Beschlussvorschlag:

 

Der Rat der Stadt beschließt, das Verfahren des Bebauungsplanes Nr. 70 "Loches-Platz" einzuleiten (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB). Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist aus Anlage 1 ersichtlich.

 

Der Rat der Stadt beschließt, dass vor Veräußerung städtischer Grundstücke in o.g. Plangebiet an einen Vorhabenträger ein städtebaulicher Vertrag zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Wermelskirchen abgeschlossen wird.

Sachverhalt:

 

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung einer neuen Platzrandbebauung des Oberen Loches-Platzes sowie einer Parkpalette auf dem Unteren Loches-Platz geschaffen werden. Grundlage für das B’Planverfahren sind die im Mai 2001 als “Pflichtenheft” beschlossenen Kriterien sowie das Ergebnis des Investorenwettbewerbs “Loches-Platz”.

 

 

Art des Bebauungsplanverfahrens

 

Hinsichtlich der Art des Bebauungsplanverfahrens stehen drei Varianten zur Auswahl:

 

Variante 1:

vorhabenbezogener Bebauungsplan

 

Grundlage für die Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist, dass seitens des Vorhabenträgers bereits zu einem frühen Zeitpunkt eine hinreichend detaillierte Planung vorgelegt wird, auf deren Grundlage die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und Bürger/innen durchgeführt werden kann. In einem Durchführungsvertrag, der vor Satzungsbeschluss über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan abgeschlossen wird, verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Realisierung der Maßnahme innerhalb einer gesetzten Frist. Im Durchführungsvertrag können zudem Regelungen vereinbart werden, die über die Festsetzungsmöglichkeiten im B’Plan (§ 9 BauGB) hinausgehen.

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan schafft kein allgemeines Planungsrecht, sondern Planungsrecht für ein konkretes Bauvorhaben.

 

Variante 2:

herkömmlicher Bebauungsplan

 

Einem herkömmlichen Bebauungsplan liegt üblicherweise noch keine konkrete Bauabsicht zu Grunde; seine städtebaulich begründeten Festsetzungen sind daher so ausgerichtet, dass Planungsalternativen möglich sind. Die Regelungsmöglichkeiten eines herkömmlichen Bebauungsplanes sind auf den abschließenden Festsetzungskatalog des § 9 BauGB beschränkt.

Der herkömmliche Bebauungsplan allein ohne zusätzlichen Vertrag bietet als Angebotsplanung keine Möglichkeiten für ergänzende Vereinbarungen zwischen Kommune und Vorhabenträger zur Qualitätssicherung.

 

 

Variante 3:

herkömmlicher Bebauungsplan mit ergänzendem städtebaulichen Vertrag

 

Durch einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB können ergänzend zum B’Plan zwischen Kommune und Vorhabenträger Regelungen analog denen eines Durchführungsvertrages getroffen werden. Da die Stadt Wermelskirchen Eigentümerin der wesentlichen Flächen im Bebauungsplangebiet ist, kann in diesem Fall der Vertrag auch erst nach Rechtskraft des B’Planes abgeschlossen werden.

Diese Variante schafft zum einen allgemeines Planungsrecht, die Kommune hat zudem zusätzlich die Möglichkeit, ergänzende vertragliche Regelungen mit dem Vorhabenträger zu vereinbaren.

 

 

Vorschlag zum B’Planverfahren

 

Die Verwaltung schlägt vor, das in Variante 3 beschriebene Verfahren für den B’Plan “Loches-Platz” anzuwenden (herkömmlicher B’Plan mit ergänzendem städtebaulichen Vertrag). Dieses Verfahren birgt u.a. folgende Vorteile:

 

-          Das B’Planverfahren kann kurzfristig mit der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TÖB) und der Bürger/innen begonnen werden. Das Vorliegen konkreter Hochbauplanungen seitens des Vorhabenträgers ist nicht notwendig.

 

-          Im Rahmen der frühzeitigen TÖB-Beteiligung können insbesondere die Belange des Straßen.NRW - u.a. hinsichtlich der Anbauverbotszone entlang der B 51n - abgefragt werden. Dabei wird angestrebt, in diesem förmlichen Rechtsverfahren die Interessenskollisionen zwischen 20-m-Anbauverbotszone entlang der B 51n und den planerischen Zielen der Stadt Wermelskirchen zu lösen.

 

-          Da der Bebauungsplan nicht ausschließlich auf den Entwurf eines Vorhabenträgers ausgerichtet ist, werden Festsetzungen im B’Plan weniger eng gefasst. Entsprechend besteht auch für den Vorhabenträger Spielraum für Varianten.

 

-          Nach Satzungsbeschluss über den B’Plan besteht allgemeines Planungsrecht.

