetzungen A 2.1.2 an: „…die Überschreitung der Baugrenze im 1. Obergeschoss bis zu einer Tiefe von 2,50 m“ und – vorsorglich – gegen die beabsichtigte Gebäudehöhe von max. 329 m ü. NHN, da die Trauf- und Firsthöhen des betroffenen Baudenkmals Telegrafenstraße 56 im B´Plan Nr. 23A nicht enthalten sind. Ferner wird eine besondere Problematik in der Gestaltung der Fassadenflächen der drei geplanten Parkebenen zur Telegrafenstraße gesehen.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Zum Zeitpunkt der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange war der Denkmalbehörde der konkrete Entwurf zum Einkaufszentrum noch nicht bekannt. Daher wurden vorsorglich grundsätzliche Bedenken vorgebracht. Zwischenzeitlich hat ein Abstimmungsgespräch mit dem zuständigen Gebietsreferenten des Landschaftsverbandes und dem beteiligten Stadtplaner und Architekten in Wermelskirchen stattgefunden. Im Rahmen dieses Termins wurde die Vorentwurfsplanung durch den Architekten ausführlich vorgestellt, so dass nach einer Ortsbesichtigung mit Bewertung der städtebaulichen Situation in der Telegrafenstraße Folgendes festgehalten wurde: gegen die Vorentwurfsplanung des Einkaufszentrums bestehen keine grundsätzlichen Bedenken; das Vorhaben fügt sich in die städtebauliche Gesamtsituation (Gebäudehöhe, Gebäudelänge) der Telegrafenstraße ein. Jedoch sind wesentliche Inhalte zur Gestaltung der Fassade (z. B. Materialien, Gestaltung der „Erker“, Öffnungsraster, Farbigkeit, Werbekonzept, Detailausbildung der Wandabschlüsse der Parkdecks, etc.) noch nicht entwickelt und im Erlaubnisverfahren gemäß § 9 DSchG ergänzend zu prüfen.
Der Rat der Stadt nimmt - bezogen auf die Stellungnahme des LVR-Amtes für Denkmalpflege im Rheinland - zur Kenntnis, dass hinsichtlich der Gestaltinhalte der Entwurfsplanung weitere Nachweise erforderlich sind.
10. Stadt Wermelskirchen, Untere Denkmalschutzbehörde, Schreiben vom 08.11.2010 Anlage I /10
Es werden folgende Hinweise und Anregungen vorgebracht:
Baumasse Es wird darauf hingewiesen, dass das Erscheinungsbild des Denkmals durch die geplante Höhenentwicklung und die Längsausrichtung des geplanten Baukörpers in der Telegrafenstraße nicht beeinträchtigt wird.
Baugestaltung Zur Baugestaltung werden folgende Anregungen und Bedenken formuliert:
Erker Es wird eine Befensterung der Erker angeregt. Darüber hinaus wird angeregt zu prüfen, ob die massiv wirkenden Bauteile aufgeständert werden können. Werbung Es wird angeregt, ein Werbekonzept zu erarbeiten. Dieses Werbekonzept sollte in seiner Höhenentwicklung auf eine Horizontale in Höhe der Unterkante der Decke über dem II. OG beschränkt werden. Bezug hierfür ist die nahezu durchgehende Trauflinie der gegenüberliegenden Bebauung. Sonstige Gestaltungselemente Materialien und deren Farbigkeit, die Dachabschlüsse wie die Geländer der Parkdecks und die Werbung sind wesentliche, das Erscheinungsbild prägende Entwurfsinhalte. Beispielhaft sollten spiegelnde oder reflektierende Oberflächen nicht zur Ausführung kommen. Gleiches gilt für historisierende Fassadenoberflächen (Schiefer, Fachwerknachbildung o.ä.). Es wird angeregt, hierzu im Rahmen des abzuschließenden städtebaulichen Vertrages Regelungen zu formulieren.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Der Vorentwurf des Architekten stellt eine mögliche Gestaltung des zukünftigen Einkaufszentrums dar. Verbindliche Regelungen zur Gestaltung werden in dem vorliegenden „Angebotsbebauungsplan“ nicht getroffen und bleiben daher dem Erlaubnisverfahren (gemäß § 9 DSchG) vorbehalten. Allerdings sollen grundsätzliche Regelungen bezüglich der Gestaltung des Einkaufszentrums in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen werden. Hierzu zählt beispielsweise das Erfordernis, die Entwürfe im Rahmen des weiteren Verfahrens mit der Stadt Wermelskirchen abzustimmen. Zwischenzeitlich hat auch ein Abstimmungsgespräch mit dem Gebietsreferenten des LVR-Amt für Denkmalpflege (Pulheim) und dem beteiligten Stadtplaner und Architekten in Wermelskirchen stattgefunden; an diesem Termin konnte ein Vertreter der Unteren Denkmalbehörde krankheitsbedingt nicht teilnehmen. Im Rahmen dieses Termins wurde die Vorentwurfsplanung durch den Architekten ausführlich vorgestellt, so dass nach einer Ortsbesichtigung mit Bewertung der städtebaulichen Situation in der Telegrafenstraße Folgendes festgehalten wurde: Gegen die Vorentwurfsplanung des Einkaufszentrums bestehen keine grundsätzlichen Bedenken; das Vorhaben fügt sich in die städtebauliche Gesamtsituation (Gebäudehöhe, Gebäudelänge) der Telgrafenstraße ein. Jedoch sind wesentliche Gestaltungsinhalte der Fassade (z. B. Materialien, Gestaltung der „Erker“, Öffnungsraster, Farbigkeit, Werbekonzept, Detailausbildung der Wandabschlüsse der Parkdecks, etc.) noch nicht entwickelt. Es wurde vereinbart, dass die Gestaltungsdetails der weiteren Entwurfsplanung im Rahmen des Erlaubnisverfahrens (gemäß § 9 DSchG) mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Zum Abstimmungserfordernis soll ein entsprechender Passus in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen werden. Zur Einflussnahme auf Gestaltungsinhalte außerhalb des erforderlichen Erlaubnisverfahrens wird seitens der Unteren Denkmalbehörde vorgeschlagen, im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages die Abstimmung und Freigabe auch gestalterischer Inhalte durch die Stadt Wermelskirchen zu regeln.
Beschlussvorschlag zu I /10: Bezogen auf die Stellungnahme der Unteren Denkmalbehörde nimmt der Rat der Stadt die Hinweise zum erforderlichen Erlaubnisverfahren zur Kenntnis und beschließt, die Anregung hinsichtlich des Abstimmungserfordernisses der Gestaltungsinhalte der Entwurfsplanung – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen und Regelungen im abzuschließenden städtebaulichen Vertrag zu formulieren.
11. Landesbetrieb Straßenbau NRW (Straßen.NRW., Gummersbach) Schreiben vom 06.10.2010 Anlage I /11
Vom Landesbetrieb Straßenbau NRW werden Einwände in Bezug auf die künftige verkehrliche Andienung vorgebracht. Durch das geplante Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von ca. 8.500 qm bei einem Stellplatzangebot von 400 Stellplätzen würde sich der Ziel- und Quellverkehr im Zentrum von Wermelskirchen erheblich erhöhen und die vorhandenen, verkehrlichen Anbindungen – vor allem an die Entlastungsstraße B 51 - nachhaltig beeinflussen. Auf die Belastungen der B 51 und L 409 wird anhand konkreter Belastungszahlen hinwiesen. Beigefügt wurde in Auszügen eine Verkehrsuntersuchung, die im Zusammenhang mit der Zulässigkeit einer Erweiterung des bestehenden ALDI-Discountmarktes erarbeitet wurde. Die Zustimmung zu diesem neuen ALDI-Markt habe gegenüber dem Antragsteller nur erteilt werden können mit der Auflage, die benachbarten Lichtsignalanlagen signaltechnisch zu optimieren und für die zukünftigen Verkehrsmengen zu ertüchtigen in Verbindung mit der leistungsfähigen Anlage von zusätzlichen Rechtsabbiegespuren sowohl an der Bundesstraße, als auch an der Landesstraße 409. Eine Zustimmung des Landesbetriebs Straßenbau zur verkehrlichen Anbindung des Einkaufszentrums könne nur dann in Aussicht gestellt werden, wenn die durch den Landesbetrieb zu vertretenden Belange der Bundes- und Landesstraße nicht negativ betroffen würden. Ohne ein auch künftig leistungsfähiges sowie sicheres und flüssiges Verkehrskonzept zur Andienung des geplanten Einkaufszentrums könne eine Zustimmung nicht erteilt werden.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum B´Plan wurde eine „Verkehrsuntersuchung zum Ring-Kaufhaus“ (Dr. Brenner – Beratende Ingenieure, Köln) erarbeitet. Hierin wurden die Auswirkungen auf das umliegende Verkehrsnetz, die mit der Neuplanung des Einkaufszentrums (Vergleich Planungsnullfall und Planungsfall) verbunden sind, dargestellt. Obwohl eine Genehmigung der Planung zur Erweiterung des ALDI-Marktes noch nicht vorliegt, wurden die Planungen hierzu in der Verkehrsuntersuchung von Dr. Brenner berücksichtigt. Der Gutachter kommt in seiner Zusammenfassung zu folgendem Ergebnis (Zitat, Seite 30 bis 32): „Insgesamt ist festzustellen, dass auf Basis der Mikrosimulation nachgewiesen werden konnte, dass mit Hilfe von einigen Verbesserungsmaßnahmen die erwarteten Verkehrsmengen ausreichend leistungsfähig abgewickelt werden können. Dabei sind hinsichtlich der Belastungen tendenziell konservative Ansätze gewählt worden, zumal das Einzelhandelsgutachten gerade im Bereich Lebensmittel einen hohen Konkurrenzdruck ausweist.“
Einzelne Verbesserungsmaßnahmen sind: · Linksabbiegespur B51 - L 409: Aufhebung der Sperrfläche und Umwandlung (Verlängerung) als Abbiegestreifen. · Verbreiterung Querschnitt L 409: Verbreiterung des Fahrstreifens im Bereich L 409/ Einmündung Feuerwehr-Umfahrung, damit Linksabbieger zur Feuerwehr-Umfahrung von geradeaus fahrenden Fahrzeugen passiert werden können, wenn die Linksabbieger aufgrund von Gegenverkehr wartepflichtig sind. · Routenführung: Für die Führung des Lieferverkehres wird empfohlen, die Routen nicht über das „Bügeleisen“ zu führen, sondern von Süden kommend über die Eich. Die Route über das „Bügeleisen“ ist aufgrund der Geometrie wenig geeignet für LKW und Sattelzüge.
Die Ergebnisse der Verkehrsuntersuchung wurden in die Begründung zum B´Plan aufgenommen. Zwischenzeitlich hat auch ein erster Abstimmungstermin zur Verkehrsuntersuchung beim Landesbetrieb Straßenbau stattgefunden, bei dem das Verkehrsgutachten durch den Gutachter umfassend vorgestellt wurde. Der Landesbetrieb weist darauf hin, dass demnach der Knotenpunkt Dellmannstraße/ Thomas-Mann-Straße unproblematisch sei. Für den Bereich B 51n – L 409 – Feuerwehrumfahrung wird angeregt, die Machbarkeit der Maßnahme anhand detaillierter Planungen nachzuweisen. Grundlage hierfür wird eine topographische Bestandsaufnahme der Straßensituation vor Ort sein, aus der der tatsächlich erfolgte Straßenausbau erkennbar wird. Zu den Verbesserungsvorschlägen sollten daher im Laufe der Offenlage des Bebauungsplanes weitere Abstimmungen mit dem Landesbetrieb stattfinden. Die Sicherung der einzelnen vom Gutachter vorgeschlagenen Umgestaltungsmaßnahmen im Verkehrsnetz erfolgt schlussendlich über eine zwischen dem Landesbetrieb und der Stadt Wermelskirchen abzuschließende Verwaltungsvereinbarung sowie über Regelungen im städtebaulichen Vertrag, der zwischen der Stadt und dem Projektträger abgeschlossen wird.
Beschlussvorschlag zu I /11: Bezogen auf die Anregungen von Straßen.NRW zur verkehrlichen Andienung des geplanten Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt diese - entsprechend dem Ergebnis der Prüfung/Abwägung - zu berücksichtigen und die erforderliche Verwaltungsvereinbarung sowie den städtebaulichen Vertrag vor Abschluss der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB) abzuschließen.
