Vorlage - 0254/2018  

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt Wermelskirchen beschließt den folgenden Grundsatzbeschluss zum kommunalen Baulandmanagement:

1. Die Erreichung der in der Anlage dargestellten Ziele der städtischen Wohnraumpolitik erfordert eine Wohnbaulandentwicklung, die durch ein aktives kommunales Baulandmanagement umgesetzt wird.

2. Die Mobilisierung und Vermarktung von städtischem Bauland zur Deckung aller Bedürfnisse des Wohnungsmarkts hat oberste Priorität, damit das angestrebte Mindestangebot zwischen 50 - 70 Wohneinheiten pro Jahr erreicht werden kann.

3. Bei der Erstellung neuer Bauflächen sind neben städtebaulichen, sozialen und ökologischen Gesichtspunkten auch wirtschaftliche Aspekte zu berücksichtigen. Die Bauflächenbereitstellung muss für den Haushalt der Stadt Wermelskirchen kostenneutral erfolgen. Dies gilt auch für Infrastrukturfolgeeinrichtungen.

4. Es muss bei Baulandbereitstellung sichergestellt sein, dass sich Grundeigentümer bzw. Vorhabenträger aus dem planungsbedingten Wertzuwachs ihrer Grundstücke an den durch die Baulandentwicklung entstehenden Kosten beteiligen. Hierzu gehören insbesondere städtebauliche Planungsleistungen, Entwicklungskosten, die Bereitstellung ggf. Aufbereitung notwendiger Erschließungs- und Aufbereitungsflächen, die Übernahme der Erschließungskosten und die Kosten für die Schaffung der sozialen Infrastruktur (Kindertagesstätten, Grundschulen, Jugend- und Alteneinrichtungen, Kinderspielplätze usw.) und Kostenanteile für die Maßnahmen zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen.

5. Die Planungs- und Baurechte sowie die anteilige Refinanzierung der Folgekosten sind zügig und unter Beachtung der in der Anlage (Ziffern 4.1-4.5) näher beschriebenen Strategien und Instrumente zu realisieren.

Eine über den Aufwendungsersatz hinausgehende allgemeine Abschöpfung von planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen findet nicht statt, weil es für ein solches Handeln keine gesetzliche Grundlage gibt.

6. Die Schaffung von Planungsrecht erfolgt nur unter der Voraussetzung, dass im Vorverfahren alle Grundeigentümer bzw. Vorhabenträger (auch für Teilbereiche) bereit sind, entsprechende vertragliche Regelungen abzuschließen. Hierfür ist im Vorstadium der Bauleitplanung eine entsprechende städtebauliche Kalkulation, die die Kosten darlegt, zu erstellen.

7. Wenn entsprechende Vereinbarungen mit den Grundstückseigentümern bzw. Vorhabenträgern nicht zu erreichen sind, wird das Gebiet nicht weiter beplant. Für diesen Fall sind Ersatzflächen in anderer Lage zu prüfen.

8. Es ist ein umfassendes Flächenentwicklungsprogramm für das gesamte Wermelskirchener Stadtgebiet mit kurz-, mittel- und langfristiger Umsetzungsrelevanz zu erstellen. Ebenso eine Beurteilung der besonderen Eignungen, aber auch Restriktionen der einzelnen Flächenpotenziale. Auf dieser Grundlage sollen die Prioritäten für die Entwicklung von Flächen festgelegt werden.

9. Die im vorgelegten Konzept dargelegten Prüfungen bezüglich der Finanzierung im oder außerhalb des kommunalen Haushalts sind durchzuführen und das Organisationsmodell ist festzulegen. Die Ergebnisse der Prüfung sind dem Rat zur Beschlussfassung vorzulegen.

Sachverhalt:

Im Rahmen der Erstellung des „Integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzepts Wermelskirchen 2030“ (IEHK) bzw. des „Interkommunalen, Integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzepts Burscheid | Wermelskirchen 2030“, die Ende 2018 beschlossen werden sollen, wurde die Bevölkerungs- und Wohnraumentwicklung in der Region, aber auch speziell für die Stadt Wermelskirchen untersucht. Es wird deutlich, dass die Angebote, die zur Verfügung stehen, in ihrer heutigen Form nicht ausreichen, wenn sich die Stadt Wermelskirchen nachhaltig, d.h. in einem verträglich Maße, entwickeln möchte und damit den Ansprüchen der ansässigen Bevölkerung und in untergeordneter Größenordnung auch der potenziellen Zuwanderer gerecht werden will. Es fehlen besonders Bauland für junge Familien, für Paare und Singles, für Personengruppen mit besonderem Wohnraumbedarf, barrierefreie Wohnungen und in erster Linie Flächen für preiswerten (Miet-) Wohnraum. Zudem zeigt sich, dass – neben der Bewertung der Flächen, die für den Wohnungsbau geeignet sein können – die Instrumente und die Strategie zur Umsetzung des Konzepts von entscheidender Bedeutung sind.

