Vorlage - 0149/2019  

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr nimmt den in dieser Beschlussvorlage dargestellten Sachstand zur Prüfung einer Baustraße von der K 18 zum Neubaugebiet zur Kenntnis.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beauftragt die Verwaltung, die Planung und Kostenermittlung zur späteren Instandsetzung der Wohnstraßen Aster- und Meisenweg, zu ggf. erforderlichen Aufweitungen in Einmündungsbereichen der Wohnstraßen einschließlich der erforderlichen Regelung zum "Prinzip Pauschalbetrag" mit dem Investor abzustimmen und im städtebaulichen Vertrag festzuschreiben.
 

Sachverhalt:
 

1 Hintergrund zum Prüfauftrag "Baustraße"

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zu den Planentwürfen zur Aufstellung des Bebauungsplans (B´Plan) Nr. DA 14 "Meisenweg" sowie der 46. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) "Meisenweg" fand vom 18.03. bis zum 18.04.2019 statt.

Im Rahmen dieses Verfahrensschrittes haben zahlreiche Anwohner der Wohnstraßen Aster-, Meisen- und Finkenweg, die das "Plangebiet Meisenweg" umgeben, schriftliche Stellungnahmen vorgelegt.

Die Stellungnahmen der Bürger beziehen sich auf mögliche verkehrliche und schall-technische Auswirkungen, die mit der Realisation des Plangebiets einhergehen könnten. Befürchtet werden eine zunehmende Lärmbelästigung und erhöhte Unfallgefahr.

Kritisch gesehen wird insbesondere die künftige Erschließung des Baugebiets über bestehende Anliegerstraßen. Auch wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass etwaige finanzielle Forderungen für Instandsetzungs- oder Erneuerungsmaßnahmen für durch Baufahrzeuge oder Anlieferverkehr entstehende Schäden am Straßenkörper bzw. den Entwässerungseinrichtungen im Bereich von Aster-, Meisen- und Finkenweg zurückgewiesen würden. Darüber hinaus schlagen die Anwohner vor, während der Bauphase eine Anbindung des Baugebiets an die K 18 einzurichten.

Im Rahmen der Beschlussvorlagen 0114/2019 und 0115/2019 wurden dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr in seiner Sitzung vom 24.06.2019 die vorgenannten Stellungnahmen der Öffentlichkeit zur Kenntnis gegeben. Im Ergebnis hat der Ausschuss die Verwaltung beauftragt, die Errichtung einer Baustraße von der K 18 zum Neubaugebiet zu prüfen, um die Belastung der vorhandenen Straßenkörper im Aster-, Meisen- und Finkenweg zu vermeiden.

Gleichwohl hat der Rat der Stadt in seiner Sitzung vom 08.07.2019 auch beschlossen, wie vom Ausschuss empfohlen, den Aufstellungsbeschluss des B´Plans zu erneuern und für beide Bauleitpläne, FNP und B´Plan, die Offenlage durchzuführen.

2 Sachstand Bauleitplanung: Beteiligung Öffentlichkeit, Behörden (Offenlage)

Die Offenlagen der Entwürfe zum Bebauungsplan Nr. DA 14 "Meisenweg" und zur gleichnamigen 46. Änderung des FNP finden derzeit vom 26.08. bis zum 27.09.2019 statt.

3 Sachstand Baustraße

Die Verwaltung hat die Aufgabenstellung zur Realisierung einer temporären Baustraße vom Plangebiet zur K 18 konkretisiert und die Konsequenzen einer Umsetzung geprüft.

        Das "Baugebiet Meisenweg" soll während seiner Realisationsphase über eine temporäre Baustraße direkt an die - nordöstlich vom Plangebiet gelegene - K18 angebunden werden. Die Baustraße soll durch die bestehende Baumhecke und über die angrenzende Wiese zur ehemaligen Sportplatzfläche gebaut werden (Anlage 1: Skizze Baustraße K18 - Plangebiet, rot eingetragen auf Karte zum landschaftspflegerischen Fachbeitrag).

        Die Bereitstellung der Baustraße ist für einen Zeitraum von max. 4 Jahren vorgesehen, innerhalb dessen die Mehrzahl der vorgesehenen Gebäude errichtet sein sollte.

        Da die Einmündung zum Baugebiet im Kurvenbereich der K18 liegt, muss der Verkehr der K18 bzw. die Ein- und Abbiegevorgänge im Bereich der Baustraße über eine Lichtsignalanlage geregelt werden.