12. Rheinisch-Bergischer Kreis (RBK), Bergisch Gladbach Schreiben vom 08.10.2010 Anlage I /12
Die Behörden des Rheinisch-Bergischen Kreises äußern verschiedene Anregungen, Bedenken und Hinweise.
12.1 Untere Landschaftsbehörde Zu den Inhalten des B´Planes erfolgen keine Anregungen und Bedenken.
Der Rat der Stadt nimmt die Stellungnahme zu Punkt 12.1 zur Kenntnis.
12.2 Untere Umweltschutzbehörde Altlasten: Es wird auf die Altlastfläche N 12 sowie die hierzu durchgeführten Untersuchungen und Ergebnisse hingewiesen. Hierzu bleibt festzuhalten, dass keine Belastungen vorgefunden wurden, die die natürlichen Hintergrundwerte überschreiten. Es bestehe kein weiterer Handlungsbedarf. Die Untere Umweltschutzbehörde regt an, folgenden Hinweis (Auflage) in den B´Plan aufzunehmen: „Sollten künftig aus dem Bereich der Verdachtsflächen wider Erwarten augenscheinlich und geruchlich kontaminierte Massen vorgefunden bzw. entnommen werden, so sind diese Massen abfallwirtschaftlich zu beurteilen und dementsprechend ordnungsgemäß zu entsorgen. Für diesen Fall ist unverzüglich die Bodenschutzbehörde zu benachrichtigen. Nachweise über Transport und Verbleib dieser Abfälle sind der Unteren Abfallwirtschaftsbehörde in Form von Abfallbegleitscheinen/ Deponietestaten vorzulegen“.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Neben den beiden Untersuchungen (1988/1992), die der Umweltschutzbehörde im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung vorgelegt wurden, wurde zwischenzeitlich noch eine weitere Untersuchung (Orientierende Boden- und Bodenluftuntersuchung zur Gefährdungsabschätzung für das Bauvorhaben „Ring-Karree“, geotec Albrecht, Herne, 07.09.2010) durchgeführt, die die Stellungnahme der Umweltschutzbehörde bestätigt, wonach kein Handlungsbedarf besteht. Der Hinweis, wie bei dennoch zutage tretenden Verunreinigungen umzugehen ist, wird vorsorglich in die textlichen Festsetzungen aufgenommen. Die ergänzende Untersuchung wird der Umweltschutzbehörde im Rahmen der Offenlage zur Verfügung gestellt. Die Ergebnisse der Untersuchung fließen in den Umweltbericht ein.
Beschlussvorschlag zu I /12.2: Bezogen auf die Stellungnahme der Unteren Umweltschutzbehörde des RBK zur Aufnahme eines Hinweises zu Altlasten in die textlichen Festsetzungen beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen.
12.3 Kreisstraßen und Verkehr Aus Sicht der Sachgebiete Kreisstraßen und Verkehrslenkung werden – nach Abstimmung mit der Kreispolizeibehörde – folgende Anregungen und Hinweise vorgebracht:
12.3.1 Für die Parkhauszufahrt ist eine Linksabbiegespur vorzusehen.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum B´Plan wurde eine „Verkehrsuntersuchung zum Ring Kaufhaus“ (Dr. Brenner – Beratende Ingenieure, Köln) erarbeitet. Der Verkehrsplaner kommt hierin zu dem Ergebnis, dass die Einrichtung und Markierung einer Linksabbiegespur nicht erforderlich ist. Anhand von Schleppkurven werden die Fahrbeziehungen der Lastwagen und Sattelzüge beim Rangieren dargestellt und dargelegt, dass es ausreichend ist, den Grünstreifen in Fahrbahnmitte (Brückenweg) in eine befahrbare Verkehrsfläche umzuwandeln (Seite 25, 26).
Beschlussvorschlag zu I /12.3.1: Bezogen auf die Anregung der Kreisstraßen- und Verkehrsbehörde des RBK zur Schaffung einer Linksabbiegespur beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – abzulehnen.
12.3.2 Das geplante Einkaufszentrum sollte nicht über den verkehrsberuhigten Geschäftsbereich der Telegrafenstraße erschlossen werden.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Die Zufahrt zum künftigen Parkhaus sowie die Anlieferung des Einkaufszentrums mit LKW und Sattelzügen erfolgt über den Brückenweg und nicht über die Telegrafenstraße. Kleinere Lieferfahrzeuge können die Telegrafenstraße als Anlieger befahren. Eine Anlieferung der (Erdgeschoss-) Geschäfte ist im Bereich der beiden Zugänge zur „Mall“ des Einkaufszentrums möglich. Die Fahrzeuge stehen für kurze Zeit im Straßenraum der Telegrafenstraße, die mit 6,50 Breite hierfür ausreichend dimensioniert ist. Eine Behinderung der durchfahrenden Verkehre, wie zum Beispiel Busse, ist daher nicht gegeben.
Beschlussvorschlag zu I /12.3.2: Bezogen auf die Anregung der Kreisstraßen- und Verkehrsbehörde des RBK, das geplante Einkaufszentrum nicht über die Telegrafenstraße zu erschließen, beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen.
12.3.3 Der Anlieferungsbereich sollte so gestaltet werden, dass der Lieferverkehr nicht auf dem als Entlastungsstraße vorgesehenen Brückenweg rangieren muss. Die hierdurch entstehenden Behinderungen würden dem bestehenden Verkehrskonzept zur Entlastung der Telegrafenstraße widersprechen.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Durch die geringe Anzahl von täglichen LKW- und Sattelzugfahrten zur Belieferung des Einkaufszentrums sind keine Behinderungen zu erwarten, die der Bestimmung des Brückenweges als Entlastungsstraße widersprächen. Der Verkehrsgutachter beurteilt die Situation wie folgt (Zitat, Seite 26): „Aufgrund der frühen Anlieferung im Lebensmittelbereich, die vorrangig mit Sattelzügen durchgeführt wird, der geringen Anzahl an Anlieferungen und der im morgendlichen Zeitraum sehr geringen Belastung des Brückenweges (ca. 1 Fahrzeug pro Minute und Richtung gemäß Radarmessung). werden die in der Planung aufgezeigten Flächen als ausreichend und die kurzzeitige Behinderung im Straßenraum durch Rangiertätigkeiten eines Sattelzuges als vertretbar erachtet. Die Anlieferung der Verbrauchermärkte, die später am Tag erfolgt und vorrangig mit LKW und Lieferwagen durchgeführt werden, können auf der zur Verfügung gestellten Fläche ohne Behinderung der Fahrbahn abgewickelt werden. Eine geringe Mitnutzung der Gehwegfläche bei Rangiertätigkeiten entspricht gewohnten Verkehrssituationen und ist bei der geringen Belastung an Fußgängern, die bei Ortsbegehungen beobachtet wurde, ebenfalls ohne Bedenken hinsichtlich der Verkehrssicherheit vertretbar.“
Beschlussvorschlag zu I /12.3.3: Bezogen auf die Bedenken der Kreisstraßen- und Verkehrsbehörde des RBK zu verkehrsbehindernden Rangierbewegungen des Lieferverkehrs auf dem Brückenweg beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
12.3.4 Die geplanten, unmittelbar nebeneinander liegenden Zufahrten zum Parkhaus und zum Anlieferverkehr können zu problematischen Verkehrssituationen führen (Verlassen des Grundstückes in verschiedene, sich kreuzende Richtungen/ Sichtbehinderung durch parallel aufgestellte LKW bei der Ausfahrt zum Brückenweg/ abfahrende Lieferfahrzeuge müssten über die anzulegende Linksabbiegespur der Parkhauszufahrt fahren).
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Eine Behinderung von ausfahrenden PKW und benachbarten LKW an den Laderampen wird nicht gesehen. Dem PKW-Fahrer verbleibt im Einfahrbereich zum Brückenweg eine ausreichende Anfahrsicht in beide Richtungen, ohne dass die Sicht durch stehende LKW verdeckt wird. Zu bedenken bleibt hierbei, dass die Anlieferung mit Sattelzügen in den frühen Morgenstunden erfolgt und die Benutzung des Parkhauses, gebunden an die Ladenöffnungszeiten, zu einem späteren Zeitpunkt beginnt. Somit sind Überschneidungen zwischen PKW- und LKW- Fahr- und Rangiertätigkeiten selten.
Beschlussvorschlag zu I /12.3.4: Bezogen auf die Bedenken der Kreisstraßen- und Verkehrsbehörde des RBK zu problematischen Verkehrssituationen aufgrund von nebeneinander liegenden Zufahrten zum Parkhaus und zur Anlieferung beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
13. Stadt Burscheid, Schreiben vom 07.10.2010 Anlage I /13
Die Stadt Burscheid weist daraufhin, dass die Planung zu absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen in den Zentren Burscheid und Hilgen führe. Darüber hinaus würde das Vorhaben die langjährigen Bemühungen der Stadt Burscheid, den Stadtteil Hilgen als Versorgungszentrum zu stärken und auszubauen, negativ beeinflussen. Dies treffe insbesondere das Segment Lebensmittel/ Nahversorger, aber auch die Segmente Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC sowie Bekleidung/ Wäsche und Schuhe. Gemäß der „Gutacherlichen Stellungnahme zur Ansiedlung eines Fachmarktzentrums auf dem Standortareal des ehemaligen Ring-Kaufhauses in der Innenstadt von Wermelskirchen“ (CIMA) sei keine Auswirkungsanalyse auf die benachbarten Städte durchgeführt worden. Im Weiteren werden Angaben aufgeführt, die belegen sollen, dass insbesondere die kleinteilige Einzelhandelsstruktur in den Zentren Burscheid und Hilgen den Kaufkraftabfluss infolge der geplanten Ansiedlung des Einkaufszentrums spüren werde. Es wird darauf hingewiesen, dass die Stadt Burscheid 2004 ein Einzelhandelskonzept aufgestellt habe, in dem festgestellt wurde, dass der Ortsteil Hilgen seiner Versorgungsfunktion nicht mehr angemessen nachkommen könne. Leerstände und andere Negativentwicklungen seien die Folge. Mit der Nähe zum Sonderstandort in „Dünweg“ habe die handelswirtschaftliche Bedeutung des Ortskerns Hilgen stark abgenommen. Daher versuche die Stadt Burscheid seit längerem durch unterschiedliche Maßnahmen dieser Entwicklung entgegenzusteuern. Mit der Umsetzung der vorgesehenen Planung würde befürchtet, dass die Bedeutung des Ortskerns Hilgen als Einzelhandelsstandort weiter abnähme. Es wird daher angeregt zu prüfen, inwieweit im Zusammenhang mit der Ausweisung eines zentralen Versorgungsbereiches in Wermelskirchen die Zulässigkeit eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs am Standort Hilgen gegeben sei. Es wird ebenfalls darauf hingewiesen, dass nach Aussage des Einzelhandelsgutachters zentrale Versorgungsbereiche benachbarter Städte und Gemeinden zwar nicht gefährdet würden, dennoch aber mit negativen Auswirkungen auf die Zentren Burscheid und Hilgen zu rechnen sei. Es wird angeregt, die gutachterliche Stellungnahme um eine differenzierte Auswirkungsanalyse auf die benachbarten Städte zu erweitern.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Die Stadt Wermelskirchen hat in den letzten Jahren große Anstrengungen zur Attraktivierung der Innenstadt unternommen. Neben den Verkehrsplanungen (Bau der B 51n und Umgestaltung der inneren Erschließungsstraßen) wurde über die Erarbeitung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepest die Definition eines „Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt“ (ZVB) ermöglicht. Hierdurch wird sichergestellt, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten nur noch in dem abgegrenzten Bereich des ZVB- Innenstadt zulässig sein werden. Als nächster Baustein zur Aufwertung der Innenstadt steht nun der Umbau des ehemaligen Ring-Kaufhauses an. Der B´Plan Nr. 81 „Einkaufszentrum Telegrafenstraße“ soll hierzu die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen. Insgesamt haben die städtebaulichen Planungen die Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Wermelskirchen zum Ziel. Wie die Stadt Burscheid einräumt, stellt der Gutachter in seiner Untersuchung klar, dass mit einer Gefährdung zentraler Versorgungsbereiche in den Nachbarkommunen nicht zu rechnen sei. Dass die übrigen Nachbargemeinden von Wermelskirchen dahingehend keine Bedenken angemeldet haben, scheint diese Aussage zu bestätigen. Es ist zu unterscheiden zwischen einer Gefährdung der ZVB der Nachbargemeinden (siehe § 11(3) BauNVO) und negativen Auswirkungen auf dieselben. Es liegt in der Natur der Sache, dass die Stadt Wermelskirchen mit der Errichtung des Einkaufszentrums den Kaufkraftabfluss in die Nachbargemeinden stoppen wird und es somit zu Auswirkungen auf benachbarte Einzelhandelsstrukturen kommen wird (Gutachter: „Einem Kaufkraftzufluss von 7,2 Mio. € steht ein Kaufkraftabfluss von 56,8 Mio. € gegenüber. Der Kaufkraftabfluss beläuft sich somit auf rund 28% des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens in der Stadt Wermelskirchen. Die örtliche Kaufkraftbindung ist somit sehr gering.“ (…) „Die Realisierung des projektierten Fachmarktzentrums dürfte nicht nur die Kaufkraftabflüsse reduzieren, sondern auch zur Bindung zusätzlicher Kaufkraft beitragen.“) Zitate aus CIMA: Gutachterliche Stellungnahme zum Fachmarktzentrum, Mai 2010, Seite 30. Im Rahmen einer von Burscheid angeregten Auswirkungsanalyse würde vom Gutachter nur zu prüfen sein, in welchem Umfang der Umsatz in einzelnen Sortimenten aus Versorgungsbereichen der Nachbargemeinden abgezogen würde. Nach gängiger Rechtsprechung ist dieser Abzug bei nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten bis 10% zumutbar. Ob diese Auswirkungen des geplanten Einkaufszentrums im Bereich der so genannten 10%- Regel der Rechtsprechung (keine Norm) liegt oder darunter, kann dahingestellt bleiben, da die Stadt Wermelskirchen die städtebaulichen Rahmenbedingungen für die Attraktivierung ihrer Innenstadt durch die Bauleitplanung schafft und die Stadtverträglichkeit der Sortimente gemäß § 24a LePro vom Gutachter bestätigt wurde.