Die Realisierung der angestrebten nachhaltigen Entwicklung kann durch ein umfassendes, kommunales Baulandmanagement unterstützt werden. Es greift in der Regel immer dann, wenn eine Maßnahme einen Flächenbezug hat und Planungsrecht geschaffen oder geändert werden soll. Die Aktivierung der vorhandenen städtischen Flächen und der Flächen, die erworben werden können, müssen hierin Eingang finden. Notwendig ist eine umfassende Baulandaktivierung im Zusammenspiel von Privaten und der Stadt Wermelskirchen, bei der Flächeneigentümer und Investoren/Entwickler an den Entwicklungskosten neuer Wohnbaugebiete, den technischen und sozialen Infrastrukturkosten sowie den Kosten zur Deckung des Bedarfs der Bevölkerung beteiligt werden. Die Bedarfe, Instrumente und Wirkungen eines kommunalen Baulandmanagements und die daraus abgeleiteten Empfehlungen wurden in einer Expertise erarbeitet (erstellt vom Büro ASS). Sie ist dieser Vorlage als Anlage beigefügt.

Eine erfolgreiche Wohnbaulandbereitstellung als Teil eines aktiven und nachhaltigen Baulandmanagements erfordert einen bodenpolitischen Grundsatzbeschluss des Rats, in dem die wichtigsten Eckpunkte für die Bereitstellung neuer Wohnbaurechte festgelegt werden.

Dieser Grundsatzbeschluss sollte möglichst einstimmig, zumindest aber von einer breiten Mehrheit im Rat getragen werden, um für alle Beteiligten die Berechenbarkeit und Verlässlichkeit zu gewährleisten, die für eine erfolgreiche Wohnbaulandbereitstellung unabdingbar ist.

Für diesen Grundsatzbeschluss ist eine mittlere Regelungstiefe zu empfehlen, um einerseits für alle Beteiligten klare Vorgaben zu haben, die insbesondere die notwendige Gleichbehandlung auf der Zielebene gewährleisten und um andererseits auch die notwendige Flexibilität für situationsgerechte Lösungen in den einzelnen Baugebieten zu erhalten.

Die einzelnen Eckelemente dieses bodenpolitischen Grundsatzbeschlusses sind im Folgenden dargestellt. Die Verweise beziehen sich auf die in der Anlage beigefügten Expertise „Kommunales Baulandmanagement – Bedarf | Instrumente | Wirkungen und Empfehlungen“:

1. Ziele der Wohnbaulandbereitstellung

Zunächst einmal sind die Ziele festzulegen, die die Stadt Wermelskirchen mit ihrer Wohnbaulandinitiative verfolgen will.

Es wird vorgeschlagen, die in Kapitel 2 aufgeführten Ziele zu beschließen.

2. Allgemeine städtische Bodenvorratspolitik

Die Verwirklichung der langfristig angelegten Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung kann durch eine allgemeine städtische Bodenvorratspolitik unterstützt werden (siehe Kapitel 7., Punkt 10.). Deshalb wird der Stadt Wermelskirchen empfohlen, diese, auf der Grundlage einer kontinuierlichen Marktbeobachtung, im Rahmen der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel, zu betreiben.

3. Strategien und Instrumente der Wohnbaulandbereitstellung

Sodann sind die Wege zu den gesetzten Zielen durch eine Auswahl der in Betracht kommenden Baulandstrategien und Instrumente festzulegen. Im Kapitel 4 wird hierfür ein Strategien- und Instrumentenmix empfohlen, der sowohl der ortsspezifischen Situation der Stadt Wermelskirchen insgesamt als auch den baugebietsspezifischen Besonderheiten Rechnung tragen kann.

Hierbei ist zunächst einmal zu unterscheiden zwischen der Wohnbaulandentwicklung auf derzeit bereits städtischen Flächen (Kapitel 4.2) und der Entwicklung auf derzeit privaten Flächen (Kapitel 4.3 bis 4.5).

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch die Festlegung, dass die Ansprüche, die das kommunale Baulandmanagement an die privaten Flächen formuliert, auch in allen Punkten erst recht für die städtischen Flächen gelten. Wichtig ist ferner die Öffnung für die Möglichkeit, bei den notwendigen Entwicklungs- und Vermarktungsmaßnahmen auch mit privaten Partnern zu kooperieren.

Unverzichtbar für den Grundsatzbeschluss ist die Festlegung, die für die Bereitstellung neuer Wohnbaurechte erforderliche Bauleitplanung auf derzeit privaten Flächen nur dann einzuleiten, wenn der jeweilige Grundstückseigentümer bereit ist, die Eckpunkte des kommunalen Baulandmanagements anzuerkennen (Kapitel 4.3).

Sodann sollte dem städtischen Durchgangserwerb eine gewisse Präferenz gegenüber den anderen vorgeschlagenen Baulandstrategien eingeräumt werden. Hierbei sollten der Ankauf der Flächen im künftigen Baugebiet möglichst zum Residualwert und der Verkauf der Bauflächen grundsätzlich zum Verkehrswert angestrebt werden. Für bestimmte soziale Zielgruppen (insbesondere junge Familien mit Kindern) oder für ökologisches/klimafreundliches Bauen und innovative Wohnformen können Preisnachlässe (Abschläge vom Verkehrswert) gewährt werden. Dies allerdings nur nach eindeutigen Vergaberichtlinien, in denen Kriterien und Verfahren eindeutig geregelt sind.