        Die Zuwegung zum Plangebiet soll während der Realisationsphase des Baugebiets ausschließlich über die Baustraßenanbindung an die K 18 erfolgen. Die vorhandenen Erschließungsstraßen Aster-, Meisen- und Finkenweg sollen nicht genutzt werden. Die bestehenden Wendehämmer von Meisen- und Finkenweg bilden weiterhin das Sackgassenende dieser Wohnstraßen; ggf. sind hier ergänzende bauliche Maßnahmen als Sicherung vorzusehen (Erdwälle, Pfosten). Der Ringschluss Asterweg-Meisenweg-Finkenweg erfolgt erst mit dem Endausbau der inneren Erschließungsstraße des Baugebiets.

        Dieses Vorgehen ist in einem noch zu erstellenden "Bauphasen-Konzept" detailliert auszuarbeiten und vertraglich festzuschreiben.

Landschafts-/naturschutzrechtliche sowie artenschutzrechtliche Aspekte / Maßnahmen

Ein Teil der vorgenannten Baumhecke am südwestlichen Straßenrand der K 18 müsste für die Errichtung der Baustraße gefällt werden. Dies steht im Wiederspruch zu den Aussagen des landschaftspflegerischen Fachbetrags (LBP) und des Bebauungsplanentwurfs im betreffenden Bereich:

LBP (Schutz- und Sicherungsmaßnahmen)

        Maßnahme "S1": Schutz von Einzelbäumen und wertvollen Gehölzstrukturen

  Eingriff/Ausgleich: die Baumhecke ist Teil der Bilanzierung

B´Plan (Zeichnerische Festsetzungen)

        Signatur im B´Plan: "Umgrenzung von Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft"

        Festsetzung ´M1´: Landschaftspflegerische Maßnahme "Innerhalb der mit ´M1´ gekennzeichneten Fläche ist die vorhandene Baumhecke bestehend aus Stieleiche, Hainbuche, Bergahorn, Esche und Buche zu verdichten, zu erhalten und zu schützen. Abgängige Gehölze sind durch bodenständige und heimische Gehölze zu ersetzen."

Darüber hinaus besteht die Gefahr des Verlustes weiterer, großer Teile der Baumhecke. Die für die Baustraße entstehende Lücke unterbricht den schützenden Gehölzverbund und beeinträchtigt die Standfestigkeit der verbleibenden Bäume.

Verkehrliche Aspekte

        Die Errichtung und der Betrieb der in Rede stehenden Baustraße haben Auswirkungen auf den Verkehrsfluss auf der K18:

        Die notwendige Ampelanlage beeinträchtigt den Verkehrsfluss auf der K18.

        Es ist mit erhöhter Lärm- und Abgasentwicklung durch anfahrende Fahrzeuge oder mit laufendem Motor wartende LKW zu rechnen.

        Die örtliche Topografie lässt keinen einfach zu führenden Streckenverlauf zu (bis zu ca. 20% Steigung erwartet), schwer beladene Baufahrzeuge können teils eine derartige Steigung nicht überwinden.

        Verschmutzte Baufahrzeuge können aus Platzgründen (Abhang/Böschung, Bewuchs) keine eigene Einfädel- oder Schmutzauffangspur erhalten. Ohne diese ist die Verkehrssicherheit im Kurvenbereich durch Fahrbahnverunreinigungen besonders gefährdet.

        Bei Regenereignissen ist mit hohem Reinigungsaufwand und in den Wintermonaten mit häufigen Räumeinsätzen zu rechnen.

Konsequenzen des Vorhabens "Baustraße" für die Bauleitplanung

Beide Planwerke (FNP-Änderungs- und B´Planentwurf) wurden von Ingenieurbüros im Auftrag und auf Rechnung des Investors erstellt.

Für die Zielsetzung "Baustraße" sind landschaftspflegerische Anpassungen, die Neubilanzierung für den Eingriff/Ausgleich sowie eine neuerliche artenschutzrechtliche Vorprüfung anzufragen, zu beauftragen und zu finanzieren.

Das Vorhaben "Errichtung einer Baustraße von der K 18 zum Neubaugebiet" berührt die Grundzüge der in Rede stehenden Bauleitplanung und erfordert eine erneute Offenlage des Planentwurfs.

Die Beschlussvorlage zur erneuten Offenlage kann erst bei Vorliegen der von den Fachplanern angepassten Gutachten und Planung für die Dezember-Sitzungen von Ausschuss und Rat erstellt werden (hier ursprünglich beabsichtigt: Satzungsbeschluss).

Die erneute Offenlage könnte dann von Anfang Januar bis Mitte Februar durchgeführt werden. Sollte der erste Ausschuss des Jahres 2020 bereits im Februar tagen, könnte der Satzungsbeschluss erst April/Mai gefasst werden.