Im Weiteren weist die Stadt Burscheid in ihrer Stellungnahme darauf hin, dass der zwischen Burscheid und dem Ortskern Hilgen liegende Versorgungsstandort „Dünweg“ zu einer negativen Entwicklung des Ortskerns von Hilgen beigetragen habe. Dieser Umstand scheint nach hiesiger Auffassung auch das selbstverursachte Grundproblem für die städtebauliche Entwicklung von Hilgen zu sein: Der Standort „Dünweg“ ist städtebaulich nicht integriert im Sinne des Einzelhandelserlasses NW; eine Kaufkraftumlenkung in den Ortskern Hilgen erscheint schwierig. Aus diesen Zusammenhängen wird ersichtlich, dass die Stadt Wermelskirchen mit der Bauleitplanung zur Stärkung der Innenstadt ihrer Versorgungsfunktion als Mittelzentrum nachkommt und eine ihr zustehende Kaufkraftbindung verfolgt.
Beschlussvorschlag zu I /13: Bezogen auf die Bedenken der Stadt Burscheid, dass die Planung zu absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen in den Zentren Burscheid und Hilgen führen könne, beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen. An dem Ziel des B`Planes, der Entwicklung und planungsrechtlichen Sicherung eines Einkaufszentrums zur Ertüchtigung der Innenstadt, wird festgehalten.
II. Beteiligung der Öffentlichkeit
1. Bürgerversammlung
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand zunächst in Form einer Bürgerversammlung am 11.10.2010 statt (Anlage II /1: „Vortrags-Präsentation vom 11.10.10“)
Die nachfolgende Übersicht fasst die in der Bürgerversammlung vorgebrachten Fragen und Anregungen einschließlich der zugehörigen Stellungnahmen der Verwaltung nach Themenbereichen zusammen.
1. Themenbereich „Nähe des Parkdecks/EKZ zu der angrenzenden Wohnbebauung“
2. Themenbereich „Lärm/Luftschadstoffe“
3. Themenbereich „Verkehr“
4. Verschiedene Themenbereiche (Polizei, Wertminderung, Öffnungszeiten, Steigerung von Attraktivität und Kaufkraft) 4.1 Es wurde nach der Folgenutzung nach der Verlagerung der Polizei gefragt und angeregt, diese Fläche in den Bebauungsplan einzubeziehen. Die Stadt Wermelskirchen erwartet ebenfalls eine Steigerung der Attraktivität der Innenstadt. Mit einer Einzelhandelsuntersuchung konnte nachgewiesen werden, dass die Kaufkraft der Wermelskirchener Bürger in der eigenen Innenstadt gebunden werden kann, die derzeit ins Umland abfließt.
Der Rat der Stadt nimmt zur Kenntnis, dass die in dieser Bürgerversammlung vorgebrachten Anregungen in das weitere Verfahren eingebunden und beraten werden.
2. Zusätzliche öffentliche Auslegung
Eingegangene Schreiben/Anregungen a) der Öffentlichkeit und b) sonstiger Gremien
Als zusätzliches Angebot lagen die Unterlagen zum Bebauungsplanentwurf in der Zeit vom 11.10.2010 bis zum 05.11.2010 öffentlich aus.
a) Anregungen der Öffentlichkeit (2.1 - 2.11)
2.1 Einwender 1, zu Protokoll gegeben, 25.10.2010 Anlage II /2.1
Es wird angeregt, die den Gebäuden Brückenweg zugewandten Gebäudeteile des Einkaufszentrums mit einer umfangreichen Begrünung zu versehen. Es soll ein entsprechendes Begrünungskonzept vorgelegt werden. Der Freiraum auf dem Projektgrundstück solle mit Strauch- und Baumpflanzungen versehen werden. Hierdurch soll erreicht werden, dass die Balkone der vorhandenen Wohngebäude durch die künftigen Nutzer des Einkaufszentrums nicht eingesehen werden können. Ferner sei es wichtig, dass durch den Neubau enstehende Wertminderungen am Bestand in Grenzen gehalten werden.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Die Bepflanzung des Bereiches zwischen Fassade Einkaufszentrum und der Nachbargrenze ist nicht möglich, da diese Flächen aus brandschutztechnischen Gründen freigehalten werden müssen. Diese Flächen dienen sowohl als Fluchtweg für Mitarbeiter und Besucher des Einkaufszentrums, als auch als Bewegungsraum für die Feuerwehr im Brandfall. Während die den Wohngebäuden zugewandten Fassaden der Einkaufsebene (1.OG bezogen auf die Telegrafenstraße – das Erdgeschoss liegt unterhalb der Geländehöhe Brückenweg) überwiegend geschlossen sind und kaum Wandöffnungen aufweisen, so werden die Parkebenen derart gestaltet, dass Einblicke in die Nachbarbereiche (Garten/ Balkone) soweit möglich vermieden werden. Fragestellungen von Wertminderungen sind nicht unmittelbar Gegenstand dieses Bauleitplanverfahrens. Grundsätzlich wird jedoch unterstellt, dass das Umfeld im Wert steigen wird, wenn sich in der unmittelbaren Nachbarschaft keine Gewerbebrache, sondern ein in Funktion befindliches EKZ befindet.
Beschlussvorschlag zu II /2.1: Bezogen auf die Anregungen des Einwenders 1 zur Begrünung des Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen. Trotzdem soll im Rahmen der weiteren Projektplanung darauf hingewirkt werden, dass Teile des Gebäudes über ein Pflanzkonzept/Rankpflanzen eingegrünt wird, ohne die Belange des Brandschutzes zu behindern.
2.2 Einwender 2, zu Protokoll gegeben, 04.11.2010 Anlage II /2.2
Es wird angeregt, im Bereich des geplanten Einkaufszentrums barrierefreien Wohnraum zu schaffen. Infolgedessen könnte mindestens ein Parkdeck entfallen und das Gebäude eine niedrigere und somit verträgliche Höhe erhalten. Gegen die vorliegende Planung werden Bedenken vorgebracht. Die Eingabenstellerin befürchtet den so genannten „Einmauereffekt“. Darüber hinaus würde die Wohnung an Wert verlieren. Nach Ansicht der Eingabenstellerin sei die Kaufkraft begrenzt und erhöhe sich nicht durch die Schaffung von zusätzlichen Verkaufsflächen. Die Planung sei überdimensioniert; Leerstände werden befürchtet.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Die Stadt Wermelskirchen unternimmt seit Jahren Anstrengungen zur Attraktivierung der Innenstadt. Hier seien nur der Bau der Umgehungsstraße (B 51n) sowie die Umgestaltung der Straßenräume der Innenstadt genannt. Zur Steigerung der Attraktivität der Innenstadt gehört aber im Weiteren auch, den bestehenden Kaufkraftabfluss aus Wermelskirchen in die Umlandgemeinden zu stoppen oder zumindest zu verringern. Daher hat die Stadt Wermelskirchen ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept erarbeiten lassen, das diesen Kaufkraftabfluss definiert und die entsprechenden Gegenmaßnahmen formuliert. Hierzu zählt ausdrücklich die Wiedererrichtung des derzeit leer stehenden Kaufhauses in Form eines zeitgemäßen Einkaufszentrums mit attraktiven Sortimenten. Des Weiteren wurde vom Einzelhandelsgutachter untersucht und bestimmt, welche Sortimente im Branchenmix sinnvoll sind und welche Verkaufsflächengrößen stadtverträglich sind. Die hierbei zugrunde gelegten Sortimente werden in dem geplanten Einkaufszentrum zukünftig angeboten. Die vom Gutachter für verträglich eingeschätzte Gesamtverkaufsfläche von ca. 8.500 qm wird in dem Einkaufszentrum eingehalten. Aus dem Vorgesagten ergibt sich, dass es das Ziel der Stadt Wermelskirchen ist, mit der Errichtung des neuen Einkaufszentrums eine weitere Grundlage für die Attraktivitätssteigerung der Innenstadt zu schaffen. Die Errichtung weiteren Wohnraums an dieser Stelle der Innenstadt würde dieses städtebauliche Ziel konterkarieren. Zu dem aus der Rechtssprechung bekannten Effekt der „Einmauerung“ durch zu dichtes Heranrücken der Neubebauung an den Bestand wird es nicht kommen. Die Gebäude des Einkaufszentrums halten gegenüber der nordwestlichen Nachbarbebauung die erforderlichen Abstände ein. Die Nachbar schützenden Bestimmungen der Landesbauordnung werden durch die Einhaltung der Abstandsflächen eingehalten. Fragestellungen von Wertminderungen sind nicht unmittelbar Gegenstand dieses Bauleitplanverfahrens. Grundsätzlich wird jedoch unterstellt, dass das Umfeld im Wert steigen wird, wenn sich in der unmittelbaren Nachbarschaft keine Gewerbebrache, sondern ein in Funktion befindliches EKZ befindet.
Beschlussvorschlag zu II /2.2: Bezogen auf die Anregungen des Einwenders 2 zur Dimensionierung des Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
2.3 Einwender 3, Schreiben (E-Mail) vom 13.10.2010 Anlage II /2.3
Es werden folgende Anregungen zur Gestaltung des Ring-Karree vorgebracht: Es wird angeregt, die bestehenden Stellplätze an der Telegrafenstraße vor dem Einkaufszentrum zu entfernen zugunsten einer Außengastronomie, so dass sich das EKZ auch nach außen repräsentieren könne. Diese Außengastronomie führe zu einer Belebung der Telegrafenstraße. Mittig zwischen die geplanten Zugänge zum EKZ solle ein Brunnen errichtet werden, der durch seine Gestaltung geeignet sei, Touristen in die Telegrafenstraße einzuladen, dort zu verweilen und einzukaufen.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Die Anregungen beziehen sich auf die Realisierung des B´Plans und sind daher nicht abwägungsrelevant. Dennoch soll zu den Anregungen Stellung genommen werden: Die Errichtung einer Außengastronomie wäre aus touristischer Sicht wünschenswert und grundsätzlich innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche (Gehweg/Stellplätze) im Wege einer Sondergenehmigung zulässig Eine etwaige Realisierung bleibt jedoch der weiteren Projektentwicklung vorbehalten. Die Anlage eines Brunnens als Gestaltelement des öffentlichen Raumes sollte unabhängig vom Aufstellungsverfahren zum B´Plan weiterverfolgt werden.