In den Grundsatzbeschluss aufzunehmen sind die im Kapitel 4.5 aufgeführten Kooperationsmodelle.

Alle Grundalternativen müssen auch für Maßnahmen zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen gelten.

Festzulegen ist in jedem Fall, dass Flächeneigentümer, die ihre Bauflächen selbst vermarkten wollen, sich über einen städtebaulichen Vertrag verpflichten müssen, die notwendigen Entwicklungsmaßnahmen für das Baugebiet selbst auf eigene Kosten durchzuführen oder durchführen zu lassen oder aber der Stadt die Kosten für die von ihr durchgeführten Maßnahmen (in Baufläche oder Geld) zu erstatten.

Realisiert der Flächeneigentümer/Investor die mit der Stadt zu vereinbarenden Leistungen nicht selbst auf dem eigenen Grundstück, soll die Flächenabtretung nach dem „Spezifischen Kooperationsmodell“ (siehe 4.5) Vorrang haben.

Weiterhin wird empfohlen, verbindlich im Grundsatzbeschluss vorzugeben, die Grundstückseigentümer unabhängig von dem gewählten Strategietyp und dessen Instrumenten letztlich in gleicher Weise zur Finanzierung der entwicklungsbedingten Kosten heranzuziehen und damit insoweit auch die entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen im gleichen Umfang zur Finanzierung der Baugebietsentwicklung oder Neuordnung in Anspruch zu nehmen.

4. Keine allgemeine Abschöpfung

Für eine allgemeine, pauschale, über den dargelegten Aufwendungsersatz hinausgehende Abschöpfung der planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen besteht keine gesetzliche Grundlage.

Des Weiteren wird nicht empfohlen, eine allgemeine prozentuale Höchstgrenze für die Inanspruchnahme der planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen festzulegen, da sich die Stadt dadurch in finanzieller Hinsicht unnötig einengt.

5. Finanzierung und Organisation der Wohnbaulandbereitstellung

Die Finanzierung der Wohnbaulandbereitstellung kann innerhalb des städtischen Haushalts (mit der Wirkung eines revolvierenden Bodenfonds) oder über einen Eigenbetrieb sowie eine Eigen- oder Beteiligungsgesellschaft erfolgen.

Weiteres Vorgehen

Wird der Grundsatzbeschluss zum kommunalen Baulandmanagement gefasst, sind als nächste Schritte die nachfolgenden Punkte zu konkretisieren und dann zu entscheiden:

1. Die Prüfung bezüglich der Finanzierung im oder außerhalb des Haushalts sind durchzuführen und das Organisationsmodell ist festzulegen. Der Rat sollte hierüber eine Entscheidung treffen.
2. Die Berechnungsmodelle für die soziale Infrastruktur (Kindertagesstätte, Grundschule, Jugend- und Alteneinrichtung) und die Maßnahmen zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen (Definition, Bedarfsnachweis und Berechnung) sind zu erstellen.
3. Es ist ein umfassendes Flächenentwicklungsprogramm für das gesamte Wermelskirchener Stadtgebiet mit kurz-, mittel- und langfristiger Umsetzungsrelevanz zu erstellen. Ebenso eine Beurteilung der besonderen Eignungen, aber auch Restriktionen der einzelnen Flächenpotenziale. Auf dieser Grundlage können die Prioritäten für die Entwicklung von Flächen festgelegt werden. In einer weiteren Stufe sollen Strukturkonzepte erarbeitet werden, die die städtebaulichen Rahmenbedingungen aufzeigen. Die Bandbreite der Wohnformen wird dann für jede Fläche erarbeitet und die sozialen Ansprüche und die ökologischen und baugebietsspezifischen Maßnahmen können vorgegeben werden.
4. Eine Kooperation mit Burscheid ist anzustreben. Dabei sind insbesondere die in den einzelnen Stadtteilen der beiden Städte vorrangig umzusetzenden Wohnraumangebote abzustimmen. Des Weiteren sind die potenziellen Synergien der Kooperation bei der Festlegung der Organisationsformen zu berücksichtigen.

Bei den o.g. Schritten ist eine Unterstützung der Verwaltung durch das Büro ASS erforderlich. Der genaue Umfang wird sich erst im Prozess zeigen, deshalb werden die Arbeiten auf Stundenbasis abgerechnet. Insgesamt ist hierfür von Kosten in Höhe von ca. 20.000 € auszugehen. Diese Kosten werden aber - wie die übrigen Maßnahmen des IEHK - zur Förderung angemeldet und voraussichtlich zu 60 % gefördert werden.

Anlage/n:

Kommunales Baulandmanagement – Bedarf | Instrumente | Wirkungen und Empfehlungen