4 Wirtschaftliche Gesichtspunkte und Vorschlag des Investors

Die Verwaltung hat intensive Verhandlungen mit dem Investor geführt. Die eindeutige Aussage des Investors lautet, dass die Baustraße nicht wirtschaftlich umsetzbar sei.

Mit Schreiben vom 12.08.19 übersendet der Investor seine Stellungnahme zur Baustellen-erschließung. Seine Sicht stellt sich wie folgt dar (Anlage 2: Schreiben des Investors):

        Die Stadt Wermelskirchen wünsche, dass er (Investor) eine Baustraße gemäß anliegender Skizze baue und über die gesamte Bauzeit der zukünftigen Anlieger/Eigentümer vorhalte (Anlage 1: Skizze Baustraße K18 - Plangebiet).

        Als Hintergrund habe man ihm mitgeteilt, dass die Anwohner durch die Bauphase eine erhebliche Beschädigung des Meisen- und Asterwegs befürchteten und dies durch die geforderte Baustraße vermieden werden solle.

        Da er annehme, dass durch Bau, Vorhaltung und Konsequenzen der Baustraße der wirtschaftliche Rahmen des Projekts überschritten würde, macht er einen Alternativvorschlag zur Baustraße:

      Beim Verkauf der Grundstücke solle jeder Käufer einen Betrag als Sicherheit für Schäden an den Erschließungsstraßen (Meisen- und Asterweg) hinterlegen. Dieser würde dann treuhänderisch an die Stadt Wermelskirchen übergeben.

      Nach Ende der Baumaßnahmen könne die Stadt entstandene Schäden von diesem Geld reparieren lassen.

        Anhand eines Beispiels erläutert er sein Prinzip Sicherungsbetrag:

      Die Höhe des möglichen Schadens an den Straßen (ermittelt vom Ing.-Büro)

      geteilt durch die Anzahl der bebaubaren Grundstücke (17 Stück)

      ergibt die Sicherheitszahlung je Grundstückskäufer.

      Zuviel geleistete Beträge könnten nach Reparatur der Straßen an die Grundstückskäufer zurückerstattet werden.

        Diesen Vorschlag bittet der Investor wohlwollend zu prüfen.

5 Behandlung der dargelegten Aspekte und Empfehlung zum weiteren Vorgehen

Aus Sicht der Verwaltung ist der Vorschlag des Investors zunächst dahingehend zu konkretisieren, dass der in Rede stehende Betrag zu einem noch festzulegenden Zeitpunkt X als Pauschalbetrag von dem Investor an die Stadt zu leisten wäre.

Eine grunderwerbliche Geschäftsbeziehung besteht nur zwischen dem Investor und den Käufern. Entsprechend könnte eine Rückerstattung - im Falle eines ggf. zu hoch geleisteten Pauschalbetrags – ebenfalls nur von Seiten der Stadt an den Investor erfolgen.

Die Verwaltung weist des Weiteren darauf hin, dass der Investor in anliegendem Schreiben lediglich ein Zahlenbeispiel anführt. Die tatsächlich im Vertrag zu sichernde Summe obliegt einer noch zu erstellenden Planung und Kostenermittlung durch das Fachamt der Stadtverwaltung. Diese wird voraussichtlich höher ausfallen, als das in der Anlage aufgeführte Beispiel.

Entsprechend

        des unter Punkt 3 dargestellten "Sachstands Baustraße"

        der v. g. „Aspekte aus naturschutz-/artenschutzrechtlicher und verkehrlicher Sicht"

        der "Konsequenzen des Vorhabens Baustraße für die Bauleitplanung"

        des unter 4 beschriebenen Vorschlags des Investors sowie

        der unter 5 dargelegten Empfehlung der Verwaltung zur „Leistung eines Pauschalbetrags durch den Investor"

empfiehlt die Verwaltung,

        die Planung und Kostenermittlung zur späteren Instandsetzung der Wohnstraßen Aster- und Meisenweg sowie zu ggf. erforderlichen Aufweitungen in den Einmündungsbereichen der Wohnstraßen

        einschließlich der erforderlichen Regelungen zum "Pauschalbetrag des Investors"

mit dem Investor abzustimmen und im städtebaulichen Vertrag festzuschreiben.

Somit würde keine Beitragspflicht der Anlieger entstehen.

Anlagen:

Anlage 1 Skizze Baustraße K18 - Plangebiet

  (rot eingetragen auf Karte zum landschaftspflegerischen Fachbeitrag)

Anlage 2 Schreiben des Investors vom 12.08.2019