Beschlussvorschlag zu II /2.3: Bezogen auf die Anregungen de Einwenders 3 zur Gestaltung des öffentlichen Raumes beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – im Rahmen des B´Planverfahrens zurückzuweisen. Es soll jedoch versucht werden, den Anregungen im Rahmen der weiteren Projektentwicklung auf anderer planerischer Ebene gerecht zu werden.
2.4 Einwender 4, Schreiben (E-Mail) vom 03.11.2010 Anlage II /2.4
Es werden Bedenken gegen die Planung vorgebracht. Es wird angeregt, im Bereich des geplanten Einkaufszentrums Wohnraum zu schaffen. Einkaufszentren mit Parkdecks gehörten nicht in die Innenstadt. Parkdecks in Augenhöhe mit der 3. / 4. Etage des Hauses Brückenweg 38 seien nicht akzeptabel. Darüber hinaus würde die Wohnung an Wert verlieren.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Die Stadt Wermelskirchen unternimmt seit Jahren Anstrengungen zur Attraktivierung der Innenstadt. Hier seien nur der Bau der Umgehungsstraße (B 51n) sowie die Umgestaltung der Straßenräume der Innenstadt genannt. Zur Steigerung der Attraktivität der Innenstadt gehört aber im Weiteren auch, den bestehenden Kaufkraftabfluss aus Wermelskirchen in die Umlandgemeinden zu stoppen oder zumindest zu verringern. Daher hat die Stadt Wermelskirchen ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept erarbeiten lassen, das diesen Kaufkraftabfluss definiert und die entsprechenden Gegenmaßnahmen formuliert. Hierzu zählt ausdrücklich die Wiedererrichtung des derzeit leer stehenden Kaufhauses in Form eines zeitgemäßen Einkaufszentrums mit attraktiven Sortimenten. Des Weiteren wurde vom Einzelhandelsgutachter untersucht und bestimmt, welche Sortimente im Branchenmix sinnvoll sind und welche Verkaufsflächengrößen stadtverträglich sind. Die hierbei zugrunde gelegten Sortimente werden in dem geplanten Einkaufszentrum zukünftig angeboten. Die vom Gutachter für verträglich eingeschätzte Gesamtverkaufsfläche von ca. 8.500 qm wird in dem Einkaufszentrum eingehalten. Aus dem Vorgesagten ergibt sich, dass es das Ziel der Stadt Wermelskirchen ist mit der Errichtung des neuen Einkaufszentrums eine weitere Grundlage für die Attraktivitätssteigerung der Innenstadt zu schaffen. Die Errichtung weiteren Wohnraums in der Innenstadt würde dieses städtebauliche Ziel konterkarieren. Nun liegt es in der Natur der Sache, dass Einkaufszentren nicht ausschließlich durch Bewohner der Innenstadt besucht werden, sondern auch durch Kunden aus anderen Ortsteilen von Wermelskirchen. Diese wiederum benutzen in der Mehrheit den PKW und nur in einem geringen Umfang öffentliche Verkehrsmittel. Daher ist mit der Errichtung und dem Betrieb eines Einkaufszentrums auch die Bereitstellung von ausreichend Parkraum verbunden. Dies kann aufgrund der erforderlichen Stellplatzanzahl nur in Form von Parkdecks erfolgen. Die Gestaltung des rückwärtigen Einkaufszentrums wird aber über die bekannten Darstellungen im Rahmen der Bürgerversammlung hinaus noch weiterentwickelt, so dass auch hier von einer visuellen Verbesserung bis zum Baubeginn gesprochen werden kann.
Fragestellungen von Wertminderungen sind nicht unmittelbar Gegenstand dieses Bauleitplanverfahrens. Grundsätzlich wird jedoch unterstellt, dass das Umfeld im Wert steigen wird, wenn sich in der unmittelbaren Nachbarschaft keine Gewerbebrache, sondern ein in Funktion befindliches EKZ befindet.
Beschlussvorschlag zu II /2.4: Bezogen auf die Bedenken des Einwenders 4 zu dem geplanten Einkaufszentrum mit Parkdecks beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
2.5 Einwender 5, vertreten durch RA Tysper (Kanzlei Redeker, Sellner, Dahs) Schreiben vom 04.11.2010 Anlage II /2.5 a)
Es werden folgende Bedenken vorgebracht:
2.5.1 Aussagen Einzelhandelsgutachten Soweit sich die Begründung des Bebauungsplanes auf das Einzelhandelskonzept für die Stadt Wermelskirchen der CIMA Beratung + Management GmbH sowie konkret auf die gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung eines Fachmarktzentrums auf dem Standortareal des ehemaligen Ring-Kaufhauses in der Innenstadt von Wermelskirchen unter Berücksichtigung relevanter Standortalternativen der CIMA aus Mai 2010 bezieht, wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Etablierung des Fachmarktzentrums im Plangebiet zu Betriebsaufgaben im Lebensmitteleinzelhandel in der Innenstadt führen könne. Auf Seite 41 des CIMA- Gutachtens von Mai 2010 heiße es:
„Die Etablierung des Fachmarkzentrums auf dem Standortareal des ehemaligen RING -Kaufhauses führt zu Betriebsaufgaben im Lebensmitteleinzelhandel in der Innenstadt. Die Betriebsaufgabe oder Standortverlagerung des KAUFPARK Verbrauchermarktes in das Projektvorhaben sind als Folgewirkung absehbar.“
Mit Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 81 würde somit im Ergebnis zugleich die wirtschaftliche Entwertung des Grundstückes des Einwenders beschlossen. Die Ergebnisse des CIMA-Gutachtens belegten zugleich, dass durch die Realisierung des geplanten Einkaufszentrums am Standort des ehemaligen RING-Kaufhauses das Grundstück des Einwenders generell als Einzelhandelstandort ausscheiden würde. Denn die Betriebsaufgabe würde nicht nur dadurch bedingt, dass der bestehende KAUFPARK-Verbrauchermarkt etwas älter als der neu zu errichtende Lebensmittel-Verbrauchermarkt und damit vermeintlich etwas unattraktiver sei. Dies könne mit entsprechenden Umbau- und Sanierungsmaßnahmen geändert werden.
Die Betriebsaufgabe sei vielmehr dadurch bedingt, dass die Gutachter generell einen Kaufkraftabfluss aus dem Bereich der Kölner Straße als nahezu sicher erwarten würden. Einzelhandelsbetriebe würden daher unter keinen Umständen auf dem Grundstück des Einwenders mit dem Einkaufszentrum an der Telegrafenstraße in Konkurrenz treten können.
Diese enorme Entwertung des Grundstückes des Einwenders könne nur dann im Rahmen einer sachgerechten Abwägung hinter die mit der Planung verfolgten städtebaulichen Ziele zurückgestellt werden, wenn diese städtebaulichen Ziele auf einer sachlichen und plausiblen Grundlage beruhten. Dies sei jedoch gerade nicht der Fall.
So heiße es ebenfalls auf Seite 41 des CIMA-Gutachtens aus Mai 2010: „Das projektierte Fachmarktzentrum ist jedoch nur mit einem leistungsfähigen Anbieter im Segment Lebensmittel in der dargestellten Dimensionierung ökonomisch darstellbar. Ohne SB-Warenhaus und Verbrauchermarkt ließen sich die anderen Absatzformen nicht für den Standort Wermelskirchen akquirieren.“
Eine sachliche Begründung für diese Behauptung finde sich an keiner Stelle des Gutachtens. Diese Behauptung sei auch nicht plausibel. Durchaus nachvollziehbar sei der Gedanke, dass ein Einkaufszentrum einen sog. „Magnetbetrieb“ benötigt, um ökonomisch darstellbar zu sein. Es sei jedoch alles andere als nachvollziehbar, warum es sich bei diesem „Magnetbetrieb“ im Falle der Stadt Wermelskirchen zwingend um einen Anbieter im Segment Lebensmittel handeln müsse. Im Gegenteil würden als „Magnetbetriebe“ in der Regel Einzelhandelsbetriebe mit den Sortimenten Unterhaltungselektronik, Kommunikation und Medien sowie Textilien gelten. Der für das Grundstück des Einwenders so nachhaltig wirkende Verdrängungswettbewerb würde indes allein durch den im Plangebiet vorgesehenen Lebensmitteleinzelhandel verursacht. Wenn es jedoch für die Ansiedlung dieses Lebensmitteleinzelhandels keine tragfähige Begründung gebe, könne die Abwägung der privaten Belange des Einwenders nur rechtsfehlerhaft erfolgen.
2.5.2 Bestimmung der Sortimente Unstimmigkeiten ergäben sich auch in Bezug auf die in dem Einkaufszentrum vorgesehenen Fachmarktsortimente. So heiße es auf Seite 6 der Bebauungsplanbegründung:
„Über zwei Vollgeschosse verteilt werden Fachmärkte und ein Verbrauchermarkt oder SB-Warenhaus mit nahversorgungs- und innenstadtrelevanten Sortimenten geschaffen. Im Vordergrund stehen hierbei zum Beispiel Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Bekleidung, Schuhe, Lebensmittel oder Gesundheits- und Körperpflegeartikel.“
Durch die Worte „zum Beispiel“ gebe die Stadt Wermelskirchen zu verstehen, dass eine Festlegung auf bestimmte Sortimente in Bezug auf die in dem Einkaufszentrum vorgesehenen Fachmärkte nicht beabsichtigt sei. Dies stehe jedoch in Widerspruch zu den Ergebnissen der CIMA-Gutachten. Danach würden die positiven Effekte, die laut Gutachten mit der Ansiedlung eines Einkaufszentrums im Plangebiet einhergehen, nur erreicht werden können, wenn sichergestellt sei, dass sich die dort aufgeführten Sortimente auch tatsächlich ansiedeln. Würde die Auswahl der anzusiedelnden Sortimente in das Belieben des Bauherrn bzw. des Betreibers des Einkaufszentrums gestellt, stehe nicht mit hinreichender Sicherheit fest, dass die positiven städtebaulichen Effekte erreicht würden, während jedoch die im Gutachten identifizierten negativen Effekte bestehen blieben.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Zu den Bedenken der Eingabensteller hat das Büro CIMA ausführlich Stellung genommen (Anlage II /2.5 b): Schreiben vom 12.11.2010) Neben grundsätzlichen Aussagen zu den Inhalten der Einzelhandelsgutachten wird nachfolgend von CIMA GmbH zu den Punkten 2.5.1 und 2.5.2 ebenfalls Stellung genommen.
Allgemeines Es ist richtig, dass die Realisierung des Einkaufszentrums Telegrafenstraße mit dem vorgesehenen Branchen- und Dimensionierungskonzept bezüglich der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren’, Umstrukturierungen innerhalb der Innenstadt von Wermelskirchen auslösen wird. Der stärkste Wettbewerbsdruck wird sich auf den KAUFPARK Verbrauchermarkt an der Kölner Straße entfalten. Die CIMA GmbH hat diese Auswirkungen in ihrem Gutachten vom Mai 2010 detailliert belegt und somit die wesentlichen Risikofaktoren aufgezeigt. Vor dem Hintergrund des ‚Überwiegens’ positiver Auswirkungen auf die Innenstadtentwicklung mit steigernder Kaufkraftbindung in den Segmenten Bekleidung und Unterhaltungselektronik bewertet die CIMA GmbH dennoch die Realisierung eines Einkaufszentrums auf dem Areal des RING-Kaufhauses positiv. Alles in allem wird die Versorgungsfunktion des zentralen Versorgungsbereichs ‚Wermelskirchen Innenstadt’ nachhaltig gestärkt.