 

Die Stadt sollte ihre Grundstücksflächen erst dann an einen Investor veräußern, wenn dieser auf Grundlage des B’Planes konkrete, mit der Stadt abgestimmte Vorhabenplanungen vorlegt hat und auf dieser Basis ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen wurde.

 

 

Regelungen im Bebauungsplanverfahren

 

Im Bebauungsplan werden entsprechend dem Festsetzungskatalog in § 9 Abs.1 BauGB u.a. Aussagen getroffen zu :

 

-          dem Geltungsbereich

-          der Art der baulichen Nutzung (Baugebiete; hier überwiegend MK “Kerngebiet”)

-          dem Maß der baulichen Nutzung (überbaubare Grundstücksflächen durch Baulinien und  Baugrenzen; GRZ und GFZ; zulässige Anzahl der Vollgeschosse; First- und/oder Traufhöhen; offener oder geschlossener Bauweise)

-          Nebenanlagen (z.B. Parkpalette, Tiefgarage)

-          Verkehrsflächen (u.a. Fußgängerbereich für den Oberen Loches-Platz)

-          zu erhaltenden Bäumen.

 

Außerdem werden nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen (z.B. Planfeststellung B 51n und Denkmalschutz der Bürgerhäuser) im B’Plan nachrichtlich übernommen.

 

 

Regelungen im städtebaulichen Vertrag

 

Im städtebaulichen Vertrag sollen diejenigen Regelungen getroffen werden, die durch den abschließenden Festsetzungskatalog des § 9 BauGB im B’Planverfahren nicht möglich sind. Hierzu gehören u.a.:

 

-          Sicherung der Kirmesnutzung (entsprechend “Pflichtenheft”)

-          Sicherung der Erschließungsoption der Grundstücke “Hinter der Eich”

-          Nutzungskonzept Hochbauten

-          Anzahl der zu errichtenden öffentlichen Parkplätze

-          Fassadengestaltung

-          Berücksichtigung eines Auflagers für eine ggfs. später zu errichtende Fußgängerbrücke über die B 51n Richtung Parkanlage Seulenstiel

-          Regelungen zur Kostenverteilung

 

Da der B’Planentwurf nicht ausschließlich auf ein konkretes Vorhaben ausgerichtet ist, werden die Baufelder (überbaubare Grundstücksflächen) großzügig zugeschnitten. Aus diesem Grund sind im städtebaulichen Vertrag zusätzlich Regelungen zu treffen

 

-          zu Verlauf und Ausgestaltung der Wegeverbindungen zwischen der Parkpalette und Oberem Loches-Platz sowie

-          ggfs. zur Errichtung eines Innenhofes mit Wegeverbindungen zum Oberen Loches-Platz und zur Parkpalette.

 

 

Zusammenfassung

 

Auf Grund der Wahl eines herkömmlichen B‘Planverfahrens kann zum einen das Verfahren zur Herstellung von Planungsrecht für den Bereich des Loches-Platzes kurzfristig eingeleitet werden; zum andern wird durch die B’Planfestsetzungen eine weitgehende Flexibilität für alternative Konzepte ermöglicht.

 

Durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zwischen Vorhabenträger und Stadt besteht zudem die Möglichkeit, Regelungen über die Festsetzungsmöglichkeiten des B’Planes hinaus zu treffen und somit eine qualitätvolle Entwicklung dieses wichtigen Innenstadtstandortes zu sichern.

 

 

Bebauungsplanentwurf

 

Herr Kostulski von der ARGE Kostulski-Reicher-Schittek erarbeitet zur Zeit in Absprache mit der Verwaltung einen ersten Vorentwurf für den Bebauungsplan Nr. 70 “Loches-Platz”.

Er wird diesen in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr am 08.12.2003 vorstellen und erläutern.

 

Auf Grundlage dieses Vorentwurfs soll die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Bürger/innen durchgeführt werden.

Anlage/n:

 

Geltungsbereich des B'Planes Nr. 70 "Loches-Platz"

FINANZIELLE AUSWIRKUNGEN:

Ja

X

Nein

FINANZIELLE ABSICHERUNG DER AUSGABEN BEI HAUSHALTSSTELLE:

Gesamtkosten der Maßnahme (Beschaffungs/Herstellungskosten einschl. MWSt.)

zur Verfügung stehende Mittel:  Ansatz, Ausgaberest

Verpflichtungsermächtigung

EUR

EUR

EUR

Jährliche zusätzliche Folgekosten:

EUR

Keine

Der Betrag steht haushaltsmäßig in voller Höhe zur Verfügung: (bei Nein: Stellungnahme der Kämmerei erforderlich)

Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes Gegen den Vergabevorschlag bestehen - keine - Bedenken.

Ja

Nein

Datum, Unterschrift

Datum, Unterschrift