Nach Ansicht der CIMA GmbH kann die Innenstadtentwicklung Wermelskirchens nicht explizit auf die Belange eines Betreibers abgestellt werden. Dies würde einen erheblichen Eingriff in die freie Entfaltung der Wettbewerbskräfte darstellen. Auch aus einer ggf. benachteiligten Standortlage und erforderlichem Modernisierungsbedarf der betroffenen Immobilie darf kein besonderer Bestandsschutz abgeleitet werden. Das vorgesehene Dimensionierungsprojekt für das Einkaufszentrum Telegrafenstraße ist in sich schlüssig und nachhaltig marktfähig. Bezug nehmend auf die Anregungen der Eingabensteller wird daher ausdrücklich wiederholt, dass 1. die Ansiedlung eines Verbrauchermarktes im ‚Einkaufszentrum Telegrafenstraße’ Voraussetzung für einen nachhaltigen Erfolg des Einkaufszentrums ist, 2. die zweigeschossige Konzeption mit Blick auf die Topographie und die Anordnung der Nutzungsbausteine einen optimalen Passantenstrom mit hohen Passantenfrequenzen auf beiden Ebenen ermöglicht.
Zu den vorgebrachten Bedenken:
Zu 2.5.1 Bekleidungshäuser wie C&A oder Bekleidungsfachmärkte wie VÖGELE und TK MAX belegen nur Standorte in Centerimmobilien in ‚kleineren Mittelzentren’, wenn ausreichend Passantenströme durch gleichzeitige Etablierung eines Nahversorgers abgesichert sind. Fachmärkte für Unterhaltungselektronik sind bei der Wahl integrierter innenstädtischer Standortlagen noch wählerischer. Sie fordern in der Regel die Existenz mehrerer weiterer ‚Frequenzbinder’. Dabei sind leistungsstarke Verbrauchermärkte immer wieder ein überzeugendes Argument. Als Regel für den Analysebefund wird von der CIMA GmbH auf den Branchen- und Dimensionierungsmix mehrerer Einkaufscenter, die in der Vergangenheit mit beplant wurden, verwiesen. Die Bedeutung eines attraktiven Nahversorgungsbesatzes für den nachhaltigen Erfolg von Centeranlagen zeigt sich auch an den ‚Attraktivitätsverlusten’ bei Ausscheiden von Nahversorgern aus dem Center und den dadurch ausgelösten Umstrukturierungsaufwand, wie mehrere Beispiele in der Praxis gezeigt haben.
Beschlussvorschlag zu II /2.5.1 Bezogen auf die Anregungen des Einwenders 5 zu den Aussagen des Einzelhandelsgutachtens beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
Zu 2.5.2 Die Stärke des vorliegenden Konzeptes ist die klare Trennung unterschiedlicher Konsumbedürfnisse. Die Fachmärkte mit Anbindung an die Telegrafenstraße fördern die Branchenvielfalt dieser A-Einkaufslage. Die Anbindung des SB-Warenhauses über Parkhaus und Brückenweg erlauben darüber hinaus eine separate Bedarfsdeckung im Segment des ‚Periodischen Bedarfs’ im angedachten Verbrauchermarkt. Das angedachte Planungskonzept optimiert die Passantenströme im Objekt. Es gibt keine benachteiligte Geschosslage im Objekt. Anzumerken bleibt, dass sich die CIMA GmbH hier lediglich zur Funktionalität des Objektes mit dem seitens des Investors angedachten und dem Gutachter mitgeteilten Planungskonzept Stellung genommen hat. Mit den hier dokumentierten Ausführungen wird ein relevanter Tragfähigkeitsbeweis zur Etablierung eines Verbrauchermarktes im Objekt geführt. Die Centeranlage ließe sich ohne Verbrauchermarkt nicht realisieren. Das Mietinteresse der weiteren ins Auge gefassten ‚Absatzformen’ würde erlöschen. Abschließend wird von der CIMA GmbH darauf verwiesen, dass sich alle gutachterlichen Aussagen zur Funktionalität sowie den städtebaulichen und wirtschaftlichen Auswirkungen nur auf ein Branchen- und Dimensionierungskonzept beziehen, wie es im Gutachten dokumentiert ist. Im Rahmen der Bauleitplanung sollte abgesichert werden, dass das avisierte Angebotsniveau tatsächlich erreicht wird. Es wird von der CIMA GmbH daher vorgeschlagen, ergänzend zum Bebauungsplan vertragliche Verpflichtungen zum Branchenmix und zur Dimensionierung des Projektvorhabens zu vereinbaren. Durch die Festsetzung der maximal zulässigen Geschossfläche im Bebauungsplan wird bereits indirekt eine maximal zulässige Verkaufsfläche impliziert. Durch Festlegungen zu den Sortimenten (‚Bekleidungshaus’ und ‚Elektrofachmarkt’) könnte sichergestellt werden, dass kein rein Discount orientiertes Center realisiert wird. Es wird daher vorgeschlagen, neben der Festsetzung der maximal zulässigen Geschossfläche im Bebauungsplan in Abstimmung mit dem Projektentwickler folgende Regelung zu den Sortimenten als festsetzungsergänzenden Punkt in den städtebaulichen Vertrag aufzunehmen:
„Zwischen den Vertragspartnern besteht Einvernehmen, dass die mögliche Nutzung der Verkaufsflächen dem Einzelhandel vorbehalten ist, wobei die Absatzformen ´Verbrauchermarkt, Bekleidungshaus und Elektrofachmarkt´ als Kernsortiment im Einkaufszentrum untergebracht werden. Folgende Nutzungen werden durch eine Negativliste ausgeschlossen: Vergnügungsstätten, Großraumdiscos, gastronomische Festsäle, Veranstaltungsräume, Sexshops, Spielhallen etc.“
Beschlussvorschlag zu II /2.5.2 Bezogen auf die Bedenken des Einwenders 5 zur Bestimmung der Sortimente beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen und als festsetzungsergänzenden Punkt in den städtebaulichen Vertrag aufzunehmen.
2.6 Einwender 6, zu Protokoll gegeben, 05.11.2010 Anlage II /2.6
Die Eingabenstellerin begrüßt grundsätzlich die Planung und Grundkonzeption zur Errichtung des Einkaufszentrums in der Telegrafenstraße. Es wird angeregt, bei der Fassadengestaltung des Einkaufszentrums auch bergische Farben und Elemente zu verwenden, da befürchtet wird, dass das Gebäude des Einkaufszentrums als „weißer Klotz“ in Erscheinung treten würde.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Die Anregung wird dahingehend berücksichtigt, dass im Entwurf des Architekten Passloer helle sowie dunkle Materialien und Farben bereits verwendet werden. Neuzeitliche Materialien mit glänzenden und reflektierenden Oberflächen werden vermieden. Die vorliegende beispielhafte Vorentwurfsplanung des Architekten wurde zwischenzeitlich auch dem Amt für Denkmalpflege vorgestellt. Diese Abstimmung wurde erforderlich, da sich gegenüber dem geplanten Einkaufszentrums das Baudenkmal Telegrafenstraße 56 befindet. Die derzeit vorliegende Vorentwurfsgestaltung des Einkaufszentrums findet im Grundsätzlichen die Zustimmung des Amtes für Denkmalpflege. Durch den Rhythmus der Fassadengestaltung, in dem sich dunkle und helle Elemente abwechseln werden, wird das Einkaufszentrum insgesamt nicht als uniform gestaltetes Gebäude erkennbar sein.
Beschlussvorschlag zu II /2.6 Bezogen auf die Bedenken des Einwenders 6 zur Fassadengestaltung des Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zu berücksichtigen.
2.7 Einwender 7, Schreiben (E-Mail) vom 04.11.2010 Anlage II /2.7
Bedenken werden erhoben gegen die Dimension des geplanten Gebäudekomplexes. Es wird hinterfragt, ob ein solches Objekt mit einer Verkaufsfläche von 8.500 qm sinnvoll ist und in Wermelskirchen benötigt wird. Es werden Bedenken erhoben aufgrund der geplanten Gebäudehöhe des Einkaufszentrums. Es werden Bedenken vorgebracht bezüglich der Anliefersituation des Einkaufszentrums im Bereich Brückenweg. Es wird befürchtet, dass anliefernde Lkws beim Rangieren den Verkehrsfluss übergebührend behindern werden und ein erhöhtes Risiko für Fußgänger im Bereich des Brückenweges entstehen werde. Darüber hinaus wird nach dem konkreten Verkehrsaufkommen auf dem Brückenweg, verursacht durch das geplante Einkaufszentrum, gefragt. Darüber hinaus wird nachgefragt, warum das geplante Einkaufszentrum nicht im Bereich des ehemaligen „Rhombus“ - Geländes errichtet wird, so dass eine Beeinträchtigung der Eingabenstellerin nicht erfolge.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Die Stadt Wermelskirchen unternimmt seit Jahren Anstrengungen zur Attraktivierung der Innenstadt. Hier seien nur der Bau der Umgehungsstraße (B 51n) sowie die Umgestaltung der Straßenräume der Innenstadt genannt. Zur Steigerung der Attraktivität der Innenstadt gehört aber im Weiteren auch, den bestehenden Kaufkraftabfluss aus Wermelskirchen in die Umlandgemeinden zu stoppen oder zumindest zu verringern. Daher hat die Stadt Wermelskirchen ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept erarbeiten lassen, das diesen Kaufkraftabfluss definiert und die entsprechenden Gegenmaßnahmen formuliert. Hierzu zählt ausdrücklich die Wiedererrichtung des derzeit leer stehenden Kaufhauses in Form eines zeitgemäßen Einkaufszentrums mit attraktiven Sortimenten. Des Weiteren wurde vom Einzelhandelsgutachter untersucht und bestimmt, welche Sortimente im Branchenmix sinnvoll sind und welche Verkaufsflächengrößen stadtverträglich sind. Die hierbei zugrunde gelegten Sortimente werden in dem geplanten Einkaufszentrum zukünftig angeboten. Die vom Gutachter für verträglich eingeschätzte Gesamtverkaufsfläche von ca. 8.500 qm wird in dem Einkaufszentrum eingehalten. Durch die Errichtung eines kleineren Vorhabens mit deutlich kleinerer Verkaufsflächenzahl, wie beispielsweise den Umbau des alten Kaufringgebäudes, würde dieser Effekt der deutlichen Kaufkraftbindung in Wermelskirchen nicht erreicht werden können. Aus dem Vorgesagten ergibt sich, dass es das Ziel der Stadt Wermelskirchen ist, mit der Errichtung des neuen Einkaufszentrums eine weitere Grundlage für die Attraktivitätssteigerung der Innenstadt zu schaffen.
Das geplante Einkaufszentrum fügt sich städtebaulich in die Umgebung der Telegrafenstraße ein. Hierbei ist anzumerken, dass es bei der Beurteilung des Einfügens kaum belastbarer Vorgaben in Form durchgehender First- und Traufhöhen sowie Geschossigkeiten in der Telegrafenstraße gibt. Auch wenn das geplante Gebäude an den markanten Eckpunkten einige Gebäudehöhen im Umfeld leicht überragt, so bewegt sich der Hauptbaukörper im Bereich vorhandener Gebäudehöhen.
Im Verkehrsgutachten zum Bebauungsplan Nr. 81 geht der Gutachter deutlich auf die Anliefersituation des Einkaufszentrums ein. Es werden hierbei Ausführungen zu den anfallenden Rangiertätigkeiten gemacht; es wird unterschieden zwischen LKW – Fahrten und Lieferfahrten mit dem Sattelzug. Sattelzüge (Anlieferung Lebensmittelmarkt) fahren ausschließlich in den frühen Morgenstunden (1- 2 Fahrzeuge/ Tag) das Einkaufszentrum an. Zu dieser frühen Tageszeit herrscht auf dem Brückenweg eine geringe Verkehrsdichte (1 – 2 Fahrzeuge/Minute), so dass die anfahrenden und zurücksetzenden Sattelzüge die Gegenfahrbahn benutzen können, ohne den Verkehrsfluss gravierend zu behindern. Anders sieht es bei LKW-Fahrten aus: Hier können die LKW den Anlieferbereich direkt anfahren und im Bereich der Anlieferzone des Einkaufszentrums wenden bzw. zurückstoßen, ohne hierzu die Verkehrsflächen des Brückenweges in Anspruch nehmen zu müssen.
Das angesprochene „Rhombus“ - Gelände als alternativer Standort für ein innerstädtisches Einkaufszentrum steht aus städtebaulichen Gründen nicht zur Verfügung, da das Gelände durch die B 51 keine integrierte Lage (im Sinne des Einzelhandelserlasses NRW sowie des LePro NW) darstellt und von der Innenstadt von Wermelskirchen abgetrennt liegt. Im vorliegenden Einzelhandel- und Zentrenkonzept wurde ein zentraler Versorgungsbereich definiert. Innerhalb dieses zentralen Versorgungsbereichs werden künftig alle großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten angesiedelt. Das geplante Einkaufszentrum ist durch seine Lage an der Telegrafenstraße geeignet, die Attraktivität der Innenstadt zu erhöhen und damit zukünftig Kaufkraft wieder verstärkt in Wermelskirchen zu binden. Ein Einkaufszentrum auf dem „Rhombus“-Gelände würde zu einem großen Teil ausschließlich dem Einkaufsverhalten mit Pkws dienen, der Attraktivierung der Innenstadt hingegen nicht.
Beschlussvorschlag zu II /2.7 Bezogen auf die Bedenken des Einwenders 7 zu Dimensionierung, Anliefersituation und Standort des Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
2.8 Einwender 8, Schreiben vom 04.11.2010 Anlage II /2.8 Es wird angeregt zu prüfen, ob eine verkehrliche Erschließung des Einkaufszentrums über die Dellmannstraße (B 51) unter dem Brückenweg erfolgen könne. Hierzu müssten dann die Parkflächen des Einkaufszentrums im Untergeschoss/Kellergeschoss eingeplant werden. Da eine Abbiegespur aus Platzgründen problematisch erscheint, solle die Machbarkeit eines Kreisverkehrs (Dellmannstraße, Remscheider Straße Zu/Abfahrt Einkaufszentrum) mit geprüft werden. Begründet wird diese Anregung mit dem durch das Einkaufszentrum einhergehenden zusätzlichen Verkehr von ca. 600 Fahrzeugen/h in Spitzenzeiten, zu dem noch ein erheblicher Anlieferverkehr hinzu käme. Wenn dieser Verkehr über den Bereich Durchstich Dabringhausener Straße – Eich - Brückenweg geleitet wird, sei die Kapazität dieser Strecke überschritten. Außerdem würden die Ziele des Innenstadtumbaus zur Verkehrsberuhigung im Innenstadtbereich konterkariert. Zudem wäre zu prüfen, ob diese Verkehrsführung nicht sogar zuschussschädlich wäre.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Die Dellmannstraße wurde als Bundesstraße (B 51 n) planfestgestellt, gebaut und gewidmet. Sie hat die Funktion einer Umgehungsstraße für die gesamte Innenstadt von Wermelskirchen und muss daher die mit dieser Funktion einhergehenden Verkehrsmengen aufnehmen können. Der Bau der B 51 n war die Voraussetzung für die Entlastung und Umgestaltung der innenstädtischen Straßen wie Kölner Straße und Telegrafenstraße. Die Funktion der B 51 als Umgehungsstraße muss daher erhalten bleiben (Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs). Aus diesem Zusammenhang heraus wird deutlich, dass die Planung einer Tiefgarage unter dem Einkaufszentrum mit direktem Anschluss an die B 51 (in welcher Ausbauform auch immer) dieser Funktion der Dellmannstraße zuwiderläuft. Eine weitere Anbindung an die B 51 würde vom Straßenbaulastträger nicht mitgetragen. Die B 51 ist heute bereits an ihrer Kapazitätsgrenze angelangt. Die Geschwindigkeit im Streckenabschnitt des Brückenweges liegt bei 70/kmh und wird vom Landesbetrieb Straßenbau beibehalten, um dem Verkehrsfluss auf dieser „freien Strecke“ gerecht zu werden. Eine zusätzliche Anbindung würde die deutliche Herabsetzung dieser Fahrgeschwindigkeit im Bereich einer (hypothetischen) Anbindung erfordern. Darüber hinaus würde aus ökonomischen Gründen die Errichtung einer Tiefgarage unter dem Einkaufszentrum ausscheiden. Gemäß den Ergebnissen des vorliegenden Bodengutachtens liegt in einer Tiefe von ca. 4 m (bezogen auf die Höhe Brückenweg) Felsgestein an. Die Kosten für die Errichtung einer Tiefgarage würde daher die Realisierung des Einkaufszentrums unmöglich machen.
Der Ausbau des Brückenwegs als innerstädtische Entlastungsstraße war die Voraussetzung für den Umbau der Telegrafenstraße zu einem Verkehrsraum mit hohen Aufenthaltsqualitäten. Bei der Dimensionierung des Straßenausbaus des Brückenweges wurden die zukünftig anfallenden Verkehre berücksichtigt. Das Verkehrsgutachten empfiehlt zudem die Verteilung der zukünftig mit dem Vorhaben verbundenen Ziel- und Quellverkehre sowohl auf den Eichdurchstich, als auch auf die Anbindung L 409/ Feuerwehrumfahrung anhand geeigneter Beschilderung. Eine Gefährdung der seinerzeit erteilten Zuschüsse zum Straßenumbau wird nicht gesehen.
Beschlussvorschlag zu II /2.8 Bezogen auf die Anregungen des Einwenders 8 zur verkehrlichen Erschließung des Einkaufszentrums beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
2.9 Einwender 9, Schreiben vom 03.11.2010 Anlage II /2.9
Der Einwender ist Anwohner des Brückenwegs. Es wird angefragt, wie die Verkehrsführung im Bereich Brückenweg/Telegrafenstraße während des Bauvorgangs und nach Fertigstellung des Einkaufzentrums geplant sei und mit welchem Verkehrsaufkommen nach Erstellung des Parkhauses und Öffnung der Geschäfte täglich gerechnet werde. Darüber hinaus wird nachgefragt, welche Lärmschutzmaßnahmen für die Anwohner des Brückenwegs geplant sind, die derzeit bereits der Doppelbelastung durch die Umgehungsstraße und ihrer innerstädtisch als Umgehungsstraße genutzten Straße ausgesetzt seien.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Die Verkehrsfunktion des Brückenweges wird auch in der Bauphase zum Einkaufszentrum erhalten bleiben, da der Brückenweg die Umgehungsstraße für die Innenstadt darstellt. An diese Umgehungsstraße werden daher auch die Ziel- und Quellverkehre des Einkaufszentrums angebunden. Gemäß dem Verkehrsgutachten wird für das Einkaufszentrum als durchschnittliches tägliches Verkehrsaufkommen eine Menge von ca. 4.160 Kfz-Fahrten/ 24 h ermittelt, wobei jeweils die Hälfte der Fahrten auf den Ziel- und Quellverkehr entfallen. Gegenüber einer möglichen Wiedereröffnung des bestehenden Kaufhauses (Planungs-Nullfall) kommt es durch die Neuplanung (Planfall) zu einer zusätzlichen Verkehrsmenge von ca. 1.220 Fahrten / 24 h jeweils im Ziel- und Quellverkehr.
Straßenverkehrslärm: Aus der Addition von Straßenlärm von der B 51 n sowie den zusätzlichen Belastungen auf dem Brückenweg werden im Bereich der bestehenden Bebauung am Brückenweg Lärmpegelbereiche festgesetzt. Dies bedeutet, dass bei zukünftigen Bau- oder Umbaumaßnahmen die mit den unterschiedlichen Lärmpegelbereichen verbundenen Schalldämmmaße für Außenbauteile nachzuweisen sind.
Gewerbelärm: Um die Grenzwerte der TA Lärm einhalten zu können, wird die Errichtung von Lärmschutzwänden im Anlieferbereich erforderlich (Emissionen aus dem Einkaufszentrum durch Anlieferverkehre/ Parkdeckverkehre). Eine verbindliche Regelung zur Errichtung der Lärmschutzwände erfolgt im Baugenehmigungsverfahren zum Einkaufszentrum.
Der Rat der Stadt nimmt die Fragestellungen des Einwenders 9 in Bezug auf Verkehrsaufkommen, Verkehrsführung und Lärmschutzmaßnahmen - entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zur Kenntnis.
2.10 Einwender 10, Schreiben vom 04.11.2010 Anlage II /2.10 Folgende Fragen und Anregungen werden vorgebracht:
1. Es wird angeregt, die Längs- und Querschnitte des Entwurfes zum Einkaufszentrum sowie die Höhenentwicklung gegenüber der Nachbarbebauung bis zur Telegrafenstraße nachzureichen. Es solle dargestellt werden, wie weit weitere Aufbauten haustechnischer Art auf dem obersten Parkdeck geplant seien und ob die obere Höhenbegrenzung wirklich das Geländer darstellt. 2. Es wird nachgefragt, ob Erdbewegungen geplant seien. 3. Es wird angeregt, Darstellungen der Nachhaltigkeit des Bauvorhabens darzustellen im Sinne von ökologischen, ökonomischen und sozialen Aspekten, die lokal für die Bürgerinnen und Bürger wichtig sind: Energieeffizienz; Einsatz, Nutzung, Bereitstellung erneuerbarer Energien; Klimaschutz; Umweltschutz; ökologisch auch hinsichtlich der Baumaterialien und folgender Nutzungsauswirkungen. Ökonomisch hinsichtlich möglicher Kosten vor, im und nach dem Bauprozess. 4. Es wird angeregt, Angaben zu den Baumaterialien und zur Fassadengestaltung des Bauvorhabens darzulegen. 5. Es wird angeregt, eine verbindlich einzuhaltende Höhe (im Vergleich zur Nachbarbebauung) einzuräumen. 6. Es wird angeregt, das Gesetz zur Gleichstellung von Menschen mit Behinderungen (1.1.2004) zu beachten. Es wird darauf hingewiesen, dass die Gestaltung der Eingangstore zum Einkaufszentrum teilweise aus Stützenkonstruktionen besteht, die auf dem Gehweg gegründet sind. Im Sinne der Belange von Menschen mit Behinderung sowie durch den demographischen Wandel bedingte wachsende Anzahl der älteren Einwohner der Stadt, solle dies vermieden werden. Weder auskragende Bauteile sollten danach im Gehwegbereich abgestützt werden noch gestalterische Stützen im öffentlichen oder nicht öffentlichen Gehwegbereich gründen. 7. Es wird angeregt, eine Überdachungsmöglichkeit des 3. Parkdeckes durch die Korrektur der Gebäudehöhen im Bebauungsplan auszuschließen. Durch die im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Gebäudehöhen können nicht nur die Treppenhäuser erfasst werden, sondern ganzflächig das oberste Parkgeschoss überbaut werden. 8. Es wird angeregt zu prüfen, ob die Breite der Zufahrt (im Plan dargestellt 3 LKW und 3 Container) zur Anlieferung der LKW auf eine LKW-Zufahrt begrenzbar ist, mit ausreichender Rangier- und Staufläche auf dem eigenen Grundstück des Bauherrn. Das verringere den Rückstau im Brückenweg und verbessere gestalterisch den Einfahrtsbereich allein durch Halbierung der Einfahrtsbreite. Es wird angeregt zu prüfen, ob die PKW-Ein- und Ausfahrt nicht getrennt, dezentraler erfolgen könne. Einfahrt nördliche Gebäudeseite, Ausfahrt östliche Gebäudeseite / Brückenweg. Dies verringere den Rückstau im Brückenweg und verbessere gestalterisch den Einfahrtsbereich allein durch Halbierung der Einfahrtsbreite der PKW-Zufahrt. Es wird angeregt zu prüfen, den gesamten Ein- und Ausfahrbereich PKW/LKW statt an den Brückenweg an die B51n anzuschließen. 9. Es wird angeregt, die Vereinbarkeit mit dem geplanten Radweg zu prüfen. 10. Es wird angeregt, Hinweise und Ausführungen zum städtebaulichen Vertrag nachzuholen, die in der Bürgerbeteiligung fehlten.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung:
Zu 1. Ergänzend zu den Unterlagen, die im Rahmen der Abendveranstaltung gezeigt wurden, erfolgte ein Aushang von weiteren Plänen des Architekten, aus denen ein Bezug zwischen dem Bauvorhaben und der angrenzenden Bebauung hergestellt wurde. Insbesondere die Ergänzung der Höhenangaben zu den bestehenden Gebäuden am Brückenweg macht deutlich, dass das zukünftige Einkaufszentrum die bestehende Bebauung am Brückenweg nicht überschreiten wird. Technische Aufbauten auf dem obersten Parkdeck, die zu Lärmemissionen führen können, sind nicht geplant, mit Ausnahme von Abluftschornsteinen. Ausführungen hierzu sind auch im Lärmgutachten enthalten. Die Haustechnik wird vollständig in den unteren Etagen und im Kellergeschoss eingerichtet.
Zu 2. Erdbewegungen sind mit der Herstellung des Erdgeschosses verbunden.
Zu 3. Der Bebauungsplan wird als so genannter „Angebotsbebauungsplan“ aufgestellt und nicht als „vorhabenbezogener Bebauungsplan“. Dies bedeutet, dass das Einkaufszentrum nicht zwingend nach den vorliegenden Entwürfen errichtet werden muss, wie dies bei B- Plänen mit Vorhabensbezug der Fall ist. Daher sind Fragen der Nachhaltigkeit auf der Ebene des Bebauungsplanes nicht beantwortbar. Erst im Rahmen der konkreten Bauantragsstellung erfolgen anhand der Planentwürfe Regelungen zum Beispiel zur Anwendung alternativer Energien oder zur Brauchwassernutzung.
Zu 4. Aus den Ausführungen zu 3. ergibt sich, dass der vorliegende Entwurf des Architekten als Beispiel für die zukünftige Gestaltung des Einkaufszentrums anzusehen ist. Verbindliche Aussagen zu den Materialien liegen noch nicht vor und werden auch durch Festsetzungen nicht im Bebauungsplan geregelt. In den städtebaulichen Vertrag wird jedoch aufgenommen, dass die konkrete Gestaltung des Einkaufszentrums mit der Stadt Wermelskirchen abzustimmen ist.
Zu 5. Im Bebauungsplan wird eine maximale Gebäudehöhe von 329 m über Normal-Höhe-Null festgesetzt. Dies entspricht einer absoluten Gebäudehöhe von ca. 20 m, die in der Straßenabwicklung der Telegrafenstraße nicht unüblich ist.
Zu 6. Alle planungsrelevanten Normen werden bei der Planung berücksichtigt. Die Anregungen beziehen sich auf die Realisierung des B´Plans und sind daher nicht abwägungsrelevant. Jedoch soll im Rahmen der weiteren Projektentwicklung versucht werden, den Anregungen auf anderer planerischer Ebene (Objektplanung, Ausbauplanung. etc.) gerecht zu werden. Der „Beirat für Menschen mit Behinderung“, Wermelskirchen, hatte ebenfalls folgende Anregungen vorgebracht, die bei der Realisierung der Planung berücksichtigt werden sollten: · Anpassung des taktilen Leitsystems · Umsetzung der DIN Norm 18040 für öffentliche Gebäude · Anlage von Behindertenparkplätzen · Anlage eines barrierefreien Zugangs vom Behindertenparkplatz zum Gebäude · Anlage einer Behindertentoilette · Leitsystem und Kontraste für Sehbehinderte Es wird darauf hingewiesen, dass sich der Beirat, der das Vorhaben ausdrücklich begrüßt, in seiner Stellungnahme nicht gegen die Ausgestaltung der Zugänge ausgesprochen hat.
Zu 7. Die Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe wird beibehalten. Auf die Ausführungen zu 5. wird verwiesen.
Zu 8. Die Breite der Anlieferzone wird durch die Frequenz der Lieferverkehre vorgegeben und ist nur begrenzt veränderbar. Die Bündelung von Anlieferzone und Parkdeckrampe ist immissionstechnisch sinnvoll und führt zu geringen Verkehrsbeeinträchtigungen auf dem Brückenweg. Für ausfahrende PKW verbleibt im Einmündungsbereich zum Brückenweg eine ausreichende Anfahrsicht.
Zu 9. Im Rahmen der Realisierung des Bebauungsplanes wird eine Abstimmung mit dem Straßenverkehrs- und Tiefbauamt durchgeführt.
Zu 10.Inhalte des städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt Wermelskirchen und dem Projektentwickler sind nicht Gegenstand des öffentlichen Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan.
Beschlussvorschlag zu II /2.10 Bezogen auf die Anregungen des Einwenders 10 zu den Inhalten des Plan- und Bauvorhabens „Einkaufszentrum“ beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
2.11 Einwender 11, vertreten durch RA Urban Schreiben vom 05.11.2010 (eingeg. per Fax am 11.11.2010) Anlage II /2.11
Es werden folgende Hinweise, Anregungen und Bedenken vorgebracht: 1. Es wird darauf hingewiesen, dass es sich vorliegend weder um einen Innenstadtbereich geschweige denn um ein Kerngebiet handele. Die Innenstadt und die Kerngebiete von Wermelskirchen seien der Schwanen, die Eich und der Markt, wie sich bereits aus dem Stadtwappen ergebe. Die Innenstadt umfasse nur die ehemalige Bundesstraße, die vom Schwanenplatz über die Eich, die Kölner Straße herunter zum Markt und sodann zum Stadtfriedhof führe. Der hier vorliegende Bereich habe immer außerhalb dieses Kerngebietes gelegen, geprägt durch eine überwiegende Wohnbebauung. Insofern sei nicht nachvollziehbar, wieso hier überhaupt ein Bebauungsplan aufgestellt werden müsse.
2. Es werden Bedenken vorgebracht gegen eine Aufteilung im Plangebiet zwischen Kerngebiet und Mischgebiet. Die Aufteilung beruhe nach Auffassung der Eingabensteller nur darauf, dass die Bebauung des bereits geplanten Einkaufszentrums erleichtert werden solle hinsichtlich der Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten. Ein sachlicher Grund für die Aufspaltung einer ansonsten eigentlich homogenen Fläche sei ansonsten ohne Begründung geblieben. Die geplante Bevorzugung des auswärtigen Investors hinsichtlich seines zukünftigen Bauvorhabens sei kein sachlicher Grund.
3. Das vorliegende Einkaufskonzept Innenstadt Wermelskirchen besage, dass der Bebauungsplan und seine Realisierung durch das geplante Einkaufszentrum negative Auswirkung auf andere Gebietsteile des Einzelhandels in der jetzigen Innenstadt haben werde. An die Beseitigung dieser Nachteile würden bisher keine Überlegungen verschwendet. Darüber hinaus würde beispielsweise ein Einkaufszentrum Loches-Platz auch zur Attraktivierung des Standortpotenzials führen, dies sei tatsächlich in der Innenstadt gelegen, bedürfe keines zusätzlichen Bebauungsplanes und sei auch ansonsten günstiger gelegen, so dass hier keine unmittelbaren Anwohner beeinträchtigt würden.
4. Es werden Bedenken vorgebracht, weil die auf dem noch nicht beschlossenen Bebauungsplan beruhende, bereits veröffentlichte Planung den Abriss eines Mehrfamilienhauses, das bewohnt sei, vorsehe. Damit würde der bisherige Charakter des Gebietes, nämlich ein Mischgebiet mit überwiegender Wohnnutzung, herabgesetzt.
5. Der beabsichtigte Bebauungsplan fuße auf der Erstellung von diversen Gutachten und Fachplanungen. Die Tatsache, dass die Planungen von der Stadt Wermelskirchen auf einen Investor verlagert würden, der die Gutachten und Planungen beauftrage und auch bezahle, führe bei den Eingabenstellern zu dem zwingenden Schluss, dass hier die Unabhängigkeit und Neutralität der Gutachten und der Fachplanungen nicht mehr gewährleistet seien. Sowohl die Gutachter als auch die Planer hätten den klaren Auftrag, ein für den Auftraggeber, also den Investor genehmes Gutachten bzw. eine genehme Planung zu erstellen. Ein Bebauungsplan, der hierauf fuße, gehe von nicht sachgerechten Voraussetzungen aus, sondern von seitigen Vorgaben des Investors.
6. Es werden Bedenken vorgebracht, da sich auch der Charakter dieses Gebietes in verkehrstechnischer Hinsicht völlig verändere. Es sei mit einer starken Erhöhung des Pkw- und auch des Lkw-Verkehrs zu rechnen. Dies wiederum führe zwingend dazu, dass der Brückenweg erneut umgestaltet werden müsse, da eine Belieferung des geplanten Einkaufszentrums über den Brückenweg erfolgen solle. Der Schwerlastverkehr könne den Brückenweg jedoch in der jetzigen Form nicht passieren. Erst im Jahre 2005 sei der Brückenweg entsprechend verkehrsberuhigt ausgebaut worden, indem Verkehrsinseln zur Fahrbahnverengung und zahlreiche Parkbuchen geschaffen worden wären. Hierzu wären nur die Eingabensteller zu Ausbaubeiträgen in fünfstelliger Höhe herangezogen worden. Diese jüngere Planung, die erst 2005 realisiert worden wäre, nämlich den Brückenweg verkehrsberuhigt zu gestalten, würde durch den jetzigen Bebauungsplan ad absurdum geführt und die gezahlten Beiträge wären größtenteils umsonst.
7. Es werden Bedenken vorgebracht gegen das dreistöckige Parkdeck, das Lärm und Geruchsbelästigung in erheblichem Umfang verursache. Lärmbelästigung und Geruchsbelästigung würden beim Bau einer Tiefgarage nicht anfallen. Der Grund hierfür bestehe nach Auffassung der Eingabensteller nur darin, dass der Bau von drei Parkdecks mit offener Bebauung finanziell günstiger sei, als der Bau einer dreigeschossigen Tiefgarage. Die Stadt habe aber bei der Erstellung eines Bebauungsplanes die Interessen der Bürger zu berücksichtigen und nicht die des auswärtigen Investors.
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Es wird darauf hingewiesen, dass die Stellungnahme der Eingabensteller entgegen den Angaben des RA Urban nicht fristgemäß eingereicht wurde (Fax: 11.11.2010). Dennoch sollen die Anregungen und Bedenken der durch ihn vertretenen Mandanten berücksichtigt werden.
Zu 1. Die Begriffe „Innenstadt“ und „Kerngebiet“ sind zu unterscheiden, bedingen sich aber schlussendlich. Der städtebauliche Begriff der Innenstadt ist normativ nicht festgelegt und bedarf daher im Einzelfall der Definition. Nach individueller Betrachtungsweise gibt es sicherlich unterschiedliche Vorstellungen zur Abgrenzung und Ausgestaltung einer Innenstadt. In Wermelskirchen hat die Stadt durch die Erarbeitung ihres Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes eindeutig und nachvollziehbar die Abgrenzung der Innenstadt als „Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt“ (ZVB) im Sinne des Einzelhandelserlasses NRW und des Landesentwicklungsprogramms (LePrp NW) festgelegt. Hierbei stand neben der historischen Entwicklung auch die zukünftige Entwicklung der Innenstadt im Vordergrund. Durch die Abgrenzung des ZVB Innenstadt wird zukünftig bestimmt, dass großflächige Einzelhandelsnutzungen mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente ausschließlich in diesem Bereich anzusiedeln sind. Auf die Ausführungen zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird verwiesen. Die Definition der Innenstadt erfolgt daher aus gesamtstädtebaulichen und nicht nur aus historischen Gründen. Der Begriff „Kerngebiet“ ist ein in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definierter Begriff einer bestimmten Baugebietsart. Mit der Baugebietsart „Kerngebiet“ ist eine städtebaulich verdichtete innenstädtische Bebauung im Bestand oder in Verbindung mit einer zukünftigen Entwicklungsplanung verbunden. Der Baugebietscharakter im Bereich der Telegrafenstraße mit den bestimmenden Gebäuden Rathaus, Geldinstitut und ehemaligem RING-Kaufhaus entspricht heute bereits dem eines „Kerngebietes“ im Sine der BauNVO. Durch die Errichtung des Einkaufszentrums wird dieser Baugebietscharakter noch verstärkt. Es ist das städtebauliche Ziel, die Attraktivität der Innenstadt durch die Errichtung des Einkaufszentrums zu erhöhen. Dies führt bei zeitgemäßer Bebauung zu einer hohen kerngebietstypischen Ausnutzung der Grundstücke. Das städtebauliche Erfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplanes (§ 1 BauGB) ergibt sich aus der planungsrechtlichen Situation, wonach das Vorhaben gemäß § 34 BauGB (Innenbereich) durch das heterogene städtebauliche Umfeld nicht zu beurteilen ist. Erst durch städtebauliche Regelungen in einem Bebauungsplan wird die geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet. Konkret bedeutet dies, dass zum Beispiel die Festlegung der maximal zulässigen Gebäudehöhe oder Nutzungsregelungen nur in einer Satzung erfolgen können.
Zu 2. Nach der Umgestaltung des Brückenwegs als innerstädtische Umgehungsstraße ist der Bereich zwischen Brückenweg und Telegrafenstraße in einem neuen städtebaulichen Zusammenhang zu betrachten. Während das geplante Einkaufszentrum den funktionalen Abschluss der (verdichteten) Innenstadt darstellt, wird durch die Festsetzung eines Mischgebietes im nördlichen Anschluss hierzu planungsrechtlich ermöglicht, dass dieser Randbereich der Innenstadt zukünftig mit wohnverträglichen gewerblichen Nutzungen aufgewertet werden kann. Es erfolgt somit sowohl eines Bestandssicherung als auch die Möglichkeit einer attraktiven wohnverträglichen gewerblichen Nutzung.
Zu 3. Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird der „Loches-Platz“ als mögliche städtebaulich sinnvolle Standortalternative zum ehemaligen RING-Kaufhaus genannt. Der Standort „Loches-Platz“ steht aber für eine kurzfristige Ansiedlung eines Einkaufszentrums nicht zur Verfügung. Darüber hinaus ist die Umwandlung des größtenteils leerstehenden RING-Kaufhauses in ein attraktives Einkaufszentrum städtebaulich sinnvoll und einer gänzlichen Neubebauung auf dem Loches-Platz vorzuziehen. Das städtebauliche Ziel zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität in der Telegrafenstraße kann durch ein Einkaufszentrum in unmittelbarer Nähe des Rathauses überzeugender erreicht werden, als über die periphere Lage am „Loches-Platz“. Zu bedenken bleibt, dass auch im Umfeld des „Loches-Platzes“ entgegen der Annahme der Eingabensteller Wohnbebauung vorhanden ist. Bevor das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 81 „Einkaufszentrum Telegrafenstraße“ eingeleitet wurde, wurde bereits durch ein Einzelhandelsgutachten die städtebauliche Verträglichkeit (im Sinne des LePro NW) der geplanten Sortimente und Verkaufsflächengrößen bestätigt. Die Aufstellung von Bebauungsplänen ist jedoch nicht als Konkurrenzschutz misszuverstehen. Dass es durch die Ansiedlung weiterer Sortimente und Verkaufsflächen zu wirtschaftlicher Konkurrenz führt liegt, in der Natur der Sache und kann über Bebauungspläne nicht geregelt werden.
Zu 4. Das Gebäude Brückenweg 30 wurde von dem Investor erworben und wird im Bebauungsplan überplant. Durch die entlang des Brückenwegs verbleibenden Wohn- und Gewerbenutzungen (Holzwarenfabrik, Reisebüro, Friseur) wird der Baugebietscharakter eines Mischgebiets im Sinne der BauNVO beibehalten.
Zu 5. Die Tatsache, dass die Fachgutachten durch externe, vom Investor beauftragte Gutachter erarbeitet wurden, lässt nicht den Schluss zu, dass diese hierin zu parteiischen Aussagen gelangen. Hierbei bleibt zu beachten, dass die vorgelegten Fachgutachten sowohl von der Verwaltung der Stadt Wermelskirchen als auch durch die entsprechenden Fachdienststellen der Kreisverwaltung sowie des Straßenbaulastträgers (Landesbetrieb Straßenbau NRW) geprüft werden. Die vorgelegten Fachgutachten wurden entsprechend den einschlägigen Normen und Richtlinien in enger Abstimmung mit der Stadt Wermelskirchen erarbeitet.
Zu 6. Mit der Erarbeitung des Verkehrskonzeptes zur Umgestaltung der Innenstadt erhielt der Brückenweg, unabhängig von den nun vorliegenden Planungen zum Einkaufszentrum, die Bedeutung einer innerörtlichen Entlastungsstraße. Die jüngst fertiggestellte Umgestaltung der Telegrafenstraße zu einem attraktiven Teil der Innenstadt mit hoher Aufenthaltsqualität war nur unter dieser Vorgabe möglich. Derzeit ist festzustellen, dass von den Verkehrsteilnehmern diese neue Funktion noch nicht vollständig angenommen wird und ein gewisser Umgewöhnungszeitraum hierfür erforderlich ist. Ein Teil des heutigen Durchfahrverkehrs auf der Telegrafenstraße wird zukünftig auf den Brückenweg umgeleitet. Dies bedeutet, dass zukünftig entsprechende Mehrverkehre, auch in Verbindung mit dem Einkaufszentrum, auf dem Brückenweg zu erwarten sein werden, auf die der derzeitige Straßenausbau allerdings ausgerichtet ist. Eine Umgestaltung des Brückenweges ist, mit Ausnahme der Beseitigung eines schmalen Pflanzstreifens in Fahrbahnmitte (Bereich Anlieferung) nicht erforderlich. Die Anlieferverkehre zum Einkaufszentrum werden durch Anweisung der Lieferfirmen aus südlicher Richtung über die Eich erfolgen.
Zu 7. Gemäß den Ergebnissen des vorliegenden Bodengutachtens liegt in einer Tiefe von ca. 4 m (bezogen auf die Höhe Brückenweg) Felsgestein an. Die Kosten für die Errichtung einer 3- geschossigen Tiefgarage im Felsgestein würde daher die Realisierung des Einkaufszentrums unmöglich machen. Der Immissionsschutz ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen ein wichtiger Belang. Durch das Heranrücken des Einkaufszentrums als gewerbliche Nutzung an die bestehende Wohnnutzung wurde es erforderlich darzulegen, wie das konfliktfreie Nebeneinander dieser Nutzungen gewährleistet werden kann. Daher wurde mit Beginn des Aufstellungsverfahrens ein Lärmgutachten erarbeitet, in dem dargelegt wurde, welche Schallschutzmaßnahmen mit der Errichtung des Einkaufszentrums verbunden sein werden, um die einschlägigen Immissionsschutznormen (TA-Lärm; 16. BImSchG-V) einhalten zu können und dem Schutzanspruch der Anwohner gerecht zu werden.
Verkehrslärm: Für den Bereich der bestehenden Wohngebäude werden im Mischgebiet entlang der zugehörigen Baugrenzen Lärmpegelbereiche festgesetzt, innerhalb derer die (gemäß DIN 4109) entsprechenden Schalldämmmaße bei zukünftigen Bauvorhaben einzuhalten sind.
Gewerbelärm: Der mit dem Betrieb des Einkaufszentrums verbundene Lärm auf dem betreffenden Grundstück wird als Gewerbelärm bezeichnet. Dies kann Lärm aus dem Gebäude heraus (technische Anlagen) sein, oder auch Lärm von den Parkdecks und ihren Zufahrten (Rampe) oder dem Anlieferbereich. Auf der Grundlage des Lärmschutzgutachtens werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zum Einkaufszentrum konkrete Maßnahmen definiert, die geeignet sind, die Lärmrichtwerte der angrenzenden Mischgebietsbebauung einzuhalten. Der Gutachter empfiehlt hier sowohl die Verwendung besonderer Schall absorbierender Materialien bei der Herstellung der Parkdecks als auch die Errichtung von Lärmschutzwänden beidseits der geplanten Rampe. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass der Schutzanspruch der bestehenden Bebauung am Brückenweg seit Beginn der Planungen zum Einkaufszentrum berücksichtigt wurde.
Beschlussvorschlag zu II /2.11 Bezogen auf die Bedenken und Anregungen der Einwender 11 zum Planvorhaben „Einkaufszentrum Telegrafenstraße“ beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – zurückzuweisen.
b) Anregungen sonstiger Gremien (Anlage II /2.12)
Der Beirat für Menschen mit Behinderungen, Schreiben vom 03.11.2010 Anlage II /2.12
Es wird darauf hingewiesen, dass der Beirat an der Belebung der Innenstadt sowie an der Errichtung des Einkaufszentrums interessiert ist. Es wird angeregt, die Belange der behinderten Mitbürgerinnen und Mitbürger zu berücksichtigen. Folgende Punkte sollen bei der Verwirklichung des Vorhabens berücksichtigt werden: · Anpassung des taktilen Leitsystems · Umsetzung der DIN Norm 18040 für öffentliche Gebäude · Anlage von Behindertenparkplätzen · Anlage eines barrierefreien Zugangs vom Behindertenparkplatz zum Gebäude · Anlage einer Behindertentoilette · Leitsystem und Kontraste für Sehbehinderte
Ergebnis der Prüfung / Abwägung: Die Anregungen beziehen sich auf die Realisierung des B-Plans und sind daher nicht abwägungsrelevant. Jedoch soll im Rahmen der weiteren Projektentwicklung versucht werden, den Anregungen auf anderer planerischer Ebene (Objektplanung, Ausbauplanung, etc.) gerecht zu werden.
Beschlussvorschlag zu II /2.12: Bezogen auf die Anregungen der Beirats für Menschen mit Behinderungen zur Berücksichtigung der Belange der behinderten Mitbürgerinnen und Mitbürger beschließt der Rat der Stadt, diese – entsprechend des Ergebnisses der Prüfung/Abwägung – im Rahmen des B´Planverfahrens zurückzuweisen. Es soll jedoch versucht werden, den Anregungen im Rahmen der weiteren Projektentwicklung auf anderer planerischer Ebene (z. B. Objektplanung, Ausbauplanung) gerecht zu werden.
B) Beschluss zur öffentlichen Auslegung
Auf der Grundlage des überarbeiteten B´Planentwurfs sowie der entsprechenden Gutachten kann der Rat der Stadt den Beschluss zur öffentlichen Auslegung fassen.
Beschlussvorschlag zu B) Der Rat der Stadt beschließt, auf der Grundlage des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs Nr. 81 „Einkaufszentrum Telegrafenstraße“ einschließlich der zugehörigen Begründung das Verfahren zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
Anlage/n:
Anlagen I Frühz. Unterrichtung der Behörden und Träger öff. Belange (TÖB) Anlage I /1 – I /13 Stellungnahmen von Behörden, TÖB und Nachbargemeinden
Anlagen II Frühz. Beteiligung der Öffentlichkeit Anlage II /1 Bürgerversammlung: Vortrags-Präsentation vom 11.10.2010 Zusätzliche öffentliche Auslegung (vom 11.10.10 – 05.11.10): Anlage II /2.1–2.11 a) Anregungen der Öffentlichkeit Anlage II /2.12 b) Anregungen von sonstigen Gremien
Anlagen III B´Planentwurf Nr. 81 „Einkaufszentrum Telegrafenstraße“: Planzeichnung (Teil A) und textliche Festsetzungen (Teil B) sowie Begründung (Teil 1 - Allgemeiner Teil, Teil 2 – Umweltbericht) einschließlich: Anlage 1 Lage im Stadtgebiet Anlage 2 Räumlicher Geltungsbereich Anlage 3 Verkehrsgutachten Anlage 4 Lärmuntersuchung Anlage 5 Einzelhandelskonzept für die Stadt Wermelskirchen, 2008/2009 Anlage 6 Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung eines Fachmarkt- zentrums auf dem Standort des ehemaligen Ring-Kaufhauses, 2010 Anlage 7 Gutachten zur Erstbewertung der Altlast-Verdachtfläche, 1991 Anlage 8 Geotechnischer Bericht, 2004 Anlage 9 Geotechnischer Bericht über die Baugrundverhältnisse, 2010 Anlage 10 Orientierende Boden- und Bodenluftuntersuchung, 2010
(Hinweis: Da es sich bei den Anlagen 3 - 9 teils um seitenstarke Fachbeiträge handelt, wird an dieser Stelle auf das Beifügen verzichtet. Die Anlagen 3 und 4 „Verkehrsgutachten“ und „Lärmuntersuchung“ wurden den Fraktionen vorab auf CD zur Verfügung gestellt. Ferner sind alle Beiträge digital im städtischen Bürgerformationssystem als Anhang zur Beschlussvorlage abrufbar.)
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